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超高層之殤？是否會在鄭州上演？
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近日，中建一局發(fā)布公告，中標(biāo)河南省第一高的鄭州國際金貿(mào)中心項目，總建筑面積62萬平米，建筑總高306米，地上60層地下5層，合同額14億元。
這棟樓的造型以河南博物院鎮(zhèn)館之寶——蓮鶴方壺為主要參考，建成后將成為鄭州市極具辨識性的中原新地標(biāo)。
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中建中標(biāo)，意味著這棟原來僅存于效果圖和沙盤上的超高層，即將開建。
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而最近，關(guān)于綠地超高層停工的新聞不絕于耳，投資巨大，去化難看的超高寫字樓，在樓市下行的今天，似乎都預(yù)示著爛尾。
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而由不怎么靠譜的開發(fā)商寶能主導(dǎo)，開發(fā)的鄭州國際金貿(mào)中心，恰恰是一個臃腫的寫字樓集群，除了這棟超高，還有2棟240米、1棟150米、4棟120米、20多棟100米的商辦產(chǎn)品，想想就頭大。
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針對如此巨量的商辦，寶能是差異化定位，分成兩個組團(tuán)，兩個團(tuán)隊同時銷售。
一個是高端大平層系列——蓮湖一品，建面約95-232㎡房源，均價約18000-22000元/平。
一個是商務(wù)公寓系列——鄭州中心，目前在售LOFT建面約40-50平，價格區(qū)間大致為16000-18000元/平；另在售酒店服務(wù)式公館，建面約43-105平二至三居，價格區(qū)間大致為15500-18000元/平。
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從低到高，寶能是把所有公寓的需求都覆蓋到了，但從銷售結(jié)果來看，不太理想，除了第一次開盤時低價小戶型賣的不錯，后來就賣的很慢了。
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從市場表現(xiàn)來看，萬科譽(yù)的小戶型低門檻路線才是最順的，定位高端，高總價大面積的公寓產(chǎn)品，鄭州有這種需求的購房者基數(shù)太小，就這一小撮客戶，還要面臨地段更好的北龍湖金融島翡云公寓、招商盧森堡大公府的分流，太難了。
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所以，沒有充足現(xiàn)金流支撐的寶能鄭州中心，如何把超高層蓋起來？
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從2014年就宣稱要10棟超高層齊發(fā)的寶能，蓋成的又有幾個？
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截止2019年三季度，中國寫字樓總建筑面積已高達(dá)5800萬平方米，平均空置率為20%，部分二線城市如長沙、重慶、蘇州、天津、無錫和廈門等空置率已高達(dá)30%以上，直至2022年，中國仍將有4200萬平方米以上的寫字樓供應(yīng)投放市場。
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購房者投資還是要警惕超高層。(展開全部)
前有伏兵，后有追兵！，鄭州本土一枝獨(dú)秀的互聯(lián)網(wǎng)公司UU跑腿，亡于2023年。怪只怪鄭州沒有互聯(lián)網(wǎng)公司發(fā)展的沃土，怪只怪喬松濤生的太晚！
一般來說，商務(wù)性質(zhì)的公寓都是小小的比較好，總價低，顯得投資回報率高，目前鄭州市場上也多的是20多平的小公寓，行業(yè)默認(rèn)的是30-50平是走量的面積段。
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大平層公寓，恐怕想都不敢想，商務(wù)公寓做成100多平，200多平，跟東潤泰和、建業(yè)天筑一樣，恐怕該有人吐槽了：開發(fā)商等著爛在手里吧！
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然而，寶能蓮湖一品，偏就打造了這種產(chǎn)品。
這是寶能鄭州中心的3號樓，算是個小樓王吧。
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一共20層，四梯四戶，戶型排布是161-95-129-232，層高3.6米，戶型幾乎都是大開間全明的，尤其是232平的東端戶，L型超大陽臺可以俯瞰整個蓮湖和大東區(qū)的天際線。
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產(chǎn)品好是好，但去化的一般，一共76套，截止目前去化30多套。畢竟18000元/平的精裝均價，50%的首付，一套下來100多萬的首付款，不是鬧著玩的。
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幸好不是一套賣不動，證明市場還是有一些商務(wù)大平層的需求的。
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那么，寶能為什么敢做這個？
因?yàn)樗鼇碜陨钲?，住宅寸金寸土，而有錢人又多，倒逼著開發(fā)商和客戶選擇了商務(wù)大平層產(chǎn)品。例如前一段的華潤深圳灣瑞府，緊鄰華潤春筍總部大廈，一共推出146套面積段228-583平方米的商務(wù)公寓，單價9.9-20.2萬元/平方米，賣的很不錯，深圳的土豪們，已經(jīng)不在乎產(chǎn)權(quán)和水電了，只在乎地段好不好，產(chǎn)品棒不棒。
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不過，鄭州還沒有錢到那個地步，也沒被逼到?jīng)]住宅地的份上，所以，對大面積公寓抗性還是比較大的。
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當(dāng)然，不排除一些新新人類，去買這種，畢竟高鐵東廣場最核心的位置，具備一定收藏價值，對土豪來說，資源占有型需求，可不是普通購房者投資和自住那么簡單。(展開全部)
看到上周寶能的開盤數(shù)據(jù)，華潤新時代廣場的后背要泛起絲絲涼意。
寶能首次開盤時的數(shù)據(jù)雖有些水分，但尚能過得去。
這次開盤效果差和房子總價高、首付高不無關(guān)系，本次首付區(qū)間大概約85-230萬之間，賣的好才怪。
畢竟鄭州這個城市和深圳有很大區(qū)別，戶型區(qū)間約228-583㎡的深圳灣瑞府公寓以均價16萬被一搶而空這種事放在鄭州跟做夢一樣。這次應(yīng)該也會給寶能后期規(guī)劃的350㎡、1500㎡公寓澆一盆涼水。
華潤新時代廣場剛開始釋放12500-13500價格時，還是吸引了大量客戶。甚至不符合內(nèi)購要求的部分人，托關(guān)系拿著十萬塊錢給華潤送。不得不承認(rèn)，確實(shí)有價格優(yōu)勢。單考慮公寓樓面價及其建安成本的話，尚有利潤空間。但加上其需要自持大量商業(yè)寫字樓所產(chǎn)生的資金占用成本，就沒什么利潤可言了。
其實(shí)，像寶能、華潤這些高鐵東廣場的造夢人，zf也想讓他們盡早回籠資金，以穩(wěn)固軍心。譬如，加快證件審批時間、提早下發(fā)預(yù)售證等。像寶能蓋得306米地標(biāo)一般是沒人敢碰的，即使簽過約，zf也怕他跑了。。。(展開全部)
寶能中心開盤快訊
時間：2019年2月23日
開盤價格：平層14500-16000元/㎡，躍層16900-18000元/㎡
裝修：精裝修交付
去化情況：推出3#樓560套，去化約240套
簡單的說一下寶能中心，寶能中心位于高鐵站的東廣場，占地面積約18萬㎡，總建筑面積180萬㎡，一共是10個地塊，規(guī)劃1棟306米的超高層，2棟240米的超高層，5棟150米和20余棟超高層，物業(yè)形態(tài)涵蓋五星級酒店、超高層、公寓。
首期推出的3號樓，6梯20戶，南向是100-115㎡，朝北是39-44㎡。
其實(shí)對于公寓或者寫字樓，Q君一直是悲觀，或者不贊成買的。關(guān)于地標(biāo)咱們一個一個捋一遍，玉米樓最高的售價接近6萬，買的估計是哭暈在廁所，綠地中心也從2013年扛到現(xiàn)在還有部分房源，價格應(yīng)該在2萬多，租金一直居低不上，倆項目Q君實(shí)地調(diào)研過業(yè)主，他們說起來都是一把鼻涕一把淚，最重要的是二手房的流動性基本為零。
你要是自己住，就不多講了，住那么高一覽鄭州無余，爽歪歪，你要是投資十之八九被坑住。(展開全部)
寶能鄭州中心3月23日上午3#（1D20F4T4）開盤
2月23日開盤，推出公寓3#（1D31F6T20）共計560套，去化343套。
閱讀提示：1、橫向?qū)Ρ雀鱾€樓盤的去化意義不大，去化結(jié)果和推盤量、蓄客周期等都有一定的關(guān)系，僅能代表該樓盤此次推盤量條件下...
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