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根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前管南成熟區(qū)域，可供選擇的樓盤，大部分都分布在航海路沿線。航海路到南三環(huán)區(qū)域樓盤不是很多，在售的樓盤比較典型的就是鑫苑國(guó)際新城。為了讓大家更好的對(duì)比選擇本次重點(diǎn)說(shuō)的就是紫荊山路，航海路沿線1公里，中州大道這個(gè)范圍內(nèi)的新房，二手房概況。

首先來(lái)一系列圖片讓你了解片區(qū)情況：

航海路上的火車道▼

紫荊山路▼

一個(gè)小公園▼

貝斯特外語(yǔ)小學(xué)幼兒園▼

地下隧道▼

63中▼

電動(dòng)汽車廣場(chǎng)▼

一直在修的航海路▼

幼兒園▼

正在建設(shè)的金地鉑悅▼

附近的汽車客運(yùn)總站▼

萬(wàn)達(dá)輻射范圍▼

福都廣場(chǎng)▼

其實(shí)提起這個(gè)片區(qū)很多人的第一固有印象就是亂，周邊環(huán)境不是很好，還有鐵路經(jīng)過(guò)以及汽車客運(yùn)站。居住氛圍不是那么純粹。是的，目前真實(shí)的情況也是這樣的，航海路上地鐵的修建，特別容易堵車還有道路坑洼。以及眾所周知的鐵路還有電動(dòng)車市場(chǎng)的存在。對(duì)于道路狀況，我說(shuō)這里和中原老城區(qū)哪個(gè)路難走，同事說(shuō)，在這里我得提起12萬(wàn)分精神騎車！不過(guò)等到地鐵5號(hào)線通車，道路情況也會(huì)有所改善。

這里的交通和位置是比較好，有貫穿南北的紫荊山路還有中州大道，不管你去會(huì)展中心還是高鐵片區(qū)以及金水cbd都是比較方便的。東西向的航海路去中原區(qū)還有經(jīng)開區(qū)也是比較方便的。除此之外這里還有已經(jīng)通車的地鐵2號(hào)線，即將開通5號(hào)線，還有規(guī)劃中的4號(hào)和6號(hào)線，以及數(shù)條公交線路。

區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)有富田太陽(yáng)城，二七萬(wàn)達(dá)還有福都廣場(chǎng)，其他的就是比較多的沿街底商，能滿足大家的需求。管南的學(xué)校是比較薄弱的。創(chuàng)新街小學(xué)，外國(guó)語(yǔ)小學(xué)還有實(shí)驗(yàn)小學(xué)算是在區(qū)域內(nèi)不錯(cuò)的學(xué)校。其他的學(xué)校比較一般。借用置業(yè)顧問(wèn)的一句話，如果想要學(xué)校和環(huán)境，管南老城是不太合適。這里只有交通和位置。

區(qū)域地鐵線路▼

目前區(qū)域內(nèi)的新房的價(jià)格在1.6萬(wàn)左右，區(qū)域內(nèi)的新房大都進(jìn)入尾盤銷售，庫(kù)存不多。其中金地鉑悅目前只有一套127㎡的頂樓在售，價(jià)格在1.73萬(wàn)左右。案場(chǎng)引導(dǎo)客戶選擇經(jīng)開區(qū)的金地名悅。永恒理想世界的一棟樓在售，但是樓層可選擇的也不多。盛澳金尊府還有世茂云尚城的可選擇還是比較多。接下來(lái)我們具體看看每個(gè)樓盤的情況。

奧蘭和園

奧蘭和園目前還剩下3棟樓，目前10號(hào)樓樓王在認(rèn)籌，沒(méi)有預(yù)售證，預(yù)計(jì)6/7月份會(huì)開盤。剩下的2棟樓有101㎡的戶型，但是節(jié)點(diǎn)比較靠后，預(yù)計(jì)2018年年底或者2019年年初會(huì)有動(dòng)態(tài)。戶型面積比較偏大一些，最小的是116㎡。它的定位是偏剛改的，戶型設(shè)計(jì)偏大一些，容積率也比較低。

釋放的價(jià)格是15500-16000， 從整個(gè)區(qū)域的價(jià)格來(lái)說(shuō)，這個(gè)是有性價(jià)比的。層高是27層/22層左右，舒適度是比較好的。距離地鐵6號(hào)線比較近，5號(hào)線的差不多1公里，也算輻射范圍。缺點(diǎn)就是藥廠，雖然已經(jīng)不在，但是也是影響購(gòu)房者因素。學(xué)校的話，里面配建有幼兒園，其他的就是周邊的學(xué)校。

由于限價(jià)的影響，奧蘭和園10號(hào)樓可能會(huì)綁定20萬(wàn)的車位，跟首付款一起交。周邊的車位在12-15萬(wàn)左右。首付的門檻會(huì)比較高一些，但是算下來(lái)，還是可以的。

101和115㎡戶型▼

在戶型設(shè)計(jì)上，目前對(duì)于剛改來(lái)說(shuō)，它的115㎡和101㎡這兩個(gè)戶型還是可以的，這兩個(gè)戶型相差一個(gè)衛(wèi)生間。101㎡的戶型在2號(hào)樓上，節(jié)點(diǎn)比較靠后。115㎡的是一個(gè)三房三室兩廳兩衛(wèi)一廚，分布在10號(hào)樓和1號(hào)樓上。

115㎡的三個(gè)臥室中，兩個(gè)臥室朝南，并且還有南向陽(yáng)臺(tái)，整體的采光是不錯(cuò)的。并且主臥和次臥都有飄窗。客廳和餐廳，南向陽(yáng)臺(tái)相連，進(jìn)門是廚房，u字型操作臺(tái)，做飯也比較方便，在整個(gè)動(dòng)線中，動(dòng)靜分明。衛(wèi)生間干濕分離，兩個(gè)衛(wèi)生間，早上也不用那么擁擠，戶型也比較方正。缺點(diǎn)就是南向次臥對(duì)著公共衛(wèi)生間的門。整體來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)。

世茂云尚城

目前戶型比較多樣，有43-127㎡的戶型，目前3/5/6/7/8前期認(rèn)籌中，梯戶是2t4，2t6，容積率比較高，預(yù)計(jì)6月下旬開盤。這個(gè)樓盤之前是源升金鑼灣，設(shè)計(jì)規(guī)劃都是它設(shè)計(jì)的。世茂負(fù)責(zé)銷售 ，后期物業(yè)也是世茂的物業(yè)的，據(jù)說(shuō)案場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)都有好幾家公司。這一期距離地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)，距離地鐵比較近的地塊是規(guī)劃的商業(yè)，是世茂做的。

目前住宅價(jià)格預(yù)計(jì)在1.5-1.7萬(wàn)，小區(qū)的規(guī)劃有沿街一圈沿街底商，沒(méi)有規(guī)劃學(xué)校。大概率要綁定車位，在航海路的這幾個(gè)樓盤中，世茂售樓部的客戶還是相對(duì)比較多的。現(xiàn)在世茂接手，當(dāng)然也會(huì)有一定的溢價(jià)。但是對(duì)于自住來(lái)說(shuō)，還是需要好好考慮。

世茂的戶型，設(shè)計(jì)比較一般。在這些戶型中還是115㎡的戶型還算好了。

永恒理想世界

永恒理想世界目前只剩下一棟樓在售，樓棟是呈V字形，不是正南正北，采光來(lái)說(shuō)一般。旁邊有鐵路，這棟樓距離還算比較遠(yuǎn)。戶型面積59-110㎡的，這一棟樓距離商業(yè)比較近。目前價(jià)格在1.5萬(wàn)左右。不過(guò)它的戶型設(shè)計(jì)一般，最高的樓層是22層，4t14戶，可以上創(chuàng)新街紫荊小學(xué)，距離管城外國(guó)語(yǔ)中學(xué)也比較近，小學(xué)是可以上的，中學(xué)就需要看劃片。

目前小戶型的可挑選的樓層不多了，地鐵2號(hào)線，5號(hào)線交通是比較方便，買了出租還是可以的，自住是不太建議，居住舒適和體驗(yàn)感不太好。

面積為59.77㎡的戶型價(jià)格表▼

盛澳金尊府

目前處于認(rèn)籌階段，2萬(wàn)享4萬(wàn)，目前是盛澳集團(tuán)在操盤，至于這個(gè)開發(fā)商，大家也都知道怎么回事。戶型面積有81-139㎡，7月初會(huì)開盤。物業(yè)是盛澳自己的物業(yè)，預(yù)計(jì)價(jià)格參考周邊1.7萬(wàn)。小區(qū)周邊安置房比較多，位置比較不錯(cuò)，項(xiàng)目宣傳的有創(chuàng)新街小學(xué)，泰禾在操盤的時(shí)候，我們還有期待。如今，大家再買之前還是好好考慮下吧。

綜上，片區(qū)可選擇的新房不多，目前值得關(guān)注就是奧蘭和園和永恒理想世界的小戶型，奧蘭要是綁定車位，首付門檻會(huì)高一些，永恒適合投資，自住不是太好。悄悄的悄悄的管南航海路沿線的樓盤已經(jīng)不多了。三環(huán)內(nèi)的體量比較大的就屬于鑫苑國(guó)際新城了，目前價(jià)格在1.45萬(wàn)，還要綁定15萬(wàn)的車位，性價(jià)比一般。

在調(diào)研的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)航海路新房可選擇不多了。那么這個(gè)區(qū)域二手房情況如何呢？該如何選？對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，大家普遍可接受的房齡就是10年，當(dāng)然學(xué)區(qū)房除外。在這個(gè)片區(qū)內(nèi)，調(diào)研了部分2010年左右的房源，供大家參考對(duì)比下。

備注：樓層不同，裝修不同，每個(gè)小區(qū)的價(jià)格也是不同的。本次調(diào)研價(jià)格可浮動(dòng)1000元每平

未來(lái)名家▼

正商新藍(lán)鉆▼

航?；▓@▼

這個(gè)片區(qū)正商的房源是比較多的，年代差不多也在2010年左右。也有像煙廠家屬院和航?；▓@這類的，房齡在2000年左右的小區(qū)，這個(gè)年代小區(qū)的特點(diǎn)是大部分都是多層，物業(yè)費(fèi)偏低，但是不是很好。價(jià)位差不多都在1.3萬(wàn)左右。

在正商這些房源中，正商新藍(lán)鉆的房源比較貴，年代比較新，物業(yè)相對(duì)比較好，小區(qū)環(huán)境還可以。在整個(gè)區(qū)域中，永恒理想世界的二手房?jī)r(jià)格在1.8萬(wàn)，位置比較好，雙地鐵，還有創(chuàng)新街紫荊小學(xué)。不過(guò)挨著鐵路的樓棟價(jià)格會(huì)相對(duì)比較低一些。

紫光花園，目前是單氣，多層，但是中介說(shuō)目前要安裝暖氣，小區(qū)可以上創(chuàng)新街紫荊小學(xué)。出房量比較少。

金色港灣，目前房源面積都比較大，差不多都是130平米以上的房源，單價(jià)在1.5萬(wàn)，內(nèi)部設(shè)施和綠化不錯(cuò)。

富田太陽(yáng)城，是單氣，挨著高架，居住舒適度一般，單價(jià)在1.5萬(wàn)，面積偏大一些的會(huì)相對(duì)便宜一些。

發(fā)展南郡和未來(lái)名家，小區(qū)比較擁擠，這兩小區(qū)挨的比較近，價(jià)格相差不多，學(xué)校不太好。

調(diào)研之后，發(fā)現(xiàn)片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格分三個(gè)檔次，一個(gè)是2000年的多層家屬院，價(jià)格在1.3萬(wàn)；一個(gè)是2000-2010年的房源價(jià)格在1.5萬(wàn)，最后是2010年之后的房源價(jià)格在1.6萬(wàn)+，個(gè)別房源在1.9萬(wàn)左右；與2010年相對(duì)比的片區(qū)的新房?jī)r(jià)格在1.6萬(wàn)+，一二手房倒掛3千左右。

學(xué)區(qū)房的范圍內(nèi)品質(zhì)樓盤價(jià)格相對(duì)高些，并且出房量不是很高。二手房市場(chǎng)的價(jià)格是參差不齊的，不排除有撿漏的行為。有些業(yè)主著急用錢，性價(jià)比就會(huì)比較高。需要大家多去中介跑跑。

1、 此片區(qū)新房和二手房倒掛，新房比較少，區(qū)域內(nèi)出讓的土地很少，位置比較好，交通方便，但是環(huán)境不是很好。舊城改造目前來(lái)說(shuō)也是比較難的，想要特別好的環(huán)境和學(xué)校的，這個(gè)區(qū)域恐怕很難滿足你。

2、 對(duì)于買新房還是二手房，是建議買新房，因?yàn)樾路渴窍迌r(jià)的，特別是品質(zhì)、物業(yè)還不錯(cuò)的新房。如果非要買二手房，可以去正商新藍(lán)鉆和永恒理想世界去淘一下。價(jià)格如果超過(guò)1.6-1.7萬(wàn)，其實(shí)跳出這個(gè)區(qū)域，你可以選擇樓盤還是比較多的。比如北區(qū)的美景美境，再比如惠濟(jì)區(qū)的萬(wàn)科民安云城，建業(yè)富力尚悅居等等。對(duì)于三環(huán)內(nèi)的新房均價(jià)來(lái)說(shuō)，管南的性價(jià)比相對(duì)比北區(qū)來(lái)說(shuō)，是逐漸減小的。除非特別有地緣情節(jié)的人，可以去往北區(qū)看看的。

3、 目前來(lái)說(shuō)投資小戶型，可以看看片區(qū)的永恒理想世界，自住是不太建議。不過(guò)目前名額是比較稀缺的，要明白小戶型也是占名額的。剛改可以去看看奧蘭和園，沒(méi)有完美的房源，開發(fā)商，容積率還算可以，品質(zhì)還算比較靠譜。

4、 我們?nèi)绻逊秶鷶U(kuò)展到整個(gè)航海路，目前可選擇的還有二七區(qū)的正商城，不過(guò)剩下尾盤在銷售，價(jià)格在1.35萬(wàn)左右，資金實(shí)在緊張，買這里是沒(méi)有任何問(wèn)題的，航海西路的融創(chuàng)御湖宸院也是西區(qū)改善可以關(guān)注的樓盤。除了這些，航海路沿線的樓盤真的不多了，差不多已經(jīng)悄悄的賣完了。

5、 目前買房，要么綁定車位，綁定裝修等等首付門檻在提高，要么剩下尾盤慢慢賣；現(xiàn)在還在買房的人，讓我們心疼的抱抱我們自己。今年3.4月份，只要你有資格就可以順利正常按揭買到房子，現(xiàn)在呢，剛需還是看好就上車，因?yàn)楠q豫的同時(shí)，你的成本就在增加。