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綠都紫荊華庭15年房管局簽約金額達(dá)到32億，銷(xiāo)售套數(shù)4000余套，可以說(shuō)是創(chuàng)造了一個(gè)神話。但這個(gè)神話的背后也是綠都紫荊華庭天時(shí)地利人和所帶來(lái)的必然結(jié)果，天時(shí)，首先是剛需市場(chǎng)焦點(diǎn)由高新區(qū)向南三環(huán)片區(qū)轉(zhuǎn)移的大背景下地鐵二號(hào)線對(duì)紫荊華庭的重大利好；地利，是在整個(gè)片區(qū)被正商統(tǒng)治的情況下一個(gè)口碑還算是不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的市場(chǎng)新鮮感促進(jìn)了購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度并釋放了部分市場(chǎng)需求；人和，是綠都地產(chǎn)畢其功于一役的項(xiàng)目，拋開(kāi)包袱全力迎合市場(chǎng)需求所帶來(lái)了產(chǎn)品幾乎無(wú)重大短板，其實(shí)均衡的項(xiàng)目往往更能打動(dòng)剛需客戶的心。我想這就是綠都紫荊華庭得到這樣市場(chǎng)業(yè)績(jī)的主要原因，市場(chǎng)總會(huì)眷顧那些用心的玩家，16年隨著永威城逐漸成為完全體，鑫苑美都匯的來(lái)勢(shì)洶洶以及南三環(huán)西部片區(qū)更多有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目入市，綠都紫荊華庭會(huì)有什么樣的表現(xiàn)我們拭目以待。(展開(kāi)全部)
綠都紫荊華庭，管城區(qū)紫荊山路與南三環(huán)交匯處。
綠都紫荊華庭今年一路高歌，價(jià)格從8000多一直漲到現(xiàn)在快9000，當(dāng)之無(wú)愧的南區(qū)銷(xiāo)冠盤(pán)。前幾天還在看萬(wàn)科城基本上也是2013年的銷(xiāo)冠盤(pán)，試圖通對(duì)比找出來(lái)一些銷(xiāo)冠盤(pán)的潛質(zhì)，從中間找出一些特殊的聯(lián)系，分享一下我的觀點(diǎn)：
1、關(guān)于區(qū)域問(wèn)題，很奇怪產(chǎn)生銷(xiāo)冠盤(pán)的項(xiàng)目，都不是在傳統(tǒng)富裕的區(qū)域如金水區(qū)、鄭東新區(qū)，而都是在一些新興區(qū)域如高新區(qū)、管城區(qū)等，充分說(shuō)明得民心者的天下，新興區(qū)域的價(jià)格往往低于鄭州的均價(jià)，房子賣(mài)的便宜往往能吸引大量人群。
2、關(guān)于體量問(wèn)題，都是上百萬(wàn)方的項(xiàng)目，后勁十足，有貨值能經(jīng)的起賣(mài)，這是銷(xiāo)冠盤(pán)的特質(zhì)之一，小體量沒(méi)怎么賣(mài)沒(méi)有了，只有大體量的項(xiàng)目才能有很密集的推盤(pán)，才能源源不斷的回款。
3、關(guān)于入市時(shí)機(jī)，從萬(wàn)科城到綠都紫荊華庭，基本上都是區(qū)域的拓荒者，可能是因它的存在區(qū)域一下子火了，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，房地產(chǎn)公司都具有冒險(xiǎn)精神，也因?yàn)楸葎e人早到一步，成為第一個(gè)吃螃蟹的人。
4、關(guān)于開(kāi)發(fā)公司，給人的印象總是靠譜二字，無(wú)論是萬(wàn)科還是綠都，一個(gè)全宇宙最大的開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力毋庸置疑，另一個(gè)背靠宇通，資金沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題，而且都有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論是從資金成本、工程管控都有能力駕馭，這些大體量的項(xiàng)目。
5、關(guān)于地段，一般也都是在交通要道附近，萬(wàn)科城在科學(xué)大道西四環(huán)，而綠都紫荊華庭在南三環(huán)與紫荊山路交匯處，同時(shí)也是地鐵口，給項(xiàng)目無(wú)形之中加分不少，出行便利是必須要考慮的方面，無(wú)論是自駕還是公共交通。
6、關(guān)于小區(qū)，整體的小區(qū)是以剛性客戶為主，小戶型占大部分，有的時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)大梯戶比，社區(qū)的品質(zhì)、物業(yè)、景觀不也是有保障的，項(xiàng)目一期銷(xiāo)售往往是為了收回成本，價(jià)格低以求達(dá)到快速去化的目的。
7、關(guān)于生活配套，區(qū)域內(nèi)的生活配套往往缺乏，需要項(xiàng)目自行配備解決，往往項(xiàng)目會(huì)帶有學(xué)校、商業(yè)、社區(qū)醫(yī)院等，這是由于新興區(qū)域生活配套不完善所導(dǎo)致的。
綠都紫荊華庭，作為拓荒者進(jìn)入南區(qū)，剛需的流量大盤(pán)，完全具備成為銷(xiāo)冠的特質(zhì)，最后的結(jié)果也是成為南區(qū)銷(xiāo)冠。拙見(jiàn)歡迎各位拍磚！(展開(kāi)全部)
南區(qū)的銷(xiāo)冠的項(xiàng)目，從品牌、區(qū)位、配套、環(huán)境來(lái)看也的確是實(shí)至名歸。
作為宇通房地產(chǎn)板塊的核心企業(yè)，綠都具備國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，共開(kāi)發(fā)項(xiàng)目23個(gè)，總體量超過(guò)700萬(wàn)方。
區(qū)位交通上：項(xiàng)目緊鄰城市主干道和地鐵2號(hào)線，紫荊山路、南三環(huán)、中州大道，通往鄭州各個(gè)區(qū)域都很方便。更重要的是項(xiàng)目距離地鐵口只有100米，不夸張說(shuō)，整個(gè)南區(qū)紫荊華庭是距離地鐵最近的一個(gè)盤(pán)。
配套方面：商業(yè)+學(xué)校+醫(yī)療三個(gè)最實(shí)用的配套相對(duì)都比較醇熟，項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍還算濃厚，單是醫(yī)院就有8所。同時(shí)綠都集團(tuán)成功簽約伊頓慧智國(guó)際幼兒園，中小學(xué)有春曉、創(chuàng)新街、八十三中，保證了孩子入學(xué)的問(wèn)題。
環(huán)境方面，項(xiàng)目周邊有三個(gè)公園，60畝的市政公園，120畝的鄭新公園，50萬(wàn)方的國(guó)家級(jí)濱河公園（規(guī)劃中），還有南水北調(diào)大運(yùn)河的濱河景觀，這也是后期好的生活環(huán)境的保障。
目前二期僅剩尾盤(pán)在售，產(chǎn)品打造的綠化、容積率、戶型等各項(xiàng)硬性指標(biāo)基本都相對(duì)合理，確實(shí)無(wú)任何硬傷，很值得關(guān)注。(展開(kāi)全部)
這個(gè)項(xiàng)目也是本來(lái)是重點(diǎn)推薦的項(xiàng)目，可惜的是，位置較好的地塊已經(jīng)售罄，目前在售雅園地塊雖然已經(jīng)較地鐵口比較遠(yuǎn)了（1km）,但也是值得推薦的，雖然地處嘈雜臟亂的南部片區(qū)，但是這一帶的空地幾乎被新的地產(chǎn)項(xiàng)目包圓，后期居住舒適度會(huì)逐步改善，不過(guò)難免會(huì)有貨車(chē)夜間從附近道路溜進(jìn)市區(qū)，扯得有點(diǎn)遠(yuǎn)了… 這一地塊北側(cè)緊鄰60畝市政公園，對(duì)于南三環(huán)帶來(lái)的粉塵會(huì)有一定的過(guò)濾，茶余飯后到公園轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)也是不錯(cuò)的，紫荊山路航海路南三環(huán)段打通在即，2號(hào)線開(kāi)通已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，南三環(huán)快速路施工接近尾聲，鄭新路拓寬改造規(guī)劃出爐，都是項(xiàng)目熱銷(xiāo)的重要加分項(xiàng)，主力戶型89純南小三房沒(méi)有明顯硬傷，小區(qū)內(nèi)雖有地上車(chē)位，但幾乎都是安排在外圍環(huán)路兩側(cè)，對(duì)中心景觀沒(méi)有影響，外加綠都品牌沒(méi)有較差的歷史，推薦剛需關(guān)注，不過(guò)約9000的價(jià)位也著實(shí)不便宜，只建議對(duì)南區(qū)比較熟悉或親戚父母等等在附近的朋友購(gòu)買(mǎi)。 PS：老業(yè)主帶新業(yè)主有兩千左右優(yōu)惠。(展開(kāi)全部)
綠都紫荊華庭二期也快要賣(mài)完了，在售樓棟為二期西南角鄰路的一棟，南面臨高壓線，樓下有托老所，介意這個(gè)的可以再等等，此地塊有3棟樓未推出，其中有位于小區(qū)中間位置的，可能推出時(shí)價(jià)格要偏高一些，但周邊永威城及綠都瀾灣地塊均較小，并排兩棟樓都要鄰路來(lái)說(shuō)，綠都紫荊華庭相對(duì)地塊較大、方正，能居住在小區(qū)中間位置，也算個(gè)優(yōu)勢(shì)了。一朋友準(zhǔn)備在南區(qū)買(mǎi)房，問(wèn)我買(mǎi)哪個(gè)樓盤(pán)好，我這樣回答她，也僅供給大家做個(gè)參考：南區(qū)四個(gè)品質(zhì)剛需樓盤(pán)：綠都紫荊華庭、綠都瀾灣、永威城、康橋悅島中，康橋悅島公以后居住起來(lái)安靜、環(huán)境也好，但共交通差些，適合有車(chē)一族；綠都瀾灣小區(qū)配備夜光跑道、WIFI覆蓋等，硬件好些，并且小區(qū)內(nèi)有體育公園、南鄰南水北調(diào)，后期環(huán)境好些，但前期推的地塊位置較差，臨中州大道，會(huì)有噪音，距離紫荊山路及地鐵口遠(yuǎn)，前期說(shuō)的是交房后，物業(yè)會(huì)配備小區(qū)巴士，但怎么收費(fèi)，多長(zhǎng)時(shí)間一班都不確定，這個(gè)缺點(diǎn)始終是存在的，并且北側(cè)宇通廠區(qū)過(guò)幾年才會(huì)開(kāi)發(fā)，這里交通、配套成熟，時(shí)間會(huì)稍長(zhǎng)些，距離南四環(huán)也不太遠(yuǎn)了；永威城證件不全，證的問(wèn)題不太大，能不能接受證件齊全可以貸款時(shí)萬(wàn)一首付比例提高（朋友是二套房）？如果不能還是不要冒險(xiǎn)了；綠都紫荊華庭硬件、環(huán)境及戶型都比綠都瀾灣差些，但小區(qū)地塊大些，小區(qū)內(nèi)不鄰路的樓棟還有，居住環(huán)境肯定比鄰路的好些，價(jià)格可能到9000元，具體選擇哪個(gè)可以根據(jù)自己情況。(展開(kāi)全部)
今天來(lái)說(shuō)說(shuō)南三環(huán)污水處理廠對(duì)綠都紫荊華庭的影響。
鄭州南三環(huán)污水處理廠位于中州大道、紫辰路、南三環(huán)交匯處，總設(shè)計(jì)規(guī)模為日處理量10萬(wàn)噸/日，是全國(guó)第二座半地下式污水處理廠，其中有些部分是全地下式。項(xiàng)目上部將來(lái)由綠地進(jìn)行覆蓋。
綠都紫荊華庭一期到南三環(huán)污水處理廠的直線距離是1.25公里，二期稍近一些，但也有1.036公里了。
1公里的距離，這個(gè)影響基本上是沒(méi)有或者微之甚微了。我曾經(jīng)在冉屯路的一個(gè)小區(qū)居住了7年，房子離五龍口污水處理廠有700米的直線距離，沒(méi)感覺(jué)到有什么影響。
更何況五龍口污水處理廠是開(kāi)放式，而南三環(huán)污水處理廠是更先進(jìn)的半地下式。
正商華鉆、正商中州城、永威城離污水處理廠更近些，可能會(huì)受到一些影響。
而紫荊華庭的業(yè)主，大可不必?fù)?dān)心。距離夠遠(yuǎn)了！(展開(kāi)全部)
綠都紫荊華庭是2014年南區(qū)銷(xiāo)售冠軍，項(xiàng)目的成功主要可以從以下三個(gè)方面總結(jié)：
1、項(xiàng)目區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目位于南三環(huán)與紫荊山路交匯處，南三環(huán)快速路已完工，紫荊山路上地鐵2號(hào)線正在施工，通往龍湖的BRT也經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，未來(lái)交通較為便利。
2、項(xiàng)目配套有吸引力，但目前周邊發(fā)展不完善：項(xiàng)目和園規(guī)劃有一棟6層的商業(yè)樓，南側(cè)佳園規(guī)劃有一所24班幼兒園，佳園南邊還規(guī)劃有一所48班小學(xué)，其他地塊也規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)；項(xiàng)目東邊規(guī)劃有一個(gè)市政公園。但是目前南三環(huán)以南區(qū)域發(fā)展還不成熟，項(xiàng)目周邊還有宇通公司和部分物流公司，紫荊山路正在施工，都給項(xiàng)目帶來(lái)了部分不利影響。
3、項(xiàng)目推出產(chǎn)品迎合南區(qū)客戶需求：項(xiàng)目的客戶多為南區(qū)的剛需客戶，項(xiàng)目推出的房源迎合此類(lèi)者的需求。
綜合以上因素，綠都紫荊華庭獲得了銷(xiāo)售成功，項(xiàng)目值得持續(xù)關(guān)注。(展開(kāi)全部)
綠都紫荊華庭和南邊綠都瀾灣相比，紫荊華庭偏剛需，瀾灣偏品質(zhì)。紫荊華庭在售戶型:兩房:81平米西北戶或者東北戶，三房:99平米純朝南小三房和130平米南北通透大三房，兩梯四戶或兩梯五戶，17年4月份交房，目前蓋到十幾層高。有首付分期的活動(dòng)，先交首付的一半，剩余的分兩次（每8個(gè)月一次）交清。戶型設(shè)計(jì)上:瀾灣完勝，尤其97平米戶型 南北通透、戶型方正、向南突出采光好，兩臥室和客廳均朝南，紫荊華庭向?qū)?yīng)的99平米則是純朝南，有狹長(zhǎng)的過(guò)道。大三房?jī)蓚€(gè)戶型相像。商業(yè)配套上相當(dāng)，都離地鐵口，都會(huì)有地鐵口商業(yè)、大型商超；教育配套:小區(qū)內(nèi)都有公辦小學(xué)、中學(xué)；交通上:都臨地鐵口，但瀾灣馬上要進(jìn)入銷(xiāo)售階段的地塊要比紫荊華庭在售地塊稍遠(yuǎn)，公交方面:紫荊華庭絕對(duì)占據(jù)優(yōu)勢(shì):三環(huán)BRT還是要更方便一些，自己開(kāi)車(chē)兩樓盤(pán)倒差不多，除都臨紫荊山路外，一個(gè)臨南三環(huán)，一個(gè)臨中州大道。周邊環(huán)境上則瀾灣要占絕對(duì)優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目?jī)?nèi)有一個(gè)100畝左右的體育公園，南北臨南水北調(diào)運(yùn)河及兩側(cè)各將近200米的綠化帶。兩個(gè)樓盤(pán)同屬一家公司，很多方面相像，銷(xiāo)售價(jià)格相差不大，總體區(qū)別來(lái)說(shuō):紫荊華庭公共交通占優(yōu)勢(shì)，瀾灣戶型設(shè)計(jì)和周邊環(huán)境占優(yōu)勢(shì)，如果上下班不依靠公共交通的話，還是選瀾灣更好一些。(展開(kāi)全部)
綠都紫荊華庭：南區(qū)銷(xiāo)冠是怎么煉成的？第一，占據(jù)南區(qū)最好的地段，紫荊山路南三環(huán)，地鐵口就在項(xiàng)目里，第二，綠都品牌給市場(chǎng)的一貫印象就是：不一定了解綠都曾經(jīng)做過(guò)的項(xiàng)目到底怎么樣，但都知道背后有靠山有后臺(tái)，宇通大財(cái)團(tuán)支持，資金鏈不會(huì)有問(wèn)題，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，看來(lái)廣大人民群眾內(nèi)心當(dāng)中還是對(duì)實(shí)業(yè)對(duì)工業(yè)有一種天然的信任感；第三，教育商業(yè)配套都很全；其實(shí)真正走進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)其實(shí)硬傷還是很多的，一期確實(shí)是地鐵口，但二期房源距離地鐵口有一站公交車(chē)的距離，其實(shí)跟旁邊的正商中州城、永威城距離地鐵口距離差不多；比較現(xiàn)場(chǎng)景觀示范區(qū)，在南區(qū)算是差的，體驗(yàn)感遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不過(guò)競(jìng)品永威和康橋悅島，甚至不如正商中州城；戶型硬傷很多，大量的兩梯五戶產(chǎn)品，跟康橋和永威兩梯三兩梯四比起來(lái)，舒適感也不如；容積率超過(guò)4，安置房?jī)?nèi)部員工房商品房混雜在一個(gè)社區(qū)，這一點(diǎn)遠(yuǎn)比旁邊的永威城嚴(yán)重得多。但市場(chǎng)上似乎對(duì)永威城的爭(zhēng)議遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于綠都。平心而論，除了地段之外，無(wú)論是園林建材戶型，還是物業(yè)，永威都完勝綠都。但綠都還是成為了南區(qū)銷(xiāo)冠，比永威入市早也是一大原因，五證齊全也是一大原因，單單停工就把永威城弄得烽煙四起。目前綠都二期尾盤(pán)在售，三期還未面世，同門(mén)兄弟綠都瀾灣已經(jīng)磨刀霍霍開(kāi)始認(rèn)籌了，下半年?yáng)|南版塊，鹿死誰(shuí)手，試看下回分解。(展開(kāi)全部)
南三環(huán)那一片現(xiàn)在普遍處于拆，搬，建的環(huán)境下，整體還比較荒；
綠都一期所處的位置交通比較便利，地鐵二號(hào)線，高架，brt，出行方便是周?chē)讨兄莩?，永威城無(wú)法比擬的，這是綠都的最大優(yōu)勢(shì)。綠都是宇通旗下綠都地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)還可以。雖略遜永威一籌，但拉不開(kāi)檔次，比正商綽綽有余。以后會(huì)配備相應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，建成后小區(qū)整體居住氛圍還好。
綠都的規(guī)劃中整個(gè)樓盤(pán)容積率4.0，容積率比較高，而且由于小區(qū)內(nèi)穿道路，又占用了整體一部分面積，所以會(huì)反應(yīng)出小區(qū)單塊密度大，樓間距不充沛的事實(shí)；30%的綠化率也是很低了；在一期地塊中，臨高架的是A7#，A8#，B5#，噪聲會(huì)大些，其中A8#為公租房，公租房與商品房混在一塊在管理上會(huì)有一定的問(wèn)題，而且會(huì)影響小區(qū)的品質(zhì)。綠都的戶型，兩房基本是比較標(biāo)準(zhǔn)的戶型，各個(gè)方面都比較好；99以下的小三房，有很多戶型都存在著走道浪費(fèi)面積，戶型不緊湊，不做干濕分離，陽(yáng)臺(tái)窗戶東西向分布比較多的瑕疵，大三房戶型還好；
首付分期僅限于A1戶型，但是A1戶型陽(yáng)臺(tái)窗戶分布于東向和北向，采光相對(duì)較弱，干濕不分離，有的房間在特定的季節(jié)會(huì)比較潮（例如次臥）
綠都二期的位置基本上和永威城并駕，所以一期的位置優(yōu)勢(shì)并不適用于二期，綠都現(xiàn)在均價(jià)8600-8700，雖然個(gè)人覺(jué)得這個(gè)價(jià)位偏高，但是綠都畢竟前陣子賣(mài)的比較火，水漲船高，大家比較認(rèn)可，所以買(mǎi)的時(shí)候可根據(jù)個(gè)人不同的關(guān)注點(diǎn)，酌情考慮(展開(kāi)全部)
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