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正商蘭亭華府，鄭新快速路與祥云路交會(huì)處東南角。

昨天晚上在路邊吃東西，和街邊賣煎餅果子的小販聊了聊，小販一臉懊悔，2019年那時(shí)候在高新區(qū)鄭大附近賣煎餅果子，現(xiàn)在搬到這邊了，生意一落千丈，房子還買到了正商蘭亭華府，想搬回去都太難了。

我說：大哥，眼光不錯(cuò)啊，正商蘭亭華府可是地王啊，現(xiàn)在也是住在地王窩里了。

大哥靦腆一笑！

正商蘭亭華府是正商最巔峰時(shí)候，一舉拿下三宗南龍湖地王，現(xiàn)在也算是正商最后的倔強(qiáng)?？纯磁赃叺慕鸬仨?xiàng)目就知道，多難賣！金地最早開盤價(jià)格是8000元左右，一路降到6500元，之后5300元起步，現(xiàn)在則是4800起步，難得要死！

現(xiàn)在的蘭亭華府準(zhǔn)現(xiàn)房清盤特惠，127平方米的洋房是76XX起步，這可是洋房，不是高層啊，高層則是65XX起步，只要一萬塊錢就能網(wǎng)簽剩余全部貸款，而且還免費(fèi)送一個(gè)車位，項(xiàng)目二期自建12所品質(zhì)幼兒園，祥和路一小/龍湖四中/新鄭外國(guó)語高級(jí)中學(xué)（即將開建）15年學(xué)區(qū)就在家門口。

那么這樣的房子到底能不能買？

第一能不能買？因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目是轉(zhuǎn)現(xiàn)房，要到今年年底才正式交房！宣傳的是正商多策并舉踐行，截至目前，正商集團(tuán)2022年已按期交付房屋26214套，且所開發(fā)項(xiàng)目中，沒有出現(xiàn)過延期交房或爛尾情況，沒有發(fā)生過貸款逾期及欠息不還等問題，這一點(diǎn)正商做的還是挺不錯(cuò)的。

第二樓面價(jià)差不多七千左右，現(xiàn)在只賣六千五，明顯是賠本賺吆喝，這樣的項(xiàng)目不賺錢甚至是虧錢的，品質(zhì)都不用多想了。(展開全部)

正商蘭庭華府，鄭新快速路與祥云路交會(huì)處東南角。

有一種地王叫正商的地王；有一種地王叫做被套住的地王；別人家的地王是掩護(hù)過去地王和現(xiàn)在房?jī)r(jià)，然后安靜等待新地王；而正商的地王是被結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的套住了，從2018年扛到現(xiàn)在還在慢慢的銷售，價(jià)格是降了一波又一波。

正商可能是有史以來最慘的地王，拿完之后是啪啪啪的被打臉，小伙伴們一個(gè)一個(gè)的離他而去，最聰明的就是龍湖，賣完趕緊閃人，雅居樂也是慢慢悠悠的跑了，只剩下拿了三塊地王的正商苦苦支撐，正如網(wǎng)上所說；自己約的炮，含著淚也要打完。

一期剛開始定位的確實(shí)是高端，定位是改善，高層也很快就突破了10000元/平方米的單價(jià)，還準(zhǔn)備賣到13000元/平方米，沒想到一下子被打回了原型，生活就是個(gè)緩慢受錘的過程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最后變得像挨了錘的牛一樣?？墒俏疫^二十一歲生日時(shí)沒有預(yù)見到這一點(diǎn)。我覺得自己會(huì)永遠(yuǎn)生猛下去，什么也錘不了我。

現(xiàn)在正商就是被錘的體無完膚，現(xiàn)在正在銷售的還是二期，艱難的銷售當(dāng)中，價(jià)格也是一下子落下來了，今年買今年住的82XX起步，還送一個(gè)7.5萬的車位一個(gè)。

宋家泰有一個(gè)很著名的理論4321理論，也就是說：拿地研判占了40%，設(shè)計(jì)規(guī)劃占了30%，銷售企劃占了20%，市場(chǎng)機(jī)會(huì)占了10%，也就是說，地拿錯(cuò)了，或者在錯(cuò)誤的時(shí)間拿了地，那就算設(shè)計(jì)、銷售、企劃推廣做得再好，市場(chǎng)機(jī)會(huì)每次都能捕捉到，整盤做完，也就勉強(qiáng)及格，賺錢是不用想了，不賠就算不錯(cuò)了。

正商地拿錯(cuò)，樓面價(jià)都7000塊，按照現(xiàn)在的價(jià)格賣，怎么算都是虧錢，賣便宜了品質(zhì)肯定也不中。(展開全部)

正商蘭庭華府目前主要在售二期，比一期位置更好些，不臨鄭新快速路和高架。
西側(cè)是祥和路第一一小和龍湖四中，上學(xué)放學(xué)也方便。?

軌道交通方面，距離地鐵城郊線比較遠(yuǎn)，大概三四公里，需要借助電動(dòng)車。
商業(yè)配套方面，南側(cè)龍湖錦藝城購(gòu)物中心已經(jīng)開業(yè)，業(yè)態(tài)也很豐富。

還有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)就是雙氣，暖氣真的很重要。

?占地面積約138畝，規(guī)劃有 10棟高層、10棟洋房和1所幼兒園，分東西兩個(gè)地塊開發(fā)。高層有98㎡三室兩廳一衛(wèi)、102㎡三室兩廳一衛(wèi)、105㎡三室兩廳一衛(wèi)、107㎡三室兩廳一衛(wèi)、120㎡三室兩廳兩衛(wèi)；洋房主要是117㎡三室兩廳兩衛(wèi)。相比一期來講，戶型面積更小，更剛需。

一期剛開始確實(shí)整的不賴，定位改善，高層更是早早突破一萬的單價(jià)，最開始還要做高標(biāo)精裝，準(zhǔn)備賣13000一平，結(jié)果就是一連串痛擊，挨揍挨到現(xiàn)在。

地王窩也變成地坑窩，當(dāng)時(shí)熱血沸騰搶的地，現(xiàn)在光想多扇自己幾巴掌。
東地塊高層目前有特價(jià)房，頂?shù)讟菍樱?000左右；
東地塊洋房標(biāo)準(zhǔn)層，9000左右；
西地塊高層，正常樓層，7500左右。
算算當(dāng)時(shí)拿地時(shí)候的樓面價(jià)，虧得流鼻血。

西地塊交房時(shí)間預(yù)計(jì)是2023年11月份，東地塊預(yù)計(jì)是2024年12月份。一期交房看著還不錯(cuò)，但二期大概率是要減配。

如果能順利交付的話，這個(gè)項(xiàng)目在南龍湖還是值得推薦的。其他就是萬科星圖和金地和樾春曉。(展開全部)

正商蘭庭華府，鄭新快速路與祥云路交會(huì)處東南角。

有一種地王叫正商的地王；有一種地王叫做被套住的地王；別人家的地王是掩護(hù)過去地王和現(xiàn)在房?jī)r(jià)，然后安靜等待新地王；而正商的地王是被結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的套住了，從2018年扛到現(xiàn)在還在慢慢的銷售，價(jià)格是降了一波又一波。

一種地王：2016年的時(shí)候鄭紡機(jī)地王橫空出世，攪動(dòng)了一池春水，辛東潤(rùn)的老板長(zhǎng)舒一口氣，老子終于能解套了，隨后東潤(rùn)泰和一路漲漲，最終到清盤。

另一種地王：2016年地王熱還未退燒，2018年南龍湖五宗土地公開出讓，正商連中三元，剩余兩宗被龍湖和雅居樂拿下，我稱他們?yōu)楣履懭率?，玩的是一?chǎng)跑的快的游戲。

現(xiàn)在為了銷售正商也是花大力氣搞促銷，比如說送車位、送五年暖氣費(fèi)，現(xiàn)在銷售的是一期的洋房，準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品，從129平方米-190平方米，平層的的均價(jià)12000元/平方米；二期在銷售的是高層產(chǎn)品，高層面積從98-120平方米，價(jià)格是8700起步。

地王的悖論，只要是地王大概率都是大面積的高端小區(qū)，正商拿地的時(shí)候樓面價(jià)六千七塊錢，至少得賣一萬多塊錢，而南龍湖的房?jī)r(jià)才多少錢，所以銷售起來是舉步維艱。面對(duì)這種情況，高端樓盤一般都是打防御戰(zhàn)，其他樓盤打的都是進(jìn)攻戰(zhàn)，不過南龍湖的樓盤眾多以游擊戰(zhàn)為主，時(shí)不時(shí)搞一個(gè)活動(dòng)，不斷的篩選著市場(chǎng)上的客戶。

在這買房你是想當(dāng)雞頭，還是想當(dāng)鳳尾？(展開全部)

正商集團(tuán)旗下樓盤價(jià)格前段趁著小陽春來了一波小小上揚(yáng)，最有代表性的莫過于南龍湖曾經(jīng)的地王項(xiàng)目——正商蘭亭華府，這個(gè)項(xiàng)目算是經(jīng)歷了高峰――低谷――回暖周期，像坐山車一樣刺激。
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一期賣的七七八八，其實(shí)一期對(duì)于正商來說還好，一期是（2017）6號(hào)地，每畝地價(jià)1228.23萬元，折合樓面價(jià)6141.11元/㎡，與同期的雅居樂天域，龍湖7000多的樓面價(jià)相比，還能松口氣。

近期主推二期，二期是（2017）9/10號(hào)地，每畝地價(jià)1458萬元，折合樓面價(jià)7294元/㎡，如果二期還賣一期8000多的價(jià)格，更是血虧，就看后續(xù)市場(chǎng)咋樣了。
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二期相比一期以及雅居樂龍湖，優(yōu)勢(shì)在于地段。
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二期處于祥云路與求實(shí)路交匯處向南200米路西，既不像一期有北邊祥云路高架的潛在影響，也不像雅居樂龍湖那樣受到鄭新快速路的噪音粉塵干擾，稱得上安靜私密。
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二期的學(xué)區(qū)資源也不錯(cuò)，西邊緊挨著祥和路一小和龍湖四中，南面緊挨著規(guī)劃中的新鄭外國(guó)語高中，可謂書香環(huán)繞。
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周邊道路進(jìn)展也不算慢，二期北側(cè)的規(guī)劃一路，這個(gè)月已經(jīng)開工建設(shè)，周邊的幾條路也在2020年9月通過審批，應(yīng)該都快了。
如果再加上周圍小區(qū)逐漸交付，二期交付時(shí)周邊會(huì)非常成熟，所以說二期是來摘果實(shí)的。
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二期雖然位置好，但戶型產(chǎn)品更接地氣了，也許是迫于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
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二期整體占地155.7畝，容積率3.0，采用太師椅布局，中間規(guī)劃10棟洋房，外圍規(guī)劃10棟高層和1所十二班幼兒園。相對(duì)一期戶型116平大三房起步，二期則是低調(diào)的從98平小三房起步，主力戶型三居102平米、三居105平米、三居107平米、三居120平米。
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不過，可能是小戶型的原因，二期細(xì)長(zhǎng)條的戶型多了，反而內(nèi)部空間不如一期那種大開間的舒服，這算是正商相比周邊正榮御首府等外來品牌房企的小小劣勢(shì)。
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雖然現(xiàn)在市場(chǎng)較好，但還是希望正商不要作，保持一個(gè)差不多的價(jià)格就行了，畢竟調(diào)控這么嚴(yán)格，利率又蠢蠢欲動(dòng)，萬一又突然冷下來呢？(展開全部)

陽春三月 春暖花開
地產(chǎn)的寒冬變成了常態(tài)，地王的日子更是不好過，尤其是南龍湖的地王。

南龍湖之前房地產(chǎn)地位就是鄭州市區(qū)的外溢客戶及龍湖本土的地緣客戶，隨著17年瘋狂的市場(chǎng)，南龍湖價(jià)位成功跟著鄭州一起漲起來，曾經(jīng)的7000變成了10000，而且因?yàn)槭袇^(qū)更貴的房?jī)r(jià)，地鐵二號(hào)線的開通帶來了更多的剛需客戶。但是地產(chǎn)寒冬的到來，市區(qū)都開始降價(jià)了，南龍湖當(dāng)然也跟著形式下轉(zhuǎn)。

正商蘭庭華府位于南龍湖鄭新快速路與祥云路交會(huì)處東南角。整體占地65.2畝，容積率3.0，綠地率30.02%，規(guī)劃4棟高層+8棟洋房。正商和龍湖、雅居樂一起拿完地之后，滿意的給出了精裝14000的價(jià)位，雖然精裝標(biāo)準(zhǔn)不低，但是市場(chǎng)不買賬，臨開盤改13500，還是賣不動(dòng)，變毛坯降總價(jià)吧。最近開盤給出的答案是去化50%，不過正商家大業(yè)大，不像隔壁鄰居就指望一兩個(gè)樓盤，慢慢賣吧。單從規(guī)劃上來看，正商的設(shè)計(jì)很有意思，龍湖是兩邊高層拱衛(wèi)中間洋房，但是洋房視野被高層遮擋，并不好。正商采用北側(cè)4高+南側(cè)8低的設(shè)計(jì)，作為改善樓盤，把洋房區(qū)域組成一團(tuán)，而且洋房高層互補(bǔ)遮擋。個(gè)人感覺總評(píng)規(guī)劃比較好。作為正商的高端改善樓盤，116起步的面積，低密+多洋房，正商顯然很有套路，作為地王，高層現(xiàn)在的市場(chǎng)根本買不上價(jià)格，賬還是需要算過來的，于是乎大量洋房來出利潤(rùn)。

正商在北龍湖做豪宅不少，洋房應(yīng)該是輕車熟路了，作為南龍湖改善客戶，不妨多考察考察。(展開全部)

正商蘭庭華府位于鄭新快速路與祥云路交匯處的東南方向，總占地約65畝，容積率為3，總建筑面積約18萬平方米，一共規(guī)劃4棟高層、8棟洋房，這宗土地是當(dāng)時(shí)南龍湖的地王，正商在2018年年初拿下，樓面價(jià)約7500元/㎡，而當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)普遍10500元/㎡上下。

為了能多掙錢首先正商采用的是高低配，4棟高層8棟洋房，其次5號(hào)樓是4梯6戶的，可以多出面積，最后設(shè)計(jì)的戶型都是大面積，比如這次開盤只有兩個(gè)戶型116㎡和126㎡兩種。

這一套組合拳非常不錯(cuò)，但是市場(chǎng)變幻莫測(cè)，猶如打在棉花上一樣，2018年年底正商蘭庭華府的開盤就證明這一點(diǎn)，當(dāng)時(shí)精裝高層均價(jià)13500元/平方米，現(xiàn)在則是毛坯高層10200元/平方米。

市場(chǎng)不好時(shí)，應(yīng)該做的是減法。

再來看另一個(gè)地王項(xiàng)目，龍湖天宸原著毛坯價(jià)格10500-11000元/㎡，賣的也是比較慘淡。

地王遇到市場(chǎng)慘淡不得不說是命不好。(展開全部)

龍湖天宸原著首開之后，正商另一個(gè)地王項(xiàng)目蘭庭華府也要開盤了。
最近市場(chǎng)冷卻，龍湖改毛坯，然而11000元/㎡的均價(jià)，開盤效果并不理想。
雅居樂天域也順應(yīng)市場(chǎng)改為毛坯，只有正商還在堅(jiān)守，堅(jiān)持做精裝，在這一點(diǎn)上給正商點(diǎn)贊。
在目前南龍湖的剛需市場(chǎng)下，蘭庭華府走改善路線，并且高精裝標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)能不能接受？
龍湖的毛坯價(jià)格已經(jīng)基本淪陷，以目前蘭庭華府釋放的精裝標(biāo)準(zhǔn)，保底13000+。怎么提高客戶認(rèn)可度，估計(jì)正商也很頭疼這個(gè)問題。
正商蘭庭華府位于鄭新快速路與祥云路交會(huì)處東南角，占地65畝，新亞洲風(fēng)格。規(guī)劃4棟高層，面積115㎡起步；8棟洋房，面積125㎡起步。 北側(cè)高層，南側(cè)洋房，全部精裝修交付。
簡(jiǎn)單說幾點(diǎn)精裝亮點(diǎn)：
1.鋼木復(fù)合門，國(guó)內(nèi)品牌，樣式同善水上境；
2.全屋衛(wèi)生間標(biāo)配（TOTO檔次）智能馬桶；（漢斯格雅檔次）花灑；
3.洋房中央空調(diào)，高層分體式空調(diào)；
4.電視背景墻，木飾面、硬包（仿山水上境）；
5.智能家居；
6.雙氣
從蘭庭華府這個(gè)項(xiàng)目可以看出，正商品質(zhì)轉(zhuǎn)變的決心還是有的， 只是之前剛需大王的帽子帶的太久，目前精裝項(xiàng)目也才從善水上境剛剛起步，想轉(zhuǎn)變企業(yè)形象還需時(shí)日。
在南龍湖，改善客戶可選擇的樓盤不多，正商蘭庭華府能不能俘獲人心，在目前市場(chǎng)行情下，真不好說。(展開全部)