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相對于其他“伊河路”的最大賣點(diǎn)沒了？

裕華城宣傳的直屬分校被伊河路小學(xué)官方否定了？說中原區(qū)掛伊河路牌子的學(xué)校都是集團(tuán)化辦學(xué)沒有區(qū)別？

西四環(huán)化工路（農(nóng)業(yè)路延長線）通了，實(shí)測從裕華城售樓部到高新區(qū)真的很近也許可以吸引高新區(qū)南部剛需，畢竟四環(huán)里，有地鐵有學(xué)校。

這一片和雙湖科技城哪個潛力大？

裕華城一直對外宣傳自己是1700畝的大盤，實(shí)地感受后，覺得分裂很嚴(yán)重。
東西被河南應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院隔離，南北被一期南側(cè)的鐵路線隔離。
整體分裂感比南側(cè)華瑞紫韻城要嚴(yán)重些，沒有東側(cè)碧桂園名門鳳凰城整體感強(qiáng)。

去年9月一期首開時，一期雖是低價開盤，但賣的很是一般。后續(xù)不斷加推，還時而漲價，收效甚微。

目前在售1號樓，單價最高，78㎡兩房、89㎡三房均價14200；其他樓棟89㎡三房均價13000；115㎡三房、143㎡四房均價12500。洋房標(biāo)準(zhǔn)層17500，一樓帶院均價23000，頂樓送30㎡左右露臺，均價20000。

因項(xiàng)目簽約伊河路小學(xué)緣故，小面積單價更高，也更好賣。據(jù)置業(yè)顧問介紹，這個西校區(qū)為總校直管，教室為總校直接負(fù)責(zé)疏松，同一個校長管理。從字面意思來看，比那些合作辦學(xué)、托管的要強(qiáng)很多。

現(xiàn)在開發(fā)商也都聰明啦，尤其是大盤，都知道名校護(hù)體。隨著整體地鐵線路的完善，地鐵房將會爛大街，但好的學(xué)區(qū)房只會繼續(xù)稀缺。只是這些新建學(xué)校尚需檢驗(yàn)，購房者心理也在忐忑其教學(xué)質(zhì)量。

否則的話，年初鄭州這波小行情也不會只席卷到省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、鄭州外國語這幾個名校學(xué)區(qū)房中。少的漲幅兩三成，多的翻倍，令人艷羨。

首期地塊距離地鐵1號線和地鐵14號線換乘站鐵爐站約1公里，出行較為方便。后期地塊也都大多圍繞這個站點(diǎn)建設(shè)，相當(dāng)不錯，比某些大盤要強(qiáng)許多。

項(xiàng)目本身一些建標(biāo)還是不錯的，增加建筑成本采用同層排水設(shè)計(jì)，三層中空斷橋鋁、景觀由山水比德操刀。售樓部也不錯，由臺灣著名設(shè)計(jì)師唐忠漢設(shè)計(jì)，后期為鐵爐文化藝術(shù)館，主要為業(yè)主社交娛樂會所。

目前有首付分期政策，分期三年，真是野火燒不盡，春風(fēng)吹又生。不過，這都是剛需福音。

預(yù)計(jì)今年會把一期剩余1000多套房源清完，并在下半年推出二期。整個片區(qū)還是不少賣房的，碧桂園西湖和鳳凰城每年都能貢獻(xiàn)幾十個小目標(biāo)，再加上華瑞紫韻城、永威西郡等悍將，競爭蠻大。(展開全部)

裕華城為鐵爐城中村改造項(xiàng)目，位于中原區(qū)通達(dá)路與西四環(huán)交會處東300米路南，2021年2月27日開盤推出1期高層14#（2D27F2T4），洋房16#（3D7F1T2），共計(jì)推出170套，總占地約1680畝，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃10棟27-34層高層住宅、6棟7層洋房產(chǎn)品、1所幼兒園，高層均價 12500 元/㎡ ，大概2023年底交房。
裕華城一期應(yīng)該是以品質(zhì)為主，據(jù)介紹設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)都是花了大價錢請的，建筑采用日式風(fēng)格，是高低配社區(qū)，洋房的私密花園高層也可以進(jìn)去。但是目前看戶型面積不是很大，偏剛需：
高層：
89m2三室兩廳一衛(wèi)推出64套；
115m2三室兩廳兩衛(wèi)推出64套；
洋房：
98m2三室兩廳一衛(wèi)推出6套；
131m2四室兩廳兩衛(wèi)推出36套；
看了一個78平2房的樣板間，餐客一體朝南戶型，次臥覺得小了點(diǎn)，可以做兒童房或者書房。
前兩天去裕華城的時候大概下午四五點(diǎn)，感覺他們的營銷中心做的挺不錯，配合著當(dāng)時的天氣，覺得還挺好看的，但是與外面的路對比差距就有點(diǎn)大了，周邊環(huán)境目前來看還比較一般，雖說距離地鐵不算太遠(yuǎn)，但步行到鐵爐站也要十幾分鐘，沿路走著能看到一些爛尾樓，路上也是比較泥濘，還是有待改善。
裕華城的教育資源還是具有優(yōu)勢的，目前與鄭州比較熱門的學(xué)校伊河路小學(xué)簽約，可以讓小孩子從小就接受到好的教育。項(xiàng)目離九八八醫(yī)院比較近，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的有底商，附近有高鐵通過，不知道影響大不大。(展開全部)

項(xiàng)目首期占地約112畝，容積率3.49，綠地率35%，首期規(guī)劃有6棟洋房，10棟住宅，1所幼兒園、2棟社區(qū)商業(yè)配套，位于常西湖新區(qū)最北側(cè)，緊鄰西四環(huán)，周邊一片荒蕪，與售樓部的氣質(zhì)極為不符，但項(xiàng)目主打的并不是配套而是教育，除了項(xiàng)目自身規(guī)劃的6所幼兒園、3所小學(xué)、2所初中、1所高中，還與伊河路小學(xué)簽約，預(yù)計(jì)項(xiàng)目交房前就能投入使用。

一南一北兩條鐵路線，北側(cè)距離項(xiàng)目一期還遠(yuǎn)一點(diǎn)，南側(cè)鐵路線與項(xiàng)目緊挨著，從鄭州站發(fā)車，雖然只白天有火車經(jīng)過，用的是三層中空斷橋鋁玻璃，隔音隔熱效果也比普通雙層中空玻璃要好，但居住體驗(yàn)還是會受到一定影響，總不能不讓業(yè)主在小區(qū)逗留，不開窗透氣。

目前主要在售高層1#、5#、14#樓，其中1#樓王位置均價在13000-14000左右，其余均價在12500左右。14#上周剛剛開盤，可選擇性比較多，其余樓棟只剩4樓以下樓層或頂樓，可選擇樓層少。尚未開盤的樓棟有2#、3#、6#、11#、12#。洋房目前只開盤一棟樓，后期會以平推為主。

高層14#樓推出的戶型有89㎡三室兩廳一衛(wèi)、115㎡三室兩廳兩衛(wèi)，89㎡戶型布局方正，三開間朝南，南北通透，無論價格還是戶型，裕華城都很適合剛需，但注重生活及商業(yè)配套的還需慎重考慮，項(xiàng)目目前還可以首付分期。(展開全部)

很多人都說裕華城是常西湖區(qū)域最低買入門檻，個人覺得這種說法對也不對，去裕華城那轉(zhuǎn)一圈會發(fā)現(xiàn)，與其把裕華城劃分到常西湖板塊，不如劃分到西四環(huán)板塊更貼切。
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進(jìn)入裕華城售樓部，需要從西四環(huán)進(jìn)去，再往北一點(diǎn)，是榮盛花語水岸，以及大正水晶森林，這與裕華城到華瑞紫韻城售樓部，碧桂園西湖的距離也大差不差了。再加上西四環(huán)西面是服裝園區(qū)，有領(lǐng)秀逸陽等公司，看著不像居住區(qū)，整體的區(qū)域感知就拉低了。
更何況裕華首開地塊離西四環(huán)也近，榮盛花語和大正的均價都在12500-13000左右，基本和裕華現(xiàn)在的價格一致。

反觀稍微靠東南一點(diǎn)的華瑞，其實(shí)和裕華位置差不到哪，但由于地塊嵌入常西湖北區(qū)的地塊不少，反而給人正宗常西湖樓盤的感覺。至于永威西郡，融信等樓盤，離成型的四大中心更近，就更不用說了。

所以，站在西四環(huán)板塊看，裕華城的價格只能算是市場價，考慮到離鐵路太近的劣勢，這價格還有點(diǎn)高呢。
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最近，又傳出新鐵爐站（升建為高鐵站）的消息，對裕華城堪稱一大暴擊。

消息稱：鐵爐站升建具備天然的區(qū)域優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)有現(xiàn)成的地鐵站鐵爐站，又靠近隴海鐵路，徐蘭高鐵聯(lián)絡(luò)線，最重要一點(diǎn)是周圍建筑物少，拆遷便利。

這個傳聞雖然沒實(shí)錘，但也點(diǎn)出了裕華項(xiàng)目的困窘，大家一看，哦，原來這地方適合建車站啊，太不宜居了。如果消息是真的，那么裕華城勢必面對土地變性調(diào)規(guī)，給車站讓地，可能原有的大盤配套（學(xué)校、公園、商業(yè)）就無法兌現(xiàn)了。
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裕華城的區(qū)域劣勢就是這么明顯，優(yōu)勢不多，但都貼合剛需需求。
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第一，戶型有一定優(yōu)勢。高層戶型78-143平，有78平兩房、89平三房、115平三房、118平三房、143平四房。起步面積較小，剛需上車容易。此外，115和118的大三房都是南向聯(lián)通大陽臺，非常開闊。
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第二，簽約的伊河路小學(xué)。這個西校區(qū)為總校直管，老師和管理體系均為總校直接負(fù)責(zé)，一個校長管理，不是合作辦學(xué)。學(xué)校的威力不容小覷，當(dāng)年金科城因?yàn)槠焚|(zhì)詬病，但現(xiàn)在因?yàn)閷W(xué)區(qū)逆襲，不禁讓人感慨家長為了孩子有多拼。當(dāng)然，也不宜太盲目樂觀，畢竟人家校長的精力也有限，傾斜的資源肯定也不一樣。
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個人建議可以等等裕華城的后期的地塊，挑個位置環(huán)境更好的，現(xiàn)在房價也比較穩(wěn)，可以不用那么慌。(展開全部)

裕華城的簽約學(xué)校算是一個大賣點(diǎn)了，同樣都是簽約伊河路小學(xué)，裕華城引進(jìn)的伊河路小學(xué)西校區(qū)為總校直管，老師和管理體系均為總校直接負(fù)責(zé)，一個校長管理，屬于純正血統(tǒng)的西校區(qū)，而不是合作辦學(xué)。學(xué)校規(guī)模為36個標(biāo)準(zhǔn)班，計(jì)劃2021年開始施工，項(xiàng)目交房前投入使用。再接著是地鐵1號線和地鐵14號線換乘站鐵爐站，首期地塊距離D口800左右，后期公共出行便利。

項(xiàng)目的價格對比周邊在售的華瑞紫韻城和碧桂園鳳凰城，也是最低價，目前主推的5號樓成交均價13000-14000，118戶型的特價房均價11300起，此外還有78平米兩房戶型成交均價12000左右，對剛需購房者來說，產(chǎn)品和價格都符合需求。

但是劣勢也很明顯，首期地塊南側(cè)就是高鐵專線，首班車8:14，末班車20:20左右，到項(xiàng)目實(shí)地去看，在平地上的確沒有太大的噪聲影響，但在高層住宅上，又是另一番體會了。除此之外，周邊的氛圍和生活配套都太一般。

開發(fā)商在鄭州開發(fā)的項(xiàng)目細(xì)細(xì)數(shù)來也不少，目前主要在售的有惠濟(jì)的裕華會園、裕華晴園，地塊面積都不算大，品質(zhì)中規(guī)中矩，戶型設(shè)計(jì)都不算有太大亮點(diǎn)。作為裕華在鄭州開發(fā)的首個大體量樓盤，裕華城的展示中心沒有拉胯，更是宣傳后期會把裕華總部搬至現(xiàn)在的售樓處，對剛需來說，面子里子都算可以了。(展開全部)

裕華城