日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

永威城六期——滟瀾庭
?
目前在售的是五期，但六期的產(chǎn)品規(guī)劃都出來了。
?
六期位于宇通路南、河西路西，遠(yuǎn)離現(xiàn)在的五期，處于觀瀾庭和書香庭中間，東邊是十八里河，西邊是小學(xué)和中學(xué)，整體來看還是挺私密的。
?
六期占地56畝，相比五期的75畝又小了很多，但容積率都是3.5，規(guī)劃了9棟34層高層，看著還是挺密集的，不過全是獨(dú)棟單元。
?
由于地塊比較扁，戶型設(shè)計都不錯，全是兩梯四戶的三面寬戶型，中間是89平小三房，兩邊是114的大三房，堪稱永威做得最好最純粹的戶型，看排布得房率也會高一點(diǎn)。
?
可惜的是，由于地塊小，面寬用的又比較足，全是板樓，會顯得密不透風(fēng)，小區(qū)可用來打造的景觀空間也很少，而這恰恰是永威的三寶之一，這就考驗永威能否在狹小空間施展功力了。
?
總得來看，六期算是五期的精致升級版，雖然戶型偏小，但產(chǎn)品力很強(qiáng)。
?
從最近交房的小區(qū)效果來看，永威的品質(zhì)一直保持的不錯，管南三杰里，綠都每期的表現(xiàn)太不穩(wěn)定，而鑫苑的質(zhì)量就不多說了，如果不是特別在意位置，還是選永威吧。
?
有一點(diǎn)介意的是，觀瀾庭西側(cè)一大塊地是鐵道用地，被包在一堆住宅用地中，顯得很硌牙，不知道管城區(qū)打算怎么處理？當(dāng)然，鐵路的地，你地方也不一定能說上話。(展開全部)

永威城五期看著還挺不賴的。
?
五期瀾溪庭位于長青路南，新鄭大道西，嚴(yán)格意義上來說，是永威城的2號地塊，位于最南邊，相對于書香庭、觀瀾庭都抱團(tuán)在一起來說，瀾溪庭被新鄭快速路隔離在西邊。但優(yōu)勢也明顯，直面十八里河。
?
瀾溪庭占地75畝，容積率3.5，總建面24萬方，建筑密度20%，地塊素質(zhì)跟前幾期雷同，規(guī)模稍小，但相比前幾期高低配，只規(guī)劃了10棟高層，而且看效果圖，大多為一個單元的獨(dú)棟樓，看著簡潔挺拔。
?
主力戶型：89㎡小三房，107㎡三房，113㎡三房，130㎡四房。

這次戶型一改前幾期，和永威西郡很相似，都是四四方方的，可以說很棒了。仔細(xì)看，永威的房子很少做飄窗，外立面光滑整齊，這和融創(chuàng)、綠城很像，沒有那些凹凹凸凸的造型，保證了樓盤的整體顏值，后期升值也好。
?
整體看下來，五期和永威西郡二期幾乎是一個模子，估計到時價格也差不多。
?
五期目前正在認(rèn)籌排號,五期規(guī)劃房源面積有89-130㎡,預(yù)計7月份開盤。

目前在售的四期高層房源建面約125、129、137㎡，均價為13800元/㎡，四期一二層復(fù)式洋房建面約174、181㎡，均價為21000元/㎡。
?
按此推算，五期也差不多這價格，管南的朋友還是可以考慮下的。(展開全部)

如果世界房地產(chǎn)公司有兩種，一種是特朗普的開發(fā)商，一種叫想成為特朗普的開發(fā)商；

如果亞洲房地產(chǎn)公司有兩種，一種叫中國開發(fā)商，一種叫羨慕中國開發(fā)商的其他國家的開發(fā)商；

如果中國房地產(chǎn)公司有兩種，一種名叫萬科的開發(fā)商，一種叫學(xué)萬科的開發(fā)商；

如果河南開發(fā)商有兩種，一種叫建業(yè)戰(zhàn)略的開發(fā)商，一種叫正商戰(zhàn)略的開發(fā)商

如果鄭州開發(fā)商有兩種，一種叫不希望吳天君雙規(guī)的開發(fā)商，一種叫希望吳天君雙規(guī)的開發(fā)商

如果二七區(qū)開發(fā)商有兩種，一種叫亞星的開發(fā)商，一種叫亞新的開發(fā)商

如果2017年開發(fā)商有兩種，一種叫死去的開發(fā)商，一種叫即將死去的開發(fā)商

政策一出，一大波人受傷害，靜靜看著不知道該說些什么。

試著收收心，嘗試聊聊產(chǎn)品吧。當(dāng)我們周圍所有的項目都在維權(quán)，好像點(diǎn)評房子都沒有什么意義了，探討也好，分享也好。突然興致全無。

以下為看了，管南片區(qū)的項目，一些想法，歡迎拍磚，多謝指教。

管南片區(qū)代表性項目有5個：

1綠都紫荊華庭
標(biāo)簽： 2015年鄭州單盤銷冠，全國第九。
2綠都瀾灣
標(biāo)簽：綠都紫荊華庭2.0 + 宇通稱霸管南三至四環(huán)
3正商中州城
標(biāo)簽：便宜的跟屁蟲，全靠蹭。
4永威城
標(biāo)簽：房企品牌效應(yīng)MAX。
5鑫苑國際新城
標(biāo)簽：后來者居上，就是讓前輩們難堪。鑫苑國際新城一期的低價格間接影響了管南片區(qū)很多項目的銷售。


其中
1正商中州城在早期平銷的時候特別是2014年和2015年初，基本陷入滯銷，隨著行情的好轉(zhuǎn)，策略就是低價。綠都紫荊華庭、正商中州城和永威城區(qū)域處于倒三角型。在激烈的競爭中，無論你XXXX好，我就是便宜?；旧厦科椒綍染G都紫荊華庭、永威城、便宜1000+，包括這輪暴漲，正商中州城并不具有對管南片區(qū)的指導(dǎo)性和參考性，也不能成為參考樣本。
2綠都瀾灣。綠都紫荊華庭和綠都瀾灣同屬宇通，宇通在管南片區(qū)廠區(qū)外遷然后變更大把優(yōu)質(zhì)土地，套路玩的飛起，
綠都紫荊華庭是南三環(huán)紫荊山路加地鐵2號線，綠都瀾灣是南四環(huán)紫荊山路加地鐵二號線。綠都瀾灣是綠都紫荊華庭的升級版。目前在管南片區(qū)三環(huán)至四環(huán)還有3000-4000畝的宇通廠區(qū)，隨著宇通廠區(qū)的外遷，以后綠都要承包管南紫荊山沿線。
我們選取更具有代表性的綠都紫荊華庭加入分析。

在這三個項目
綠都紫荊華庭2014年底一期首開，均價7000+，永威城2015年下半年一期首開，均價8000+。鑫苑國際新城2016年9月首開，均價11000+。
綠都紫荊華庭目前處于三期尾盤將售，永威城處于三期前期咨詢。鑫苑國際新城一期3000套房子，首開2000套，還有1000套房子7棟半樓待售，目前也處于前期咨詢階段。

以下為三者的對比。我們的分析著重大價值而相對忽略細(xì)節(jié)和小價值。

1 開發(fā)商品牌
永威 > 綠都 > 鑫苑
永威作為本地的品質(zhì)開發(fā)商，這點(diǎn)毋庸置疑，一期永威城的熱銷無疑是永威品牌MAX，從來自改善的精品基因無疑給剛需購房者太多吸引力了。然而現(xiàn)在永威的品牌沾了太多旁邊的灰了。綠都和鑫苑同為本地開發(fā)商，鑫苑在品牌影響力上走著下坡路，而綠都在走著上坡路。我們判斷綠都的品牌影響力大于鑫苑，是因為：
1從綠都開發(fā)過的作品包括綠都城、綠都溫莎城堡等可以看出綠都是認(rèn)真來做項目這一點(diǎn)大于近幾年的鑫苑。
2在管南片區(qū)，在將來鑫苑還有將近800多畝的土地儲備，但是綠都還有將近5000畝的土地儲備。較早的入主管南片區(qū)和宇通的影響力，獲取了更優(yōu)于鑫苑的品牌影響力。


2售價 這個是政策出來之后的預(yù)估，市場冷基本不上漲了，下跌也不至于。

綠都紫荊華庭三期15000 > 永威城三期14000 > 鑫苑國際新城一期加推13000
因為項目***盤推進(jìn)的節(jié)點(diǎn)不一樣。其中永威城和綠都紫荊華庭都屬于正常推進(jìn)增幅。而這次我們大膽預(yù)測鑫苑國際新城為13000。鑫苑國際新城的低開戰(zhàn)略效應(yīng)已經(jīng)達(dá)到，只需要比永威或者綠都便宜，營銷效果就達(dá)到了。

3區(qū)位、交通

鑫苑國際新城 > 綠都紫荊華庭 > 永威城
簡單的判斷就是鑫苑國際新城位于2.5環(huán)，綠都紫荊華庭位于3環(huán)，永威城位于3.5環(huán)。且鑫苑國際新城與綠都紫荊華庭擁有地鐵優(yōu)勢。補(bǔ)充：鑫苑國際新城一期加推離2號線花寨站的距離大于綠都紫荊華庭三期與2號線南三環(huán)站的距離，且小區(qū)的出入并不在主干道上，實際并沒有綠都紫荊華庭方便。
但是我們還是按照常規(guī)理解，三環(huán)內(nèi)區(qū)域位置優(yōu)于三環(huán)外。


4產(chǎn)品，包括容積率等。

容積率 ： 鑫苑國際新城 4.4 > 綠都紫荊華庭4 > 永威城3.5
因此居住的舒適度永威城優(yōu)于綠都紫荊華庭，綠都紫荊華庭優(yōu)于鑫苑國際新城
產(chǎn)品： 永威城 > 綠都紫荊華庭 > 鑫苑國際新城
待售的永威城、綠都紫荊華庭的面積區(qū)間大概是70--135，而鑫苑國際新城的面積區(qū)間50--170，容積率的大小和面積區(qū)間間接的影響了戶型和房屋采光以及房屋合理的尺寸等。因為具體的單間戶型我們沒法一概而論，但是簡單的對比鑫苑出現(xiàn)了很多奇葩的戶型，相對綠都紫荊華庭和永威城的戶型比較常規(guī)，通透方正。
我們以90平三房為例，看一下三個項目的代表性戶型。

我們以一個簡單的陽臺設(shè)計，來看。永威城采用較為超前的聯(lián)動陽臺，綠都紫荊華庭采用了常規(guī)的陽臺，而鑫苑國際新城的陽臺設(shè)計中，空調(diào)機(jī)位占到陽臺的一些面積，間接影響到了陽臺的使用體驗。

綜上因為永威相對綠都紫荊華庭的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品經(jīng)驗更多，對于產(chǎn)品的精品設(shè)計和細(xì)節(jié)更為超前，所以產(chǎn)品上永威城大于綠都紫荊華庭大于鑫苑國際新城。
5 教育以及配套

管南片區(qū)的教育普遍較弱，因為管南片區(qū)處在飛速發(fā)展的階段，早期并沒有基礎(chǔ)建設(shè)，所以教育情況普遍不好。項目所洽談的學(xué)校基本都在待定中，因此判斷教育：
鑫苑國際新城=綠都紫荊華庭=永威城

配套同樣如此，例如商業(yè)配套并不理想，可能鑫苑國際新城與綠都紫荊華庭的三環(huán)位置當(dāng)前會有一些配套，但是以后項目的具體商業(yè)運(yùn)營還是未知數(shù)，大環(huán)境商業(yè)配套并沒有太大差別所以我們在配套判定上依然一致。

以上是我們做出的各個項目的比較分析。無可置疑在管南片區(qū)的飛速發(fā)展中地鐵2號線占據(jù)了核心原因，我個人還是更建議買地鐵沿線的產(chǎn)品。
另外，如果你是有產(chǎn)品情結(jié)，更注重產(chǎn)品，就像愛看文藝電影一樣永威城是你的選擇。但是也不免有拙劣的文藝片，哎。(展開全部)

永威城將在三期書香庭里首次推出6層電梯洋房產(chǎn)品，洋房一共3棟樓，約84套，4室2廳2衛(wèi)，標(biāo)準(zhǔn)層面積約140平方米左右。在管南片區(qū)，洋房還是稀缺的，加上永威的品質(zhì)口碑，相信這84套洋房會受到較多的關(guān)注。
三期地塊位于鄭新路東側(cè)，但并不臨鄭新路，還有一段距離，就是在建的安置房的北側(cè)。容積率3.472，在城改項目中不算高。除了前面所述的3棟洋房，還有8棟34層高層。
總戶數(shù)1950戶，機(jī)動車停車位2043個，其中地上車位76個，但只分布在小區(qū)最南側(cè)外圍處，地下車位1967個（2層），配比足夠。
地上規(guī)劃了426個非機(jī)動車停車位，希望未來不啟用。因為地下也規(guī)劃了3287個非機(jī)動車停車位，理論上已經(jīng)足夠用了，沒有必要在地面修建非機(jī)動車棚。
樓間距：只說高層的：分別為48.21米、49.60米、81.95米、46.30米、55.10米、87.79米，整體還算不錯。
小區(qū)西側(cè)規(guī)劃有單獨(dú)商業(yè)，東南角規(guī)劃有一所幼兒園。

要注意的不利因素：
1、小區(qū)西北角圍墻外規(guī)劃有社會停車場。
2、幼兒園南側(cè)對面安置區(qū)東南角，為供電用地，變電站的可能性較大。
3、開閉所位于最南側(cè)1號樓和2號樓之間。
4、項目與安置區(qū)太近，僅一路之隔。

整體來說，三期規(guī)劃的還算不錯，小區(qū)內(nèi)部6430平方米的集中綠地是個亮點(diǎn)，永威可以好好發(fā)揮優(yōu)勢了。但地理位置更加偏南，稍顯偏僻。
目前，東區(qū)和北區(qū)的價格已經(jīng)逐漸將剛需群體拋開，管南片區(qū)的價格比北區(qū)要低1000-1500左右，對于價格敏感的剛需客戶可以關(guān)注這一區(qū)域，前提是能夠接受南區(qū)的大車、物流，嘈雜的環(huán)境。(展開全部)

昨日，永威城楓香庭西院一期2、3、4、5、6、9、10、11號樓開始預(yù)售許可前公示，預(yù)計預(yù)售證將會在近期下來，簽訂合同為時不遠(yuǎn)。
和5月26日進(jìn)行預(yù)售許可前公示的7、8號樓公示信息對比，有一個區(qū)別。就是施工單位除了原來的河南京晟建設(shè)工程集團(tuán)有限公司又增加了一個：鄭州市正巖建設(shè)集團(tuán)有限公司。正巖建設(shè)是鄭州老牌的建筑商了，同時也曾自主開發(fā)過一些房地產(chǎn)項目，近期開發(fā)的就有龍子湖公寓項目--龍子湖微時代以及高鐵片區(qū)的寫字樓--正巖鉑茲中心。
永威城和建業(yè)花園里都是無證內(nèi)購，事實上無證內(nèi)購的維權(quán)是非常無力也非常無助的。你想出拳，卻不知該打?qū)Ψ侥睦铮?
房管局是先聲明了： 詳細(xì)預(yù)售信息請登錄鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)查詢或致電965559咨詢，購買無預(yù)售許可的項目不受法律保護(hù)。
開發(fā)商一般會說：1、一切以合同為準(zhǔn) 2、可以選擇退房
如果說花園里和永威城的維權(quán)是發(fā)生在2014年8月份之前限購尚未解除的那段日子，情形應(yīng)該會好些。畢竟，那時候還是開發(fā)商難過的日子。
而現(xiàn)在的情形完全不同了，今年的市場，似乎已經(jīng)在開發(fā)商的完全掌控中，樓盤漲價那叫一個肆無忌憚。
馬上就要簽訂合同，肯定是分批簽合同的，特別是有維權(quán)的樓盤，今天一撥人，明天一撥人，分化瓦解是開發(fā)商的慣用方法。交房也是這樣的，大部分項目都是分批交房，但一些有點(diǎn)素質(zhì)的開發(fā)商會在交房前邀請部分業(yè)主代表參加預(yù)驗房活動，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，將瑕疵盡量消除在交房前，盡量避免糾紛和維權(quán)。
其實，看看鄭州市場上那些在銷售階段就發(fā)生的維權(quán)，基本上都是無證內(nèi)購的樓盤。因為簽的只是一紙打著其他名頭的協(xié)議，因為會讓你馬上交首付（知道立刻簽不了合同，但又要防止你跑向其他樓盤）而只給你個收據(jù)，因為沒有合同也就沒有法律保護(hù)意義上的各種約定。誘惑大，風(fēng)險也大。(展開全部)

永威城一期、二期均有房源在售，二期（臨中州大道）的房源相對多一些，可選面較寬。一期的剩余房源都是些位置、樓層不太好的了。位置、樓層欠佳的房源優(yōu)惠下來的價格在9000出頭。
單從樓盤的品質(zhì)來說，永威城應(yīng)該是勝過綠都瀾灣和綠都紫荊華庭的，畢竟，過往項目的品質(zhì)就是鮮活的范例，參觀過這些小區(qū)的人一般很難抵御永威的品質(zhì)，這也是永威的特質(zhì)，大部分樓盤都不具備的。
但是綠都紫荊華庭的位置好，緊鄰2號線，綠都瀾灣后續(xù)地塊離2號線站馬屯站也會更近，2號線通車在即，這些也都是購房者會考慮的因素，所以，品質(zhì)出眾的永威城可能也未必是所有購房者的首選。每個購房者都有自己的需求。
再說說地鐵吧。
地鐵2號線即將在今年下半年通車，從永威城一期、二期到2號線南三環(huán)站、站馬屯站的步行距離均為1.8公里左右，還是挺遠(yuǎn)的，不方便。
在2015年1月8日公布的十八里河鎮(zhèn)、南曹鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2014-2030年）圖上可以看到，永威城一期二期北側(cè)一個路口的距離，在漓江路（就是綠都紫荊華庭雅園南側(cè)的那條路）與中州大道交匯處，規(guī)劃有軌道交通11號線的一個站點(diǎn)。這個站點(diǎn)離永威城一期、二期還是相當(dāng)近的。
但是，今年3月8日，公布的最新的鄭州市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃修編（2015—2050）顯示：已經(jīng)看不到軌道交通11號線了。那么，永威城一期、二期北側(cè)的這個站點(diǎn)還有可能存在嗎？
讓我們從規(guī)劃局公布的不太清晰的規(guī)劃圖慢慢推斷：
地鐵2號線與5號線的交匯處是南五里堡站，就是航海路與紫荊山路交匯處。如圖所示。
從這個站點(diǎn)往南去的第一個站點(diǎn)，是花寨站，位于長江路與紫荊山路交匯處（紫荊山路暫未打通）。從圖中可以看出，R4線與2號線在此相交，R4線向西是繼續(xù)沿長江路鋪設(shè)，向東走了一點(diǎn)，然后斜著向東南而去，然后就有一個站點(diǎn)。這個站點(diǎn)比2號線南三環(huán)站要稍靠南一點(diǎn)，根據(jù)這個站點(diǎn)與2號線南三環(huán)站、站馬屯站在圖上的相對位置，個人認(rèn)為應(yīng)該是在與中州大道交匯處設(shè)了一個站點(diǎn)，因為逢大路設(shè)站是地鐵的老規(guī)矩了，在中州大道不設(shè)站不合常理。從這個站點(diǎn)與2號線南三環(huán)站、站馬屯站的相對距離來看（基本上是等邊三角形的三個頂點(diǎn)），這個站點(diǎn)位置基本上與原來11號線中州大道站的位置重合。
所以，這個R4線與中州大道交匯處設(shè)有站點(diǎn)的可能性較大，并且，很有可能就是原來11號線在中州大道的那個站點(diǎn)。線路調(diào)整了，但這個站點(diǎn)可能還繼續(xù)存在。
但R4線的啟動，估計要等待很長時間了，畢竟，前面還有很多條線等著，東區(qū)、北區(qū)、航空港區(qū)的線路一定會排在前面。
因為最新的軌道交通規(guī)劃圖不夠清晰，以上僅是本人根據(jù)各方面數(shù)據(jù)推理分析，未必完全準(zhǔn)確。(展開全部)