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永威山水苑性質(zhì)為永威代建測(cè)繪局家屬院項(xiàng)目，定向產(chǎn)業(yè)用地，位于景致路北、慧科環(huán)路東，規(guī)劃10棟小高層、1棟幼兒園，總戶(hù)數(shù)634戶(hù)，面積區(qū)間90-143平，目前房源主要為二手轉(zhuǎn)讓房源，89-107平轉(zhuǎn)讓費(fèi)35萬(wàn)左右，108-136平40萬(wàn)，136-143轉(zhuǎn)讓45萬(wàn)，折合均價(jià)15500左右，物業(yè)為永威物業(yè)，物業(yè)費(fèi)3.8元/平，預(yù)售證已出，可以直接簽合同，可按揭貸款，其中90平、105平為兩梯四戶(hù)只有一棟樓占比非常少，113平、136平和142平為兩梯兩戶(hù)主力戶(hù)型，占比較大，家屬院的性質(zhì)類(lèi)似于員工福利，本身就非一般意義的TG房，另地處楊金東片區(qū)，與康橋東麓園、萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光為鄰，同為改善盤(pán)，周邊安置房少，距離東三環(huán)和賈魯河近，所以整體社區(qū)不論位置還是自身?xiàng)l件改善屬性都是非常強(qiáng)的。
位置大方向沒(méi)問(wèn)題，毗鄰北龍湖和鴻園片區(qū)，不管你信不信服不服楊金片區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)做實(shí)20000左右的均價(jià)，價(jià)值正在一點(diǎn)一點(diǎn)兌現(xiàn)，但短幾年還是有點(diǎn)荒涼；家屬院的TG安全性遠(yuǎn)高于一般TG，項(xiàng)目的施工正在如期進(jìn)行；永威物業(yè)為項(xiàng)目助力；見(jiàn)過(guò)太多TG房的奇葩戶(hù)型，山水苑戶(hù)型還是有很多亮點(diǎn)，除90平小三房為中間戶(hù)外，其余全為大面寬南北通透戶(hù)型，尤其是143平的戶(hù)型絲毫不亞于對(duì)面的未來(lái)時(shí)光。
最大的不確定在于品質(zhì)，5024元/平方米的樓面價(jià)，TG價(jià)11500每平，各種不確定因素及這個(gè)有限的建安成本如何保證項(xiàng)目的高品質(zhì)。
TG房維權(quán)比比皆是，有種談TG房色變的感覺(jué)，雖家屬院的TG安全性遠(yuǎn)高于一般TG，但仍存在不穩(wěn)定因素，這也是周邊20000，該盤(pán)低于市場(chǎng)價(jià)4000的重要原因。
利弊均衡，價(jià)格合適也可以上車(chē)，但請(qǐng)三思。(展開(kāi)全部)

永威山水苑，楊金康橋東麓園東側(cè)地塊。

項(xiàng)目占地52.4畝，容積率2.5，規(guī)劃10棟純小高層、1棟幼兒園，綠化率30.2%，建筑密度22.5%；
規(guī)劃共634戶(hù)，停車(chē)位658個(gè)（其中地面8個(gè)，地下650個(gè)。），車(chē)位配比1：1。

戶(hù)型面積區(qū)間90-142㎡，（90-105113-136-142）其中90㎡占比極少，只有兩個(gè)單元。

從效果圖來(lái)看，外立面十分漂亮，整齊度與主體顏色賞心悅目，但具體的建標(biāo)了解不多，不多評(píng)價(jià)。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，小區(qū)規(guī)劃良心，低容積率小高層，戶(hù)型配比均衡，偏改善，純粹性較高，這是實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)勢(shì)。

山水苑西側(cè)的東麓園，價(jià)格經(jīng)歷了起起伏伏，有22000元/㎡買(mǎi)的精裝小高層，也有以17000元/㎡精裝小高層的價(jià)格購(gòu)入，至于上半年頂層非標(biāo)戶(hù)型的小復(fù)式，價(jià)格僅在毛坯13500元/㎡，但這些復(fù)式的價(jià)格也不具備參考意義。

美盛北龍臺(tái)堅(jiān)守22000元/㎡的精裝價(jià)，且備案價(jià)低，首付比例高；
奧園譽(yù)湖灣首開(kāi)上分銷(xiāo)沖量16500精裝之后，價(jià)格目前也都在19000左右；
金科收了命運(yùn)多舛的九州府，18500的精裝價(jià)格也算坐實(shí)；
美商的藍(lán)城也守得云開(kāi)見(jiàn)月明，精裝價(jià)格同樣如此；
益通的龍居華府建標(biāo)很高，受制于品牌弱，銷(xiāo)售緩慢；
在鄭州全域織下大網(wǎng)的萬(wàn)科，未來(lái)時(shí)光首開(kāi)大概300多套，各種渠道全上，精裝標(biāo)準(zhǔn)不低，勢(shì)要旗開(kāi)得勝。

簡(jiǎn)單梳理下來(lái)，楊金目前算是站穩(wěn)18500元/㎡。

那么對(duì)比一圈，永威山水苑值多少錢(qián)？

轉(zhuǎn)讓的40萬(wàn)合下來(lái)15000元/㎡左右，明顯價(jià)格是低于周邊的。

性?xún)r(jià)比還是很高的，肯定值，更何況還是品質(zhì)擔(dān)當(dāng)?shù)挠劳?，?hù)型又做的很棒。

此地塊測(cè)繪局之前是和綠地合作，但綠地沒(méi)有錢(qián)，想著收了TG款后再拿著TG款去拍地，杯水車(chē)薪吶。

9000元/㎡綠地進(jìn)行過(guò)TG，只是后來(lái)第一批TG的這些是否轉(zhuǎn)化為了永威這邊，不得而知。

內(nèi)購(gòu)房是福利，但也有其的弊端。

按時(shí)交房能否保證？品質(zhì)是否如期？交房后物業(yè)管理問(wèn)題？房產(chǎn)證下放時(shí)間會(huì)不會(huì)拖很久？

其他問(wèn)題還不是關(guān)鍵的，關(guān)鍵的就是房產(chǎn)證到手時(shí)間，這關(guān)乎二次交易的時(shí)機(jī)，能否在合適的價(jià)格順利脫手套利；

就算不賣(mài)，低單價(jià)買(mǎi)的山水苑，在要用錢(qián)的時(shí)候，以近兩年寬松的抵押貸政策，配以楊金周邊較高的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)，通過(guò)價(jià)差來(lái)做抵押貸，也會(huì)有相當(dāng)可觀的資金到賬。
、
內(nèi)購(gòu)原價(jià)，閉眼買(mǎi)。

掏轉(zhuǎn)讓費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的話，考慮自己的預(yù)期及資金情況，甚至考慮如果出現(xiàn)不能更名的幺蛾子，是否會(huì)耽誤自己的計(jì)劃。

一家之言，僅供參考。(展開(kāi)全部)