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超總|潤府的熱度從這個月開始有所下滑，售樓部人氣相比6月也有所降低。一方面，華潤前期營銷很給力，雖然是小盤，僅有379套房，但鄭州改善購房群體幾乎無人不知。過去到訪過華潤幸福里/華潤瑞府的準(zhǔn)客戶基本都接過電話，這一輪篩下去就穩(wěn)了許多，接下來只能辛苦挖掘新客戶。另一方面，最好賣的167/169臨河房源已經(jīng)售完，只剩下中間2號樓可選，選擇性不是很大，猶豫的客戶又開始挑挑挑模式。

5月底開盤到現(xiàn)在僅一個半月，去化200多套，不亞于網(wǎng)紅盤蘭溪府，這倆樓盤也是被對比較多的，蘭溪府處于北龍湖北岸，周邊配套較弱，但后期發(fā)展前景更好，超總處于高鐵站東廣場片區(qū)，受歷史因素影響推進(jìn)較慢。對比的大頭就是學(xué)校，一個是偏素質(zhì)教育的清華附中，一個是偏應(yīng)試教育的春華學(xué)校，都是近幾年的新學(xué)校，但都很熱門。價格方面，蘭溪府更貴一些，以143㎡舉例，毛坯價格比超總精裝貴了2500元/㎡，價差還是很明顯的。

蘭溪府開盤早了一個多月，目前銷售數(shù)據(jù)更好些，但超總也不弱，備案金額接近8個億，認(rèn)購金額將很快突破10個億，今年底清盤是大概率事件。

目前這兩個盤相比開盤都漲了價，超總不知不覺也漲了500塊左右，恭喜首開買入的業(yè)主，起碼比近期買的業(yè)主要劃算許多。我說這話可能會被噴，但這就是事實，長期不作評價，短期就是這樣。(展開全部)

鄭州的城市更新項目，鄭東新區(qū)中原總部基地(新發(fā)展楷林廣場、新發(fā)展楷林智慧廣場)城市更新項目
項目概況：項目位于鄭東新區(qū)商鼎路、圃田西路、博學(xué)路、蓮湖路等圍合區(qū)域，項目總投資額為95億元。實施主體為河南新發(fā)展楷林實業(yè)有限公司。方案調(diào)整僅涉及新發(fā)展楷林智慧廣場項目(即東地塊)。
東地塊局部調(diào)整用地兼容性質(zhì)，用地性質(zhì)由商務(wù)用地兼容商業(yè)用地調(diào)整為商務(wù)用地兼容二類居住用地及商業(yè)用地。
中原總部基地城市更新項目，位于鄭州東站東廣場商務(wù)區(qū)南側(cè)，項目總投資95億元。一期現(xiàn)已建成交付。
本次城市更新方案調(diào)整涉及的二期，為新發(fā)展楷林智慧廣場項目，計劃通過增加居住用地，助力中原量子谷等重點項目建設(shè)，實現(xiàn)片區(qū)職住平衡。
中原總部基地和中原超級總部距離很近，中原總部基地是指新發(fā)展楷林廣場、新發(fā)展楷林智慧廣場，中原超級總部基地是華潤的項目。兩個項目距離很近，規(guī)劃調(diào)整后，附近也有了新的居住用地。這樣也挺好的，鄭州東站附近的房子也賣的好，華潤幸福里賣的很好，這次的華潤潤府也賣的很好?？偼品吭垂灿?56套，去化186套，去化率73%。119㎡成交28套，去化率58%，143㎡成交69套，去化率66%，167/169㎡成交89套，去化率86%，銷售超 7 億元。
1.供需。從供需關(guān)系上看也應(yīng)該是需求多、賣的好的地方增加供應(yīng)，賣的不好的地方減少供應(yīng)。鄭州東站附近增加居住用地也是好事。
2.職住平衡。錢多活少離家近是很多人的想法，增加居住用地也能讓在東站附近工作的人免于來回奔波。(展開全部)

跟朋友一起以買房人身份探了下潤府的銷售情況，賣的真是不錯呀，出乎所料。

先說1號樓，143㎡東西邊戶僅剩下頂樓和2樓以下可選，143㎡中間戶倒是可選，但以一般樓層為主，比如5樓以下/14樓/18樓/19樓（腰線層）/24樓/頂樓這些。119㎡僅剩下幾套房，數(shù)了數(shù)不到10套，有兩套不錯的樓層。

再說3號樓，也是項目的最熱樓棟，開盤當(dāng)天，每次搖5個號，有人20多輪進(jìn)去已經(jīng)沒有好樓層，目前僅剩下頂樓和3樓以下，不管是167㎡還是169㎡，賣的是真牛逼。最受歡迎的是167㎡端廳，270°拐角，過去在萬科拾謐森語247㎡、亞新星云灣186㎡、華潤幸福里236㎡有類似的，其中萬科和亞新還沒交房，幸福里的實際感受很一般，通透性差了些，還有一個大飄窗。西邊戶視野還不錯，能看到大玉米，東邊戶斜對高鐵站和高架橋，不是很美。

潤府167㎡看著通透性比幸福里有進(jìn)步，希望交房能夠硬起來。

目前在售房源不足50套，接下來估計會醞釀2號樓，還有100來套房，應(yīng)該會徐徐漲價慢慢賣的節(jié)奏。

雖然二期大概率還是華潤，但畢竟地還沒拍，最快也要明年才能正式開售，周邊也沒有其他競品，銀河灣以大面積為主，還有安置房。雖然超總后期還有住宅用地，但誰知會到啥時候，等待也是一種成本。還有一些人說旁邊暉達(dá)16000左右，花20000多買潤府是冤大頭，可以去暉達(dá)了解下再噴。

同樣的魯能公館和華潤瑞府也是價差很大，價差最大的當(dāng)屬21世紀(jì)和萬科拾謐森語，也就隔了個中州大道，有的比嗎？(展開全部)

華潤出品，必屬爆品？

當(dāng)年幸福里的逆市開盤猶如黑暗中的一束光，溫暖了一段地產(chǎn)寒冬，可惜也僅有幸福里獨演，市場還是那個市場，但是華潤的造神能力還是被肯定的。

如今的SIC超總潤府也是火爆整個鄭州地產(chǎn)圈，又是搖號選房又是人頭攢動的，這可不是百萬的剛需房，高達(dá)2.5萬/㎡均價的改善房。

鄭政東出(2023)18號于2023年12月由鄭州新發(fā)展科創(chuàng)實業(yè)有限公司、武漢潤置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)手拿下，土地位于鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東，屬于高鐵東站東廣場組團(tuán)，地塊使用面積為32881.44㎡，約49畝，綜合容積率＜2.41，分為住宅用地和產(chǎn)業(yè)用地兩種屬性，其中，住宅用地約30多畝。

項目一期共計6棟樓：1-3號為26層住宅、社區(qū)服務(wù)樓（1層、局部2層）、研發(fā)1號樓（4層）、研發(fā)2號樓（2層裙樓+11層），住宅產(chǎn)品三個戶型119㎡三房、143㎡四房、169㎡四房；就住宅產(chǎn)品力還講，個人感覺著實一般，首先三棟樓有一半的單元都是2T3設(shè)計（帶119㎡的單元，這是赤裸裸的鄙視，畢竟也是2.3的單價了），剩下的一半單元是2T2設(shè)計的公共電梯廳，沒有私享電梯間~119㎡和143㎡的戶型都是三開間朝南，南側(cè)全贈送飄窗，北側(cè)一個臥室是由贈送改造而來；169㎡有兩個戶型，其一是傳統(tǒng)的南向客廳+3臥室的四開間戶型，其二是近兩年流行的270°采光的端廳設(shè)計，這個戶型產(chǎn)品還是挺好的，更受年輕人青睞。整體的戶型設(shè)計沒有什么大的精品亮點。

潤府首個地塊本身面積就小，加上有北側(cè)產(chǎn)品的分割，住宅的區(qū)域更被壓縮，三棟樓平行排開，景觀區(qū)域也只有樓體中間的一塊，巧婦也難為無米之炊，不過看效果圖展示在大門進(jìn)來后的中央景觀區(qū)還做了部分水系，要打造小而精？。至于精裝修標(biāo)準(zhǔn)和交付成果，參考幸福里吧，畢竟都是一個改善屬性的。


潤府的客戶群體其實也挺廣泛的，比如一些老東區(qū)的改善客戶，還有一些地市縣的客戶群體，畢竟東廣場片區(qū)的發(fā)展帶動了很多知名企業(yè)的入駐，而一些企業(yè)的上下游也很容易在這邊入駐，這些供應(yīng)鏈企業(yè)老板和親屬都有居住需求，而縱觀東區(qū)老房子各種缺點看不上，看得上的又比新房還貴，SIC超總的概念和華潤的央企屬性，一套組合拳下來，真正的購房客戶還真是有點心動的，開盤的火爆也印證了這一市場反映，至于開發(fā)商宣布的戰(zhàn)績水分肯定會有的，但是大概率也不會特別差，個人感覺起碼擠完水分一半的去化沒得跑。


三少近期一直感覺：剛需已死，改善當(dāng)立！

市場上的領(lǐng)頭羊都開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)改善，而每月的銷售爆款也是改善，頭條地產(chǎn)類銷售排行也是改善領(lǐng)銜；至于之前的剛需流量盤全都沉寂在無盡黑暗中，而且新出讓的地塊，拿地企業(yè)都是至少也要定位剛改起步，難不成應(yīng)了那句話：剛需的潮水退去，才是改善真正的開始~

潤府的銷售定價以及開盤的現(xiàn)象是否給了北側(cè)的銀河灣、大來項目一點底氣，但是潤府搶得了先機，后面還有二期、三期等等，以后的東廣場片區(qū)也會三國爭霸的局面。(展開全部)

潤府開盤了，推出了256套，對外說的是成交了186套，去化率七成，個人感覺可能有些摻水（因蘭溪府去化率也是七成，怎么那么巧？），但水分估計也不大，去化率六成是有的。
一方面，3月9日在華潤幸福里售樓部首次入會，幸福里的客戶和潤府的客戶是高度重合的，完全可以共享，幸福里積攢的這些客戶，估計都完全夠用。
另一方面，這價格還是可以的，精裝價格 119平的24200元，143平的24800元，167平26700元，169平的26500元，整體均價大概在25000左右，而蘭溪府的則是毛坯房都在25000以上，潤府的性價比不言而喻。

從各方的數(shù)據(jù)來看，反而是3號樓168平的賣的最好，3號樓比較優(yōu)質(zhì)，是1個單元，兩梯兩戶，這側(cè)面說明，東區(qū)還是個改善的市場，只要東西好，價格不是問題，不然哪怕你再便宜，119平太小不算改善，自然也沒人要。華潤要反思下產(chǎn)品定位問題了。

但歸根結(jié)底，還是政策放大招了，給了購房者極大的信心，華潤的入市時機真的好，是5.17新政后首個開盤項目。
一期就三棟樓，還剩百十套房，下半年賣完沒啥壓力，現(xiàn)在就趕緊趕工期吧，別光一個酒店式大門傻杵著。
從規(guī)劃圖來看，一期是小小開胃前菜，二期六棟樓才是正餐，鑒于一期的成交情況和市場的回轉(zhuǎn)，華潤估計會略微調(diào)整下二期的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，屆時很有可能和幸福里拉平，直接150平起步。(展開全部)

華潤潤府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

大致說一下開盤的情況，不知數(shù)據(jù)真假：

開盤時間：5月24日（周五）
開盤地點：售樓部現(xiàn)場選房
推售房源：1號樓152套，3號樓104套，共計256套
推售戶型：高層119㎡三室兩廳兩衛(wèi)48套，143㎡四室兩廳兩衛(wèi)104套，167/169㎡四室兩廳三衛(wèi)104套
成交價格：高層精裝：119㎡24200元/㎡，143㎡24800元/㎡，167㎡26700元/㎡，169㎡26500元/㎡
去化情況：總推房源共計256套，去化186套，去化率73%。（119㎡成交28套，去化率58%，143㎡成交69套，去化率66%，167/169㎡成交89套，去化率86%）
客戶情況：4月30日開始定存，定存金額10萬，截止開盤前定存480組
優(yōu)惠政策：定存優(yōu)惠2個點，贈送5萬車位券一張
分銷政策；全民3萬/套

想要知道數(shù)據(jù)的真假，具體還得看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽是檢驗一切妖魔鬼怪的唯一手段。

119平方米的24200多，總價288萬左右；143平方米的24800，總價345萬左右，169是26500，總價是447萬左右，旁邊有兩個二手房項目，一個是暉達(dá)新天地、另一個是瀚海晴宇，暉達(dá)新天地的均價是17000多；瀚海晴宇小區(qū)均價是28000左右。

稀缺創(chuàng)造價值，潤府的的項目很簡單，3棟26層住宅，一共是379套房子，只有三個戶型119平的大三房只（72套），占比19%，143平小四房（154套），占比41%，170平大四房（153套），占比40%，標(biāo)準(zhǔn)的改善項目，也是標(biāo)準(zhǔn)的跑量的陣勢。

有錢的同志可以沖沖沖，高鐵站的土地畢竟用一塊少一塊。(展開全部)

SIC超總|潤府明天就要開盤啦，現(xiàn)場搖號選房，也算是今年的熱門新樓盤。

首開1/3兩棟樓，119㎡三房均價24500元/㎡,143㎡四房均價25200元/㎡,169㎡四房26800元/㎡,167㎡端廳27000元/㎡。

整體價格中規(guī)中矩，比較適合的客戶就是預(yù)算300-500萬，就在附近工作，不想去金水北和北龍湖，另外對產(chǎn)品戶型也有要求的客戶群體。幸福里二手房雖然不錯，但起步就要500萬，是很多購房者承受不了的。建業(yè)天筑要么80來平，要么160平以上，中間斷檔，其他像中豪匯景灣、海馬公園這些外立面和房齡也不占優(yōu)勢。

還有一部分是對上學(xué)比較看重的，因為當(dāng)下這小區(qū)是可以劃片春華學(xué)校，小學(xué)＋初中，在東區(qū)也是很熱門的學(xué)校。即使后期教育用地新建學(xué)校有變動，但也不會差，大概率也是春華的集團(tuán)校，畢竟周邊生源還是不錯的，好生源才是第一生產(chǎn)力。

目前看工地進(jìn)度很快，最搶手的臨河3號樓，價格其實適中，雖然位置不如幸福里，河景也稍微差一點，但幸福里7/8/9三棟樓成交價已經(jīng)站穩(wěn)3.6萬大關(guān)，價差接近一萬，還是能接受的。

開發(fā)商宣傳的排號數(shù)量400多，肯定有點水分，實際會有300左右，最終大概賣100多套房，當(dāng)然只是個人猜測。
即使這樣，像好樓層肯定是比較難選到的，大家都想要好的，因為樓層價差并不大。明天晚上選房結(jié)果出來，拭目以待。(展開全部)

蓄勢已久的華潤潤府終于要開盤了，項目所在地的營銷中心已對外開放，計劃5月底首開，首開1#和3#，精裝修交付，對外釋放價格26000+。

中原超級總部基地的名氣實在太大，所以華潤作為片區(qū)的拓荒者，壓力非常大，對于首期住宅地塊的期望也是比較高的，做夢都希望當(dāng)年搶灘幸福里的情景能夠再現(xiàn)，但今非昔比，26000起步的潤府可能會有一定的難度。

一期只有3棟26層住宅，379戶，容積率2.5，面積119平、143平和169平，其中143平和169平占比80%，風(fēng)格跟幸福里類似，同樣是現(xiàn)代建筑風(fēng)格，超大面積鋁板，中空LOW-E玻璃，跟幸福里的顏值非常相似，也難怪提起潤府總要跟幸福里來做對比，就連華潤本身也在潛移默化的把潤府做了幸福里的升級版。

計劃2025年12月份交房，華潤的實力有目共睹，現(xiàn)場施工進(jìn)度非?？?，同樣是一個卷交房時間的項目。

現(xiàn)在沒有點贈送面積真的不好意思上臺面，潤府的三個面積主打的也是高贈送高得房率。

目前談的學(xué)校是春華小學(xué)和中學(xué)，這是一所被稱之為黑馬的九年一貫制公立學(xué)校，小班額教學(xué)，生源主要來自于龍子湖五所高校的教職工子弟以及周邊部分商品房業(yè)主，相對還是比較優(yōu)質(zhì)的，這幾年的成績更是猶如過山車一路直沖，口碑在東區(qū)非常不錯，項目跟學(xué)校還是有段距離的，目前只是洽談階段，中原超級總部基地這么大體量的項目，內(nèi)部配套的有小學(xué)和初中，學(xué)校方面還是存在一定的不確定性的，比如在片區(qū)沒有配建學(xué)校的情況可以去春華，一旦片區(qū)配建學(xué)校，周邊入住率上來，劃片就只能是就近原則了。

產(chǎn)品沒問題，位置更是沒問題，跟幸福里比差了點，但買這里無非就是買潛力買未來。

可以關(guān)注，但26000的價格是不是過于自信了。(展開全部)

華潤潤府的正式售樓部將在4月30日開放，預(yù)計5月份開盤，目前放風(fēng)價格在27000左右，實際的價格肯定要比放風(fēng)價低，個人預(yù)判應(yīng)該25000還差不多。面粉樓面價6915元一平，官方的毛坯限價24700元一平，精裝限價29600元一平，官方默認(rèn)的精裝標(biāo)準(zhǔn)倒是不低，但精裝這東西水的很，想靠精裝溢價得貨真價實，不然只有高開低走的料。
華潤方面定的年度銷售目標(biāo)15億，5月開盤，以此推算，按套均總價380萬來算，得賣380套（也就是這三棟樓清盤），按8個月時間算，月均銷售50套，個人認(rèn)為難度還是挺大的，現(xiàn)在首開賣幾十套已經(jīng)謝天謝地了，每月50套比登天還難。
雖然在這么尊貴的地段，但華潤自降身段，走起了性價比路線。
首先是面積控制，119平三房占比20%，143平四房占比40%，169平四房占比40%，相比瑞府129平，155-160平，179平低調(diào)而隱忍。
其次是主打贈送，贈送南向飄窗和北陽臺，后期交付時全部封好，綜合得房率83-88%。
這么說吧，買這個盤的119平和143平只能算是東區(qū)的剛需，夠住而已，想要真正的改善體驗，還是得169平，尤其是邊廳戶型，LDKB一體的270°環(huán)幕轉(zhuǎn)角廳設(shè)計，再加上北陽臺和側(cè)飄窗+南飄窗，這才叫改善嘛，其它的常規(guī)的三面寬四面寬，太路人了。

由于地塊不大，景觀真是弱勢，除了個573平米的架空層就沒啥了，至于什么達(dá)爾文營地主題園林，地下車庫星空頂和精裝大堂，都基本是沒啥明顯亮點了。(展開全部)

華潤潤府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

來了，來了，他來了。

如果用三個歇后語形容高鐵的房子，第一個是二兩米熬鍋粥——不愁，真的是不愁賣；第二個是百貨大樓賣西裝——一套一套的，真的是賣一套少一套；第三個是報時的公雞——不用催，公雞每天早起打鳴，根本用不著人催，到點就報時了，高鐵站的房子也是不用催。

高鐵站目前新房只有兩個項目在售而且基本都是大戶型，一個是華潤幸福里，另一個是海馬公園，再有一個新項目就是華潤潤府；另一個徒弟供應(yīng)稀缺的就是經(jīng)開老城區(qū)，現(xiàn)在只有一個新項目就是金茂的，所以價格也一直下不去。

地塊的北側(cè)是產(chǎn)業(yè)用地，南側(cè)是3棟住宅，26層，一共是三個戶型119平方米的一共72套，143平方米，154套，170平方米的四室是153套，定位也是改善，喜歡東區(qū)的朋友可以參考參考。

119平方米做的是一個三室兩廳兩衛(wèi)，戶型做的非常方正，三面寬朝南，北側(cè)是一個客廳加上兩個臥室，一進(jìn)門餐客一體，餐廳的陽臺和次臥的陽臺是連在一起的，北側(cè)是一個次臥加上一個廚房，整體戶型做的還是蠻不錯，143平方米的戶型和170平方米的戶型做的也差不多。

對于華潤項目的期望值，可以稍微放低一點，不要那么高，從華潤交付的項目來看，標(biāo)桿項目華潤悅府，小區(qū)的均價在2萬左右，這個項目在二七區(qū)還是非常高的；經(jīng)開區(qū)的紫云府二手房價格1.96萬；高新區(qū)華潤悅景灣小區(qū)均價1萬左右，最便宜的毛坯八千塊都有，看看二手就知道期望值不能太高。(展開全部)