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蓄勢(shì)已久的華潤(rùn)潤(rùn)府終于要開(kāi)盤(pán)了，項(xiàng)目所在地的營(yíng)銷(xiāo)中心已對(duì)外開(kāi)放，計(jì)劃5月底首開(kāi)，首開(kāi)1#和3#，精裝修交付，對(duì)外釋放價(jià)格26000+。

中原超級(jí)總部基地的名氣實(shí)在太大，所以華潤(rùn)作為片區(qū)的拓荒者，壓力非常大，對(duì)于首期住宅地塊的期望也是比較高的，做夢(mèng)都希望當(dāng)年搶灘幸福里的情景能夠再現(xiàn)，但今非昔比，26000起步的潤(rùn)府可能會(huì)有一定的難度。

一期只有3棟26層住宅，379戶(hù)，容積率2.5，面積119平、143平和169平，其中143平和169平占比80%，風(fēng)格跟幸福里類(lèi)似，同樣是現(xiàn)代建筑風(fēng)格，超大面積鋁板，中空LOW-E玻璃，跟幸福里的顏值非常相似，也難怪提起潤(rùn)府總要跟幸福里來(lái)做對(duì)比，就連華潤(rùn)本身也在潛移默化的把潤(rùn)府做了幸福里的升級(jí)版。

計(jì)劃2025年12月份交房，華潤(rùn)的實(shí)力有目共睹，現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度非?？?，同樣是一個(gè)卷交房時(shí)間的項(xiàng)目。

現(xiàn)在沒(méi)有點(diǎn)贈(zèng)送面積真的不好意思上臺(tái)面，潤(rùn)府的三個(gè)面積主打的也是高贈(zèng)送高得房率。

目前談的學(xué)校是春華小學(xué)和中學(xué)，這是一所被稱(chēng)之為黑馬的九年一貫制公立學(xué)校，小班額教學(xué)，生源主要來(lái)自于龍子湖五所高校的教職工子弟以及周邊部分商品房業(yè)主，相對(duì)還是比較優(yōu)質(zhì)的，這幾年的成績(jī)更是猶如過(guò)山車(chē)一路直沖，口碑在東區(qū)非常不錯(cuò)，項(xiàng)目跟學(xué)校還是有段距離的，目前只是洽談階段，中原超級(jí)總部基地這么大體量的項(xiàng)目，內(nèi)部配套的有小學(xué)和初中，學(xué)校方面還是存在一定的不確定性的，比如在片區(qū)沒(méi)有配建學(xué)校的情況可以去春華，一旦片區(qū)配建學(xué)校，周邊入住率上來(lái)，劃片就只能是就近原則了。

產(chǎn)品沒(méi)問(wèn)題，位置更是沒(méi)問(wèn)題，跟幸福里比差了點(diǎn)，但買(mǎi)這里無(wú)非就是買(mǎi)潛力買(mǎi)未來(lái)。

可以關(guān)注，但26000的價(jià)格是不是過(guò)于自信了。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)潤(rùn)府的正式售樓部將在4月30日開(kāi)放，預(yù)計(jì)5月份開(kāi)盤(pán)，目前放風(fēng)價(jià)格在27000左右，實(shí)際的價(jià)格肯定要比放風(fēng)價(jià)低，個(gè)人預(yù)判應(yīng)該25000還差不多。面粉樓面價(jià)6915元一平，官方的毛坯限價(jià)24700元一平，精裝限價(jià)29600元一平，官方默認(rèn)的精裝標(biāo)準(zhǔn)倒是不低，但精裝這東西水的很，想靠精裝溢價(jià)得貨真價(jià)實(shí)，不然只有高開(kāi)低走的料。
華潤(rùn)方面定的年度銷(xiāo)售目標(biāo)15億，5月開(kāi)盤(pán)，以此推算，按套均總價(jià)380萬(wàn)來(lái)算，得賣(mài)380套（也就是這三棟樓清盤(pán)），按8個(gè)月時(shí)間算，月均銷(xiāo)售50套，個(gè)人認(rèn)為難度還是挺大的，現(xiàn)在首開(kāi)賣(mài)幾十套已經(jīng)謝天謝地了，每月50套比登天還難。
雖然在這么尊貴的地段，但華潤(rùn)自降身段，走起了性?xún)r(jià)比路線(xiàn)。
首先是面積控制，119平三房占比20%，143平四房占比40%，169平四房占比40%，相比瑞府129平，155-160平，179平低調(diào)而隱忍。
其次是主打贈(zèng)送，贈(zèng)送南向飄窗和北陽(yáng)臺(tái)，后期交付時(shí)全部封好，綜合得房率83-88%。
這么說(shuō)吧，買(mǎi)這個(gè)盤(pán)的119平和143平只能算是東區(qū)的剛需，夠住而已，想要真正的改善體驗(yàn)，還是得169平，尤其是邊廳戶(hù)型，LDKB一體的270°環(huán)幕轉(zhuǎn)角廳設(shè)計(jì)，再加上北陽(yáng)臺(tái)和側(cè)飄窗+南飄窗，這才叫改善嘛，其它的常規(guī)的三面寬四面寬，太路人了。

由于地塊不大，景觀真是弱勢(shì)，除了個(gè)573平米的架空層就沒(méi)啥了，至于什么達(dá)爾文營(yíng)地主題園林，地下車(chē)庫(kù)星空頂和精裝大堂，都基本是沒(méi)啥明顯亮點(diǎn)了。(展開(kāi)全部)

這是重新規(guī)劃，要還造型了

華潤(rùn)潤(rùn)府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

來(lái)了，來(lái)了，他來(lái)了。

如果用三個(gè)歇后語(yǔ)形容高鐵的房子，第一個(gè)是二兩米熬鍋粥——不愁，真的是不愁賣(mài)；第二個(gè)是百貨大樓賣(mài)西裝——一套一套的，真的是賣(mài)一套少一套；第三個(gè)是報(bào)時(shí)的公雞——不用催，公雞每天早起打鳴，根本用不著人催，到點(diǎn)就報(bào)時(shí)了，高鐵站的房子也是不用催。

高鐵站目前新房只有兩個(gè)項(xiàng)目在售而且基本都是大戶(hù)型，一個(gè)是華潤(rùn)幸福里，另一個(gè)是海馬公園，再有一個(gè)新項(xiàng)目就是華潤(rùn)潤(rùn)府；另一個(gè)徒弟供應(yīng)稀缺的就是經(jīng)開(kāi)老城區(qū)，現(xiàn)在只有一個(gè)新項(xiàng)目就是金茂的，所以?xún)r(jià)格也一直下不去。

地塊的北側(cè)是產(chǎn)業(yè)用地，南側(cè)是3棟住宅，26層，一共是三個(gè)戶(hù)型119平方米的一共72套，143平方米，154套，170平方米的四室是153套，定位也是改善，喜歡東區(qū)的朋友可以參考參考。

119平方米做的是一個(gè)三室兩廳兩衛(wèi)，戶(hù)型做的非常方正，三面寬朝南，北側(cè)是一個(gè)客廳加上兩個(gè)臥室，一進(jìn)門(mén)餐客一體，餐廳的陽(yáng)臺(tái)和次臥的陽(yáng)臺(tái)是連在一起的，北側(cè)是一個(gè)次臥加上一個(gè)廚房，整體戶(hù)型做的還是蠻不錯(cuò)，143平方米的戶(hù)型和170平方米的戶(hù)型做的也差不多。

對(duì)于華潤(rùn)項(xiàng)目的期望值，可以稍微放低一點(diǎn)，不要那么高，從華潤(rùn)交付的項(xiàng)目來(lái)看，標(biāo)桿項(xiàng)目華潤(rùn)悅府，小區(qū)的均價(jià)在2萬(wàn)左右，這個(gè)項(xiàng)目在二七區(qū)還是非常高的；經(jīng)開(kāi)區(qū)的紫云府二手房?jī)r(jià)格1.96萬(wàn)；高新區(qū)華潤(rùn)悅景灣小區(qū)均價(jià)1萬(wàn)左右，最便宜的毛坯八千塊都有，看看二手就知道期望值不能太高。(展開(kāi)全部)

其中：119平75套、143平150套、169平154套（端廳戶(hù)型52套）

這個(gè)吹破天的項(xiàng)目，首期亮相倒是低調(diào)，三棟26層住宅，兩棟所謂的研發(fā)樓，4層的1號(hào)樓，11層的2號(hào)樓，其中研發(fā)2號(hào)樓，未來(lái)可能作為高端公寓產(chǎn)品面世。

戶(hù)型也簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，一共379套房，119平的大三房只有72套，占比19%，143平小四房154套，占比41%，170平大四房153套，占比40%，這個(gè)尺度在高鐵片區(qū)還算平滑，看架勢(shì)首期就是快速跑量的節(jié)奏。

戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)倒也務(wù)實(shí)，主打贈(zèng)送北側(cè)一個(gè)房間，但電梯廳是沒(méi)做成入戶(hù)專(zhuān)屬的結(jié)構(gòu)，像兩梯兩戶(hù)170平的是一個(gè)公共的合用前室，這勢(shì)必會(huì)降低得房率，因?yàn)橛兴娋?，就是交房了也沒(méi)法改造。所以，為了進(jìn)一步提升贈(zèng)送率，戶(hù)型南側(cè)是全贈(zèng)送的飄窗，驗(yàn)收后可以拆除，170平的飄窗最多，打掉后得房率應(yīng)該會(huì)達(dá)到90%。

潤(rùn)府的精裝是參考幸福里的，亮點(diǎn)是裝配了華為全屋智能化系統(tǒng)，這種智能化，個(gè)人理解就是遙控窗簾，回家提前開(kāi)空調(diào)，智能音箱之類(lèi)的，其實(shí)本質(zhì)還是裝修+電器，噱頭而已，能達(dá)到電影里那種水平的幾乎不可能。

別看就三棟樓，項(xiàng)目景觀也是往高端做，主打一個(gè)奢侈綠，主景觀帶是將近百米的雙峰式坡地，下面是一圈鏡面水系，綠油油的景觀搭配寶格綠的大理石，還是挺上檔次的。
項(xiàng)目精裝限價(jià)是29600元一平，但現(xiàn)在這行情，再加上華潤(rùn)控面積啊，27000元一平都是一大關(guān)，但應(yīng)該是比較好賣(mài)，高鐵板塊太缺新房了。(展開(kāi)全部)

SIC超級(jí)總部中心 潤(rùn)府，看到這個(gè)案名就想起了去年深圳的新樓盤(pán)華潤(rùn)超核潤(rùn)府，均價(jià)7.2萬(wàn)，位于北站附近，賣(mài)的還不錯(cuò)，但案名都很拗口。

地塊不大，只有3棟樓，據(jù)說(shuō)還會(huì)有后期地塊，但還沒(méi)有被華潤(rùn)拿到手。住宅部分容積率2.49，挺舒適，總共379套房，車(chē)位配比1:1.3,有點(diǎn)小而美的意思。

開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)不必多說(shuō)，央企，在鄭州的口碑還不錯(cuò)，前幾年不如那幾個(gè)民企，目前在央企里面算是靠譜的，這是對(duì)比出來(lái)的結(jié)果。至于按時(shí)交付，更是小菜一碟，幸福里高層精裝提前11個(gè)月，潤(rùn)園提前9個(gè)月，都是實(shí)打?qū)嵉摹?br/>
位置處于高鐵東廣場(chǎng)輻射范圍，也被稱(chēng)為超級(jí)總部基地，但只是起步階段，想看到效果起碼得十年左右，旁邊東廣場(chǎng)還有一地雞毛等待解決。個(gè)人對(duì)這個(gè)片區(qū)持懷疑態(tài)度，還不如北龍湖北岸靠譜。

最大的優(yōu)勢(shì)就是距離高鐵西廣場(chǎng)和金水東路沿線(xiàn)工作人群比較近，他們有改善需求的話(huà)，會(huì)優(yōu)先考慮。

產(chǎn)品也不錯(cuò)，整體現(xiàn)代風(fēng)格立面，鋁板玻璃幕，飄窗和北陽(yáng)臺(tái)也會(huì)在改造后交付，多了些贈(zèng)送面積，并且還整了個(gè)華為智能家居，多了個(gè)小亮點(diǎn)。

戶(hù)型就是119㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)、169㎡四室兩廳兩衛(wèi)，臨河的全部是169㎡大戶(hù)型。

教育方面，最近一直在接洽春華學(xué)校，也想憑合同上學(xué)，但還沒(méi)落定。其實(shí)，旁邊的暉達(dá)新天地和瀚海晴宇也是春華學(xué)區(qū)，后期超總也會(huì)有教育用地，長(zhǎng)期看不是很穩(wěn)定，需要注意。(展開(kāi)全部)

戶(hù)型 外觀，都沒(méi)毛病
周邊是成熟度弱點(diǎn)

華潤(rùn)工程速度確實(shí)好快，春華也在接觸中。

產(chǎn)品好好整整還不錯(cuò)