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房產(chǎn)評(píng)論師鄭州洺悅?cè)趫@算是電建在鄭州的第四個(gè)項(xiàng)目，中牟洺悅苑和濱河瀧悅?cè)A庭比較早一些，中牟那個(gè)以TG為主，濱河的則是歷經(jīng)市場(chǎng)考驗(yàn)，漲漲跌跌，不亦樂(lè)乎。還沒(méi)交付就因減配被維權(quán)，總共四批，最快一批，今年底交付，但時(shí)候看吧，我是不太樂(lè)觀(guān)。
洺悅?cè)趫@位于航海路南、果園路北、豫英路西，南側(cè)是國(guó)投昆侖朗境園，地塊比較小。
北側(cè)臨航海路規(guī)劃有醫(yī)療用地，南側(cè)為教育用地（小學(xué)初中）以及住宅用地，只是目前還是廠(chǎng)房，比較雜亂。都在中儲(chǔ)改造范圍內(nèi)，還有好幾塊。
周邊有地鐵5號(hào)線(xiàn)東南路站，未來(lái)穿過(guò)公園過(guò)去，800米左右，步行10分鐘。
總共15棟住宅，7棟高層、8棟小高層，高層有99㎡三室兩廳兩衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)兩個(gè)戶(hù)型，小高層只有143㎡四室兩廳兩衛(wèi)一個(gè)戶(hù)型。
整體風(fēng)格很中式，景觀(guān)示范區(qū)做的不賴(lài)，那霧森系統(tǒng)環(huán)繞的你煙霧繚繞，走一趟身上黏黏的，這大熱天還是需要注意下，開(kāi)的有點(diǎn)猛，交房之后不知道還開(kāi)不開(kāi)。
高層在售18500-19500元/平方米之間，小高層均價(jià)22000元/平方米，精裝修交付。
這個(gè)價(jià)位我只能說(shuō)不便宜，開(kāi)發(fā)商也真的有自信。
據(jù)說(shuō)項(xiàng)目首開(kāi)賣(mài)的還不錯(cuò)，首推的幾棟樓賣(mài)的七七八八，后來(lái)又加推新樓棟。賣(mài)的好的原因是什么呢？個(gè)人感覺(jué)：1. 周邊改善型群體沒(méi)有過(guò)多選擇，競(jìng)品太少； 2. 電建這個(gè)開(kāi)發(fā)商背后有實(shí)力，風(fēng)險(xiǎn)性極低。 其他，真的想不出來(lái)還有啥。。。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師“旱的旱死澇的澇死”亦或者“冰火兩重天”來(lái)形容鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)恰到好處~
。
(展開(kāi)全部)
大區(qū)域相同的兩個(gè)項(xiàng)目，電建洺悅?cè)趫@開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)7億+，佳田未來(lái)新城去化寥寥無(wú)幾，雖然電建的開(kāi)盤(pán)悄無(wú)聲息，雖然電建依舊敢在2022年了搞內(nèi)購(gòu)意向金這一套組合拳，但是絲毫不影響洺悅?cè)趫@的大賣(mài)~
洺悅?cè)趫@是管城主城區(qū)為數(shù)不多的凈地，留連龍湖天鉅也有部分原家屬院的安置，其他的城改項(xiàng)目就更不提了。項(xiàng)目占地約84.4畝，總建筑面積22.29萬(wàn)㎡，容積率2.99，綠地率33%，規(guī)劃15棟住宅（高層+小高層），戶(hù)型為高層99㎡+129㎡三房拼接，一梯兩戶(hù)連廊設(shè)計(jì)；小高層為純143㎡左右的3+1房設(shè)計(jì)，一梯一戶(hù)。
項(xiàng)目位于管城區(qū)航海路豫英路交會(huì)處向南200米路西，所屬區(qū)域?qū)儆诤胶Ｂ菲瑓^(qū)，一路之隔已經(jīng)有正商深耕多年的藍(lán)鉆、新藍(lán)鉆等小區(qū)，周邊生活居住配套齊全，氛圍濃厚；而且出行方面北側(cè)航海路，往南南三環(huán)，更有地鐵5號(hào)線(xiàn)城東南路地鐵口的加持；項(xiàng)目地塊北側(cè)的醫(yī)療用地已經(jīng)確認(rèn)為東區(qū)圣瑪婦產(chǎn)醫(yī)院的管城院區(qū)，南側(cè)的靜安堂也已經(jīng)規(guī)劃為教育用地，電建的位置比龍湖佳田之流好了太多，起碼隔壁的鄰居們都是新社區(qū)，城市天際線(xiàn)太好，龍湖和佳田周邊老破小云集而且鐵路的副作用太大，周邊環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有電建的舒服。
從東大門(mén)進(jìn)入景觀(guān)示范區(qū)，曲徑通幽的竹林和小橋流水的水系噴霧展示確實(shí)別有一番風(fēng)味，而且這個(gè)景觀(guān)示范區(qū)是在紅線(xiàn)里面屬于小區(qū)內(nèi)部的，后期不用拆除；售樓部依舊是常態(tài)化的幼兒園性質(zhì)暫用后期改造，三個(gè)主力戶(hù)型樣板間展示的效果還可以（非實(shí)體樣板，不考慮開(kāi)發(fā)商是否放大比例~），最好的當(dāng)屬于小高層的戶(hù)型，143㎡的3+1入戶(hù)出布置了一個(gè)小的儲(chǔ)藏間，雖然面積不大，但是使用功能上會(huì)給業(yè)主帶來(lái)很多收納方便，而且入戶(hù)外的電梯廳也是私享型的，空間面積同樣可以利用，四開(kāi)間朝南的超長(zhǎng)面寬，南北純通透的餐客廳，北側(cè)臥室贈(zèng)送部門(mén)陽(yáng)臺(tái)改造來(lái)（精裝交付但是需要業(yè)主自己改造，略有不便）。精裝標(biāo)準(zhǔn)上沒(méi)有什么特別之處，都是一些老生常談的基本配置，公區(qū)壁紙臥室乳膠漆，地磚和壁紙的選色風(fēng)格整體偏灰冷的色調(diào)。
置業(yè)顧問(wèn)小姐姐一套行云如流水的標(biāo)準(zhǔn)化介紹后進(jìn)入了詢(xún)價(jià)環(huán)節(jié)，不得不感嘆電建銷(xiāo)售的這么好的嘛，首推的三棟小高層已經(jīng)只剩下1樓和頂樓以及部分2、3層這種不好的樓層，其他的都售完，而且頂樓的價(jià)格竟然所有優(yōu)惠完后高達(dá)2.1萬(wàn)/㎡，高層倒是房源可選樓層較多，但是價(jià)格也基本夯實(shí)在1.8萬(wàn)/㎡，這個(gè)價(jià)格可謂新的管城天花板
鄭州東強(qiáng)的政策不會(huì)改變，東區(qū)的高房?jī)r(jià)下外溢的人群自然而然的選擇經(jīng)開(kāi)和管城的不在少數(shù)，畢竟相比于中原二七，去東區(qū)近多了，但是市場(chǎng)上叫囂著房?jī)r(jià)便宜的事實(shí)并不是唯一的真相，只有親自去探盤(pán)了才知道殘酷的事實(shí)，想入手一套改善的大三房和四房，這些區(qū)域沒(méi)有個(gè)小300萬(wàn)根本不夠看~
三少最近看的兩個(gè)代表性樓盤(pán)未來(lái)府和洺悅?cè)趫@，均為央企開(kāi)發(fā)，賣(mài)點(diǎn)各不相同各有自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，但是就在鄭州的品牌力來(lái)講，兩個(gè)沒(méi)一個(gè)能打的，交付的項(xiàng)目本就不多，還雞毛一地~
但是話(huà)又說(shuō)回來(lái)，在同區(qū)域內(nèi)，想買(mǎi)房這倆肯定是繞不開(kāi)的項(xiàng)目，而且現(xiàn)在的大環(huán)境下同片區(qū)又有誰(shuí)能吊打之呢？你討厭他但是并不妨礙最終你接受它
PS：題外話(huà)來(lái)一個(gè)，洺悅?cè)趫@參觀(guān)樣板間的時(shí)候遇到了抖音上多佑探盤(pán)的珂珂大美女，真人相似度頗高，瘦氣的身材+大長(zhǎng)腿，還有一口流利的介紹，贊一個(gè)
房產(chǎn)評(píng)論師想在管城買(mǎi)房，電建洺悅?cè)趫@是幾乎不可回避的項(xiàng)目，售樓部也相對(duì)低調(diào)的開(kāi)了。
二環(huán)邊配套成熟，有地鐵通勤方便，央企保證安全性，精裝修省事，99/129/143相對(duì)偏剛改的戶(hù)型配比，純粹度還可以，2.99容積率高層+小高層，舒適度能夠保證，除了地塊南側(cè)教育用地沒(méi)有確定之外，這是一個(gè)幾乎沒(méi)有硬傷的項(xiàng)目。
地塊周邊的話(huà)，北側(cè)的醫(yī)院用地說(shuō)是圣馬婦產(chǎn)醫(yī)院，南側(cè)教育用地目前沒(méi)有具體消息，西北角規(guī)劃是停車(chē)場(chǎng)用地。
所以，電建也是很自信，釋放首開(kāi)要賣(mài)1.9-2萬(wàn)，后期還要漲價(jià)。
反正這就是營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭，想想濱河的電建洺悅?cè)趫@一期小高層當(dāng)時(shí)的定調(diào)與定價(jià)，不一直拖了這么久么。
好在，二環(huán)邊的地段優(yōu)勢(shì)，143偏改善戶(hù)型對(duì)周邊地緣人群的吸引力，可不是濱河能比的。
但這也不是你倔強(qiáng)的理由，不是說(shuō)不值這個(gè)價(jià)，這位置還是能經(jīng)得住的。
只是這裝修實(shí)在是有點(diǎn)拉胯啊。
本身是知道精裝標(biāo)準(zhǔn)不如濱河瀧悅?cè)A庭的，但也不能差這么多吧。
況且瀧悅?cè)A庭一期10800+的樓面價(jià)比洺悅?cè)趫@7100+元/㎡可是高了3700元/㎡，
賣(mài)的貴還標(biāo)準(zhǔn)低，這就有點(diǎn)仗著地段來(lái)糊弄人了。
樣板間雖然還沒(méi)開(kāi)放，但還是了解了一些裝修的情況，沒(méi)有中央空調(diào)，不是壁布是壁紙，臥室還是乳膠漆，雖然143有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積，確實(shí)實(shí)打?qū)嵉恼剂艘恍┍阋耍b修的溢價(jià)卻沒(méi)換來(lái)應(yīng)有的品質(zhì)。
預(yù)計(jì)6月底首開(kāi)三棟樓，兩棟143的小高層，一棟99/129的高層。
到時(shí)候看是煙霧彈，還是真槍實(shí)彈吧。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師2021年11月19日，鄭政出〔2021〕64號(hào)（網(wǎng)）由中電建文博置業(yè)以總價(jià)12.06億摘得（折合單價(jià)1428.95萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)7145元/平方米）；中儲(chǔ)片區(qū)改造的首個(gè)住宅地塊的公開(kāi)出讓?zhuān)浑娊胰霊阎小?
），四個(gè)臥室三個(gè)都朝南，均有陽(yáng)臺(tái)或飄窗的贈(zèng)送，北側(cè)次臥贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)面積明顯比其他兩個(gè)戶(hù)型大上不少，果真是戶(hù)型越大享受的好處越多啊
，這個(gè)戶(hù)型片區(qū)的改善真的可以重點(diǎn)考慮。
(展開(kāi)全部)
地塊位于管城區(qū)果園路北、魏莊西街西，占地面積約84畝，容積率大于1.1，小于3，毛坯限價(jià)16800元/㎡，裝修限價(jià)3300元/㎡，不得分拆合同銷(xiāo)售。
電建給出的規(guī)劃目前已經(jīng)公示，15棟住宅（高層+小高層）戶(hù)型產(chǎn)品以剛改為主，三個(gè)主力戶(hù)型99㎡三房，129㎡三房，143㎡四房；三個(gè)戶(hù)型平淡無(wú)奇，其實(shí)也正常，市場(chǎng)上就那么多戶(hù)型，搞來(lái)搞去同質(zhì)化非常嚴(yán)重，而對(duì)于央企來(lái)講，創(chuàng)新本來(lái)就是其次的選擇。
99㎡三房三開(kāi)間朝南，加上了雙衛(wèi)的設(shè)置給剛需多一點(diǎn)改善的感覺(jué)，北側(cè)臥室贈(zèng)送部分陽(yáng)臺(tái)空間后期可以打掉成一個(gè)大一點(diǎn)的房?jī)r(jià)，精裝修下一般都是開(kāi)發(fā)商交付之前做好；129㎡的大三房整體格局和99差別不大。
143的四室稍微好上那么不少，入戶(hù)玄關(guān)處空間足夠大而且輔以小儲(chǔ)藏室的設(shè)計(jì)，使得不管是做衣帽間還是入戶(hù)鞋柜等都足以滿(mǎn)足三代家人的使用，入戶(hù)之后餐客南北純通透+雙陽(yáng)臺(tái)，標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)典通透戶(hù)型（有人說(shuō)風(fēng)水上南北過(guò)堂風(fēng)，三少不敢茍同，這種通風(fēng)換氣給整套房子帶來(lái)的舒適性是無(wú)可比擬的
作為二環(huán)的位置，項(xiàng)目周邊的配套已然成熟至極，無(wú)論是老年人喜歡的公園+菜市場(chǎng)，年輕人喜歡的購(gòu)物廣場(chǎng)和悠閑娛樂(lè)，小孩需要的游樂(lè)及上學(xué)還有各種配套的醫(yī)院等，10分鐘電動(dòng)車(chē)程都能囊括完畢，先天條件極佳。
對(duì)于電建來(lái)說(shuō)，管城地塊絕對(duì)是出利潤(rùn)做品質(zhì)的好地塊，電建作為央企，按時(shí)交付是保底，但是濱河的項(xiàng)目目前問(wèn)題較大，維權(quán)頻出，至于到了現(xiàn)在整個(gè)鄭州也沒(méi)有做出多好的口碑，相比保利華潤(rùn)中海感受上去差了一個(gè)檔次，電建還需要調(diào)整自己的戰(zhàn)略少說(shuō)多做，用實(shí)力說(shuō)話(huà)才能再目前的市場(chǎng)站穩(wěn)。
電建的隔壁有國(guó)投作為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但是兩個(gè)小區(qū)無(wú)論是社區(qū)大小還是戶(hù)型上差異化挺大，有競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈。北邊的龍湖依舊有不少房源，再往東去的中州大道附近也有競(jìng)品樓盤(pán)，想要賣(mài)的好還得看價(jià)格
房產(chǎn)評(píng)論師電建洺悅?cè)趫@，這兩天的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作明顯多了起來(lái)，為正式入市做準(zhǔn)備。
去年二次土拍拿的地，其實(shí)邊上國(guó)投那一塊，電建也是要一起拿下，可惜最終沒(méi)有拿到。
地塊素質(zhì)很好，占地84.4畝，容積率3.0，
電建拿的樓面價(jià)7145元/㎡，這宗地毛坯限價(jià)16800元/㎡，裝修限價(jià)3300元/㎡，不得分拆合同銷(xiāo)售。
沒(méi)有任何懸念，做了精裝賣(mài)溢價(jià)。
一共規(guī)劃15棟樓，小高層在內(nèi)，高層在外，和高層+洋房高低配的太師椅布局沒(méi)有區(qū)別，說(shuō)實(shí)話(huà)，電建這規(guī)劃看似良心，實(shí)則有點(diǎn)雞賊。
濱河的瀧悅?cè)A庭一期也是如此，非得弄點(diǎn)小高層大戶(hù)型，想賣(mài)高價(jià)，結(jié)果濱河就折半路了。
洺悅?cè)趫@的面積倒也純粹，99/129/143，稱(chēng)不上改善，剛改社區(qū)吧。
精裝不用奢求太高，洺悅定位本身就低于瀧悅，裝修標(biāo)準(zhǔn)和濱河的比就差一些，但售價(jià)可并不低。
內(nèi)購(gòu)持續(xù)了一段時(shí)間，釋放價(jià)格開(kāi)盤(pán)1.9精裝，等到6月份開(kāi)盤(pán)一起選房，具體內(nèi)購(gòu)政策可問(wèn)銷(xiāo)售人員，這里就不再多說(shuō)了。
這個(gè)價(jià)格高不高呢？猛一聽(tīng)并不低，但想想幾年前的康橋知園毛坯價(jià)格，近兩年的龍湖雅寶天鉅毛坯價(jià)格，電建的位置更好，規(guī)劃相對(duì)更好，似乎價(jià)格也并不高。
但此一時(shí)彼一時(shí)，康橋知園銷(xiāo)售時(shí)，市場(chǎng)的熱度還在，一窩蜂的購(gòu)房情緒還沒(méi)有退潮，現(xiàn)在電建的這個(gè)時(shí)間，實(shí)在是近幾年在鄭州樓市最最差的時(shí)候，救市政策頻出，市場(chǎng)卻一直沒(méi)有任何波瀾。(展開(kāi)全部)