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這是重新規(guī)劃，要還造型了

本來還挺期待，看了這么多信息，包括他們官方的宣傳，覺得他們似乎過于樂觀或者說有點(diǎn)兒忽悠了，我還是再等等吧。首先東廣場(chǎng)還需要時(shí)間，我沒考慮所謂的超總，因?yàn)檫@個(gè)更沒譜，起碼五六年沒法住，或者忍受大工地。再者說，超總九塊地，都是小地塊，當(dāng)改善盤先天不足，白白浪費(fèi)了這么低的容積率，雖然這是規(guī)劃部門的鍋，結(jié)果卻需要開發(fā)商和業(yè)主承擔(dān)。綜合起來比幸福里低了一個(gè)大檔次，就是一普通的帶點(diǎn)兒改善因素的樓盤，我再買房，首先考慮片區(qū)氛圍和環(huán)境，可預(yù)見的未來這兒都不具備。即便如此我覺的這個(gè)盤不難賣，原因東區(qū)沒地方買新房了，除非他們昏了頭非要定個(gè)兩萬五以上的高價(jià)。

華潤潤府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

來了，來了，他來了。

如果用三個(gè)歇后語形容高鐵的房子，第一個(gè)是二兩米熬鍋粥——不愁，真的是不愁賣；第二個(gè)是百貨大樓賣西裝——一套一套的，真的是賣一套少一套；第三個(gè)是報(bào)時(shí)的公雞——不用催，公雞每天早起打鳴，根本用不著人催，到點(diǎn)就報(bào)時(shí)了，高鐵站的房子也是不用催。

高鐵站目前新房只有兩個(gè)項(xiàng)目在售而且基本都是大戶型，一個(gè)是華潤幸福里，另一個(gè)是海馬公園，再有一個(gè)新項(xiàng)目就是華潤潤府；另一個(gè)徒弟供應(yīng)稀缺的就是經(jīng)開老城區(qū)，現(xiàn)在只有一個(gè)新項(xiàng)目就是金茂的，所以價(jià)格也一直下不去。

地塊的北側(cè)是產(chǎn)業(yè)用地，南側(cè)是3棟住宅，26層，一共是三個(gè)戶型119平方米的一共72套，143平方米，154套，170平方米的四室是153套，定位也是改善，喜歡東區(qū)的朋友可以參考參考。

119平方米做的是一個(gè)三室兩廳兩衛(wèi)，戶型做的非常方正，三面寬朝南，北側(cè)是一個(gè)客廳加上兩個(gè)臥室，一進(jìn)門餐客一體，餐廳的陽臺(tái)和次臥的陽臺(tái)是連在一起的，北側(cè)是一個(gè)次臥加上一個(gè)廚房，整體戶型做的還是蠻不錯(cuò)，143平方米的戶型和170平方米的戶型做的也差不多。

對(duì)于華潤項(xiàng)目的期望值，可以稍微放低一點(diǎn)，不要那么高，從華潤交付的項(xiàng)目來看，標(biāo)桿項(xiàng)目華潤悅府，小區(qū)的均價(jià)在2萬左右，這個(gè)項(xiàng)目在二七區(qū)還是非常高的；經(jīng)開區(qū)的紫云府二手房?jī)r(jià)格1.96萬；高新區(qū)華潤悅景灣小區(qū)均價(jià)1萬左右，最便宜的毛坯八千塊都有，看看二手就知道期望值不能太高。(展開全部)

其中：119平75套、143平150套、169平154套（端廳戶型52套）

項(xiàng)目已經(jīng)建起來了，中建五局中標(biāo)，速度很快，精裝修施工周期三年。測(cè)算一下成本：拿地成本5.48億，工程施工成本11.17萬平*2350元/平約等于2.6億，加上設(shè)計(jì)監(jiān)理等按2.7億元。合計(jì)投入8.18億，加上營銷費(fèi)按2%，企業(yè)管理費(fèi)5%，資金成本等合計(jì)按收入的10%，合計(jì)下來投入也就9.5億左右。算一下收入：住宅面積5.66萬平，按2萬一平售價(jià)收入11.3億；按2.5萬一平銷售收入14億。妥妥的利潤在2-4.5億之間。（還不包含2棟產(chǎn)業(yè)收入）考慮首開回款流量盤，加上樓棟少?zèng)]有會(huì)所，定價(jià)估計(jì)不超2.5萬/平，甚至更低到2.3萬/平?？紤]這個(gè)位置期房3年，有錢人會(huì)有更多選擇，唯一的策略就是降價(jià)。賣的好，回款快，利潤還足足的。房地產(chǎn)下行拍地不用搶，成本低，收入高，唯一的考驗(yàn)就是房企的資金壓力和銷售能力。(展開全部)

整體的裝修，公區(qū)，以及地庫標(biāo)準(zhǔn)比瑞府要高，外立面不是通體干掛鋁板，這點(diǎn)不如瑞府

這個(gè)吹破天的項(xiàng)目，首期亮相倒是低調(diào)，三棟26層住宅，兩棟所謂的研發(fā)樓，4層的1號(hào)樓，11層的2號(hào)樓，其中研發(fā)2號(hào)樓，未來可能作為高端公寓產(chǎn)品面世。

戶型也簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，一共379套房，119平的大三房只有72套，占比19%，143平小四房154套，占比41%，170平大四房153套，占比40%，這個(gè)尺度在高鐵片區(qū)還算平滑，看架勢(shì)首期就是快速跑量的節(jié)奏。

戶型的優(yōu)勢(shì)倒也務(wù)實(shí)，主打贈(zèng)送北側(cè)一個(gè)房間，但電梯廳是沒做成入戶專屬的結(jié)構(gòu)，像兩梯兩戶170平的是一個(gè)公共的合用前室，這勢(shì)必會(huì)降低得房率，因?yàn)橛兴娋褪墙环苛艘矝]法改造。所以，為了進(jìn)一步提升贈(zèng)送率，戶型南側(cè)是全贈(zèng)送的飄窗，驗(yàn)收后可以拆除，170平的飄窗最多，打掉后得房率應(yīng)該會(huì)達(dá)到90%。

潤府的精裝是參考幸福里的，亮點(diǎn)是裝配了華為全屋智能化系統(tǒng)，這種智能化，個(gè)人理解就是遙控窗簾，回家提前開空調(diào)，智能音箱之類的，其實(shí)本質(zhì)還是裝修+電器，噱頭而已，能達(dá)到電影里那種水平的幾乎不可能。

別看就三棟樓，項(xiàng)目景觀也是往高端做，主打一個(gè)奢侈綠，主景觀帶是將近百米的雙峰式坡地，下面是一圈鏡面水系，綠油油的景觀搭配寶格綠的大理石，還是挺上檔次的。
項(xiàng)目精裝限價(jià)是29600元一平，但現(xiàn)在這行情，再加上華潤控面積啊，27000元一平都是一大關(guān)，但應(yīng)該是比較好賣，高鐵板塊太缺新房了。(展開全部)

SIC超級(jí)總部中心 潤府，看到這個(gè)案名就想起了去年深圳的新樓盤華潤超核潤府，均價(jià)7.2萬，位于北站附近，賣的還不錯(cuò)，但案名都很拗口。

地塊不大，只有3棟樓，據(jù)說還會(huì)有后期地塊，但還沒有被華潤拿到手。住宅部分容積率2.49，挺舒適，總共379套房，車位配比1:1.3,有點(diǎn)小而美的意思。

開發(fā)商華潤不必多說，央企，在鄭州的口碑還不錯(cuò)，前幾年不如那幾個(gè)民企，目前在央企里面算是靠譜的，這是對(duì)比出來的結(jié)果。至于按時(shí)交付，更是小菜一碟，幸福里高層精裝提前11個(gè)月，潤園提前9個(gè)月，都是實(shí)打?qū)嵉摹?br/>
位置處于高鐵東廣場(chǎng)輻射范圍，也被稱為超級(jí)總部基地，但只是起步階段，想看到效果起碼得十年左右，旁邊東廣場(chǎng)還有一地雞毛等待解決。個(gè)人對(duì)這個(gè)片區(qū)持懷疑態(tài)度，還不如北龍湖北岸靠譜。

最大的優(yōu)勢(shì)就是距離高鐵西廣場(chǎng)和金水東路沿線工作人群比較近，他們有改善需求的話，會(huì)優(yōu)先考慮。

產(chǎn)品也不錯(cuò)，整體現(xiàn)代風(fēng)格立面，鋁板玻璃幕，飄窗和北陽臺(tái)也會(huì)在改造后交付，多了些贈(zèng)送面積，并且還整了個(gè)華為智能家居，多了個(gè)小亮點(diǎn)。

戶型就是119㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)、169㎡四室兩廳兩衛(wèi)，臨河的全部是169㎡大戶型。

教育方面，最近一直在接洽春華學(xué)校，也想憑合同上學(xué)，但還沒落定。其實(shí)，旁邊的暉達(dá)新天地和瀚海晴宇也是春華學(xué)區(qū)，后期超總也會(huì)有教育用地，長期看不是很穩(wěn)定，需要注意。(展開全部)

戶型 外觀，都沒毛病
周邊是成熟度弱點(diǎn)

華潤工程速度確實(shí)好快，春華也在接觸中。