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這個變電站很尷尬

最近好幾個人都說后悔沒買璞悅，幾個月前看的時候還猶豫，結(jié)果很快就沒房可買了。也不知道真的假的，我覺得在給他們一次機會，也還是難下決心。

保利璞悅這個盤剛開始賣的時候也沒覺得特別好，但等到買不住時候，就會覺得好香。上半年經(jīng)常會有對比璞岸和璞悅的，現(xiàn)在幾乎沒有啦，大部分共識就是璞悅比璞岸好。

還有旁邊萬科拾謐森語，去年經(jīng)常會聽到有人說萬科這個盤風(fēng)水不好、戶型設(shè)計不合理、交房時間晚，今年聽到的則全是優(yōu)點。

目前剩余房源以255㎡四房兩廳三衛(wèi)、260㎡頂復(fù)、320㎡頂復(fù)，一樓帶院為主，大概還有30套左右，價格也都是一千萬起步，開發(fā)商也比較下本，做了幾個牛逼的樣板間大手筆，對外報價3000萬＋，贈送軟裝，明顯不想買的節(jié)奏。

到達這個總價，買得起的覺得不值當(dāng)，買不起的覺得有錢真好系列。

地塊是去年6月份拿的，樓面價20663元/平，相比對岸中海云著湖居25280元/平，便宜了5000塊，售價則高了5000塊不止，一正一反就是上萬塊的差價，真正的建標(biāo)成本能有多少？

接下來北岸還會供應(yīng)兩塊地，個人認(rèn)為比璞岸要好些，同樣是臨湖，還有地鐵，距離清華附中還很近，西側(cè)是四梁八柱，會有一些底商配套，目前也聽說幾家房企躍躍欲試，樓面價應(yīng)該會高于璞悅這個，但真正入市也要到明年年中，到時候再看看吧。(展開全部)

云鼎要交房了，看看這品控水平

2023年9月北龍湖北岸新房格局
（自西向東）——

1、萬科拾謐森語，在年初已經(jīng)售完，因為萬科管制較嚴(yán)，市場上也沒有“轉(zhuǎn)讓房”，部分樓棟玻璃已經(jīng)裝好，正在做外立面，顏色偏深。

2、保利璞悅
159㎡四房在幾個月前已經(jīng)售完，市場上偶有轉(zhuǎn)讓房，還要加價10-25萬，真的牛逼。199㎡四房在上周正式售完，連2樓樣板間都賣掉了，屬實牛逼。
現(xiàn)在主推260㎡、320㎡頂復(fù)，前者1100萬左右，后者1300萬左右。最近賣的還不錯，近幾天就賣了四五套，相比之前節(jié)奏明顯加快。

3、華曦府
還在土地出讓金以及滯納金上面糾纏，眼下暫時避開吧。
4、蘭溪府
新盤，售樓部這個月可能會開放，目前正在進軟裝。
開發(fā)商還是國企，鄭新建投，跟蘭溪書苑一個，面積段134-196平之間，今年底前開盤問題不大。看過瑞府，不滿意的可以蹲一蹲這個，對比下。

5、華潤瑞府
最后一批129㎡三房加推中，其他145/155、213㎡樓王也在同步售賣中，節(jié)奏正常，不算好也不算差。
整盤934套，目前還有200套左右，可以說是是中產(chǎn)上車北龍湖最低門檻，這個小區(qū)的話小戶型不愁賣，即使蘭溪府 華曦府在這，畢竟交房時間更早，還是有優(yōu)勢的。大戶型就難了，也不建議，完全錯配。

6、保利璞岸
最近維權(quán)中，主要是外立面，被稱為“宿舍樓”。
所剩房源不多，售樓部里160㎡和185㎡都沒幾套，但外面工抵房遍地，保利規(guī)矩是挺亂的，內(nèi)部從上到下就是搞錢。
這個項目和璞悅最大的痛點就是頂復(fù)比較難賣，去化周期長一些。但也都是尾盤了，接下來總價就很尷尬了。

7、綠城湖畔雲(yún)廬
綠城榜上中交這個大款后，已經(jīng)變身渣女，房子不好好蓋，價格還瞎賣，主打一個不缺錢。每月成交都是個位數(shù)，產(chǎn)品不如中海，價格還更貴。
最近瘋傳要大降價，但還沒落地，也可能在審批中。

8、中海云著湖居
這個拿地到現(xiàn)在兩年半啦，絕對要當(dāng)北岸老baby，目前賣出去的房子有200多套，占總套數(shù)三分之一，即使行情回暖，也得兩三年賣，如果繼續(xù)走冷，那就和綠城相約賣現(xiàn)房。
目前價格倒是正常，臨路低樓層不到3.2萬，不臨路3.3萬左右，500萬左右上車北龍湖精裝洋房。比起茉莉公館小高層、善水上境小高層還是香的，只是位置上差了點，就看怎么取舍。

一番梳理就會發(fā)現(xiàn)，北岸現(xiàn)在不缺小高層，開始缺洋房了，尤其是150-200這個面積段的標(biāo)準(zhǔn)層，繼續(xù)拍地吧，輸入新鮮血液。(展開全部)

9.2 恭喜中海云著湖居喜上《小莉幫忙》

一樓帶院這種產(chǎn)品深受部分客戶的喜愛，覺得有天有地有院子，在自己的一方凈土，遠(yuǎn)離城市的喧囂。

價格也一直不低，一方面確實少，必須得是洋房（高層、小高層那都是耍流氓），主城區(qū)容積率普遍高，遠(yuǎn)郊又覺得沒配套，看過來看過去就那么幾個樓盤。但北龍湖是很多的，只要是多層社區(qū)，都有這種產(chǎn)品，大部分都帶地下室，價格也能賣的奇高。比如永威上和院，標(biāo)準(zhǔn)層6萬左右，一樓帶院10萬左右，全毛坯交付，單套2000多萬，關(guān)鍵還真有人買，今年已經(jīng)成交了幾套。

其他比較有代表的就是正商上境系，他們的地下室是精裝的，但也是基礎(chǔ)硬裝，像墻面軟包、大吊頂這些都是沒有的，如圖一中所示基本都沒有的，只有地磚、空調(diào)新風(fēng)、墻面乳膠漆這些，如圖二所示。其他還有精裝的就是正弘臻有少部分，但地下室僅有一層，還有待售的新盤亞新星云灣。

除此之外，北龍湖大部分小區(qū)的一樓帶院里面的地下室都是毛坯交付，這個地方想出效果的話還是很費錢的，個人不是很喜歡，地下空間儲物還行，作為起居會客功能區(qū)總感覺不太舒服。但開發(fā)商不帶地下室又賣不上溢價，這就比較尷尬。

最近，云著湖居又推出首付120萬起，在北龍湖買一樓帶院的3套低價房源。

第一套，位于6號樓，一樓124㎡，院子約108㎡，地下室層高5.95米，總價600萬，但這套房位置不是很好，挨著路和東側(cè)高鐵線，之前的標(biāo)準(zhǔn)層就是整個小區(qū)最便宜的。

第二套，位于3號樓，一層154平，院子約107㎡，地下室層高5.95米，總價750萬，位置比6號樓稍好點。

第三套，位于9號樓，一層154㎡，院子約84㎡，地下室層高5.95米，總價770萬，這套房不臨路，位置還可以。(展開全部)

云著呈現(xiàn)出來的效果還是很驚艷的，目前買過的業(yè)主都是相當(dāng)滿意的，相當(dāng)認(rèn)可的

來了，來了，它來了。中海特價房又向你走來了。

150㎡四房，單價3.2萬，總價480萬左右，比近一個月在售的房源便宜30萬左右。當(dāng)然，這套房位置很一般。
170㎡四房，單價3.3萬，前一段賣到3.4-3.5萬，位置不錯，不臨高架、不臨鐵路，更不臨路。

雖然打著工抵房的招牌，但就是售樓部正常房源。（注：特價房時間是5月24日，為了不影響XX，該點評晚一周再發(fā)）

之所以調(diào)低售價，還是因為銷售狀況不好。按理說，云著湖居作為北龍湖洋房上車盤，應(yīng)該是能走個量，但結(jié)果并沒有。并且，北岸現(xiàn)在能打的不多：

萬科拾謐森語——無房可售
保利璞悅——159㎡已售完，想買的話199㎡起步，總價800萬左右
華曦府——品牌口碑較差，等待檢驗中
華潤瑞府——145㎡可售不多，129㎡最后幾十套待售，僅有179㎡、213㎡可選，總價500萬以上，買個小高層總感覺差點意思
保利璞岸——160㎡可選擇性不大，好位置單價貴，差位置看不上
綠城湖畔雲(yún)廬——還有200多套庫存，開發(fā)商有央企中交撐腰，絲毫不著急。產(chǎn)品不如云著湖居，但價格更貴，市場上有單價3萬的工抵房，但宣傳力度不大。

就這，云著湖居還是賣不動。說明大家是真不認(rèn)可呀，沒人買呀，沒人買。之前看某炒房大V說過一句話——如果不知道怎么選擇的話，就看大多數(shù)人的投票，大概率差不到哪去。

反之，大多數(shù)人都沒有投票的時候，大概率好不到哪去。
不要覺得自己眼光多毒道，要懂得敬畏市場?。?！(展開全部)

吊錘綠城

云著湖居目前已網(wǎng)簽套數(shù)不足150套，把那些認(rèn)購過還沒網(wǎng)簽的都加上，應(yīng)該也超不過200套，這還是往多了說。

項目規(guī)劃戶數(shù)811套，庫存房源還有600多套。今年2月份是入市以來最好的，賣了30多套，三四月份也不錯，每個月20多套。

預(yù)計明年6月份交房，距離交房還有一年時間。假設(shè)接下來行情一直如今年上半年，那也就是還能賣掉300套左右，這也是往多了說。那么，到明年交房，還有300多套庫存。

我個人覺得這個盤整體還是可以的，149㎡四房，均價3.3萬左右，總價不到500萬，首付100萬上車北龍湖精裝洋房，還是準(zhǔn)現(xiàn)房，還安全。至于劣勢，高架、鐵路線，中?？爻杀具@些已經(jīng)人盡皆知。萬科拾謐森語、保利璞悅、保利璞岸這幾個是好，價格也高啊。但我認(rèn)為可以也沒用，市場不認(rèn)可啊。

我們也可以算筆賬，目前3.3萬的價格，按照年化4%的資金成本（首套房貸融合首付資金成本），一年后3.43萬夠本。

那么明年會不會漲到這個價呢？如果你不放心中海的交付品質(zhì)，也能接受它多漲點，比如3.5萬、3.6萬，我認(rèn)為是可以等等的，因為交房前賣完的可能性極低。

還有一個問題，就是特價房越來越少，像臨高架2號樓、臨鐵路6號樓上面房源基本售完，以后位置更靠小區(qū)里面，也會更好一些，價格貴點也正常，不然中海得賠死。

一路之隔的綠城倒是不缺錢，外立面和室內(nèi)精裝都不如中海，價格倒是比中海貴，也是頭鐵。
北岸今年還會供幾塊地，競爭白熱化。(展開全部)