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越秀臻悅府，南龍湖鄭新快速路與祥云路交會(huì)處西800米。

地王職責(zé)是掩護(hù)過(guò)去的王和現(xiàn)在房?jī)r(jià)，然后安靜等待新地王，越秀沒有等來(lái)南龍湖的新地王。房地產(chǎn)下行周期，越秀買到高位了，南龍湖地王結(jié)局都不太好，除了跑的快項(xiàng)目比較好，正商還在苦苦掙扎中！

2019年5月，越秀拿下南龍湖6號(hào)土地，位于鄭州龍湖鎮(zhèn)經(jīng)四路東側(cè)、祥云路北側(cè)，占地面積約52畝，起始總價(jià)1.83億元，經(jīng)過(guò)300多輪，成交總價(jià)5.01億元，成交單價(jià)955萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4778元/平方米，溢價(jià)率達(dá)173.73%，規(guī)劃了4棟高層、3棟洋房、1棟商業(yè)，總戶數(shù)942戶，車位有973個(gè)，兜兜圈圈交付之后，現(xiàn)在還有房源，政策也是越來(lái)越給力。

現(xiàn)在洋房項(xiàng)目已經(jīng)沒有房源，高層還剩下95平方米和99平方米，價(jià)格5800左右，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)還是要說(shuō)一下：千億國(guó)企，越秀可是廣州的國(guó)企，擁有6家上市公司，企業(yè)的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、金融、交通基建、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等，越秀就是憑借這個(gè)身份，在金水北岸的風(fēng)生水起；商業(yè)方面南龍湖都大差不差，龍湖錦藝城、華盛奧特萊斯、萬(wàn)佳商業(yè)廣場(chǎng)；教育方面毗鄰龍湖三幼、龍湖外國(guó)語(yǔ)、國(guó)瑞城小學(xué)、龍湖四中、祥和路二小等等。

產(chǎn)品方面設(shè)計(jì)是一個(gè)圍合型的布局，最大的樓間距是80米，名牌的四合一的指紋密碼鎖、三層中空玻璃、迅達(dá)電梯、地暖鋪設(shè)等等，不過(guò)感覺夠嗆啊，樓面價(jià)都4700一平方，才賣5800塊，這樣的房子能搞成啥樣子？(展開全部)

越秀臻悅府在元旦后集中交付，它終于放下了國(guó)企的矜持，別看實(shí)景現(xiàn)房地暖鋪裝入戶，但現(xiàn)在四字頭五字頭都行了，最近主推2號(hào)樓洋房，銀行房款就交鑰匙，訂房送13.98萬(wàn)的家電大禮包，再送3萬(wàn)物業(yè)費(fèi)，可以說(shuō)能給不能給的都給了。

由于現(xiàn)房銷售，越秀也不敢胡來(lái)，整體小區(qū)品質(zhì)還是可以的。
臻悅府這盤主打的還是一個(gè)景觀，內(nèi)部打造的約1.2萬(wàn)方中央景觀園林，約等于兩個(gè)足球場(chǎng)的大小，六重歸家禮序、一環(huán)六島全齡主題空間全部?jī)冬F(xiàn)了，環(huán)形跑道有模有樣，架空層第二會(huì)客廳也兌現(xiàn)了，軟裝家具一應(yīng)俱全，真正實(shí)現(xiàn)了兒童趣玩、青年運(yùn)動(dòng)、老年休閑、陪伴閱讀、會(huì)客休閑等五大不同主題空間。

這種品質(zhì)，這個(gè)售價(jià)，這個(gè)樓面價(jià)，越秀真的是徹底放開了，把南龍湖房地產(chǎn)市場(chǎng)不堪的蓋子揭開了，也再一次敲響警鐘。
遠(yuǎn)郊房不僅僅是抗跌能力差的問(wèn)題，哪怕出于自住的角度，都不建議購(gòu)買了，需要考慮周邊生活配套及基礎(chǔ)設(shè)施的問(wèn)題，尤其是北方的冬天，遠(yuǎn)郊盤真要命了，有集中供暖的會(huì)因輸暖距離過(guò)長(zhǎng)而導(dǎo)致熱力損耗過(guò)大，感覺不暖和；而開發(fā)商的鍋爐供暖則價(jià)格昂貴，可以參見之前正商智慧城。
現(xiàn)在幾千一平入手越秀的，應(yīng)該都是真真正正的土著型地緣客戶，買越秀估計(jì)比自家自建房還劃算，南龍湖已經(jīng)回歸到幾年前的價(jià)格了，市區(qū)啥時(shí)跌回2015以前呢?(展開全部)

越秀臻悅府，南龍湖鄭新快速路與祥云路交會(huì)處西800米。

越秀臻悅府也是放出來(lái)網(wǎng)炸了，10月份促銷了一個(gè)月，宣傳口徑方面10月份賣了二百多套，平均一天7套，在南龍湖這樣的區(qū)域是非常罕見的，之前我也說(shuō)過(guò)南龍湖：

1、魚龍混雜，既有外來(lái)的大牌開發(fā)商，也有本土的一線開發(fā)商，還有四五六線的開發(fā)商，真的是亂成一鍋粥。

2、各種政策層出不窮，要想賣的好，政策必須狠，什么首付分期送車位，都是基本常規(guī)操作，你的政策一出，其他項(xiàng)目跟著出政策。

越秀臻悅府做的是一個(gè)啥政策呢？高層7000-7500元/平方米，洋房7800-8400元/平方米，現(xiàn)在玩了一個(gè)套路，開發(fā)商送價(jià)值14萬(wàn)的家電大禮包，相當(dāng)于高層5700-6600元/平方米，洋房6800-7600元/平方米.這個(gè)價(jià)格可是非常誘人的，開發(fā)商也是血虧大甩賣，為啥這樣說(shuō)呢？2019年5月越秀拿下南龍湖6號(hào)土地，占地面積約52畝，經(jīng)過(guò)三百多輪，成交總價(jià)5.01億元，成交單價(jià)955萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4778元/平方米，溢價(jià)率達(dá)173.73%。

你想想樓面價(jià)都是4700塊錢，高層只賣6600塊錢，這不是虧本大甩賣這是啥，開發(fā)商如果賺不了錢，肯定不會(huì)做的特別好或者是馬馬虎虎交房。

但是幸好這個(gè)開發(fā)商是國(guó)企，越秀是廣州的國(guó)企，大本營(yíng)也是在廣州，但是國(guó)企是否一定安全，也不一定，比如說(shuō)某地，它也是國(guó)企，房子依舊爛到哪里。

越秀臻悅府算是現(xiàn)房，明年1月份就能交房，爛尾的可能性非常小。(展開全部)

南龍湖作為鄭州南的外溢區(qū)域，得益于大學(xué)城的建設(shè)帶來(lái)的人口紅利，市區(qū)和機(jī)場(chǎng)的中轉(zhuǎn)站，地鐵2號(hào)線的加持，像極了北京的廊坊；鄭州限購(gòu)的時(shí)候，能買房的第一時(shí)間想到的就是配套齊全的南龍湖，現(xiàn)在地產(chǎn)下行，市區(qū)都快保不住了，南龍湖更是雪上加霜，正所謂雪崩之下沒有一片雪花是無(wú)辜的。

315輪競(jìng)拍，50104萬(wàn)元，955.65萬(wàn)元/畝，4778.23元/平，173.73%溢價(jià)；現(xiàn)在看到這組數(shù)據(jù)想象得到4年前該多么的瘋狂，越秀當(dāng)年的區(qū)域總和投資總還好嗎？

廣州國(guó)企首進(jìn)鄭州的第一戰(zhàn)打了個(gè)自己人仰馬翻，要不是忍辱負(fù)重幾年等到金水北的金悅文華一戰(zhàn)成名，估摸著早就回廣州老家了，越秀來(lái)鄭的判斷和其他企業(yè)沒什么不同，主城進(jìn)不去，先搶南龍湖，可惜生不逢時(shí)，老百姓高價(jià)被套牢，企業(yè)又何嘗不是呢，于是封盤封到準(zhǔn)現(xiàn)房，本來(lái)還期待著盼望著市場(chǎng)，可惜越來(lái)越看不懂的市場(chǎng)，干脆撒丫子賣吧，再不賣成本越來(lái)越高~


項(xiàng)目位于龍湖鎮(zhèn)經(jīng)四路東側(cè)、祥云路北側(cè)，占地約52畝，總建筑面積約13.7萬(wàn)㎡，容積率約2.99，共有4棟高層、3棟洋房、1棟商業(yè)、1棟配套用房。
高層戶型是連廊設(shè)計(jì)，118的贈(zèng)送頗大，基本都是三開間朝南，洋房戶型128㎡四室四葉草布局，四個(gè)房間分布于房間四角，三面寬朝南，雙飄窗三陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)靜分區(qū)；整個(gè)戶型設(shè)計(jì)沒有毛病，贈(zèng)送的不如金水北的多，部分樓棟還有一層架空設(shè)置，不到3的容積率使得小區(qū)的整體公共空間非常充足。

項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谀淆埡勘?，東側(cè)就是十七里河濕地公園，生活配套靠國(guó)瑞城和西邊龍湖一號(hào)公館等底商，距離龍湖錦藝城和華南城的商業(yè)中心開車也就10分鐘車程，還算方便。

現(xiàn)在買房確實(shí)劃算，算筆賬，首先是開發(fā)商的各種優(yōu)惠，以臻悅府為例，18年的時(shí)候朋友買到孟莊還7000+的單價(jià)，龍湖錦藝城更是1萬(wàn)+；作為準(zhǔn)現(xiàn)房秀臻悅府有自己的優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健國(guó)企+看得見的環(huán)境和質(zhì)量，再來(lái)一首破天荒地的促銷，高層6000+洋房7000+根本顧不上成本，可知地價(jià)就4778，建安成本呢？管理和人員資金成本呢，稅費(fèi)呢？所以越秀這個(gè)時(shí)候開盤促銷，真是無(wú)耐中的無(wú)耐，對(duì)于準(zhǔn)購(gòu)房者來(lái)講，是個(gè)能撿的漏；再加上目前鄭州市的各種購(gòu)房補(bǔ)貼和貸款支持等，對(duì)于剛需和必要置換改善的客戶群體來(lái)講，真的特別友好。

最后總結(jié)一下：沒有不能買的項(xiàng)目 只有不能買的價(jià)格！(展開全部)

封盤兩年半之久的越秀臻悅府再度以現(xiàn)房重啟，價(jià)格直接回到了南龍湖的2015年，高層6000+，洋房8000左右，要知道：1、這是實(shí)打?qū)嵉臏?zhǔn)現(xiàn)房；2、當(dāng)年越秀高調(diào)入鄭，以5.0億折合4778元/㎡的樓面價(jià)摘得該地塊；赤裸裸的成本在這放著，敢這樣做的也只有實(shí)力雄厚的國(guó)企了，有人說(shuō)越秀此舉是直接掀了南龍湖的桌子，相當(dāng)?shù)男蜗蠛唾N切。

因?yàn)榉獗P時(shí)間太久客戶流失率高，前期并沒有大肆蓄客，加之市場(chǎng)本身就不好，縱使賠錢賣，去化率也很一般，

到底值不值得買呢。

1、2024年1月份交付，現(xiàn)在的綠化及其他已經(jīng)完全呈現(xiàn)，看得見摸的著，國(guó)企確實(shí)靠譜的多。

2、價(jià)格是一方面，還有其位置也是可圈可點(diǎn)的，這個(gè)位置不算是南龍湖核心區(qū)域，但算的上是其邊緣區(qū)域，南側(cè)緊鄰祥云路，東側(cè)為龍湖濕地公園，向北有繞城高速，雖然位置沒有金地和樾春曉那么醒目，也沒有緊鄰鄭新快速路兩側(cè)的城市界面好，但總體出行非常方面，放在南龍湖的樓市里也是可以的。

3、面積段99平三房、118平三房和128平四房，偏剛需的社區(qū)。

4、教育資源方面是個(gè)弱勢(shì)。

南龍湖絕不同于別的遠(yuǎn)郊，可以說(shuō)是自行體系，學(xué)校商場(chǎng)，地鐵該有的都有了，生活起來(lái)還是非常方便的，也承載著不少剛需的夢(mèng)，所以6000左右起步的價(jià)格，總價(jià)低，成本低，又是現(xiàn)房的臻悅府，品質(zhì)并沒有所謂的那么拉跨，對(duì)于地緣剛需而言可以是個(gè)不錯(cuò)的選擇。(展開全部)