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星云灣最近挺熱乎的，畢竟南岸已經(jīng)好久沒上新了。傳說中的建業(yè)君鄰大院松苑和金橋北瀧府還活在傳說中。位置在九如東路和龍湖中環(huán)南路交叉口，南側(cè)緊鄰東風(fēng)渠，放眼整個南岸，也是一流的位置。近期就要開盤了，看工程進(jìn)度也挺快，工地叮叮咣咣。

整體占地91畝，但包含了北側(cè)商業(yè)商務(wù)用地45.7畝，住宅也是45畝左右，在北龍湖算是偏小的。開發(fā)商是河南三建＋周口城投，亞新代建。亞新也是老朋友了，之前開發(fā)項目不算太多，但名氣不小，也都是背靠國企大樹。

外立面采用金屬鋁板和玻璃幕，窗墻比很高，看效果圖還挺漂亮，規(guī)劃有1000平下沉式會所，景觀設(shè)計是奧雅，創(chuàng)始人也是北龍湖的老朋友李寶章，室內(nèi)設(shè)計是CCD香港設(shè)計事務(wù)所創(chuàng)始人操刀，之前代表作有深圳蛇口太子灣。這個產(chǎn)品來講，在北龍湖屬于很不錯的，尤其是比著周邊正弘瓴、建業(yè)海馬九如府、國投九棟這些老派，絕對是降維打擊。

價格呢也都不貴，168㎡戶型，均價4.1萬，不挑樓棟和位置的話能做到3.9萬，還是精裝修交付，相比九如府均價4萬的二手房價，還是有優(yōu)勢的。精裝標(biāo)準(zhǔn)，從樣板間來看也值個三五千一平，戶型設(shè)計也更上一層樓，還有186㎡的端廳，跟之前萬科拾謐森語有相似之處，很多人還介意這種戶型對臥室私密性受到影響，但萬科賣的哇哇叫，一套不剩。

當(dāng)然，價格低也是有原因的，開發(fā)商土地款都磨嘰了一年才湊齊，導(dǎo)致外界出現(xiàn)很多風(fēng)言風(fēng)語。真是不如痛痛快快交齊，打出國企的稱號，把價格稍微提前，購房者買起來也舒服。

現(xiàn)在北龍湖房價也是風(fēng)雨飄搖，出來一塊新地，都是低價入市，快速收割一波，導(dǎo)致很多二手房只有大降價才能賣出去。連衛(wèi)生間都是落地窗的新產(chǎn)品，誰能不喜歡，南岸大部分二手房客廳都做不到全落地，太難了。。。(展開全部)

星云灣終于要開盤了，時間暫定為8月15日。目前在定存階段，其實已經(jīng)落位，但因為開發(fā)商沒拿到預(yù)售證的原因，不敢直接收定金。

從去年6月份首次拍地后，這個盤的關(guān)注度還是很高的。北龍湖南岸雖然配套還是弱，但新地塊新樓盤很是稀缺，尤其在亞新拿出還不錯的產(chǎn)品后，彌補(bǔ)了很多人想要南岸位置＋北岸產(chǎn)品的空白。但亞新總歸是一個代建方，背后的河南三建＋周口城投始終沒有湊夠土地款，導(dǎo)致開盤節(jié)點一拖再拖。好在周口幫還是有實力的，經(jīng)過大佬一番游說，把錢湊齊了，背后雖然很艱難，但結(jié)果還不錯，只是現(xiàn)在的股東太多了，能說上話的就有十幾號，這難免不令人對中后期決策和交付后的品質(zhì)持懷疑態(tài)度。

據(jù)說目前定存選房的有70多組，最火爆的是一樓帶院產(chǎn)品，一樓帶院作為北龍湖最稀缺的產(chǎn)品，很受歡迎，這個項目還把地下室做成了精裝，過去是很少的。別看這些富豪一擲千萬買豪宅，但是碰到挑高6米左右的毛坯地下室也頭疼。

然后是186㎡/210㎡/238㎡這種大戶型，反倒是168㎡這種入門級戶型考慮的人不多，并且還不貴，單價3.9萬左右，首付100多萬上車北龍湖南岸核心地段精裝洋房，這讓前些年買同等面積需要三五百萬首付的人多難受。

難道是越有錢膽子越大？錢越少，越謹(jǐn)慎？

按照目前的情況，定存不一定就會最終交錢，姑且算這次開盤打折后能成交50套，背后那些股東內(nèi)部消化幾十套，那就有100套左右的去化。整盤276套房，把資金的問題解決下，中間別掉鏈子，這個盤應(yīng)該會賣的不錯，畢竟接下來的市場大概率向好。(展開全部)

亞新·星云灣，鄭東新區(qū)九如東路與龍湖中環(huán)路東南。

亞新重新歸來，南岸再次添新。

先簡單的說一下土地的情況：今年6月份的時候被鄭州碧辰置業(yè)有限公司拿下，以底價13.6億拿下，折合樓面價是1.2萬/平方米，占地面積是92畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅+商務(wù)金融，其中有45畝是商務(wù)用地，45畝是住宅用地，鄭州碧辰置業(yè)有限公司是國企，亞新做的是代建。

亞新還是蠻適合這個事情，為啥這樣說呢？其一亞新在北龍湖做過商業(yè)項目，亞新龍湖一號，龍湖一號是北龍湖為數(shù)不多的寫字樓，現(xiàn)在的租金在3.8元/平方米/天；另外亞新也有高端項目的經(jīng)驗，2015年亞新率先啟動成品房戰(zhàn)略，而且參加過河南成品房的性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制定，亞新紫藤公館做的也是有模有樣，現(xiàn)在二手房的價位在2,3萬左右。

45畝土地，容積率1.69，規(guī)劃13棟洋房，項目面積從168-238平方米，均價是4.3萬/平方米，168平方米的四葉草戶型，186平方米平方米270度環(huán)幕客廳，210平方米的四開間朝南，238平方米的環(huán)幕客廳+四開間朝南。

豪宅設(shè)計的幾個要點：

第一是大師：亞新用的也是咱們的老朋友，奧雅設(shè)計、CCD香港鄭中設(shè)計事務(wù)所，兩個是不是看著熟悉，基本也都是在北龍湖有項目。

第二個開發(fā)商：做好豪宅需要開發(fā)商的底蘊(yùn)的，開發(fā)商需要開發(fā)過不止一個豪宅，打一個比方一個差學(xué)生突然變成好學(xué)生，是很難的，沒有做過豪宅想要做好也真的很難。

第三個戶型：項目的戶型面積從168-238平方米，絕對的頂級改善。(展開全部)

亞新以前在北龍湖其實一直是第三梯隊的感覺，雖然前有超低密度生態(tài)花園辦公集群龍湖壹號總部中心，還有亞新茉莉公館，但是總感覺差點意思，不敢說與同為本土房企的正商、建業(yè)在北龍湖搞批量運(yùn)作，即使與一個等級的正弘比，亞新也沒啥拿得出手的。

好在在北龍湖末期的現(xiàn)在，終于搞了個亞新星云灣。這個盤還真是只適合亞新來操盤。

首先亞新是在北龍湖兼具商業(yè)和住宅經(jīng)驗的開發(fā)商，而星云灣的北地塊規(guī)劃為商務(wù)用地，1-2層總面積約3萬方，規(guī)劃引進(jìn)品牌主力店、高端餐飲、休閑娛樂等，打造體驗式靜態(tài)商業(yè)街區(qū)。這樣可以和龍湖壹號形成聯(lián)動。

其次亞新有做大平層的豐富經(jīng)驗，本土房企中，像亞新這樣連著做紫藤公館、海棠公館、茉莉公館這種大平層的并不多，亞新既有成功經(jīng)驗，也有失敗教訓(xùn)，而星云灣打造的是170—238 ㎡精裝大平層洋房，正好完美發(fā)揮。

這個大平層的特色是窗墻比超高，大面積落地窗從頂?shù)侥_一落到底，北龍湖不缺落地窗，但要么是底下沿有點高，要么是上沿遮擋，要么中間有豎擋，總是差點意思。亞新在末期進(jìn)入，正好能吸取大家的教訓(xùn)，打造完美的作品。

此外，為了彌補(bǔ)以往北龍湖地塊小，難出景觀的劣勢，亞新特意規(guī)劃3個約2000方的中心大花園，讓小盤也作出大景觀，當(dāng)然還有亞新喜歡做的下沉花園。

星云灣預(yù)計8月開盤，一共就不到300套房，北龍湖以后的住宅會越來越少，進(jìn)入商業(yè)建設(shè)的時間，據(jù)說正弘也要進(jìn)來做商業(yè)。(展開全部)

亞新星云灣，鄭東新區(qū)九如東路與龍湖中環(huán)路東南。

沉寂已久的北岸再次迎來新地塊，讓一眾吃瓜群眾激動的不能行。

該宗土地是北龍湖4號土地，位于龍湖中環(huán)南路南、九如東路東，今年6月份的時候被鄭州碧辰置業(yè)有限公司拿下，以底價13.6億拿下，折合樓面價是1.2萬/平方米，占地面積是92畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅+商務(wù)金融，1＜容積率＜1.85，限價毛坯綜合銷售均價不超過37300元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過5600元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆合同，該宗土地為產(chǎn)業(yè)用地，有準(zhǔn)入條件，定位為圍繞新材料、生物醫(yī)藥、食品研發(fā)等領(lǐng)域，集科研、企業(yè)總部等功能于一體的產(chǎn)業(yè)項目。

亞新現(xiàn)在是乙方充當(dāng)?shù)氖谴ǎ亲罱鼛啄昝俺鰜淼暮隈R，公館系列也是可圈可點，精裝修走的也是自成一派，現(xiàn)在茉莉公館的均價在36000元左右，一套142平方米的戶型一個月大概租金是1萬塊錢。

我們看看亞新是咋做的？這塊地是92畝，北側(cè)規(guī)劃的是商業(yè)和科創(chuàng)區(qū)，南側(cè)規(guī)劃的事住宅區(qū)，類似于藍(lán)城蘭園，規(guī)劃的事13棟7層洋房，戶型面積從168-238平方米，主力戶型是168平方米的四室，占比是40%，其次是180平方米，占比也是40%，整體的限價是42900元/平方米，給項目做規(guī)劃的也都是咱們的老熟人，景觀是奧雅，規(guī)劃設(shè)計是香港鄭中設(shè)計事務(wù)所，外立面是玻璃幕墻加鋁板。

優(yōu)勢有很多，不在這過多贅述，在這說說風(fēng)險點，亞新現(xiàn)在變成乙方，如果是代建原來的功力能發(fā)揮幾成？(展開全部)

亞星星云灣春節(jié)前想正式開盤比較難了，估計會開啟一波內(nèi)購。

前幾天龍湖里展廳開放，熱度還是挺高的，好多群里都在討論。

地塊位置很不錯，北龍湖南岸，緊鄰東風(fēng)渠，雖是商業(yè)+住宅兩用地塊，但住宅臨河，挺美。尤其是效果圖做的，令人心動。上一個這種效果圖是融創(chuàng)運(yùn)河源，也不知道最近怎么樣了。

這種產(chǎn)品也很稀缺，總共276套房，臨河的僅4棟洋房，還必須要高樓層，最多二三十戶，河邊的樹已經(jīng)長挺高。河對面就是綠地老街、順馳第一大街等老一代多層社區(qū)，等到星云灣建成，用大疆飛一張照片，挺有年代感吧。

總占地面積約91畝，總建面約18萬方，北地塊的商業(yè)一二層臨街，應(yīng)該也會跟龍湖里差不多，以中高端為主。

南地塊13棟洋房，容積率1.69，包含168㎡四房、180㎡四房、186㎡四房、210㎡四房、238㎡四房等多個戶型，面積段適中，應(yīng)該也不難賣。只是最大的面積段238㎡沒有臨河的，處于樓王位置。

外立面設(shè)計也很時尚，由鋁板、玻璃幕墻組成，雖是代建，亞新挺有誠意，并且之前也有開發(fā)三公館的經(jīng)驗，應(yīng)該不成問題。

周邊學(xué)校已建成的有上師大附屬鄭州啟佳小學(xué)和中學(xué)，都是民辦。
公辦學(xué)校附近還沒有建成的，今年已交付的金茂府、上和院等小區(qū)都被劃到龍興嘉苑南側(cè)的龍翔學(xué)校（鄭東新區(qū)外國語東校區(qū))。但如果再有三年，周邊的規(guī)劃教育用地應(yīng)該就建成了，名字估計也得變，遍地是集團(tuán)化辦學(xué)的當(dāng)下，北龍湖這么優(yōu)質(zhì)的生源誰不想收入囊中？(展開全部)

集萬千寵愛于一身的北龍湖也遇瓶頸期，特點就是輝煌已過，有價無市，很明顯現(xiàn)在才姍姍來遲的亞新星云灣有點生不逢時，憑一己之力來盤活南岸市場就有點太難了。

展廳位于龍湖里，將于近日對外開放，12棟7層洋房，276戶，層高3.1米，產(chǎn)品規(guī)劃由奧雅創(chuàng)始人李寶章和CCD事務(wù)所創(chuàng)始人鄭中兩位大師操刀，現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，外立面一二層為石材，3層以上為鋁板，高顏值不輸保利和萬科兩個勁敵，同樣是成品房交付，對于成品房亞新經(jīng)驗是非常豐富的，包括豪宅，此次應(yīng)該是亞新北龍湖的收官之作，品質(zhì)還是可以期待一下的。

因為用地性質(zhì)問題，一個地塊分南北兩個地塊開發(fā)，北側(cè)主要開發(fā)商務(wù)獨棟辦公樓和商業(yè)，后期商業(yè)將統(tǒng)一招商且全部為自持，南側(cè)為住宅用地，二者分開管理，與商業(yè)相鄰的好處在于生活配套方便，但也會出現(xiàn)諸多問題比如社區(qū)居住率達(dá)到一定程度，再加上辦公和商業(yè)人流量肯定大，后期擁堵和嘈雜就無法避免，喜歡熱鬧的覺得有煙火氣是優(yōu)勢，喜歡安靜的就覺得太嘈雜是劣勢，所以這點全憑個人喜好。

南岸的住宅已經(jīng)進(jìn)入倒計時階段，星云灣位置也非常不錯，本應(yīng)走稀缺路線收割一波，但北岸涌現(xiàn)的保利和萬科從實力、位置再到產(chǎn)品都有超越其之意，亞新應(yīng)該壓力很大，所以高開低走，還是低開高走？首開的定價非常重要，北龍湖現(xiàn)在也不特殊，同樣是慢慢賣，賣到現(xiàn)房已是常事。(展開全部)

盡管該項目是以代建的形式入場，但亞新攜星云灣再度上新北龍湖南岸關(guān)注度還是非常高的，號稱是其十年北龍湖戰(zhàn)略作品的項目，隨著南岸住宅項目相繼接近尾聲，這應(yīng)該也是其布局北龍湖的收官之作。

目前項目現(xiàn)場已開始做前期準(zhǔn)備工作，關(guān)于星云灣的宣傳標(biāo)語已到位，展廳設(shè)在龍湖里，但暫未對外開放。

占地91畝，因地塊性質(zhì)原因，建設(shè)包含科研、企業(yè)總部及高端住宅項目，規(guī)劃11棟科創(chuàng)+商業(yè)，12棟7層洋房，現(xiàn)代美學(xué)建筑風(fēng)格作品，276戶，五個面積段，168平、180平、186平、210平和238平，其中168平和186平占比最大，南岸豪宅已由曾經(jīng)的200平起步降至200平以下，充分說明豪宅剛需化同樣在南岸上演，180平同樣是豪宅的暢銷面積段。

豪宅改善盤的洋房戶型電梯入戶是標(biāo)配，但說起戶型設(shè)計，星云灣相比在售的萬科以及保利就有點遜色了，確切來說是太過于保守，缺少亮點，除了238平為現(xiàn)在流行的端廳設(shè)計外，其他就是非常普通的四葉草戶型，所以放在從來不缺優(yōu)質(zhì)戶型的北龍湖，星云灣更多的或許需要在位置、服務(wù)以及價格上做文章了。

位置自然不用多說，南岸哪有多差的位置，出門即是東風(fēng)渠，生態(tài)資源還是非常好的，周邊住宅云集，美林上苑、龍湖上第等，項目多已交房，但因本就是低密度住宅，加上居住人少，所以人氣非常一般。

亞新前幾年的發(fā)展勢頭比較猛，高端項目經(jīng)驗主要有茉莉公館和紫藤公館，此次再入北龍湖做豪宅，還是值得期待的，個人認(rèn)為結(jié)合當(dāng)下的形式識時務(wù)者為俊杰價格方面應(yīng)該會有很大的優(yōu)勢，南岸剩余的地塊就那么幾塊了，可以關(guān)注。(展開全部)

星云灣的到來，無疑為沉寂已久的北龍湖南岸增添了一分活力。
如果說是北龍湖南岸的收關(guān)之作，倒也不算過分，不管北邊保利璞岸、華潤瑞府、萬科拾謐森語等新盤怎么折騰，從目前的拍地來看，毛坯限價37300元/㎡，精裝修42900元/㎡，別看和萬科拾謐森語、保利璞岸一樣，但這個地住宅地塊小還摻著商務(wù)，所以總體來看，還是南邊壓北邊的。

星云灣的位置自不用說，南岸又有幾個位置差的呢，南望東風(fēng)渠，北側(cè)海馬九如府、龍湖上第等成熟小區(qū)，離中盟龍湖里也不算遠(yuǎn)，過了東風(fēng)渠的橋，就來到了成熟的老東區(qū)，新老豪宅板塊交界處。

這項目與其他北龍湖項目相比，最大的劣勢是商務(wù)金融和住宅混搭，原來說是友嘉（洗碗機(jī)）研發(fā)中心地塊，13棟住宅加上11棟商務(wù)樓，一下顯得很密集，總共91畝地，住宅可能只有45畝左右，在北龍湖算很小的項目了。

如果這11棟商務(wù)以后都坐滿工作人員，沒事往南面窗戶看看，星云灣的業(yè)主就沒啥私密性了。對于這些商務(wù)樓，目前的打算是引入新材料、生物醫(yī)藥、食品方面的高級研發(fā)中心，但我們都知道鄭州不管定位多高端的商業(yè)，到最后都會迭代為沙縣、蘭州、黃燜雞，產(chǎn)業(yè)也是如此，可能最后入駐這的都是說不清道不明的小公司，到時整體感觀會更近地氣。

好在開發(fā)商一門心思只顧著住宅住宅，為了這南岸最后一塊臨河的優(yōu)質(zhì)地塊，也是拼了，直接都是大平層，168平起步，180平、210平，240平，尺度真的夠可以了，比著當(dāng)年的茉莉公館進(jìn)步多了，面積大了，戶型就不可能差，還融合了目前流行的客廳L觀景大陽臺設(shè)計，東風(fēng)渠盡收眼底。

美中不足就是地塊真的太擠了，就三排樓，密密麻麻，景觀打造是別指望太多了。

一共就276戶，金主爸爸也有錢，估計會吊著高價慢慢賣，這項目，與市場無關(guān)。(展開全部)

河南三建、周口城投、亞新地產(chǎn)，這三家合作會是神馬樣子呢？

6月22日河南三建和周口城投合作拿下鄭政東出(2022)4號，河南三建總部位于洛陽，不屬于國資，屬于企業(yè)改制后的股份制公司，擁有建筑工程、市政工程、水利工程施工總承包資質(zhì)，十多個專業(yè)承包資質(zhì)，業(yè)務(wù)從洛陽輻射全省再到省外。
一個洛陽的公司+周口城投的資金來鄭州北龍湖拿地，這倒是罕見的組合罕見的方式，兩家都不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和地方性政策支持，于是找了個本土知名的亞新地產(chǎn)進(jìn)行代建，要說這里面從土地到代建沒有分量的人牽頭拉線我是不信的。

亞新近幾年地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對于前幾年的激進(jìn)較為萎靡，跟市場大環(huán)境有很大的關(guān)系，之前亞新的融資渠道也受到壓縮，三大公館叫好不叫賣，都成現(xiàn)房了還在慢慢回款，在21年的地產(chǎn)寒冬更是爆出亞新城市公司解散，80%員工解除勞工合同，只保留部分關(guān)鍵崗位和創(chuàng)業(yè)元老，曾經(jīng)的亞新被視為永威康橋后第三個品質(zhì)的接班者，走到這個地步也只能唏噓，不過亞新的離職補(bǔ)償還是挺人性化的，點贊。

項目的銷售設(shè)計施工管理以及物業(yè)都交給亞新地產(chǎn)負(fù)責(zé)，項目推廣名：星云灣
項目位于鄭東新區(qū)北龍湖九如東路與龍湖中環(huán)路東南，房屋產(chǎn)權(quán)70年，占地61000.00㎡，建筑區(qū)域面積181000.00㎡，戶數(shù)276戶，容積率1.69，綠化率35.0%，環(huán)境比較宜居，車位規(guī)劃地下停車489個，車位配比1.77：1。
因為土地的性是金融用地兼容城鎮(zhèn)住宅用地，由奧雅設(shè)計、CCD香港鄭中設(shè)計事務(wù)所共同為項目規(guī)劃設(shè)計，目前流出來的規(guī)劃是25棟建筑其中13棟洋房住宅產(chǎn)品，戶型建筑面積約168㎡-238㎡，定位大平層改善。從流露出來的戶型來看，亞新做的中規(guī)中矩，改善該有的都沒，標(biāo)準(zhǔn)的方正戶型+南北通透，不過依舊改變不了次主臥暗衛(wèi)的問題，平層的238頂級戶型是一層一戶，這個戶型的奢華度更高，整面的玻璃幕墻陽臺使得觀景度更好。

星云灣的位置相當(dāng)不錯，九如府、金茂府、龍之夢以及美林上苑等各種豪宅都在周邊，南側(cè)更是直面東風(fēng)渠的景觀加持，東邊有管委會所在的金融智谷和頂級醫(yī)療配套鄭大一附院，屬于不可多得的好位置。

有人說那么好為什么之前沒人拍，因為這宗地需要產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入，一般情況產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入是意向地，但是該宗地之前的歷史也頗為復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件為引入1家上市公司總部及研發(fā)中心、2家小巨人企業(yè)總部及研發(fā)中心、1個國家級研發(fā)中心、1個省級技術(shù)研發(fā)中心。能有如此大的資源導(dǎo)入的，已經(jīng)不是的單純的地產(chǎn)公司能搞定的，所以有各種總包資質(zhì)和實驗室的河南三建以及可以利用資源導(dǎo)入周口優(yōu)質(zhì)企業(yè)的周口城投才會聯(lián)合拿下，這兩家著實有這個資源呀。

不過三建作為甲方，項目的施工不用自家單位著實說不過去，用了自家單位的話，甲方乙方都是自己，中間有個代建管理方，這把亞新的管理弄得挺尷尬的呀~騎驢看唱本吧(展開全部)