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超總二期要來了，地塊已掛牌，12月31日開拍。

位于七里河北路北、匯金路西，62.365畝，新型工業(yè)用地、城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.42,建筑密度28.03%,居住用地限高80米，工業(yè)用地限高60米，綠地率30.97%,西側(cè)緊鄰就是一期潤府，二者布局也完全一樣，北側(cè)為新型工業(yè)，南側(cè)為住宅，作為超總的首個住宅，一期一直都賣的還不錯，按照華潤的節(jié)點(diǎn)二期應(yīng)該進(jìn)展也很快，明年上半年有可能就要入市。

首先是東站板塊，再是中原超級總部基地，都是自帶流量的區(qū)域，位置長遠(yuǎn)看來肯定是沒啥硬傷，但眼下中原超級總部基地還是一個大工地，道路和環(huán)境并沒有我們想的那么完美，需要時間去完善，現(xiàn)在的觀感肯定是距離金水東路更近的大來和銀河灣更勝一籌。

一期潤府安排的學(xué)校是春華，現(xiàn)在整個片區(qū)大來、銀河灣加上一期和二期，片區(qū)是時候啟動內(nèi)部學(xué)校規(guī)劃了。

明年的這個片區(qū)潤府一家獨(dú)大的局面也將被打破，競爭將愈發(fā)激烈，其中大來的壹號院、現(xiàn)房神秘的銀河灣，產(chǎn)品和位置都非常棒，一期潤府的面積段是119平、143平和169平，大來的規(guī)劃一出爐，貴氣十足，潤府有種直接被吊打的感覺，好在二者并沒有正面競爭，但二期就不一樣了，直接壓力山大，不升級肯定是不行了，

應(yīng)該不會有什么意外，還是華潤。(展開全部)

二期來了

再次來到超總，已是尾盤。

項(xiàng)目是5月24日首開，至今也就三個月時間，雖然只有379套房，也是相當(dāng)不錯的。

1號樓還有20多套可售，143㎡四房占比稍多一些，2號樓還有十幾套可售，169㎡占比多些，主要是高區(qū)房源，因?yàn)槎▋r高于中低區(qū)的正常值，3號樓幾乎無房可售，按這個節(jié)奏，再有2個月時間應(yīng)該就清盤了。二期地塊很早就有傳聞，但遲遲沒有拍地消息，從地塊掛出來到開拍，再到開售，起碼要到明年年中才能供應(yīng)，短期內(nèi)不用等啦。

雖然一期地塊小，雖然只有三棟樓，被很多人吐槽，但東區(qū)這么多購買力在這放著，很多人張嘴就是開噴，什么房價不會漲啦，周邊啥都沒啦，后期還有八九塊住宅用地，知道的挺多。真是出門也不帶腦子，當(dāng)下的購房者有幾個是沖著漲價掙錢買的，大部分都是以自住和置換改善為主，并且周邊情況都是研究來研究去了如指掌之后做出的選擇。這300多個購房者不買超總，大概率會入手高鐵站附近二手房，同樣總價，最好的無非是建業(yè)天筑小戶型/海馬公園/中豪匯景灣/新芒果和郡等等這些大房齡二手房，又能比超總好到哪里去？

最近幸福里149㎡三房成交也不錯，據(jù)我所知31樓有套房成交價480萬左右，不帶車位，潤府是不如幸福里，但其143平套內(nèi)面積比幸福里149平還要大，還是四房，還是落地窗，總價相差140萬左右，也算相對合理吧。(展開全部)

這個區(qū)域絕對是zf的最愛，鄭東新區(qū)公示的第一批城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案報(bào)備，中原超級總部基地城市更新項(xiàng)目又榮登榜首。

東臨東風(fēng)渠、南至七里河、西起圃田西路、北至金水東路，更新范圍建筑面積約130萬平方米，總投資為200億元，集超級總部基地、獨(dú)棟總部、文化展廳、商業(yè)、教育和住宅等業(yè)態(tài)為一體，打造國內(nèi)新一代超級總部經(jīng)濟(jì)區(qū)標(biāo)桿，這個范圍首次把銀河灣花園、大正、瀚海晴宇一并歸到了中原超級總部基地。

zf把這個區(qū)域看做香餑餑，潤府不火才怪，三棟樓的社區(qū)一度被別人質(zhì)疑，但華潤對于這個項(xiàng)目定位非常純粹就是改善，客戶群體主要來自龍子湖和東區(qū)地緣改善及周邊工作人員置業(yè)需求，賣的一直都還不錯，戶型越大賣的越貴，反而賣的越快，央企的實(shí)力在這擺著，施工進(jìn)度非?？臁?br/>
東廣場的生活配套各方面還是比較欠缺，人氣明顯還沒有上來，住宅主要就是中原超級總部基地這些了，周邊大來還沒有啟動，銀河灣花園倒是進(jìn)展快，但也是一直內(nèi)購，這兩塊因?yàn)槎紶砍兜桨仓梅炕齑?，熱度肯定都不及潤府，買這也是變相買未來，等到周邊配套都落實(shí)齊全也是需要時間的。

目前的學(xué)校是春華，東區(qū)教育界的一匹黑馬，華潤所在的區(qū)域暫時是劃片到這里，但華潤與其并沒有合約，況且中原超級總部基地內(nèi)部規(guī)劃有學(xué)校用地，在內(nèi)部學(xué)校沒有投入使用之前可能會去春華，建成以后就是劃片就近原則了，但中原超級總部基地這樣的香餑餑區(qū)域，學(xué)校應(yīng)該不會差的。

爭議在只有三棟樓的潤府在周邊配套嚴(yán)重匱乏的情況能否承受這么高的價格，這個只有未來能回答了，當(dāng)下的市場誰也說不了，但東廣場這個區(qū)域肯定是有價值的。

不著急也可以等二期。(展開全部)

超總|潤府的熱度從這個月開始有所下滑，售樓部人氣相比6月也有所降低。一方面，華潤前期營銷很給力，雖然是小盤，僅有379套房，但鄭州改善購房群體幾乎無人不知。過去到訪過華潤幸福里/華潤瑞府的準(zhǔn)客戶基本都接過電話，這一輪篩下去就穩(wěn)了許多，接下來只能辛苦挖掘新客戶。另一方面，最好賣的167/169臨河房源已經(jīng)售完，只剩下中間2號樓可選，選擇性不是很大，猶豫的客戶又開始挑挑挑模式。

5月底開盤到現(xiàn)在僅一個半月，去化200多套，不亞于網(wǎng)紅盤蘭溪府，這倆樓盤也是被對比較多的，蘭溪府處于北龍湖北岸，周邊配套較弱，但后期發(fā)展前景更好，超總處于高鐵站東廣場片區(qū)，受歷史因素影響推進(jìn)較慢。對比的大頭就是學(xué)校，一個是偏素質(zhì)教育的清華附中，一個是偏應(yīng)試教育的春華學(xué)校，都是近幾年的新學(xué)校，但都很熱門。價格方面，蘭溪府更貴一些，以143㎡舉例，毛坯價格比超總精裝貴了2500元/㎡，價差還是很明顯的。

蘭溪府開盤早了一個多月，目前銷售數(shù)據(jù)更好些，但超總也不弱，備案金額接近8個億，認(rèn)購金額將很快突破10個億，今年底清盤是大概率事件。

目前這兩個盤相比開盤都漲了價，超總不知不覺也漲了500塊左右，恭喜首開買入的業(yè)主，起碼比近期買的業(yè)主要劃算許多。我說這話可能會被噴，但這就是事實(shí)，長期不作評價，短期就是這樣。(展開全部)

跟朋友一起以買房人身份探了下潤府的銷售情況，賣的真是不錯呀，出乎所料。

先說1號樓，143㎡東西邊戶僅剩下頂樓和2樓以下可選，143㎡中間戶倒是可選，但以一般樓層為主，比如5樓以下/14樓/18樓/19樓（腰線層）/24樓/頂樓這些。119㎡僅剩下幾套房，數(shù)了數(shù)不到10套，有兩套不錯的樓層。

再說3號樓，也是項(xiàng)目的最熱樓棟，開盤當(dāng)天，每次搖5個號，有人20多輪進(jìn)去已經(jīng)沒有好樓層，目前僅剩下頂樓和3樓以下，不管是167㎡還是169㎡，賣的是真牛逼。最受歡迎的是167㎡端廳，270°拐角，過去在萬科拾謐森語247㎡、亞新星云灣186㎡、華潤幸福里236㎡有類似的，其中萬科和亞新還沒交房，幸福里的實(shí)際感受很一般，通透性差了些，還有一個大飄窗。西邊戶視野還不錯，能看到大玉米，東邊戶斜對高鐵站和高架橋，不是很美。

潤府167㎡看著通透性比幸福里有進(jìn)步，希望交房能夠硬起來。

目前在售房源不足50套，接下來估計(jì)會醞釀2號樓，還有100來套房，應(yīng)該會徐徐漲價慢慢賣的節(jié)奏。

雖然二期大概率還是華潤，但畢竟地還沒拍，最快也要明年才能正式開售，周邊也沒有其他競品，銀河灣以大面積為主，還有安置房。雖然超總后期還有住宅用地，但誰知會到啥時候，等待也是一種成本。還有一些人說旁邊暉達(dá)16000左右，花20000多買潤府是冤大頭，可以去暉達(dá)了解下再噴。

同樣的魯能公館和華潤瑞府也是價差很大，價差最大的當(dāng)屬21世紀(jì)和萬科拾謐森語，也就隔了個中州大道，有的比嗎？(展開全部)

華潤出品，必屬爆品？

當(dāng)年幸福里的逆市開盤猶如黑暗中的一束光，溫暖了一段地產(chǎn)寒冬，可惜也僅有幸福里獨(dú)演，市場還是那個市場，但是華潤的造神能力還是被肯定的。

如今的SIC超總潤府也是火爆整個鄭州地產(chǎn)圈，又是搖號選房又是人頭攢動的，這可不是百萬的剛需房，高達(dá)2.5萬/㎡均價的改善房。

鄭政東出(2023)18號于2023年12月由鄭州新發(fā)展科創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司、武漢潤置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)手拿下，土地位于鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東，屬于高鐵東站東廣場組團(tuán)，地塊使用面積為32881.44㎡，約49畝，綜合容積率＜2.41，分為住宅用地和產(chǎn)業(yè)用地兩種屬性，其中，住宅用地約30多畝。

項(xiàng)目一期共計(jì)6棟樓：1-3號為26層住宅、社區(qū)服務(wù)樓（1層、局部2層）、研發(fā)1號樓（4層）、研發(fā)2號樓（2層裙樓+11層），住宅產(chǎn)品三個戶型119㎡三房、143㎡四房、169㎡四房；就住宅產(chǎn)品力還講，個人感覺著實(shí)一般，首先三棟樓有一半的單元都是2T3設(shè)計(jì)（帶119㎡的單元，這是赤裸裸的鄙視，畢竟也是2.3的單價了），剩下的一半單元是2T2設(shè)計(jì)的公共電梯廳，沒有私享電梯間~119㎡和143㎡的戶型都是三開間朝南，南側(cè)全贈送飄窗，北側(cè)一個臥室是由贈送改造而來；169㎡有兩個戶型，其一是傳統(tǒng)的南向客廳+3臥室的四開間戶型，其二是近兩年流行的270°采光的端廳設(shè)計(jì)，這個戶型產(chǎn)品還是挺好的，更受年輕人青睞。整體的戶型設(shè)計(jì)沒有什么大的精品亮點(diǎn)。

潤府首個地塊本身面積就小，加上有北側(cè)產(chǎn)品的分割，住宅的區(qū)域更被壓縮，三棟樓平行排開，景觀區(qū)域也只有樓體中間的一塊，巧婦也難為無米之炊，不過看效果圖展示在大門進(jìn)來后的中央景觀區(qū)還做了部分水系，要打造小而精？。至于精裝修標(biāo)準(zhǔn)和交付成果，參考幸福里吧，畢竟都是一個改善屬性的。


潤府的客戶群體其實(shí)也挺廣泛的，比如一些老東區(qū)的改善客戶，還有一些地市縣的客戶群體，畢竟東廣場片區(qū)的發(fā)展帶動了很多知名企業(yè)的入駐，而一些企業(yè)的上下游也很容易在這邊入駐，這些供應(yīng)鏈企業(yè)老板和親屬都有居住需求，而縱觀東區(qū)老房子各種缺點(diǎn)看不上，看得上的又比新房還貴，SIC超總的概念和華潤的央企屬性，一套組合拳下來，真正的購房客戶還真是有點(diǎn)心動的，開盤的火爆也印證了這一市場反映，至于開發(fā)商宣布的戰(zhàn)績水分肯定會有的，但是大概率也不會特別差，個人感覺起碼擠完水分一半的去化沒得跑。


三少近期一直感覺：剛需已死，改善當(dāng)立！

市場上的領(lǐng)頭羊都開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)改善，而每月的銷售爆款也是改善，頭條地產(chǎn)類銷售排行也是改善領(lǐng)銜；至于之前的剛需流量盤全都沉寂在無盡黑暗中，而且新出讓的地塊，拿地企業(yè)都是至少也要定位剛改起步，難不成應(yīng)了那句話：剛需的潮水退去，才是改善真正的開始~

潤府的銷售定價以及開盤的現(xiàn)象是否給了北側(cè)的銀河灣、大來項(xiàng)目一點(diǎn)底氣，但是潤府搶得了先機(jī)，后面還有二期、三期等等，以后的東廣場片區(qū)也會三國爭霸的局面。(展開全部)

潤府開盤了，推出了256套，對外說的是成交了186套，去化率七成，個人感覺可能有些摻水（因蘭溪府去化率也是七成，怎么那么巧？），但水分估計(jì)也不大，去化率六成是有的。
一方面，3月9日在華潤幸福里售樓部首次入會，幸福里的客戶和潤府的客戶是高度重合的，完全可以共享，幸福里積攢的這些客戶，估計(jì)都完全夠用。
另一方面，這價格還是可以的，精裝價格 119平的24200元，143平的24800元，167平26700元，169平的26500元，整體均價大概在25000左右，而蘭溪府的則是毛坯房都在25000以上，潤府的性價比不言而喻。

從各方的數(shù)據(jù)來看，反而是3號樓168平的賣的最好，3號樓比較優(yōu)質(zhì)，是1個單元，兩梯兩戶，這側(cè)面說明，東區(qū)還是個改善的市場，只要東西好，價格不是問題，不然哪怕你再便宜，119平太小不算改善，自然也沒人要。華潤要反思下產(chǎn)品定位問題了。

但歸根結(jié)底，還是政策放大招了，給了購房者極大的信心，華潤的入市時機(jī)真的好，是5.17新政后首個開盤項(xiàng)目。
一期就三棟樓，還剩百十套房，下半年賣完沒啥壓力，現(xiàn)在就趕緊趕工期吧，別光一個酒店式大門傻杵著。
從規(guī)劃圖來看，一期是小小開胃前菜，二期六棟樓才是正餐，鑒于一期的成交情況和市場的回轉(zhuǎn)，華潤估計(jì)會略微調(diào)整下二期的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，屆時很有可能和幸福里拉平，直接150平起步。(展開全部)

華潤潤府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

大致說一下開盤的情況，不知數(shù)據(jù)真假：

開盤時間：5月24日（周五）
開盤地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場選房
推售房源：1號樓152套，3號樓104套，共計(jì)256套
推售戶型：高層119㎡三室兩廳兩衛(wèi)48套，143㎡四室兩廳兩衛(wèi)104套，167/169㎡四室兩廳三衛(wèi)104套
成交價格：高層精裝：119㎡24200元/㎡，143㎡24800元/㎡，167㎡26700元/㎡，169㎡26500元/㎡
去化情況：總推房源共計(jì)256套，去化186套，去化率73%。（119㎡成交28套，去化率58%，143㎡成交69套，去化率66%，167/169㎡成交89套，去化率86%）
客戶情況：4月30日開始定存，定存金額10萬，截止開盤前定存480組
優(yōu)惠政策：定存優(yōu)惠2個點(diǎn)，贈送5萬車位券一張
分銷政策；全民3萬/套

想要知道數(shù)據(jù)的真假，具體還得看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽是檢驗(yàn)一切妖魔鬼怪的唯一手段。

119平方米的24200多，總價288萬左右；143平方米的24800，總價345萬左右，169是26500，總價是447萬左右，旁邊有兩個二手房項(xiàng)目，一個是暉達(dá)新天地、另一個是瀚海晴宇，暉達(dá)新天地的均價是17000多；瀚海晴宇小區(qū)均價是28000左右。

稀缺創(chuàng)造價值，潤府的的項(xiàng)目很簡單，3棟26層住宅，一共是379套房子，只有三個戶型119平的大三房只（72套），占比19%，143平小四房（154套），占比41%，170平大四房（153套），占比40%，標(biāo)準(zhǔn)的改善項(xiàng)目，也是標(biāo)準(zhǔn)的跑量的陣勢。

有錢的同志可以沖沖沖，高鐵站的土地畢竟用一塊少一塊。(展開全部)

SIC超總|潤府明天就要開盤啦，現(xiàn)場搖號選房，也算是今年的熱門新樓盤。

首開1/3兩棟樓，119㎡三房均價24500元/㎡,143㎡四房均價25200元/㎡,169㎡四房26800元/㎡,167㎡端廳27000元/㎡。

整體價格中規(guī)中矩，比較適合的客戶就是預(yù)算300-500萬，就在附近工作，不想去金水北和北龍湖，另外對產(chǎn)品戶型也有要求的客戶群體。幸福里二手房雖然不錯，但起步就要500萬，是很多購房者承受不了的。建業(yè)天筑要么80來平，要么160平以上，中間斷檔，其他像中豪匯景灣、海馬公園這些外立面和房齡也不占優(yōu)勢。

還有一部分是對上學(xué)比較看重的，因?yàn)楫?dāng)下這小區(qū)是可以劃片春華學(xué)校，小學(xué)＋初中，在東區(qū)也是很熱門的學(xué)校。即使后期教育用地新建學(xué)校有變動，但也不會差，大概率也是春華的集團(tuán)校，畢竟周邊生源還是不錯的，好生源才是第一生產(chǎn)力。

目前看工地進(jìn)度很快，最搶手的臨河3號樓，價格其實(shí)適中，雖然位置不如幸福里，河景也稍微差一點(diǎn)，但幸福里7/8/9三棟樓成交價已經(jīng)站穩(wěn)3.6萬大關(guān)，價差接近一萬，還是能接受的。

開發(fā)商宣傳的排號數(shù)量400多，肯定有點(diǎn)水分，實(shí)際會有300左右，最終大概賣100多套房，當(dāng)然只是個人猜測。
即使這樣，像好樓層肯定是比較難選到的，大家都想要好的，因?yàn)闃菍觾r差并不大。明天晚上選房結(jié)果出來，拭目以待。(展開全部)