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常西湖很難！裕華也很難！

裕華城這個(gè)入市節(jié)點(diǎn)，真的很尷尬！

上半年主城市場(chǎng)還好！下半年主城市場(chǎng)也很艱難！

而恒大林溪郡還剛剛洗了一波客戶(hù)，旁邊華瑞紫韻城分銷(xiāo)、降價(jià)、特價(jià)一直不停歇。

特價(jià)12400元/㎡、82㎡、89㎡、118㎡兩房、三房，2萬(wàn)網(wǎng)簽、剩余首付3年3次。還可以首付15%、85%貸款。

常西湖新區(qū)泛區(qū)域樓盤(pán)將近20個(gè)，后邊金地、華僑城虎視眈眈，前邊碧桂園瘋狂攔路。

唯一可以確定的是下半年降價(jià)繼續(xù)！

裕華城新鮮出爐，它位于學(xué)府路與愛(ài)民路交匯處。

2019年10月10日，裕華拿下75號(hào)土地，占地面積約7.4萬(wàn)平方米，約111畝，容積率為3.49，成交總價(jià)9億元，單價(jià)803萬(wàn)/畝，樓面價(jià)折合到3400元/平方米。

再來(lái)看裕華城這個(gè)項(xiàng)目，為鐵爐的城改，總占地約16000畝，首期為111畝，容積率3.5，一期規(guī)劃10棟高層和6棟洋房、1棟幼兒園，高層為27-30層，洋房為6+1的洋房，高層戶(hù)型從78平方米-142平方米，主力戶(hù)型為78平方米-115平方米的兩房和三房，整體占比約83%，洋房從97平方米-133平方米，整體定位為剛需。

因?yàn)槭且粋€(gè)超級(jí)大盤(pán)，所以自身的配套也是杠杠的，3所小學(xué)，2所初中，1多高中，6所幼兒園，內(nèi)部規(guī)劃15萬(wàn)平方米商業(yè)，另外內(nèi)部規(guī)劃的還有約400畝的公園，總之還是配套不錯(cuò)。

常西湖新區(qū)的核心基本在于中原路兩側(cè)，在于西三環(huán)、西四環(huán)、中原路、隴海路區(qū)域，新區(qū)的樓盤(pán)根據(jù)所在的小區(qū)域大致上可以分為幾個(gè)部分：

西三環(huán)附近：匯泉景悅城，碧桂園西湖、碧桂園鳳凰城。

建設(shè)路、鄭上路附近：華瑞紫韻城、裕華城。

西四環(huán)以西部分：匯泉西悅城、永威西郡、中原華僑城。

目前匯泉景悅城的13800元/平方米14200元/平方米，永威西郡14000元/平方米-15800元/平方米，碧桂園西湖14800元/平方米-16000元/平方米。(展開(kāi)全部)

長(zhǎng)期以來(lái)華瑞紫韻城霸占著建設(shè)路常西湖片區(qū)的韭菜們，也間接導(dǎo)致了自己的狂妄自大，終于被嬌嬌老師一網(wǎng)打盡。

“八大金剛、四大護(hù)法”的華瑞迎來(lái)了最直接的對(duì)手裕華城。

作為鐵爐的城中村改造項(xiàng)目，一直傳言萬(wàn)科介入合作開(kāi)發(fā)，目前來(lái)看裕華還是自己承擔(dān)了下來(lái)，對(duì)于一個(gè)本土中型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，又一個(gè)十年有了保障。作為本土的房企，裕華一直不溫不火，但是資金鏈和土地儲(chǔ)備一直穩(wěn)步發(fā)展，近有高新區(qū)的裕華滿(mǎn)園和中原區(qū)的光合世界，遠(yuǎn)有迎賓路三號(hào)等樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)十足，但是品質(zhì)都屬于一般般，比上不足比下有余的那種。

作為概念區(qū)域，常西湖一直被開(kāi)發(fā)商炒作，不過(guò)目前裕華城的位置確實(shí)太遠(yuǎn)離所謂的常西湖新區(qū)的核心區(qū)域，享受不到近距離的常西湖帶來(lái)的配套紅利，而且鐵爐村長(zhǎng)期被兩條鐵路干線所分割，村級(jí)道路需要的重新規(guī)劃和修建也是頭等大事，所以裕華城所在的區(qū)域確實(shí)先天條件挺不足的。

裕華城總占地約1680畝，總建筑面積約330萬(wàn)㎡。涵蓋高層、洋房、公寓、約15萬(wàn)㎡商業(yè)、學(xué)校、辦公、公園等多方面，共規(guī)劃6塊教育用地，包括6所幼兒園、3所小學(xué)、2所初中、1所高中，每一期住宅都是圍繞著教育用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。首期占地約112畝，建筑面積約37萬(wàn)㎡，地上建筑面積約26萬(wàn)㎡，容積率3.49，綠地率35%，由16棟住宅、1所幼兒園、2棟社區(qū)商業(yè)配套組成。其中住宅部分由6棟洋房+10棟高層組成，高層建面約約78-143㎡，洋房建面約97-133㎡。
其中一期戶(hù)型有78兩房，89、115三房和130四房，整體還是定位剛需。戶(hù)型設(shè)計(jì)上都是長(zhǎng)久以來(lái)經(jīng)典的連廊戶(hù)型。值得稱(chēng)贊的是主臥和客廳一體化的大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，足足多出來(lái)一個(gè)不小的功能活動(dòng)空間，目前這種設(shè)計(jì)也是改善項(xiàng)目的主流了。

裕華城預(yù)售證已經(jīng)拿到，目前再做蓄客工作，不過(guò)看形式還是不太好，區(qū)域的韭菜被華瑞和碧桂園都收割遍了，如果能簽約點(diǎn)名校啥的提升下自己的內(nèi)在品質(zhì)可能會(huì)不錯(cuò)，預(yù)估價(jià)格參考華瑞14000左右。(展開(kāi)全部)

裕華城抽半價(jià)房？
真假？
100萬(wàn)的房子50萬(wàn)就能買(mǎi)。
前幾天打電話(huà)說(shuō)確實(shí)有這個(gè)活動(dòng)，但是具體怎么執(zhí)行還沒(méi)確定下來(lái)。
就在想，是50萬(wàn)需要全款，還是正常首付，正常貸款。
另外去認(rèn)籌的話(huà)，搶到能不能轉(zhuǎn)手，能轉(zhuǎn)手的話(huà)直接加價(jià)十萬(wàn)賣(mài)出去，豈不美滋滋。
有人知道嗎。

裕華城屬鐵爐城中村改造項(xiàng)目，南臨建設(shè)路，北到農(nóng)業(yè)路，西挨西四環(huán)城市快速高架。裕華城總建設(shè)規(guī)劃用地約1600多畝，總建筑體量約330萬(wàn)㎡。首期書(shū)香苑占地約112畝，建筑面積約37萬(wàn)㎡，容積率3.49，綠地率35%，由16棟住宅、1所幼兒園、2棟社區(qū)商業(yè)配套組成。其中住宅部分由6棟洋房+10棟高層組成，高層面積區(qū)間約78-143㎡，洋房面積區(qū)間約97-133㎡。
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西區(qū)缺改善的基因和產(chǎn)品，這是西區(qū)人民默認(rèn)的一個(gè)事實(shí)，但是在缺少改善的情況下，價(jià)格依舊摸到了2萬(wàn)/m2+，選擇并沒(méi)有因此而增加。隨著四環(huán)高架剛剛貫通，農(nóng)業(yè)路高架也將向西延伸至四環(huán)，與西四環(huán)高架實(shí)現(xiàn)互通。區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力在超預(yù)算的房?jī)r(jià)面前不得不選擇向外溢出，尋找可以承接需求的新區(qū)，這時(shí)候常西湖的作用就得以顯現(xiàn)。
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常西湖新區(qū)的核心基本在于中原路兩側(cè)，在于西三環(huán)、西四環(huán)、中原路、隴海路區(qū)域，新區(qū)的樓盤(pán)根據(jù)所在的小區(qū)域大致上可以分為四部分：
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其中緊鄰西三環(huán)大致環(huán)西流湖的片區(qū)，有匯泉景悅城，碧桂園西湖以及碧桂園鳳凰城；
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其次是中原路以北片區(qū)建設(shè)路、鄭上路，有華瑞紫韻城，以及尚未入市的裕華城；
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再有就是西四環(huán)以西部分，這部分嚴(yán)格意義上并不屬于常西湖而是中原新區(qū)，樓盤(pán)有匯泉西悅城、永威西郡，以及處于宣傳階段的中原華僑城。
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而作為常西湖新區(qū)，現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)部格局伴隨著奧體中心的場(chǎng)館建設(shè)落成，變得愈發(fā)明朗，片區(qū)內(nèi)部的土地已經(jīng)被各大開(kāi)發(fā)商認(rèn)領(lǐng)，碧桂園和恒大作為兩個(gè)快周轉(zhuǎn)的代表，他們的加入給整個(gè)常西湖按下了加速鍵，同樣兩家作為土地大戶(hù)，如果沒(méi)能做好項(xiàng)目的品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)，那就另當(dāng)別論了。
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當(dāng)然如果想享受常西湖新區(qū)的配套，又不想距離主城區(qū)太遠(yuǎn)，其實(shí)常西湖核心區(qū)以及外圍的選擇還是有很多的，至少建面和感覺(jué)比二七新區(qū)那邊好的多，畢竟“西美”不是說(shuō)說(shuō)而已。(展開(kāi)全部)

三年前，常西湖新區(qū)概念的崛起，華瑞紫韻城、永威西郡等項(xiàng)目的大賣(mài)，也讓裕華鐵爐項(xiàng)目得到很多人的關(guān)注。

直到去年10月10日，裕華以底價(jià)9億元摘得鄭政出〔2019〕75號(hào)(網(wǎng))地塊，樓面價(jià)為3446元/㎡，容積率3.5，這個(gè)千畝大盤(pán)才算正式啟動(dòng)。

項(xiàng)目總占地約1680畝，共分為三期開(kāi)發(fā)，總建筑面積約330萬(wàn)㎡。整個(gè)項(xiàng)目涵蓋高層、洋房、公寓、商業(yè)、學(xué)校、辦公、公園等多種物態(tài)。

首期地塊位于長(zhǎng)椿路和昌達(dá)路交會(huì)處，占地面積約112畝，總建筑面積約373424㎡，容積率3.49，共規(guī)劃10棟27-34層高層，6棟7層洋房，內(nèi)部配套1所9班幼兒園。高層戶(hù)型有78㎡兩室兩廳一衛(wèi)、89㎡三室兩廳一衛(wèi)、115㎡三室兩廳兩衛(wèi)、118㎡三室兩廳一衛(wèi)兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)等多個(gè)，洋房戶(hù)型97-133㎡，毛坯交付。

整體定位偏剛需，前期應(yīng)該會(huì)走量。最近碧桂園名門(mén)鳳凰城和恒大林溪郡的大賣(mài)應(yīng)該給裕華打了不少雞血。但裕華的營(yíng)銷(xiāo)能力跟那兩位可是有天壤之別，需要加把勁。

裕華集團(tuán)成立于2000年，至今已有20年。先后開(kāi)發(fā)過(guò)裕華·文匯、裕華·文苑、裕華·北方別墅、裕華·第九城市、迎賓路三號(hào)、裕華廣場(chǎng)、千鹿山、裕華滿(mǎn)園、裕華行園等數(shù)十個(gè)樓盤(pán)，只是名聲一直很一般，甚至多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)過(guò)維權(quán)事件，即使自己最高端產(chǎn)品迎賓路3號(hào)也難逃維權(quán)之路。

個(gè)人認(rèn)為，裕華城位置還是不錯(cuò)的，鐵爐站作為地鐵1/14號(hào)線交會(huì)站，距離項(xiàng)目多個(gè)地塊都很近。不想碧桂園名門(mén)鳳凰城，只是前兩個(gè)地塊距離地鐵比較近。

另外，項(xiàng)目還有多塊教育用地，包括6所幼兒園、3所小學(xué)、2所初中、1所高中。相比華瑞紫韻城，優(yōu)勢(shì)明顯。如果開(kāi)發(fā)商再給力點(diǎn)，簽約一兩個(gè)名校，那就是常西湖片區(qū)的“綠都瀾灣”。

當(dāng)然，前提是定價(jià)要合理。不要被碧桂園、恒大給帶偏了。開(kāi)發(fā)商理應(yīng)找準(zhǔn)自己的定位，產(chǎn)品方面多用點(diǎn)心，前期把口碑做好，后續(xù)大概率不會(huì)差。(展開(kāi)全部)

常西湖新區(qū)群雄逐路，又一超級(jí)大盤(pán)裕華城即將入市。
裕華城為中原區(qū)鐵爐城中村改造項(xiàng)目，屬于常西湖新區(qū)北部區(qū)域，總占地1600余畝，分三期開(kāi)發(fā)，未來(lái)將被打造成集教育、住宅、商業(yè)、商務(wù)、辦公等為一體的綜合大盤(pán)，基本可以自成體系，更何況東側(cè)還有巨無(wú)霸的碧桂園鳳凰城。
首期書(shū)香苑位于學(xué)府路與書(shū)苑路交匯處，占地112畝，容積率3.49，綠地率35%，規(guī)劃16棟住宅、1棟幼兒園及2棟商業(yè)配套用房，高低配布局，其中高層面積段為78-143平，洋房為97-133平，現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，毛坯交付，但公共區(qū)域均為精裝交付，目前1#、2#、15#、16#預(yù)售已出，物業(yè)為下屬錦華物業(yè)，高層住宅物業(yè)費(fèi)2.8一平，洋房3.5元一平，近期具有售樓中心意義的裕華城鐵爐文化藝術(shù)館將盛大開(kāi)放。
優(yōu)勢(shì)：
常西湖新區(qū)的未來(lái)價(jià)值已經(jīng)無(wú)需多說(shuō)，尤其在四環(huán)高架開(kāi)通之后，價(jià)值已經(jīng)日益凸顯，
看得見(jiàn)摸的著的雙地鐵，地鐵1號(hào)線和14號(hào)線，對(duì)于周邊荒蕪還未成熟的配套來(lái)說(shuō)，這將是該盤(pán)最大的賣(mài)點(diǎn)。
劣勢(shì)：南側(cè)緊鄰把鐵爐一分為二的鐵路專(zhuān)線及九八八醫(yī)院。
目前周邊環(huán)境真的很一般，成熟尚需時(shí)日。
縱使裕華集團(tuán)要把裕華城當(dāng)作品質(zhì)標(biāo)桿之作來(lái)打造，但面積段高層75平起步，洋房最大做到133平，談不上改善，主要承接客戶(hù)還是中原區(qū)外溢人群，以剛需和剛改為主，東有碧桂園鳳凰城，南有網(wǎng)紅盤(pán)恒大林溪苑，扎堆入市，這是要廝殺的節(jié)奏啊。
競(jìng)爭(zhēng)激烈，相比其他，裕華城優(yōu)勢(shì)不大，價(jià)格優(yōu)勢(shì)應(yīng)該是主流。(展開(kāi)全部)

一期書(shū)香苑已經(jīng)有部分樓棟進(jìn)行了預(yù)售前公示，項(xiàng)目臨時(shí)站廳在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西區(qū)華山路東側(cè)，預(yù)計(jì)本月25號(hào)開(kāi)放售樓部，釋放價(jià)位在14000元/㎡左右。

首期地塊位于長(zhǎng)椿路和昌達(dá)路交會(huì)處，占地面積約111.94畝，總建筑面積373424.10㎡，容積率3.49，共規(guī)劃10棟27-34層高層，6棟7層洋房，內(nèi)部配套1所9班幼兒園。高層戶(hù)型有78㎡兩房、89-118㎡三房，洋房戶(hù)型131㎡四房，毛坯交付。

地塊距離地鐵1號(hào)線和14號(hào)線換乘站700米左右，公共出行便利；地塊南側(cè)即為鄭西客運(yùn)專(zhuān)線，后期會(huì)有噪音影響，職業(yè)顧問(wèn)宣傳內(nèi)部是有375畝綠化用地，包含環(huán)鐵路帶狀公園群，影響應(yīng)該會(huì)有所減小；

北側(cè)是河南應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院，此外還規(guī)劃有初中和高中，目前現(xiàn)有的教育資源有鐵爐小學(xué)、一五三小學(xué)、三十六中等，醫(yī)療配套有解放軍988醫(yī)院，現(xiàn)有的商業(yè)資源較為匱乏，不過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃有15萬(wàn)方商業(yè)，后期也可以依靠CCD中央下沉商業(yè)街；距離鄭州植物園、西流湖等直線距離都大于3公里，生態(tài)配套上處于弱勢(shì)。

同樣位于常西湖北側(cè)的華瑞紫韻城，戶(hù)型面積段88-128㎡，相對(duì)距離四大中心更近，均價(jià)13800左右，不過(guò)近期因?yàn)榫S權(quán)在某音黑紅了一把，口碑堪憂(yōu)。(展開(kāi)全部)

安置房封頂也有段時(shí)間了，為啥一直沒(méi)動(dòng)靜

——裕華城——

裕華最終還是選擇自己做鐵爐項(xiàng)目了。
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裕華弄這么大個(gè)規(guī)模的項(xiàng)目，還是挺挑戰(zhàn)的。
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總用地約1600多畝，總建筑體量約330萬(wàn)㎡，由西四環(huán)城市快速高架、農(nóng)業(yè)路高架（化工路）、昌達(dá)路、長(zhǎng)椿路、北崗路、 雪松路等圍合而成。

域內(nèi)規(guī)劃有6所學(xué)校，包括3所小學(xué)、兩所中學(xué)和一所高中。社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施齊全，自成體系，未來(lái)居住、辦公、購(gòu)物、文化、休閑、娛樂(lè)等生活配套一應(yīng)俱全。
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四環(huán)內(nèi)這樣的大盤(pán)，真的很少了，還挨著常西湖新區(qū)，不過(guò)缺陷也很明顯。

南面鐵路穿地塊而過(guò)，不少地塊南臨鐵路，勢(shì)必影響居住舒適度，而且由于鐵路阻隔，大盤(pán)散了，很多配套無(wú)法方便的共享。

首期推出的書(shū)香苑，位于位于書(shū)苑路與學(xué)府路交匯處，是2019年10月10日裕華以底價(jià)9億元摘得鄭政出〔2019〕75號(hào)(網(wǎng))地塊，樓面價(jià)為3446元/㎡，占地約112畝，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率35%，容積率3.5。

無(wú)論是地塊規(guī)模還是容積率，還是挺優(yōu)秀的，但裕華的規(guī)劃還是高低配，規(guī)劃有10棟高層+6棟洋房+1棟幼兒園，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)：2502戶(hù)。
按裕華的尿性，估計(jì)還是剛需為主。這個(gè)地塊南臨鐵路，很多人還是介意的。
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個(gè)人判斷，常西湖目前是有高位回落的趨勢(shì)。
恒大林溪郡開(kāi)盤(pán)高層精裝大概是14800元一平，如果毛坯，大概就是14000的樣子，碧桂園鳳凰城毛坯是15000一平，永威和融信產(chǎn)品好一些 大概14500-15000左右。

考慮到裕華過(guò)往的表現(xiàn)，和本次地塊的缺陷，個(gè)人認(rèn)為價(jià)格會(huì)是13500-14000左右。
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目前常西湖是往南，北邊還是要差一些。(展開(kāi)全部)