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低調(diào)的寶能，低調(diào)的開(kāi)盤，數(shù)據(jù)看起來(lái)還不錯(cuò)。

2月23日開(kāi)盤，推出公寓3#（1D31F6T20）共計(jì)560套，去化343套，去化率超過(guò)61%。

價(jià)格也不低呀，43-50平精裝15100-15600，100-115平精裝17000-19000。

我們看一下周邊項(xiàng)目的情況。萬(wàn)科譽(yù)的平層公寓精裝17500，華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)精裝17000、內(nèi)購(gòu)價(jià)13000，所以說(shuō)，寶能此次開(kāi)盤均價(jià)算是市場(chǎng)價(jià)。

但是我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，寶能鄭州中心到底能不能買？

1、地標(biāo)的建設(shè)周期從來(lái)非常漫長(zhǎng)，可以看寶能在外地的進(jìn)度，你就知道了？
2、高鐵東廣場(chǎng)的成熟周期是多長(zhǎng)時(shí)間？4年還是10年？
3、西廣場(chǎng)的商業(yè)體量已經(jīng)很飽和，東廣場(chǎng)的華潤(rùn)和寶能體量更是巨大，同質(zhì)化太嚴(yán)重；
4、寶能后期的運(yùn)營(yíng)管理能力如何？要打個(gè)很大的問(wèn)號(hào)。

還是那句話，資產(chǎn)千萬(wàn)、身家過(guò)億，別客氣，你們就使勁造吧。(展開(kāi)全部)

節(jié)前就宣傳開(kāi)盤的寶能中心終于開(kāi)盤了。宣傳海報(bào)顯示首開(kāi)2小時(shí)，熱銷3億。鄭州樓市開(kāi)盤數(shù)據(jù)顯示推出560套，去化343套，整體去化率61。馬馬虎虎吧，價(jià)格并不是很高，相比17年6月份萬(wàn)科譽(yù)平層公寓17500的價(jià)格，不吃虧。

朋友圈中介傳的有個(gè)大客戶買了5層，共計(jì)100套，要做酒店。真假不知，但我相信這種客戶肯定會(huì)是有的，還不在少數(shù)。

項(xiàng)目整體建筑面積約180萬(wàn)㎡，包含40-100㎡服務(wù)式公館、100-350㎡天幕湖景大宅、1500㎡豪宅公寓。本次推出的為3號(hào)樓，平層公寓。45平左右的價(jià)格偏低些，100-115平類住宅產(chǎn)品，價(jià)格要高些。

個(gè)人認(rèn)為，并不是所有的公寓都不能買，主要還得看位置，看價(jià)格。當(dāng)公寓價(jià)格足夠便宜，是同地段住宅價(jià)格的五折、六折時(shí)候，是可以考慮入手的。畢竟當(dāng)你手頭的購(gòu)房資格用完，閑錢置辦優(yōu)質(zhì)公寓也是一種合理的資產(chǎn)布局。

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也不傻，一般不舍得給消費(fèi)者讓利。大部分平層公寓都是同地段住宅價(jià)格的七八折左右。華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)公寓前段時(shí)間TG價(jià)12500-13500，有性價(jià)比，相當(dāng)于片區(qū)住宅價(jià)格的六折。但華潤(rùn)這個(gè)公寓寫字樓從一開(kāi)始就沒(méi)打算做高端，想走不尋常的思路。按照他們對(duì)產(chǎn)品的定位思路，跟現(xiàn)在西廣場(chǎng)附近楷林等寫字樓是比不了的，估計(jì)也就是商務(wù)內(nèi)環(huán)那些寫字樓水平。不過(guò)，買一套玩玩也無(wú)所謂。

至于那座306米地標(biāo)建筑，交給寶能，總是難免讓人不太放心。。。(展開(kāi)全部)

公寓13000左右，我想知道寫字樓什么價(jià)格，不得1000左右呀

開(kāi)盤數(shù)據(jù)呢

20日晚7點(diǎn)鐘寶能鄭州中心以“向上而生，大城崛起，2019年寶能鄭州中心全球產(chǎn)品發(fā)布會(huì)”在美盛喜來(lái)登酒店，三樓宴會(huì)廳舉行。產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的逼格，似乎有些低調(diào)。前期并沒(méi)有大的媒體宣傳，后期也沒(méi)宣傳，地產(chǎn)圈里很多人也都不沒(méi)聽(tīng)到消息，不知道是不是怕被吐槽，當(dāng)天到場(chǎng)的也多以鄭州的媒體代表、潛在的客戶及寶能的旗下的產(chǎn)品公司領(lǐng)導(dǎo)為主。
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整個(gè)發(fā)布會(huì)檔次、規(guī)格也比較簡(jiǎn)單，整場(chǎng)發(fā)布會(huì)幾乎沒(méi)啥亮點(diǎn)，簽約的幾家公司，也都是寶能集團(tuán)自己旗下的公司，上次的發(fā)布會(huì)被吐槽，這次應(yīng)會(huì)好那么點(diǎn)。
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寶能，最知名的事件應(yīng)屬“寶萬(wàn)”之爭(zhēng)，這場(chǎng)爭(zhēng)奪萬(wàn)科第一大股東的大戰(zhàn)，持續(xù)數(shù)月，也是那時(shí)，寶能被大家所熟知，因?yàn)檫@場(chǎng)紛爭(zhēng)，姚老板數(shù)次登上熱搜的頭條。
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寶能鄭州中心是寶能進(jìn)駐鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，鄭州高鐵東站東廣場(chǎng)核心商務(wù)區(qū)，規(guī)劃占地約18.8萬(wàn)㎡，總建面約180萬(wàn)㎡，主推約100-350㎡灣景大宅，約40-100㎡時(shí)尚公寓，約1500㎡整層公寓等全產(chǎn)品系，樣板間已開(kāi)放，2月23日，將迎來(lái)首開(kāi)。
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整體規(guī)劃由1棟306米超高，2棟240米副塔，5棟150米和20多棟100米超高層組成，欲打造中原新地標(biāo)。
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306米的高塔樓底塊總計(jì)約40.7萬(wàn)平，其中五星級(jí)酒店5萬(wàn)方，寶能環(huán)球shapping mall 7萬(wàn)平（內(nèi)含寶能會(huì)員店1.6萬(wàn)平，9廳的寶能影院），城市觀光廳230平方。
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首開(kāi)的將是公寓地塊41號(hào)地塊，4棟公寓，1號(hào)樓總高113米，共31層，4t15戶，南向2開(kāi)間；2號(hào)樓總高113米，共31層，6t27戶，南向2開(kāi)間；3號(hào)樓總高113米，共31層，6t20戶，南向3開(kāi)間，1t2戶，電梯入戶。4號(hào)樓總高112米，共33層，4t跳湖，類似住宅設(shè)計(jì)，戶型全明，南北通透，獨(dú)棟獨(dú)戶。
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首開(kāi)將是3號(hào)樓產(chǎn)品，產(chǎn)品雖好，預(yù)期釋放的開(kāi)盤價(jià)格17000元/m2（含精裝3000元），價(jià)格總體上也不算高，已經(jīng)賣完的萬(wàn)科譽(yù)還賣到17800元/m2（精裝）。其實(shí)最開(kāi)始寶能是想賣到20000+，但現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)不支持它賣那么高了，住宅市場(chǎng)都不高過(guò)，更不用說(shuō)公寓產(chǎn)品了。
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但即使這樣明天的開(kāi)盤，依然的不看好，為啥？第一、寶能不是綠地，專業(yè)做地標(biāo)；第二，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，首付比例，銀行利率還是客戶很看重的事；第三、市場(chǎng)環(huán)境，大環(huán)境有zf的限購(gòu)、限價(jià)的影響，客戶觀望情緒濃，投資訴求銳減，小環(huán)境，華潤(rùn)的公寓也即將入市，預(yù)計(jì)價(jià)格在13000元/m2左右（精裝），也會(huì)有沖擊，客戶分流的。
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總之，還是那句老話，商業(yè)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品現(xiàn)在能不碰還是不碰，區(qū)域、價(jià)格優(yōu)勢(shì)都有，但看盤結(jié)果還是不看好。(展開(kāi)全部)

17000元/平的寶能鄭州中心，你心動(dòng)了嗎？
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昨晚剛開(kāi)過(guò)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，寶能2月23日要開(kāi)盤了，置業(yè)顧問(wèn)釋放的價(jià)格在17000左右，其中精裝報(bào)價(jià)3000元/平。
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價(jià)格貴不貴,還得看產(chǎn)品
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首推的3號(hào)樓，全部為層高3.6米的平層公寓，6梯20戶，有40-45平的標(biāo)間，也有105平三面寬的類住宅產(chǎn)品，整體舒適度還是可以的。
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這樣看的話，價(jià)格確實(shí)劃算，位置和品質(zhì)都比較差的萬(wàn)科譽(yù)，5梯36戶，層高3.2米的平層公寓是17500-18000元/平，考慮到裝修的成本，寶能的毛坯價(jià)比萬(wàn)科的還要低。
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單價(jià)有優(yōu)勢(shì)，但總價(jià)高了，投資門檻和投資回報(bào)率有點(diǎn)尷尬。
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萬(wàn)科22平的公寓和寶能42平的公寓，很可能以后的租金差距不大，無(wú)非一個(gè)1200，一個(gè)1500的區(qū)別，但萬(wàn)科總價(jià)才不到40萬(wàn)，而寶能總價(jià)則70-85萬(wàn)，嚇人。
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另外，南戶的4個(gè)105平類住宅商務(wù)公寓，也是個(gè)頭大事。
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戶型很好，一梯兩戶，三面寬朝南，明廚可以做飯，如果真當(dāng)做住宅來(lái)住，也不是不可以。
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但鄭州市場(chǎng)對(duì)類住宅公寓并不認(rèn)可，之前有新田印象，一直主打99平雙氣三居，可惜賣的很差。
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說(shuō)明大家對(duì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)看得很重，這源于對(duì)未來(lái)升值出手的預(yù)期。
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所以，綜合來(lái)看，寶能這次開(kāi)盤，盡管有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但我依然不看好。(展開(kāi)全部)

——寶能·鄭州中心——
高鐵東廣場(chǎng) 造地標(biāo)大城
180萬(wàn)方城市復(fù)合共生體
首波入市價(jià) 大紅利優(yōu)資產(chǎn)
約40-105㎡7S服務(wù)式公館
2月23日 耀世開(kāi)盤
要開(kāi)盤了，對(duì)于半死不活的高鐵站的寫字樓還有公寓來(lái)說(shuō)，是好是壞。

——華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)——終于入市了。
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6月5日華潤(rùn)置地聯(lián)合鄭新建投將坐落于鄭州高鐵東站片區(qū)東廣場(chǎng)的8個(gè)地塊以15.82億元摘得。
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在這8個(gè)地塊中，其中一塊位于如意西路東、如意河西八街南，為商務(wù)金融用地，使用權(quán)面積為11775.14平方米，其他7個(gè)地塊均為商服用地。
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整體而言，這8個(gè)地塊圍繞在商鼎路、圃田西路、動(dòng)力南路、嘉園東路內(nèi)，緊鄰寶能西南方位。
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這8個(gè)地塊，分兩期開(kāi)發(fā)，用地性質(zhì)為商業(yè)。
其中地下部分為大型的停車場(chǎng)，地面1—4層為商業(yè)裙房，包含：
4棟高端智能辦公樓；
4棟企業(yè)定制獨(dú)棟辦公樓；
1棟5星級(jí)酒店；
6棟精裝公寓；
萬(wàn)象系大型商業(yè)MALL。
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這8棟寫字樓，其中，4棟為100米、150米寫字樓，其中一棟為自持性總部辦公，其余為對(duì)外銷售，還有4棟45米企業(yè)定制獨(dú)棟辦公樓。
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4棟100米/150高端商務(wù)辦公樓，采用全玻BOX設(shè)計(jì)，外立面采用淺藍(lán)色中空鍍膜LOW-E玻璃，外觀簡(jiǎn)潔大方，彰顯時(shí)代感與科技感。
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寫字樓1至4層為底商，未來(lái)規(guī)劃為高端餐飲、銀行、商業(yè)會(huì)所等；5至37層為辦公區(qū)域。低區(qū)、高區(qū)同樣是14梯24戶，單套面積73平至142平，面積自由分割，滿足不同企業(yè)辦公需求。
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6棟100米/150米的精裝成品國(guó)際公寓。
1號(hào)樓建筑高度為100米，共29層，1-4層為商業(yè)，5-29層為公寓，梯戶比為5T26戶。2號(hào)樓建筑高度為150米，共44層，1-4層為商業(yè)，5-44層為公寓，梯戶比為9T32戶。
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目前已經(jīng)基本確定，新時(shí)代廣場(chǎng)的酒店為華潤(rùn)商業(yè)自有五星級(jí)酒店品牌：木棉花酒店。
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其實(shí)華潤(rùn)對(duì)這里不是特別看好，靠寫字樓公寓銷售回款，難度不小。
未來(lái)高鐵板塊，面對(duì)的是楷林、寶能大量、星聯(lián)大量的公寓集中供應(yīng)，估計(jì)會(huì)和當(dāng)年的高鐵東站一樣，面臨尷尬的銷售局面。

關(guān)于高鐵，zf和企業(yè)有一個(gè)很大的矛盾，zf不想出現(xiàn)公寓，最好全部寫字樓，這樣出形象，增加稅收和就業(yè)。但寫字樓很難賣，企業(yè)恨不得全部小公寓快速回款。

這種博弈，貫穿了商辦為主的新區(qū)、如龍子湖、東廣場(chǎng)。誰(shuí)對(duì)？誰(shuí)錯(cuò)？

預(yù)計(jì)單價(jià)20000，投資客考慮好了？(展開(kāi)全部)

寶能的融資經(jīng)。

名稱：渤海信托鄭州寶能國(guó)際金貿(mào)中心集合信托

發(fā)行機(jī)構(gòu)：渤海國(guó)際信托股份有限公司

產(chǎn)品規(guī)模：人民幣60億元，優(yōu)先級(jí)由合格投資者認(rèn)購(gòu)不超過(guò)30億元，劣后級(jí)由 項(xiàng)目公司股東鄭州寶能企業(yè)咨詢管理有限公司以對(duì)應(yīng)項(xiàng)目公司或其子公司特定債權(quán)認(rèn)購(gòu)不超過(guò) 30 億元 。

補(bǔ)充概念：優(yōu)先級(jí)指優(yōu)先獲得收益，一般是固定收益；劣后級(jí)指優(yōu)先級(jí)獲得收益之后獲取剩余的收益或者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)先級(jí)風(fēng)險(xiǎn)低，收益率也低。劣后級(jí)風(fēng)險(xiǎn)高，收益率也可能較高。如果一個(gè)產(chǎn)品出現(xiàn)虧損，那么會(huì)先虧劣后級(jí)的資金，只有全部的劣后級(jí)資金都虧損了，然后才是優(yōu)先級(jí)資金受損；如果一個(gè)產(chǎn)品出現(xiàn)盈利，并且盈利很大，那么在分配給優(yōu)先級(jí)當(dāng)初協(xié)議約定的較低收益率時(shí)，剩下的所有收益都?xì)w劣后級(jí)所有。

信托期限：2 年，信托計(jì)劃滿半年，企業(yè)有權(quán)提前退出。

借款人：鄭州寶能置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱 “融資人”)

擔(dān)保人：深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“寶能投資集團(tuán)”及“保證人”)

認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)：100 萬(wàn)元，以 10 萬(wàn)元整數(shù)倍遞增。

基準(zhǔn)收益：100 萬(wàn)≤單一募集期認(rèn)購(gòu)金額<300 萬(wàn): 8.1%/年
300 萬(wàn)≤單一募集期認(rèn)購(gòu)金額<600 萬(wàn): 8.3%/年
600 萬(wàn)≤單一募集期認(rèn)購(gòu)金額:8.5%/年 注:上述基準(zhǔn)收益率為現(xiàn)行稅法政策下計(jì)算的稅后收益率。

風(fēng)控措施：1、劣后特定債權(quán)認(rèn)購(gòu):劣后級(jí)按照丌低亍優(yōu)先級(jí)資金 1:1 的比例以特 定債權(quán)認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃; 2、保證擔(dān)保:深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“寶能投資集團(tuán)”) 提供丌可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保; 3、股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保:項(xiàng)目公司股東鄭州寶能企業(yè)咨詢管理有限公司持有 的項(xiàng)目公司 51.02%股權(quán)質(zhì)押;募集地塊對(duì)應(yīng)項(xiàng)目公司子公司 100%股 權(quán)質(zhì)押; 4、土地/在建工程抵押:放款后鄭州寶能金貿(mào)中心項(xiàng)目土地/在建工程 提供抵押擔(dān)保，優(yōu)先級(jí)勱態(tài)抵押率丌高亍 60%; 5、資金監(jiān)管:通過(guò)預(yù)留印鑒和控制網(wǎng)上銀行(如有)轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的方式 對(duì)項(xiàng)目公司、募集目標(biāo)地塊子公司銀行賬戶進(jìn)行資金監(jiān)管; 6、公司管理:直接持有項(xiàng)目公司 48.98%股權(quán)，派駐董事，對(duì)重大事 項(xiàng)行使表決權(quán)。

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Q君說(shuō)兩點(diǎn)：

1、現(xiàn)在房企融資真是非常困難，普遍在15%-18%左右，即便是這樣依舊融不到錢，情況遠(yuǎn)比你想的嚴(yán)峻，一線房企還好一些畢竟牌子大，本土房企就慘了，某房企工資是一拖再拖。

2.關(guān)于鄭州商業(yè)的統(tǒng)計(jì)，住宅新房市場(chǎng)庫(kù)存8.5個(gè)月，算是很正常的；商業(yè)庫(kù)存106個(gè)月，一片慘淡；寫字樓庫(kù)存27.66月，情況不是很樂(lè)觀；公寓庫(kù)存15.62月，情況稍微好一點(diǎn)。

寶能一共規(guī)劃45萬(wàn)㎡的公寓、45萬(wàn)㎡的寫字樓，劇透價(jià)格2.5-2.8萬(wàn)/㎡。先看寫字樓，鄭州的寫字樓一定是過(guò)量的，別的不說(shuō)未來(lái)北龍湖還有幾百萬(wàn)方寫字樓，租金是租不上價(jià)格的，至于地標(biāo)到底賣的如何，綠地雙子塔很好的一個(gè)例子，從2012年一直賣到現(xiàn)在，6年過(guò)去依舊有房子，所以說(shuō)寶能先銷售的是公寓；至于公寓，鄭州99.99%的公寓投資回報(bào)率跑不過(guò)銀行理財(cái)產(chǎn)品，你花兩萬(wàn)多買個(gè)公寓圖啥？(展開(kāi)全部)