“再等等”是毒藥，害了多少買房人
買房，最忌諱2點：
1、挑三揀四
2、猶豫不決
挑三揀四倒還可以理解，眼看著全款變首付、首付變車位，手里的資金縮水一半，只能精打細(xì)算，能省一點是一點。
猶豫不決卻是買房首要大忌，最讓人痛心的話就是——再等等。
很多時候，首付不是問題，產(chǎn)品不是問題，哪怕位置也不是問題，問題出在買房心態(tài)上。
再等等吧，8000的時候嫌遠(yuǎn)，9000的時候嫌貴，現(xiàn)在13000了，終于不說話了，為啥？急著湊錢去了。
朝著20公里外奔去
近幾年，拿地遠(yuǎn)郊化、新盤遠(yuǎn)郊化成為市場主流。
以紫荊山為鄭州核心的話，10公里已經(jīng)容納不了市場的野心，15公里、20公里外拿地開發(fā)商大有人在。
不信，我給你盤點一下，鄭州新盤都有哪些？
高新區(qū)：大正鯤府、萬錦熙岸、華潤悅景灣、東原歡河村、康橋美景地塊、融信朗悅學(xué)院府、朗悅公園府等。
中原區(qū)：匯泉景悅灣、名門西崗、康橋九溪云樾、裕華鐵爐、融信奧體世紀(jì)、恒大址劉、中晟柒號院等。
南龍湖：正商蘭庭華府、城南正榮府、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、碧桂園雙湖城、雅居樂天域花園、龍湖地塊等。
滎陽：融信江灣城、綠城明月江南、融僑地塊、永威地塊、碧源地塊等。
惠濟區(qū)：碧桂園天瀾、融創(chuàng)中原宸院等。
經(jīng)開區(qū)：金地名悅、萬科溪望、碧桂園峯景等。
以上，2個結(jié)論：
1、拿地遠(yuǎn)郊化。主城區(qū)逐漸被填滿，空地集中在新區(qū)、遠(yuǎn)郊，并且主城區(qū)幾乎全是城改地、棚戶區(qū)，開發(fā)難度太大、進度太慢、回款太慢，越來越被大房企所拋棄。
2、大房企拿地。能夠鼓起勇氣到新區(qū)、到遠(yuǎn)郊拿地的，全部都是實力房企，并且主要集中在全國30強，以及河南本土房企。
如果僅有一個房企去遠(yuǎn)郊拿地，你可以罵他腦子進水，去充當(dāng)炮灰。
但是實際上，幾十個大房企，排著隊進駐新區(qū)，幾十億的資金沖進去，圈地為王、樹立山頭，那就十分可怕。
現(xiàn)金流很重要，但是信心比現(xiàn)金流更重要。
對他們而言，產(chǎn)品不是問題，客戶不是問題，營銷更不是問題，最大的問題在于沒地，在于城市的外溢能力。
只要鄭州持有強勁的擴張能力，只要鄭州保持強勁的虹吸能力，那么，郊區(qū)遲早要變成主城，更會有源源不斷的人群涌入，這才是最關(guān)鍵的問題。
遠(yuǎn)郊拿地，開發(fā)商眉頭都不會皺一下。
新入市的有那些？
首開大正鯤府·水晶森林，一期占地約132畝，總建面約42萬方，規(guī)劃15棟樓，總戶數(shù)2848戶，容積率3.49，綠化率40%以上，車位配比1:1。原來項目規(guī)劃為高層+洋房，目前新的規(guī)劃是高層+小高層。
談不上驚艷，但是給人很大的驚喜——玻璃幕墻、下沉生活廣場、森林公園、兒童公園、空中會客廳，再加上須水河，小區(qū)內(nèi)部比較宜居。
項目點評：產(chǎn)品靠譜、臨河，性價比高；項目周邊環(huán)境一般；與萬科、金科、中海、華潤相比，品牌影響力較弱，預(yù)計首開會有價格讓利，剛需可以關(guān)注。
兩個項目都位于雙湖科技城，萬錦熙岸主打剛低配（高層+小高層+洋房），華潤悅景灣比較純粹，全部高層。
目前萬錦熙岸釋放均價13500，華潤悅景灣釋放均價10000-12000（主力成交價11000）。
項目點評：央企打造，產(chǎn)品靠譜；雙湖科技城片區(qū)靠譜，但是周邊環(huán)境一般；四環(huán)外，距離高新主城較遠(yuǎn)。
秦莊城改項目，一期規(guī)劃9棟樓，戶型面積76兩房、89小三房，110、135、160平的三房四房，偏剛需、剛改，預(yù)計價格15500。
項目點評：朗悅系血統(tǒng)，公園道一號交房效果較好，整體靠譜；生活氣氛濃厚，但是周邊藥廠、工廠較多，環(huán)境一般。
融信朗悅學(xué)院府
高新區(qū)張五砦城改項目，目前售樓部在建，項目規(guī)劃預(yù)計9月份面市。據(jù)官方宣稱，致力打造新公園主義街區(qū)，項目內(nèi)主打賣點為教育，計劃打造多所幼小中名校，以教育資源取勝。
項目點評：雖然產(chǎn)品未出，但是融信朗悅品牌靠譜，產(chǎn)品不會差；最大的還是距離，快到繞城，比萬科、華潤、中海還要遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離主城區(qū)，未來交通成本、時間成本會很大。
東原歡河村城改、康橋美景地塊尚未面世。不過一旦康橋進駐高新區(qū)，片區(qū)溢價能力會再次拉高，片區(qū)價格也會隨之拉高。
想要在高新置業(yè)，趁著康橋沒有面世，趕緊買，優(yōu)先考慮主城區(qū)。
匯泉景悅灣
中原區(qū)西石羊寺村的城改項目，一期首開地塊位于項目最南側(cè)地塊，緊鄰西三環(huán)，位置不錯，容積率高達(dá)5.5。目前很多規(guī)劃尚未確定，一期規(guī)劃7棟高層、1所幼兒園、1棟公寓，戶型為60多平到120平，整體偏剛。
項目點評：該項目與匯泉西悅城一母同胞，同為閩系；位置好，緊鄰西三環(huán)、南水北調(diào)運河；和昌灣景國際毛坯13000-13700，陽光城麗景公館16000，預(yù)計首開價格較低，精裝15000左右吧；不介意閩系，不介意品質(zhì)，剛需可以關(guān)注。
二期即將開盤，容積率7.17，價格預(yù)計1萬6—1萬7（精裝），一期驗房品質(zhì)很好。但是這么高的容積率，誰愛買誰買，反正我不買。
二期即將開盤，預(yù)計價格不會超過15000，地塊方正、永威品質(zhì)，如果不綁定車位，還是值得關(guān)注的。
除此以外，康橋九溪云樾、名門西崗、融信奧體世紀(jì)、恒大址劉、裕華鐵爐等項目尚未面世。一旦這些大房企入市，再加上目前常西湖進度神速，片區(qū)溢價會再次提升。
自從南龍湖5塊地王面世，各大項目就像打雞血一樣，嗷嗷叫抬升價格，永豐樂城11300，龍湖錦藝城尾盤12000，再加上雅居樂、遠(yuǎn)洋、碧桂園、龍湖地產(chǎn)進駐，又一波雞血打在路上。
正榮府
正榮地產(chǎn)進鄭首個項目——旭輝正榮首府，產(chǎn)品可以，無奈位置太差，銷售一般。第二塊地位置更差，直接甩到南龍湖了，還是在南龍湖的邊緣地塊。
一期北地塊由10棟27-34層的高層，9棟6層的疊墅組成。二期南地塊由15棟高層、11棟疊墅組成。毛坯精裝未定，精裝9500，毛坯8500，目前2個證件，預(yù)計9月開盤。
項目點評：剛需走量，疊墅溢價；正榮產(chǎn)品靠譜，但也看落地；位置太遠(yuǎn)，配套很差。
規(guī)劃7棟34層高層，戶型88-99-115-124，人車不分流。預(yù)計首開3#、6#、9#、8#/11#，預(yù)計精裝價9000+。
項目整體以純高層，并采用了中央圍合布局，中央地塊打造綠地景觀和中央休閑區(qū)。不過項目整體還是偏剛需、剛改一點，畢竟位置在那里放著，高端項目也無法落地。
項目點評：央企遠(yuǎn)洋，產(chǎn)品靠譜；項目整體偏剛需；不同于兵營式排布，7棟樓圍合排布，有利于打造中央景觀；如果不嫌遠(yuǎn)，剛需可以關(guān)注。
沒啥說的，一貫的高低配，高層+洋房，一期首開價格高層10500-12000（精裝），洋房標(biāo)準(zhǔn)層13500（精裝）。
項目點評：二號線雙湖大道站、京廣快速路，交通便利；周邊全是物流園、安置房，大貨車川流不息，未來居住環(huán)境堪憂；碧桂園品牌就不多說了，誰買誰知道，不推薦；多說一句，售樓部還沒蓋好，銷售支攤招攬客戶，一期地塊還在挖坑，下個月就會開盤，這速度杠杠的，給你一個五星期的家。
碧桂園真牛呀，也許售樓部還沒蓋好，項目都已經(jīng)清盤了。上午喝雞血、下午打雞血，行業(yè)一哥真不是蓋的。
正商依舊是跑的最快的那個。雅居樂地塊案名剛出，龍湖地塊案名未出，正商不僅案名確定，已經(jīng)開張營業(yè)，預(yù)計下個月開盤。
規(guī)劃高低配，北側(cè)4棟高層（2T4/3T6）+南側(cè)8棟洋房，115-126平米高層，126-182平米洋房，戶型剛改、改善。價格未出，但是5塊地王6500-7500的地價成本，再加上精裝，預(yù)計高層起步1萬3。
項目點評：正商品牌，產(chǎn)品靠譜；精裝修標(biāo)準(zhǔn)較高（鋼木復(fù)合門、指紋密碼鎖、新風(fēng)、地暖、智能馬桶）；位置較好，靠近主城區(qū)；要是價格開到1萬3，為什么不考慮綠地公園城、綠都瀾灣等主城區(qū)樓盤。
7月26日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布會姍姍來遲，南龍湖地塊案名終于敲定——天宸原著，三地王終于聚齊，兩大豪門同樣定名“天字系”，后期產(chǎn)品肯定主打改善無疑。雅居樂天域產(chǎn)品高層+洋房，龍湖天宸原著很有可能是是高層+別墅（或者洋房）。至于價格，未來肯定是龍湖稱雄片區(qū)無疑。
如果想在南龍湖置業(yè)，趁著雅居樂、龍湖尚未開盤，不要猶豫趕緊上車；如果猶豫南龍湖和主城區(qū)，還是優(yōu)選主城區(qū)，哪怕面積小點。
一期規(guī)劃7棟高層，6棟洋房，1所幼兒園。戶型面積段為78-127平高層、123-143平洋房。預(yù)計價格1萬4（精裝）。
項目點評：二七新區(qū)核心，地鐵口，交通便利；戶型整體不錯，南北通透；前期9000-11000的內(nèi)購價，后期銷售混亂；能不能買？最大的問題在開發(fā)商——盛潤身上，從盛潤小城之春、盛潤錦繡城兩個案例來看，交房維權(quán)、槽點多多，謹(jǐn)慎購買。
項目分為2塊，總占地68畝，容積率為3.8，總建面27萬方。西地塊員工內(nèi)購?fù)戤?，東地塊的2棟樓面向市場銷售。
東地塊占地約25畝，總共是412戶，1棟25層的2T4、一棟是27層的2T6，面積區(qū)間從77-155㎡，90㎡以下的戶型占比55%，整體產(chǎn)品偏剛、戶型真的很差。
項目點評：三環(huán)內(nèi)、配套全；產(chǎn)品偏剛、戶型很差；現(xiàn)在鑫苑口碑一般，德潤更不要提了，交付產(chǎn)品一般，對于這個項目，不買最好。
富田九鼎公館已經(jīng)入市，融創(chuàng)大王莊項目即將入市。
永威五期瀾溪庭
純高層設(shè)計，89-130平，位置較偏，但是臨十八里河，預(yù)計價格1萬4。
綠都五期樾園
8月份開盤6#、8#、9#，預(yù)計價格1.35萬。
目前在售2號樓（無預(yù)售證）、3號樓、4號樓的125平尾房，可分期，均價13200。
考慮性價比，建議正商中州城；買房需求比較平衡，更在意學(xué)校、位置，建議綠都瀾灣；在意品質(zhì)，就選永威城。
南龍湖的正商、雅居樂、龍湖幾個地王，突破1萬3是大概率事件；
康橋、融信首次入駐高新區(qū)，尤其是康橋，能進一步帶動片區(qū)溢價能力；
永威、碧源已在滎陽拿地，如果你對永威不陌生的話，就知道品牌即溢價；
二七新區(qū)四環(huán)外的昌建、旭輝已經(jīng)牢牢守住價格底線，穩(wěn)定在13500；
楊金片區(qū)康橋東麓園開盤，一口氣把片區(qū)價格干到2萬2的高價，美盛北龍臺、泰禾院子、瀚海爾灣后期開盤，會再次隨行就市；
看到?jīng)]，你所期望的價格暴跌并沒有出現(xiàn)，反而是每一個片區(qū)，都在突破價格底線，哪怕是一點點，哪怕只有三五百，這樣的趨勢依舊很可怕。
你覺得房價高、風(fēng)險大，但實際上，對于開發(fā)商來說，高地價也就意味著高風(fēng)險，一旦擠破泡沫，破產(chǎn)跳樓的不會是購房者，只能是開發(fā)商。
也就是說，房價高的風(fēng)險不止在購房者身上，更在開發(fā)商身上，他們會為你墊背。
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7.29，巨變時代！
活動主題：巨變時代：從高處看透被重構(gòu)的財富邏輯，從底層實操改變被裹挾的個體命運
主講嘉賓：嚴(yán)九元（財經(jīng)頭部平臺，智谷趨勢創(chuàng)始人）、熊輝（ 投資實操專家，億元資產(chǎn)持有者）。
活動地點: 中國·鄭州·鄭東新區(qū)
活動時間：2018年7月29日下午14:00
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