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招兵 買(mǎi)馬準(zhǔn)備開(kāi)干了

華潤(rùn)潤(rùn)府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

是他，是他，還是他，華潤(rùn)是真的有錢(qián)，速度也是真的快！

去年12月份，華潤(rùn)在高鐵站（七里河北路北、圃田西路東）拿下一宗土地，占地面積約49畝，建筑高度80米，容積率2.41，樓面價(jià)6915元/平方米，另外還有一些限制條件宅毛坯綜合銷售均價(jià)不超過(guò)24700元/平方米，如采用成品房方式交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)4900元/平方米。

速度是真的快，去年十二月拿的地，今年一月份的時(shí)候，招標(biāo)公告就已經(jīng)出來(lái)了，建設(shè)用地面積32881.44平方米，平均容積率2.41，用地性質(zhì)為二類居住用地+新型產(chǎn)業(yè)用地，擬總建筑面積111800平方米，其中地上擬總建筑面積81800平方米。二月份進(jìn)行了公示，名字很霸氣SIC超級(jí)總部中心，北側(cè)是產(chǎn)業(yè)用地，南側(cè)是3棟住宅，26層，379戶，一共是三個(gè)戶型121平方米三室，143平方米的四室，163平方米的四室，預(yù)計(jì)價(jià)格2.5萬(wàn)左右。

華潤(rùn)蓋的房子到底如何，咱們先看看二手房?jī)r(jià)格如何？

華潤(rùn)悅府，2016年毛坯12500，精裝修17000，后來(lái)又漲到18000，目前小區(qū)軍機(jī)愛(ài)20000。（這個(gè)小區(qū)是公認(rèn)的華潤(rùn)在鄭州做的最好的）

華潤(rùn)悅璽，2018年開(kāi)盤(pán)的價(jià)格15000左右，目前小區(qū)二手房均價(jià)16600左右。

華潤(rùn)紫云府，經(jīng)開(kāi)區(qū)地王，當(dāng)時(shí)毛坯成交18000-19000，當(dāng)時(shí)發(fā)生了一個(gè)匪夷所思的事情，據(jù)說(shuō)交完房子大門(mén)拆走了，目前二手房均價(jià)19000左右。

優(yōu)勢(shì)就是萬(wàn)億央企，不會(huì)爛尾，做的產(chǎn)品中規(guī)中矩，會(huì)有減配的情況出現(xiàn)，但是還留個(gè)底褲。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)趕在年前揭開(kāi)了中原總部基地首個(gè)住宅地塊的神秘面紗，案名“SIC超級(jí)總部中心.潤(rùn)府”，也就是華潤(rùn)潤(rùn)府。

首期即是七里河北路以北、莆田西路以東地塊，只有49畝，分住宅用地和產(chǎn)業(yè)用地兩種性質(zhì)，規(guī)劃三棟26層高層住宅、兩棟研發(fā)樓棟，二者以一條街坊路隔開(kāi)，互不影響互不打擾。

住宅三棟樓只有379戶，容積率2.5,1#和2#兩梯三戶，邊戶四房，中間戶三房，3#樓兩梯兩戶，臨近七里河，華潤(rùn)把整個(gè)小區(qū)最好的位置留給了改善，本以為這么具有影響力的片區(qū)華潤(rùn)怎么也得來(lái)點(diǎn)大平層純改善之類的，意料之外的是華潤(rùn)選擇了走流量保去化的路線，面積段就是一般的三房和四房，戶型也很大眾，并沒(méi)有太多的驚艷，但高顏值還是有的，畢竟位置在這擺著呢，公建化外立面風(fēng)格，簡(jiǎn)約大氣。

這個(gè)盤(pán)的價(jià)值跟其案名一樣，其價(jià)值由中原超級(jí)總部基地的發(fā)展來(lái)決定，如果如愿被打造成陸家嘴分嘴，幾個(gè)為數(shù)不多的住宅項(xiàng)目就是錦上添花的絕版了。

樓面價(jià)6915元/㎡，但毛坯限價(jià)為24700元/㎡，精裝限價(jià)29600元/㎡，看規(guī)劃面積段確實(shí)是一般改善項(xiàng)目中最受認(rèn)可的一類，央企實(shí)力杠杠的，華潤(rùn)雖然褒貶不一，但還是有品牌力的，產(chǎn)品好不好賣主要看大家對(duì)片區(qū)的接受程度了。

現(xiàn)在周邊的環(huán)境還是有點(diǎn)荒涼，華潤(rùn)作為開(kāi)荒者壓力也是有的，盲猜價(jià)格精裝修25000起步，反正開(kāi)盤(pán)價(jià)格悠著點(diǎn)就行。(展開(kāi)全部)

SIC超級(jí)總部中心-華潤(rùn)潤(rùn)府閃耀登場(chǎng)。

這個(gè)炫酷的名字還是有點(diǎn)來(lái)頭的，深圳有個(gè)萬(wàn)科SIC超級(jí)總部，從“超級(jí)自然生態(tài)”、“超級(jí)景觀資源”、“超級(jí)城市底盤(pán)”、“超級(jí)產(chǎn)業(yè)總部”、“超級(jí)生活方式”及“超級(jí)城市地標(biāo)”六個(gè)維度來(lái)打造未來(lái)超生活體驗(yàn)，總之一句話，全都是最高標(biāo)準(zhǔn)。

高鐵東站的價(jià)值毋庸置疑，倒也配得上這個(gè)名字，不過(guò)，總歸還是要落點(diǎn)到華潤(rùn)拿的這塊地。
項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)高鐵東站東廣場(chǎng)北側(cè)，七里河北路以北，莆田西路以東，錦華路以南?？傉嫉丶s49畝，綜合容積率2.41；分為住宅用地和產(chǎn)業(yè)用地兩種屬性。
住宅部分規(guī)劃9棟26層高層，產(chǎn)業(yè)用地4棟樓，其中一棟還是獨(dú)棟商業(yè)。
產(chǎn)品打造幾乎是華潤(rùn)幸福里的翻版，大尺度的玻璃幕墻，公建化外立面，兩梯兩戶，兩梯三戶為主，層高3米，精裝修交付。如果說(shuō)幸福里代表的的東區(qū)的過(guò)去，那么潤(rùn)府代表的是東區(qū)的未來(lái)，東廣場(chǎng)是絕對(duì)的潛力股。
但考慮到未來(lái)的市場(chǎng)行情，華潤(rùn)還是謹(jǐn)慎的，這次把面積段縮小了，首期入市的三棟樓戶型在125-165平，貼著北龍湖的底，明顯有控總價(jià)跑量的想法。
個(gè)人還是很看好這個(gè)項(xiàng)目的，能吊打金水老城的那些什么萬(wàn)科古翠隱秀，未來(lái)天奕，雅頌居一類的，畢竟舊不如新，存量市場(chǎng)下，購(gòu)房者只會(huì)優(yōu)中選優(yōu)，選擇最具保值增值的地段。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)超總地塊昨天進(jìn)行了公示，地塊位于鄭東新區(qū)七里河北路以北，莆田西路以東，錦華路以南，總占地面積約49畝，北側(cè)是十幾畝的產(chǎn)業(yè)用地，南側(cè)是34畝的住宅用地，總共3棟樓，總高26層，容積率2.49，竟然沒(méi)做成小高層。

但這次規(guī)劃圖上可以看出，東側(cè)還有更大的地塊，做了相似的產(chǎn)品，只是地塊還沒(méi)拿到手，估計(jì)是后期。拿地之后進(jìn)展還是很快的，預(yù)計(jì)6月份前后開(kāi)盤(pán)。

案名早些天也進(jìn)行了發(fā)布———SIC超級(jí)總部中心l 潤(rùn)府，在華潤(rùn)內(nèi)部的定位里，潤(rùn)府是低于瑞府的，效果圖看著跟瑞府和幸福里差不多，三個(gè)戶型，121平三室兩廳兩衛(wèi)，143平四室兩廳兩衛(wèi)，163平四室兩廳兩衛(wèi)，預(yù)估價(jià)格在2.5左右，總價(jià)300萬(wàn)起步，或者會(huì)更低，因?yàn)檫@邊目前挺一般的?？粗?jí)總部基地的效果圖挺高大上，但距離落地還要很久很久，起碼十年往上，過(guò)去吹上天的高鐵東廣場(chǎng)還有很多問(wèn)題在解決。

這邊適合短期不著急住，愿意等待的東區(qū)改善群體，因?yàn)橹苓吘幼∵€是不太方便的。西側(cè)暉達(dá)新天地價(jià)格已經(jīng)跌破15000,東北側(cè)名盤(pán)瀚海晴宇也是一直在跌，北側(cè)還有兩個(gè)新盤(pán)銀河灣跟大來(lái)，遲遲沒(méi)有入市。

未來(lái)周邊供應(yīng)量也會(huì)很大，后期還有將近10塊住宅待出讓，只要打開(kāi)局面，后期賣地速度不會(huì)停，所以這個(gè)項(xiàng)目別說(shuō)跟幸福里對(duì)標(biāo)，連瑞府也比不上，如果價(jià)格定的過(guò)高，很難賣的動(dòng)，市場(chǎng)不會(huì)買(mǎi)賬的。(展開(kāi)全部)

不可否認(rèn)華潤(rùn)集團(tuán)還是非常有實(shí)力的，剛摘的地塊就已經(jīng)啟動(dòng)了，按照這速度2024年上半年首開(kāi)是沒(méi)有什么問(wèn)題的。

備案名潤(rùn)璽園，七里河北路北、圃田西路東，建設(shè)用地面積32881.44平方米，平均容積率2.41，用地性質(zhì)為二類居住用地+新型產(chǎn)業(yè)用地，擬總建筑面積111800平方米，其中地上擬總建筑面積81800平方米，主要建設(shè)住宅、科研室、研發(fā)室等。

關(guān)于這個(gè)樓盤(pán)談以下幾點(diǎn)：

1、華潤(rùn)操盤(pán)雖然口碑不一，有褒有貶，但依舊不能否認(rèn)華潤(rùn)本身也是自帶流量，中原超級(jí)總部基地，華潤(rùn)應(yīng)該不僅僅只有這一個(gè)地塊，前有幸福里，再有瑞府，下一個(gè)熱度就是這里了。

2、再去東廣場(chǎng)變化還是挺大的，人一天比一天多了起來(lái)，不過(guò)熱鬧程度肯定跟市區(qū)是沒(méi)法比的，這里的發(fā)展真的只是需要時(shí)間而已，東廣場(chǎng)現(xiàn)在的價(jià)值僅次于東站板塊和北龍湖。

3、華潤(rùn)算是片區(qū)住宅的拓荒者，首摘的地塊還是不錯(cuò)的，緊鄰圃田西路，南臨七里河。

4、中原超級(jí)總部基地要打造的是集超級(jí)總部中心、獨(dú)棟總部、文化展廳、商業(yè)、教育和住宅的綜合體項(xiàng)目，所以產(chǎn)業(yè)和住宅密不可分，而華潤(rùn)的這個(gè)地塊也不僅僅是純粹的住宅，包含了部分產(chǎn)業(yè)且需要引入國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)或者省級(jí)（含）以上“專精特新”（高成長(zhǎng)）企業(yè)不少于1家；引入擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)企業(yè)不少于2家；引入世界100強(qiáng)企業(yè)或控股子公司區(qū)域總部1家。
條條框框不少，也只有央企了。

肯定會(huì)有熱度，但幸福里那樣的熱度應(yīng)該不會(huì)重現(xiàn)，畢竟幸福里現(xiàn)在的位置是東區(qū)沉淀數(shù)年的成果，指定是剛改和改善的菜了，前提是價(jià)格要合理。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)速度 嘎嘎快

這塊地被華潤(rùn)拿下還是很有標(biāo)桿意義的。
要知道，東廣場(chǎng)的商業(yè)商務(wù)產(chǎn)業(yè)地塊，是由華潤(rùn)寶能碧桂園等外來(lái)房企開(kāi)發(fā)，而東廣場(chǎng)的住宅地塊，則是銀河灣花園、未來(lái)華庭等村級(jí)開(kāi)發(fā)商拿下（就算碧桂園天琴灣也不是公開(kāi)對(duì)外發(fā)售的正常項(xiàng)目），誰(shuí)是自己人吃肉，誰(shuí)是外來(lái)者啃骨頭，一目了然。
所以，這塊占地50畝，容積率2.41的住宅用地，被外來(lái)者華潤(rùn)拿下，很有意義，可能是看到華潤(rùn)幸福里的成功經(jīng)驗(yàn)了。
這塊的拿地還是很順的，本來(lái)競(jìng)配建時(shí)需要配建公租房，但華潤(rùn)以底價(jià)拿下了，少了后顧之憂，這一點(diǎn)比旁邊的銀河灣花園要純粹許多。另一個(gè)是毛坯限價(jià)24700，精裝限價(jià)29600，等于虛設(shè)，地段更好的萬(wàn)象幸福里住宅基本就是這價(jià)位。

劣勢(shì)是地塊太小太細(xì)長(zhǎng)了，做不出啥亮眼的景觀，也做不出利亮的大面寬戶型，這點(diǎn)比北龍湖和西廣場(chǎng)的住宅地差遠(yuǎn)了。

戶型方面，大概率參考萬(wàn)象城，180平，230平，270平三種大平層產(chǎn)品，相比160-170平為主的銀河灣花園，要?jiǎng)偕弦换I，又能充分利用萬(wàn)象城的客戶資源。

都說(shuō)東區(qū)抗跌，但看目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，東區(qū)也扛不住了，老板們的豪宅也甩起來(lái)了，直接導(dǎo)致鄭東新區(qū)的均價(jià)從下降2000元一平，目前市場(chǎng)進(jìn)一步分化，都不能按板塊區(qū)域說(shuō)房?jī)r(jià)了，同一個(gè)區(qū)域，有的盤(pán)抗跌，有的盤(pán)跌慘。但華潤(rùn)這項(xiàng)目應(yīng)該還不錯(cuò)，能扛到最后。(展開(kāi)全部)

昨天上午，沉寂許久的鄭州土拍，開(kāi)了2塊地，一塊位于安平路南、康平路東，在鑫苑世紀(jì)東城南側(cè)，緊鄰鐵路線，位置一般。另一塊位于七里河北路北、圃田西路東，自從超級(jí)總部基地出爐后，首塊住宅用地，由華潤(rùn)和鄭東建投拿下。

地塊倒是不大，總共49畝，容積率不超2.41，限高80米，素質(zhì)不錯(cuò)，可以做成20層左右高層。
這周邊雖然在高鐵站東廣場(chǎng)片區(qū)，但聲音并不大，最出名的就是瀚海晴宇，但房?jī)r(jià)也跌得不成樣。外觀再漂亮，也不抗打。一、周邊沒(méi)有配套，南側(cè)污水處理廠，北側(cè)金水東路，小配套還要依靠對(duì)面安置房社區(qū)。二、大戶型毛坯房，流通性很差，180㎡，總價(jià)500萬(wàn)左右，還要再花50萬(wàn)精裝，成本550萬(wàn)，北龍湖中海云著湖居169㎡精裝準(zhǔn)現(xiàn)房也是這個(gè)價(jià)，套內(nèi)面積比晴宇還要大。三、7.20的不作為，對(duì)口碑傷害很大。

一路之隔還有一個(gè)銀河灣，樓棟已經(jīng)封頂，但就是不賣。

接下來(lái)就看華潤(rùn)的啦，因?yàn)榈貕K早已內(nèi)定，方案估計(jì)都已經(jīng)出來(lái)，明年上半年入市，如果產(chǎn)品不錯(cuò)的話，可以沖擊下25000的價(jià)格，還得是精裝。再高的話，也不現(xiàn)實(shí)，這里不是幸福里。

別看超總效果圖挺牛逼，看看現(xiàn)在的東廣場(chǎng)就懂啦。即使現(xiàn)在開(kāi)建。建設(shè)期也要十年以上，單住宅用地就有10塊，一直都是大工地。南側(cè)七里河也是只能錦上添花，不能雪中送炭，西側(cè)暉達(dá)新天地的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定在15000左右，所以這倆盤(pán)的價(jià)差應(yīng)該跟北龍湖華潤(rùn)瑞府與魯能公館類似，相對(duì)合理。(展開(kāi)全部)

土拍輪到中原超級(jí)總部基地，這個(gè)備受期待的巨無(wú)霸終于要拉開(kāi)序幕。

鄭政東出(2023)18號(hào)位于鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東，49.322畝，住宅用地，建筑高度80米，容積率2.41，鄭州新發(fā)展科創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司和華潤(rùn)置業(yè)聯(lián)合摘得，折合樓面價(jià)6915元/㎡，其中鄭州新發(fā)展科創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司為鄭東新區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司子公司，不出意外能拿下熱門(mén)區(qū)域地塊的只有央企和國(guó)企。

儲(chǔ)備用地，當(dāng)然離不開(kāi)限價(jià)，該地塊所建商業(yè)住宅毛坯綜合銷售均價(jià)不超過(guò)24700元/平方米，如采用成品房方式交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)4900元/平方米，好地配好價(jià)，中原超級(jí)總部基地的起步也標(biāo)志著東站板塊再上一個(gè)新的臺(tái)階，同時(shí)作為東站板塊最后一片住宅用地，目前它的關(guān)注度絲毫不亞于北龍湖。

定位也是非常高的，總占地約1200畝，總投資200億元，擬打造集超級(jí)總部中心、獨(dú)棟總部、文化展廳、商業(yè)、教育和住宅等業(yè)態(tài)為一體，建成后將成為在國(guó)內(nèi)具有影響力的新一代超級(jí)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)標(biāo)桿。

優(yōu)勢(shì)：

1、中原超級(jí)總部基地的光環(huán)太大，注定這個(gè)區(qū)域的住宅都是出身自帶富貴氣息，別的不說(shuō)，貴是肯定的。

2、位置自然也是香餑餑，北有金水東路、西有東三環(huán)、東有博學(xué)路、南就是東站東廣場(chǎng)的核心區(qū)，交通出行非常的便利。

3、生態(tài)資源也是堪稱一流，東有東風(fēng)渠，南有七里河。

4、原為大王莊污水處理廠用地，不摻和任何的安置房開(kāi)發(fā)，周邊鄰居有瀚海晴宇、銀河灣等，大面積段產(chǎn)品為主，偏改善，所以整個(gè)區(qū)域也是非常純粹的。

改善真的可以重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)區(qū)域。(展開(kāi)全部)