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實(shí)地探盤管城杠把子—洺悅?cè)趫@，目前部分樓棟已交房，不過說實(shí)話這個(gè)外立面還不如朗境看起來利落高檔些，精裝交付標(biāo)準(zhǔn)也只能算是一般，目前還有房源在售，均價(jià)16500起步。

電建也是率先把周邊的環(huán)境給改善了一下，首先就是道路兩側(cè)的綠化樹木，也正是因?yàn)闆硱側(cè)趫@和朗境兩個(gè)項(xiàng)目的存在，對比周邊整個(gè)片區(qū)的檔次一下子就上來了，片區(qū)還有好幾個(gè)住宅待拍，日后這個(gè)區(qū)域從各個(gè)方面做對比應(yīng)該都是佼佼者。

洺悅?cè)趫@的價(jià)格一直都比朗境高，主要在于從大盤出發(fā)二者定位不同，朗境走的主要就是精致化小而美路線，風(fēng)格和面積段也更傾向于年輕一族，洺悅?cè)趫@整體風(fēng)格偏中式，有大面積段，客戶群體改善占一大部分，都知道管城區(qū)老城環(huán)境一般，但航海路沿線多少還是新一些，尤其是這個(gè)區(qū)域，等于是全部拆遷來個(gè)大改造，區(qū)域的價(jià)值在周邊也一直都是至高點(diǎn)，管城老城對于環(huán)境和城市界面有要求的這里就是不二之選。

地塊較大，位置確實(shí)不錯(cuò)，比朗境距離航海路更近了一些，地鐵5號線城東南路站也更近了一些。

目前的小學(xué)劃片在管城外國語學(xué)校果園路小學(xué)部，與項(xiàng)目的距離還可以，初中就是其南側(cè)規(guī)劃的管城外國語學(xué)校果園路校區(qū)了，都是名校集團(tuán)衍生出來的學(xué)校，管城教育資源對比別的區(qū)一直都比較薄弱，但外國語小學(xué)和中學(xué)都還是很給力的。

小面積段其實(shí)跟朗境的價(jià)格不相上下，區(qū)別是一個(gè)是準(zhǔn)現(xiàn)房，一個(gè)是現(xiàn)房，全都是看得見摸的著的實(shí)景和配套，有需求的可以關(guān)注。(展開全部)

電建洺悅?cè)趫@已經(jīng)初現(xiàn)初現(xiàn)，基本全封頂，外立面也刷出來了，果不其然，呈現(xiàn)了讓人失望的造型和色調(diào)，在現(xiàn)代簡約玻璃幕墻大行其道的今天，電建的黃色涂料新古典顯得很陳舊，很掉檔次。

與此同時(shí)，洺悅?cè)趫@項(xiàng)目榮獲“河南省建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化示范工地”稱號，所以質(zhì)量好的房子不一定是好房子，蓋得再結(jié)實(shí)，設(shè)計(jì)理念陳舊也不行。

融園憑借地段銷售還是可以的，除了5號樓其余均已推售，如果想買99平小戶型，在4號和13號樓上還能挑挑，前段搞得雙11促銷，拿出了13號樓上的部分房源，均價(jià)17700-18000元一平，想買大戶型143，只剩7號樓低樓層的，項(xiàng)目預(yù)計(jì)24年年底交房，看目前的施工進(jìn)度，只會(huì)提前不會(huì)延期。
融園南側(cè)的國投昆侖朗境已經(jīng)啟動(dòng)，廣告牌子立在旁邊，但
盤太小，不會(huì)對融園形成挑戰(zhàn)。佳田花花牛也磨磨嘰嘰，實(shí)力不行。未來的兩年，融園尾盤和二期住宅地仍然是管城改善首選。
樓體顏值就這樣了，電建唯一比較好的是提升了管城街景的檔次，小區(qū)大門屋頂局部屋檐出挑，屋頂中式格柵造型，再加上沒有底商，還是挺吸睛，路過都會(huì)看兩眼。
現(xiàn)在就等北側(cè)臨航海路的醫(yī)療用地（據(jù)說是圣瑪醫(yī)院），南側(cè)教育用地（中學(xué)命名為：管城外國語學(xué)校果園路校區(qū)，已經(jīng)公示），以及國投地塊，這幾塊地開發(fā)完成會(huì)提升區(qū)域一個(gè)檔次。(展開全部)

鄭州洺悅?cè)趫@，管城區(qū)航海路豫英路交會(huì)處向南200米路西。

這個(gè)項(xiàng)目確確實(shí)實(shí)的先天條件比較好，占地是84畝，容積率小于3，樓面價(jià)七千左右，規(guī)劃了15棟住宅，高層加上小高層，一共只有三個(gè)面積99平方米、129平方米、143平方米，周邊基本沒有啥哈競品，調(diào)研的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)價(jià)格比去年也漲了。

大家可以猜一猜這個(gè)項(xiàng)目那個(gè)戶型賣的最好？

答案：最大的面積，也就是143平方米。

為啥是143平方米買的最好，第一是因?yàn)榕浔鹊纳伲麄€(gè)項(xiàng)目占10%，沒多少套房子；第二個(gè)原因是管城區(qū)沒有啥改善的項(xiàng)目，但是改善的需求卻異常的旺盛，所以143平方米賣的非常好。

倒是99平方米賣的一般，這一套房子下來得兩百多萬，剛需也不買這里，可能買一個(gè)二手房，或者買到三環(huán)外了。

咱們回國頭來說這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢：

第一就是位置。李嘉誠說位置、位置、還是位置，這個(gè)項(xiàng)目就在二環(huán)邊上，位置確實(shí)是沒得說，上一個(gè)賣的火的是龍湖天鉅，好的位置+好的開發(fā)商=熱銷，好的位置+一般開發(fā)商=普通的銷售。

第二就是開發(fā)商。靠譜永遠(yuǎn)是第一位，電建也是央企傍身，這種項(xiàng)目交房沒啥問題，相當(dāng)于給準(zhǔn)業(yè)主吃一個(gè)定心丸。

第三個(gè)就是天時(shí)。天時(shí)對一個(gè)項(xiàng)目至關(guān)重要，去年下半年的時(shí)候還賣的是非常難，一到今年市場突然變好，房子也是賣的嗖嗖的。

再說一下劣勢，你花幾百萬在電建買一套房子，你期待很高，就像你的孩子一樣，你期待他考上請湖北大，實(shí)際就是一個(gè)普通的本科，所以買電建的房子，期待不要太高。(展開全部)

電建洺悅?cè)趫@的位置好，不僅僅是因?yàn)樵诙h(huán)邊，還因?yàn)樗苓叢黄啤?br/>
好地段的樓盤，要么是雅頌居那種老校區(qū)云集城市面貌陳舊，要么北龍湖那種各方面都好但沒啥生活氛圍。而電建洺悅?cè)趫@剛剛好，是很成熟的地段，但周圍并不陳舊破敗，像周邊正商新藍(lán)鉆，金地鉑悅，世茂云尚城等都是半新樓盤，周邊道路也干凈整潔，基本不存在新區(qū)那種修的半截子路或者土路，各種生活配套齊全，底商業(yè)態(tài)很豐富，尤其是豫英路北側(cè)還有一個(gè)電動(dòng)車航母城，很有鄭州特色。

項(xiàng)目距離地鐵口真不算近，小1公里了，管城區(qū)這一片，交通都不咋滴，沒有直來直去的路，由于鐵路的原因，往北基本都是斷頭路，往南則需要繞一下。

電建是周圍唯一的工地，比較顯眼，工地?zé)?cite style="display:none">火朝天，進(jìn)度還可以，快封頂了，朝東的大門也非常氣派，路過都會(huì)看一眼。不過，項(xiàng)目北側(cè)和南側(cè)都是凈地，入住后幾年內(nèi)肯定會(huì)受到后續(xù)施工影響。

電建的優(yōu)勢在于它是管城區(qū)少有的均好型樓盤，像不遠(yuǎn)的世茂云尚城，鄭港新苑，金地鉑悅，龍湖熙上等等要么品質(zhì)不高，要么小，要么地塊歪歪扭扭，要么高低配，唯一能抗衡的只有綠都鳳凰悅園。像洺悅?cè)趫@這種三環(huán)以內(nèi)，周邊無硬傷，地塊方正且容積率低至3.0的全鄭州都很少見了，高層19000的價(jià)格個(gè)人感覺還是比較合理的，戶型來說99平，129平的剛改定位，也不會(huì)導(dǎo)致總價(jià)太高，對于主城改善來說應(yīng)該還能接受。

管城區(qū)半新房子不算少，正商開發(fā)了一大片，大戶型也不是沒有，但像電建這種比較純粹，設(shè)計(jì)又比較好的小區(qū)確實(shí)太少了，雖然電建拔高的不多，但想改善還真沒啥其他的選擇，為了這一點(diǎn)點(diǎn)的拔高，就得支付遠(yuǎn)超周邊的溢價(jià)，這也是很多改善購房者面臨的困境，一分價(jià)錢一分貨容易，但十分價(jià)錢只能買到兩分貨。(展開全部)

融園在當(dāng)前的市場下，是總價(jià)兩三百萬改善購房者繞不開的話題，除非你特別排斥這個(gè)區(qū)域，也沒有任何交集。不然的話，大概率要來瞅一瞅。

個(gè)人覺得這個(gè)項(xiàng)目性價(jià)比一般，只是無奈之舉。去年底高層正常樓層17500元/㎡，還能送一個(gè)車位，現(xiàn)在主推的1號樓要18500元/㎡，還要加6萬塊錢才能送車位。整體上漲1000-1500元/㎡。
小高層也從去年底的21500元/㎡漲到22000元/㎡，即將加推的7號樓預(yù)計(jì)23000元/㎡，這個(gè)產(chǎn)品真是沒辦法，貴在稀缺。總共就那5棟樓，不到200套，143㎡四室兩廳兩衛(wèi)，總價(jià)300萬左右，在周邊地緣改善確實(shí)沒有替代品。如果不加推7號樓，其他房源已經(jīng)不多，樓層也都很差。

高層其實(shí)過去挺難賣的，趁著這波小陽春能去化幾百套，勉強(qiáng)把10/14/16這幾棟樓處理完，1/9號樓還有不少，尤其是1號樓。

其他還有3/4/5/13這五棟樓沒有推出來，2號樓剛開始，小高層，還是小戶型，價(jià)格19500左右。最近南側(cè)教育用地也確定是管城外國語學(xué)校分校區(qū)，可以說是一個(gè)小利好。管外總校在管城區(qū)還是不錯(cuò)的，第一梯隊(duì)。

整體上分兩批交付，最快一批是明年9月份。按照當(dāng)下的去化速度，每月100套左右，這個(gè)項(xiàng)目也要賣到年底，但凡行情走弱，那就是明年準(zhǔn)現(xiàn)房見的節(jié)奏。

至于品質(zhì)，這個(gè)項(xiàng)目能給你的就是保交房＋中規(guī)中矩，只要要求不過分，還是可以接受的，畢竟開發(fā)商也不是做精細(xì)化起家。近幾年，主打品質(zhì)和精細(xì)化的開發(fā)商也死的差不多了，真是悲哀。(展開全部)