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價格高，位置偏，景觀后期要拆除，無配套，合圍的107和東四環(huán)大車橫行，經(jīng)常擁堵，不通暖氣自來水，但還是有人買

鴻園小高層成交價據(jù)說定在9000-9200，請問有投資價值嗎？

鄭東新區(qū)北部區(qū)域，緊鄰高大上的龍湖和龍子湖，地理區(qū)位可以說非常好，可是這么好的區(qū)域愣是讓金水區(qū)給玩壞了，特別是鴻園所在片區(qū)開發(fā)進度極為緩慢，路網(wǎng)不通達，周邊路網(wǎng)屬于縣鄉(xiāng)農(nóng)村道路，目前沒有暖氣，沒有市政自來水，基礎(chǔ)設(shè)施都沒有怎么能支撐高房價？目前片區(qū)關(guān)注熱度嚴重不足，開放商沒有影響力。今天惠濟區(qū)北四環(huán)萬科紫臺搞內(nèi)購，個人認為區(qū)位不太好，緊鄰北四環(huán)噪音和揚塵不小，但人家洋房要賣1萬3以上，這就是差距。當然，此區(qū)域長遠來看還是有一定的發(fā)展?jié)摿?，但需要付出足夠長的時間成本。

鴻園首期玉蘭苑占地217畝，容積率1.3，綠化率38.6%，建筑密度26%，以低密別墅產(chǎn)品為主。周邊環(huán)境不錯，藍天碧水，千畝級的原野樹林，總占地面積2800畝。內(nèi)里商業(yè)含9000㎡皇家會所，健身房，恒溫游泳館，風情商業(yè)街，教育配備2000㎡幼兒園，金水區(qū)實驗小學(xué)。三期玫瑰園有10棟5~11層花園洋房，新亞洲風格。二期別墅含1400㎡獨棟別墅，480~510㎡雙拼，220~450㎡四聯(lián)排，均價22000元/㎡，預(yù)計2017年10月交房。

金水科教園真是一個被鄭州遺落的地方，去年秋天有一次從龍子湖大學(xué)城到黃河灘玩，第一次無意中看見鴻園售樓部入口， 我還以為來到了世外桃源。真的好漂亮。鴻園的宣傳做的很好--讓cbd森呼吸。金水科教城什么時候能起來，還是未知數(shù)。一方面因為南邊有連霍高速和賈魯河阻隔，不能與姚橋同步發(fā)展。另一方面，我們看地圖便知，往東南看龍湖還在長期建設(shè)發(fā)展中，往南龍子湖也在長期建設(shè)發(fā)展中。只有等這個區(qū)域都成熟了，城市的邊緣才能延伸到金水科教園，所以，我覺得投資還可以，居住的話不太合適。畢竟因為區(qū)位的因素，離龍子湖高校區(qū)，cbd都很近，這里確實挺有前景。

在北龍湖區(qū)域和白沙象湖區(qū)域的夾擊下，鴻園所在片區(qū)的區(qū)域價值已經(jīng)大大降低。鴻寶雖有理想，但無奈品牌影響力太弱，銷售始終不盡人意。再加上連霍高速的阻隔導(dǎo)致路網(wǎng)不通達，區(qū)域毫無關(guān)注熱度。此區(qū)域要想發(fā)展有兩個條件:1.政府加大基礎(chǔ)設(shè)置投資，特別是路網(wǎng)要通。俗語說的好“要想富先修路”嘛！可以借鑒龍湖和白沙的發(fā)展模式。2.引進大牌房企，提高區(qū)域關(guān)注度。目前龍湖，白沙，惠濟區(qū)，經(jīng)開區(qū)，二七新區(qū)等等都有全國知名房企扎堆，唯獨金水科教園區(qū)品牌房企一個沒有，很多小企業(yè)還扎堆搞內(nèi)購，逼格也太低了吧，區(qū)域怎么能發(fā)展？其實既然政府不靠譜，那就自力更生，鴻寶可以學(xué)習新田在洞林湖引進碧桂園和恒大的模式，拿出一小片地給一線房企合作開發(fā)，區(qū)域熱度上來了房子也好賣了，達到共贏。以上兩點做不到，一切都是扯淡，沒有十年八年此區(qū)域根本發(fā)展不起來，投資需謹慎。(展開全部)

鴻園位于金水區(qū)東三環(huán)（原107輔道）與鴻寶路交匯處向東800米；
作為一個高級低密項目，我們一起來看看項目：
1.從區(qū)位上看：從項目出發(fā)經(jīng)過107國道經(jīng)祭城路，15分鐘可直達CBD，經(jīng)107輔道一直向南10分鐘左右可以直達高鐵站，通過京港澳20分鐘可直達新鄭機場，地鐵1號線的延長后至河南大學(xué)站離項目僅有2公里。并有公交線路（117路，308路等），周邊交通便利出行方便；
2.從配套上：據(jù)了解金水區(qū)第二實驗小學(xué)由鴻寶集團出資3780萬元捐建，于2015年6月27日與鴻園正式簽約，目前是繼金水區(qū)實驗小學(xué)之后，金水區(qū)的第二所公立實驗小學(xué)，項目是名副其實的學(xué)區(qū)房；
3.從銷售政策上看： 鴻園2016年3月12日三期全城認籌，三期玫瑰園ROSE GARDEN由10棟5—11層新亞洲風格的花園洋房組成，面積區(qū)間127-200㎡；一期別墅在售，1400平米“獨棟”，480—510平米“雙拼”，220—450平米“四聯(lián)排”，均價22000元/平方米；
綜上說述：學(xué)區(qū)+地鐵口+低密，臨近東大城文化氛圍濃厚，對于在東區(qū)生活的客戶，交通是非常便利的，而且項目屬于低密產(chǎn)品，別墅帶花園，對于改善客戶值得考慮的！但區(qū)域還在發(fā)展階段，商業(yè)配套不成熟，客戶還需綜合考慮！(展開全部)

鴻園，3月12日鴻園三期玫瑰園已經(jīng)開始排號了，洋房5-8F面積段128-187㎡，小高層128㎡上下，當天排卡50來組，作為區(qū)域內(nèi)唯一在售的房源，由于前期高端改善型房源的熱銷，片區(qū)購買力已經(jīng)在開始走弱了，下面讓我們來看下市內(nèi)別墅/洋房的熱點的分布，首先以迎賓路三號/怡豐森林湖為主的惠濟低密區(qū)，其次鴻園/清水苑為主的鄭東北部片區(qū)，建業(yè)/藍城/永威為代表的北龍湖片區(qū)，鄭地/名門為主的白沙綠博片區(qū)，最后以金沙湖為主的經(jīng)開片區(qū)， 別墅作為終改置業(yè)由于其對周邊配套相較于其他置業(yè)需求相對弱化是其四處開花的根本原因，鴻園從原來的楊金到現(xiàn)在的鄭東新區(qū)北部區(qū)域，外部利好有了較大提升，但北龍湖洋房別墅的面市，高端物業(yè)置業(yè)需求外擴將會有一個明顯的改變，
下面從三個維度做個對比（個人意見）給予置業(yè)者以參考：
從頂層規(guī)劃利好來看，北龍湖片區(qū)>白沙綠博片區(qū)>惠濟/楊金>經(jīng)開區(qū)，北龍湖政府著力打造的下一個金融中心，白沙綠博有省政府利好支撐，鴻園作為北龍湖的利好附帶片區(qū)，連霍高速的阻隔注定很難形成聯(lián)動氛圍，
從項目自身內(nèi)部環(huán)境來看，鴻園/金沙湖環(huán)境由于大面積的景觀示范區(qū)，個人認為市內(nèi)所有高端洋房墅區(qū)環(huán)境之最。
從周邊配套（現(xiàn)狀+未來）來看，北龍湖/白沙>惠濟>楊金/經(jīng)開
整體來說鴻園受制于連霍高速阻隔，很難南向與北龍湖攜手發(fā)展，自住舒適度較佳，沒有強力利好刺激投資潛力有限，墅區(qū)項目可根據(jù)自身喜好及價格比選區(qū)域。(展開全部)

鴻園總占地2800畝，低密度居住區(qū)，占據(jù)著一個在鄭州版圖中價值比較大的一個位置，可是總感覺區(qū)域目前不溫不火好像被市場遺忘一樣主要還是因為單靠一個鴻園很難在整個市場上產(chǎn)生較大的影響力，現(xiàn)在靠一個項目支撐一個區(qū)域的時代已經(jīng)過去了。就像一個米宅網(wǎng)友所講的，鴻園的開發(fā)商還是不大氣，如果像洞林湖片區(qū)的新田一樣引入知名開發(fā)商合作開發(fā)那么對整個區(qū)域都是非常好的事情將大大加速整個區(qū)域的價值兌現(xiàn)。
鴻園所在的位置不用說，從整個鄭州地圖上看去那是一個非常好的位置。目前的產(chǎn)品做的也還算可以，沒有讓人有太多驚喜但也在標準線之上，大手筆做的景觀示范區(qū)可以看出開發(fā)商還是具備一定實力的。但目前的問題就是區(qū)域不溫不火沒有特別大的利好導(dǎo)致市場影響力較弱。在目前龍湖CBD、綠博園等區(qū)域各大開發(fā)商抱團開發(fā)的情況下，單靠鴻園自身很難在市場上有強有力的聲音。(展開全部)

給已經(jīng)在鴻園購房的業(yè)主說一條好消息：根據(jù)昨日鄭州市規(guī)劃局網(wǎng)站公布的“鄭州市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃修編（2015—2050）”批前公示，軌道交通M1線向北延伸至鴻園所在區(qū)域，并在該區(qū)域與另一條軌道交通M9線相接，鴻園區(qū)域雙地鐵，非常棒的利好因素。
鄭州未來的軌道交通分兩個層次：M線，普線，時速最高80公里。R線：市域快線，時速最高100公里。
M1線:溝趙鄉(xiāng) -- 金水北區(qū)。就是原來的地鐵1號線。
M9線: 金達路 –- 中牟。東西向線路，西側(cè)起點位于金達路，大概位于河南省汽貿(mào)中心附近，與軌道交通M2線相接（即原來的地鐵2號線），向東南下穿賈魯河后進入鄭東新區(qū)北部區(qū)域，穿過楊金片區(qū)后進入鴻園片區(qū)，然后進入白沙片區(qū)后折向南，到達商都大道后向東一直進入中牟縣。
M1在鴻園區(qū)域的具體走向就是目前的1號線2期垂直向北，M9在鴻園沿哪條路鋪設(shè)暫時未知，但M1和M9在鴻園呈T型相交基本上可以確定了。
鴻園沒有被遺忘，鄭東新區(qū)北部區(qū)域沒有被遺忘，看來，金水區(qū)和鄭州市對于鄭東新區(qū)北部區(qū)域還是相當重視的。(展開全部)