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鄭州市永威山水苑項(xiàng)目6 / 9號樓預(yù)售許可前公示

最近看到有中介在推永威山水苑的房子，應(yīng)該是TG的人在出手，合同單價不超12000元/平，當(dāng)然是有費(fèi)用的，我算了下140平的，加轉(zhuǎn)讓費(fèi)折合單價15000多，按TG房來說不便宜，但考慮到永威的品質(zhì)，估計也就這價了。
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在經(jīng)歷美商、偉業(yè)等粗放發(fā)展初期后，楊金目前進(jìn)入一個品質(zhì)樓盤爆發(fā)期，萬科未來時光、康橋香麓灣、碧桂園天璽灣、天倫城二期等選擇很多，無論是規(guī)劃設(shè)計還是品質(zhì)細(xì)節(jié)，都遠(yuǎn)超之前的項(xiàng)目，所以說以前的毛坯16000和現(xiàn)在的精裝19000-20000，還真是不好選。
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這么多項(xiàng)目中，個人最關(guān)注的還是未公開發(fā)售的永威山水苑（也不是買不到，肯定有大量房源加價流出），主要原因是地塊優(yōu)，成本低。
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這塊永威在2021年3月1日底價成交的鄭政出[2021]2號（網(wǎng)）地塊，成交地價837萬/畝，成交樓面價5024元/平方米，容積率是2.5，反觀后來萬科未來時光地塊，容積率2.8，樓面價約4750元/平米，地價大差不差，容積率低了0.3什么概念，要知道2.5對于樓盤是一個分界點(diǎn)。
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此外，永威地塊可不采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，要知道碧桂園天璽灣可是要求裝配式建筑的，一般來說，裝配式建筑會增加不少成本。
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所以，單容積率低，成本低這兩點(diǎn)，永威已經(jīng)超過楊金其他項(xiàng)目了，也意味著更大的發(fā)揮空間。
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永威也不負(fù)眾望，絕不高低配，一口氣規(guī)劃10棟16層小高層住宅，內(nèi)部配套1所9班幼兒園，小區(qū)中間空出大塊空間，頗有點(diǎn)綠都頂豪項(xiàng)目鳳凰悅園的意思。
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如果不是受制于地塊144平指標(biāo)約束，我相信永威會弄出180平的，但即使中小戶型，永威也做出了高端的感覺，這次絕就絕在，做了不少兩梯兩戶130平3+1房，有點(diǎn)偏浪費(fèi)的奢侈，缺點(diǎn)是得房率會稍低，成本高，優(yōu)點(diǎn)是私密性和尊貴感很強(qiáng)。
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山水苑的品質(zhì)感和舒適度絕對沒問題，就是買著覺得心疼，而且TG房后期交房永威會負(fù)責(zé)到什么程度也要打個問號。(展開全部)

這個項(xiàng)目也很值得期待

永威山水苑目前以轉(zhuǎn)讓房源為主，據(jù)悉后期會釋放少量對外出售房源，位于楊金片區(qū)景致路北、慧科環(huán)路東，規(guī)劃10棟16層小高層及1棟幼兒園，實(shí)地探盤已開工，東側(cè)經(jīng)三街上有其簡易展示中心，南為河南地理信息導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)園及規(guī)劃綠地，北為產(chǎn)業(yè)用地及蓄勢待發(fā)的萬科未來時光，西為康橋東麓園待交房及萬林府已交房的一期和二期，再往南為在建的益通龍居華府，綜合龍沄路以東、連霍北、慧城大道南、東三環(huán)西區(qū)域內(nèi)，住宅項(xiàng)目較多，處處皆在建工地且以大開發(fā)商品質(zhì)住宅為主，未來這里將是楊金片區(qū)品質(zhì)高于龍源路附近的又一住宅集中區(qū)域。
北龍湖中原科技城控規(guī)公示對于山水苑所在的楊金東片區(qū)也有了微調(diào)，北龍湖與楊金片區(qū)的貫通道路由原4條改為3條（龍津路、龍源路、龍沄路），山水苑西側(cè)的明哲路暫時待定；龍沄路驚現(xiàn)地鐵16號線，該線路由北三環(huán)沿線途徑金融島沿龍沄路一路向北，所以楊金片區(qū)東區(qū)域不論是慧城大道上的20號線還是6號線，加上16號線都將坐實(shí)片區(qū)兩條地鐵線路的事實(shí)，而龍沄路與慧城大道都毫無疑問將是二者的換乘站，綜合東片區(qū)未來的道路絲毫不亞于現(xiàn)有成熟的西片區(qū)。
距離賈魯河足夠近，但因機(jī)場及其他因素的存在，觀景效果暫還未完美呈現(xiàn)。
東側(cè)20分鐘一趟的高鐵線路距離較近，站在經(jīng)三街能明顯聽到聲音，這是其最大的硬傷。
該盤的意義類似于永威代建，測繪局土地，永威開發(fā)管理后期永威物業(yè)來保證其的價值，此TG房非社會傳統(tǒng)意義的TG房，其實(shí)就是家屬院，單位福利，最大的優(yōu)點(diǎn)就是不至于爛尾，但低價TG，樓面價在那放著，最擔(dān)心的應(yīng)該是品質(zhì)，但2021年楊金片區(qū)已風(fēng)云變幻，該盤茶水費(fèi)合適還是可以入手的。(展開全部)

永威山水苑，很可能存在于朋友圈中賣房的項(xiàng)目。

2021年3月1日鄭州永文實(shí)業(yè)低價拿下楊金片區(qū)鄭政出〔2021〕2號（網(wǎng)）地，地塊位于金水區(qū) 楊金科教園區(qū)景致路北、慧科環(huán)路東 占地約52畝，容積率為不大于2.5，折合樓面價為837萬/畝，5024元/平方米。
拿地公司永文實(shí)業(yè)中，永威控股25%，測繪局下屬公司控股75%，而且土地為產(chǎn)業(yè)配地定向給予，據(jù)了解永威為項(xiàng)目代建，而且其中房源之前早早被關(guān)聯(lián)部門TG了個七七八八，所以集中開盤等大概率不存在，只能從朋友圈中介那拿轉(zhuǎn)讓的房源，之前轉(zhuǎn)讓費(fèi)二三十萬，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了五十萬，永威代建的名頭還是讓項(xiàng)目加分不少。
代建的風(fēng)口近幾年已經(jīng)慢慢炒了起來，目前稍微自認(rèn)為有點(diǎn)品牌溢價能力的房企都開展了代建業(yè)務(wù)，本土房企中永威、亞新、建業(yè)都已經(jīng)在摸索滾爬以輸出自己的品牌價值提升集團(tuán)的業(yè)務(wù)進(jìn)展。

山水苑項(xiàng)目總用地面積34912.01㎡，總建筑面積約117293.44㎡，容積率2.49，建筑密度23.8%，綠地率30.2%。項(xiàng)目共規(guī)劃10棟16層小高層住宅，內(nèi)部配套1所9班幼兒園。
因?yàn)槟玫叵拗茟粜?44以下，永威做的戶型還是以剛改為主，符合區(qū)域的常規(guī)做法，目前透漏出來的是140的3+1戶型，兩個電梯一個核心筒兩戶，可以單純的認(rèn)為是一梯一戶的設(shè)計，戶型的亮點(diǎn)在于7.3米長1.8米寬的陽臺，觀景真的無敵，北向兩個臥室，南向?yàn)橹髋P和超大客廳，7.3米的客廳可以用隔墻隔成4.3+3米的客廳和小臥室，這個根據(jù)業(yè)主需求可以做成4房。

項(xiàng)目所處的位置緊挨著康橋的東麓園和東方宇億萬林府，作為楊金片區(qū)位置稍好的區(qū)域，距離賈魯河較近，生態(tài)資源較好是項(xiàng)目的加分項(xiàng)，預(yù)計剩余沒被TG的房源會在毛坯2萬左右晃蕩。
作為代建項(xiàng)目，永威首先占有部分小股份，而且合作方又是省相關(guān)單位，這種合作伙伴比一些有地的小開發(fā)商好了太多，風(fēng)險不是很大，有意向的還是可以早早關(guān)注的。(展開全部)

永威山水苑位于楊金片區(qū)景致路北、慧科環(huán)路東，為河南測繪局和永威合作開發(fā)項(xiàng)目，性質(zhì)與魯能公館類似，以家屬院的名義正大光明的TG，少量房源對外出售，容積率2.49，層高2.95米，規(guī)劃10棟16層小高層及1棟幼兒園，634戶，以兩梯四戶3+1房戶型為主，部分兩梯四戶，其中套內(nèi)面積大于130平為0戶。
關(guān)于交通：
北鄰楊金路，西臨明哲路未來下穿連霍高速與北龍湖無縫對接，除此之外周邊還有東三環(huán)、龍沄路及鴻寶路。
按照最新規(guī)劃地鐵6號線北延長線二期工程沿慧城大道一路向東，距離項(xiàng)目最近的站點(diǎn)在明哲路與慧城大道交叉口，相比原規(guī)劃的20號線，6號線比20號線要靠譜太多，但慧城大道北受機(jī)場影響，發(fā)展基本處于停滯狀態(tài)，連慧城大道也暫未全線貫通，所以6號線的修建也絕非易事。
關(guān)于學(xué)校：
對面即為在建的馬林小學(xué)，預(yù)計2022年對外招生，傳言為省實(shí)驗(yàn)小學(xué)托管學(xué)校，這點(diǎn)只有靜待官宣。
特點(diǎn)還有距離賈魯河濕地公園較近，遠(yuǎn)離安置區(qū)，周邊以商品房住宅和產(chǎn)業(yè)園用地為主，北為萬科美盛，南為萬林府，西為康橋東麓園，這里是整條楊金路除了龍源路附近另一個住宅集中區(qū)域。
缺點(diǎn)在于：
機(jī)場噪音和高鐵噪音應(yīng)該還有門口呼嘯而來的渣土車的噪音；這里雖是另一個住宅集中區(qū)域，但目前還是荒地一片，價值應(yīng)該會在3年周邊項(xiàng)目陸續(xù)交房之后才會一一體現(xiàn)出來；且機(jī)場一日不搬，楊金的發(fā)展都只局限于金城大道南。
產(chǎn)品本身永威操盤，小高層、低密、戶型方正、三面寬朝南，是深受剛改和偏改善喜愛的3+1戶型，關(guān)鍵在于該盤為測繪局家屬院性質(zhì)，前期早已低價TG，怕是想買也買不到，后期應(yīng)該會有大量的轉(zhuǎn)讓房源入市。
楊金片區(qū)硬傷不少，但也早已今非昔比，TG房品質(zhì)多少會略有不同，畢竟成本在這放著，但因永威的存在，似乎又多少有點(diǎn)靠譜，轉(zhuǎn)讓能否入手，最終以價格為主。(展開全部)

永威新拍地塊位于金水科教園區(qū)景致路北、慧科環(huán)路東，約52.37畝，出讓年限70（地下50）年，容積率＜2.5，綠地率＞30%，建筑高度＜50米，以起始價43848萬元競得，單價837萬元/畝，樓面價5024元/平。

這塊地為永威小股東占比，大股東為河南測繪局，合作開發(fā)。之前傳聞為綠地操盤開發(fā)，并且進(jìn)入內(nèi)購階段，部分人已經(jīng)交錢，9000一平左右?，F(xiàn)如今易主開發(fā)，不知后續(xù)如何。由綠地?fù)Q為永威，這運(yùn)氣無敵。

這塊地在片區(qū)內(nèi)略一般，東側(cè)臨鐵路線，西北側(cè)均為主干道。沿楊金路規(guī)劃有20號線，詳細(xì)規(guī)劃尚未出。地塊南側(cè)為河南省地理信息導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)園和金水區(qū)馬林小學(xué)。

西側(cè)一路之隔即是康橋東麓園項(xiàng)目，定位改善。18年7月1日 首次開盤時，以小高層22000、洋房27000推向市場，去化還不錯。隨后市場持續(xù)下行，楊金板塊認(rèn)可度降低，價格一度下探至18000。目前已接近尾盤，價格升至23000上下。當(dāng)時的康橋也是盲目的自信，如果開始采取和香麓灣一樣的低價換量、高開低走策略，估計早早清盤退場。

兩個樓盤之間的明哲路未來打通可連接北龍湖的龍翼四街，只是時間問題比較耐。這條路往南還有東方宇億萬林府和益通華府兩個樓盤翹首以盼，渴望著早日連通旁邊的大哥北龍湖。

楊金這個片區(qū)很多樓盤都處于2萬單價上下，總價300萬上下，很符合當(dāng)下鄭州購房者對改善的需求。

只是楊金的硬傷令很多人難以接受，否則的話將與高鐵片區(qū)相匹敵。車程3—10分鐘左右，即可到達(dá)北龍湖北岸。目前片區(qū)內(nèi)的新房有一個——中海云鼎湖居，均價30000，精裝修，小高層；二手房有一個——魯能公館，均價25000，小高層，品質(zhì)不如楊金片區(qū)大多項(xiàng)目。

應(yīng)該很多人都希望康橋與永威正面剛一下吧，只是這次一個接近尾聲，一個大概率內(nèi)部消化為主，不易評判。(展開全部)

3月1日永威首進(jìn)楊金片區(qū)摘得鄭政出（2021）2號地塊，位于景致路北、慧科環(huán)路東，52.37畝，容積率2.5，建筑高度50米，成交樓面價5024元/㎡，不采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)且單套建筑面積禁止超過144平。
地塊位于楊金片區(qū)的東部，北側(cè)緊鄰楊金路、西側(cè)臨明哲路（原慧科環(huán)路）未來向南與北龍湖龍翼四街貫通，同時距離東三環(huán)及同樣與北龍湖貫通的龍沄路也比較近，西側(cè)一路之隔即為康橋東麓園，北側(cè)楊金路北為徐莊待開發(fā)地塊本月也將出讓據(jù)悉也是一線開發(fā)商進(jìn)行主導(dǎo)開發(fā)，除此之外周邊還有萬林府及益通龍居華府等，景致路與慧科環(huán)路在建小學(xué)為馬林小學(xué)計劃2022年9月投入使用，另方圓兩公里還規(guī)劃3所小學(xué)和2所中學(xué)，總體規(guī)劃來看地理位置還是比較不錯的。
劣勢：
東側(cè)距離高鐵線路較近，噪音影響在所難免。

楊金片區(qū)目前的配套主要集中在美盛北龍臺及偉業(yè)龍湖上城附近，該地塊周邊還是一片荒蕪，成熟尚需時日。
地塊為鄭州市金水科教園區(qū)內(nèi)河南省地理信息導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目關(guān)聯(lián)用地，河南七彩數(shù)字制圖有限公司占股75%及鄭州永威集團(tuán)下屬鄭州永上昶實(shí)業(yè)有限公司占股25%組成，河南七彩數(shù)字制圖成立于95年，是河南省測繪局改制后的第一個股份制制圖企業(yè)，產(chǎn)品和位置都沒有問題，最大的問題是這個地塊性質(zhì)注定這又是一個少不了內(nèi)購和TG的項(xiàng)目，可能我們根本就買不到。(展開全部)

鄭政出〔2021〕2號（網(wǎng)）位于金水科教園景致路北、慧科環(huán)路東，占地面積約52畝，容積率為大于1小于2.5，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅，出讓年限為70年，起始價格為43848萬，起始樓面價為837萬/畝，起始樓面價為5024元/平方米，最終被鄭州永文實(shí)業(yè)底價拿下。

鄭州永文實(shí)業(yè)有兩個股東鄭州永上昶實(shí)業(yè)有限公司（25%），河南七彩數(shù)字制圖有限公司（75%），鄭州永上昶實(shí)業(yè)有限公司背后的股東是永威置業(yè)，這個項(xiàng)目是永威小股操盤，是一個公司的家屬院，具體有多少能銷售未知。

網(wǎng)傳效果圖如下，一共規(guī)劃10棟樓，戶型面積從88-195平方米，主要的戶型設(shè)計是88平方米，占比約40%，117平方米，占比約44%，楊金果然是改善的天堂，88平方米的做的是一個兩房，另外永威操盤還是值得期待的！

它這塊地北邊是楊金路，東邊是經(jīng)三街和鐵路，西邊則是康橋東麓園，南邊是產(chǎn)業(yè)用地，享受的配套和康橋東麓園基本一致，總得來說地塊屬性不錯，整體來說西楊金＜東楊金，西楊金的小開發(fā)商多、安置房多，后來才有大開發(fā)商陸續(xù)到來，東楊金基本都是大開發(fā)商，周邊的環(huán)境和圈層是明顯好于西楊金，產(chǎn)品定位也高很多。

永威這個項(xiàng)目的參考價格可以參考一下東麓園，東麓園當(dāng)時開盤的時候價格是18000元/平方米，中間起起伏伏，漲到最后到23000元/平方米，那么老鐵永威會賣多少？(展開全部)

有沒有轉(zhuǎn)讓房，轉(zhuǎn)讓費(fèi)少的