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金輝濱河云著沒(méi)啥亮點(diǎn)，唯一的亮點(diǎn)可能就是鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，但前幾天隨著經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)2024年劃片范圍正式公布，已經(jīng)成為經(jīng)開(kāi)樓盤(pán)標(biāo)配了。
在此之前，比較明確的劃片范圍是中海萬(wàn)錦公館、融僑雅筑，此外中交濱河春曉、金輝濱河云著都宣稱能上這個(gè)學(xué)校，其中金輝由于交房早，已經(jīng)連續(xù)兩年業(yè)主子女入學(xué)該校，所以一直以此為獨(dú)特賣點(diǎn)。
而這次劃片，甘霖普降，濱河的大多數(shù)樓盤(pán)，像華發(fā)峰景灣、信保春風(fēng)十里，康橋悅城、綠地瀾庭、中建觀湖國(guó)際、中海天悅府、康橋美廬灣，甚至連比較遠(yuǎn)的中建元熙府都能劃進(jìn)去。

這種大范圍的劃片，一方面大家都有學(xué)校上了，但另一方面，以后沒(méi)法掐尖了，難免流于平庸。對(duì)于金輝濱河云著這樣的樓盤(pán)，二手房的價(jià)格勢(shì)必難支撐。

目前金輝在搞清盤(pán)特惠，主推12號(hào)樓17號(hào)樓的頂?shù)滋貎r(jià)房源，單價(jià)12000-13000元一平，之前好點(diǎn)的中間樓層也就14000不到，看著這價(jià)格真替金輝不值，要知道2018年金輝拿地時(shí)，折合單價(jià)1800.75萬(wàn)元一畝，樓面價(jià)10815元一平，雖然洋房可能有溢價(jià)，但銷售周期這么長(zhǎng)，資金成本和促銷成本合下來(lái)，金輝注定是血虧的。反觀后來(lái)的中建元熙府，6000多的樓面價(jià)賣12000多，低價(jià)跑量還是有的賺。

金輝這么大地塊，離地鐵口也不算遠(yuǎn)，戶型也不算差，算是濱河性價(jià)比還可以的樓盤(pán)，不妨看看。(展開(kāi)全部)

金輝濱河云著加推洋房7號(hào)樓，均價(jià)14800-15600元一平，首層帶花園的23000元一平，標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格看似不貴，但這是偽洋房，高達(dá)10層不說(shuō)，還是3個(gè)單元，一梯兩戶，戶型也就那么回事，165平的復(fù)式首層，169平的標(biāo)準(zhǔn)層，149平的復(fù)式頂層，一水的兩開(kāi)間朝南，內(nèi)部空間緊緊張張，唯一好的就是有個(gè)挑高的餐廳，其實(shí)真不如同等面積的大平層舒服。

濱河云著是18年拍的地，樓板價(jià)10815元一平，可謂高價(jià)拿地，項(xiàng)目分兩期，一期已經(jīng)交付，二期尾盤(pán)準(zhǔn)現(xiàn)房在售，還有百十套房吧，主要品質(zhì)確實(shí)一般，賣的坎坷。云著的優(yōu)勢(shì)是簽約了經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，這個(gè)學(xué)校在濱河也就三四個(gè)樓盤(pán)能上，還算稀缺。此外，地鐵3號(hào)線二期司趙站已經(jīng)開(kāi)通，距離約900米還好。

濱河的樓盤(pán)像金輝一樣擺爛的樓盤(pán)不少，比如電建瀧悅?cè)A庭，華發(fā)峰景灣，表現(xiàn)比較好的可能就是中交濱河春曉，以后可能卷品質(zhì)的會(huì)越來(lái)越多。與此同時(shí)，濱河的價(jià)格戰(zhàn)也很殘酷，信保精裝房13500元一平，直降一千，元熙府憑借11800元的新低價(jià)一舉成為濱河流量紅盤(pán)，青風(fēng)公園這個(gè)老盤(pán)的精裝現(xiàn)房13000多，一個(gè)比一個(gè)低，馬上要比南四環(huán)還便宜了。

個(gè)人感覺(jué)濱河現(xiàn)在是真能買，發(fā)展的都差不多了，城市環(huán)境也很整潔，現(xiàn)在就商業(yè)配套比較差，啥時(shí)能有個(gè)像樣的大商業(yè)進(jìn)駐就好了，聽(tīng)說(shuō)龍湖天街、萬(wàn)達(dá)、新城吾悅、金鷹都來(lái)談過(guò)，但沒(méi)啥實(shí)際進(jìn)展。(展開(kāi)全部)

金輝濱河云著目前主要在售高層12號(hào)樓、洋房8號(hào)樓。

12號(hào)樓是樓王位置，南側(cè)是低層洋房，加上超寬樓間距，絲毫不會(huì)遮擋采光，建面約96平、117平和138平三種戶型。8號(hào)樓建面約149平、165平和169平三種戶型。

關(guān)于價(jià)格，高層均價(jià)13500-14500元/平米，洋房均價(jià)16000元/平米，特價(jià)房高層13000元/平米起，洋房15000元/平米起。

金輝濱河云著目前算是整個(gè)濱河國(guó)際新城的價(jià)格底了，雖然是毛坯，沒(méi)有精裝做溢價(jià)，但是金輝也已經(jīng)貼著成本價(jià)在賣了，金輝在濱河這個(gè)項(xiàng)目絕對(duì)是不賺錢的。

整體來(lái)看，金輝濱河云著的位置在濱河還算是非常不錯(cuò)的，不臨醫(yī)院，也不臨華夏大道，更不臨鐵路，沒(méi)有啥硬傷。

地鐵3號(hào)線濱河國(guó)際新城段已經(jīng)通車了，金輝濱河云著距離濱河國(guó)際新城站和司趙站均是800米左右，地鐵優(yōu)勢(shì)是有的。

除此之外，學(xué)校方面，金輝濱河云著簽約了經(jīng)開(kāi)區(qū)外國(guó)語(yǔ)，也算是一個(gè)加分項(xiàng)。

準(zhǔn)現(xiàn)房，有地鐵，有學(xué)校，價(jià)格還便宜，金輝濱河云著的賣點(diǎn)還是有的。(展開(kāi)全部)

金輝濱河云著96平三房的工抵房 價(jià)格11***。

金輝濱河云著12號(hào)樓最后一棟樓王（南向洋房且樓間距很大，是真樓王）已開(kāi)售，價(jià)格14000起，洋房8號(hào)樓價(jià)格16000元一平左右，165平一樓帶院復(fù)式（贈(zèng)約40-50平院子 地下室80平挑高5.5米）價(jià)格2.5萬(wàn)左右，149平頂樓復(fù)式（贈(zèng)約5-13平露臺(tái)）價(jià)格1.6-1.7萬(wàn)。
目前二期施工進(jìn)度不錯(cuò)，外立面部分基本完工，預(yù)計(jì)10月底會(huì)全部完工，景觀方面大型喬木已經(jīng)種植，基礎(chǔ)的園區(qū)道路在鋪設(shè)，景觀施工在11月中旬也會(huì)完成，大門框架在搭建中，整體項(xiàng)目施工處于沖刺交付階段了。金輝特意先做了一段實(shí)景樣板區(qū)，17號(hào)樓入戶大堂已經(jīng)展示出來(lái)了，挑高設(shè)計(jì)，整體是中式風(fēng)格，金屬格柵裝飾不少，對(duì)縫和消防隱藏等都做的不錯(cuò)，品質(zhì)感比較強(qiáng)。至于其他的如電梯間、地庫(kù)等都是中規(guī)中矩吧。
整體看下來(lái)，金輝的交付效果應(yīng)該是對(duì)得起這個(gè)價(jià)位的，業(yè)主懸著的心也可以放下了。
其實(shí)金輝地產(chǎn)的情況不容樂(lè)觀，由于拖欠供應(yīng)商太久，官司很多，穆迪也下調(diào)了金輝的信用評(píng)級(jí)，銷售情況，2023年上半年銷售同比下降42%，個(gè)人感覺(jué)金輝能撐到現(xiàn)在很不容易了，比很多同等實(shí)力的房企要強(qiáng)多了。
當(dāng)然，從金輝濱河云著的促銷力度可以看出金輝在割肉，個(gè)人估計(jì)這項(xiàng)目的高層整體均價(jià)可能也就剛超過(guò)13000，而樓面價(jià)又特別的貴，金輝這盤(pán)估計(jì)就有個(gè)現(xiàn)金流，沒(méi)掙到啥錢。(展開(kāi)全部)

年初時(shí)候，濱河最熱鬧的樓盤(pán)是華發(fā)峰景灣和電建瀧悅?cè)A庭，金輝當(dāng)時(shí)沒(méi)什么房源推售，價(jià)格也偏高，再加上工程進(jìn)度緩慢，錯(cuò)過(guò)了一波。

最近價(jià)格下調(diào)，房源推出，加上簽約經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)的造勢(shì)，有點(diǎn)起來(lái)的意思，但市場(chǎng)已經(jīng)風(fēng)云變幻，不再是幾個(gè)月前的火熱，只能等下一個(gè)行情的到來(lái)。

有一期交付在先，二期品質(zhì)也不會(huì)有什么驚喜，就是剛需盤(pán)，好在有一期模版在，并且同在一個(gè)地塊里，可以做一個(gè)很好的參考。只要能接受你看到的，那交付基本就是那個(gè)樣子，并且已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計(jì)年底交付，快的話三四個(gè)月就可以交。

目前看最大的優(yōu)勢(shì)就是簽約經(jīng)外，估計(jì)花了不少錢，中間可是隔著青風(fēng)公園、金地濱河風(fēng)華、信保春風(fēng)十里、康橋悅榕園、綠地瀾庭等等多個(gè)樓盤(pán)，哪個(gè)都比金輝距離學(xué)校要近。關(guān)鍵是，地塊一路之隔就是濱河外國(guó)語(yǔ)，已經(jīng)舉行過(guò)開(kāi)工儀式，這個(gè)事總感覺(jué)不那么穩(wěn)當(dāng)。

金輝濱河云著現(xiàn)在賣的主要是二期17號(hào)樓，96㎡三室兩廳一衛(wèi)所剩不多，單價(jià)也是最高的，成交價(jià)14300左右。117㎡三室兩廳兩衛(wèi)和138㎡三室兩廳兩衛(wèi)剩的比較多，成交價(jià)13000多，其他樓棟上面也有特價(jià)房，樓層不好，成交價(jià)不到13000。

另外就是169㎡的疊墅，也可以說(shuō)是洋房復(fù)式，均價(jià)16500一平，房源可選。

接下來(lái)還有一棟高層12號(hào)樓，金輝在濱河基本就接近尾聲了，這家伙賠慘啦。

眼看著濱河這些個(gè)老大難明年就能畫(huà)上句號(hào)，又來(lái)了中建元熙府、綠發(fā)新項(xiàng)目，往下還有新地塊要拍，這邊真是看不到希望。。。(展開(kāi)全部)

金輝濱河云著，經(jīng)開(kāi)區(qū)十七大街與經(jīng)南十五路交匯處。

芒格說(shuō)過(guò)這樣一段話：一個(gè)機(jī)會(huì)大家都不看好，就不會(huì)瘋狂往里面沖。大家一眼就能看出來(lái)，明顯不是好機(jī)會(huì)，不至于引發(fā)太多的虧損。如果大家都看好的機(jī)會(huì)，那就不一樣了，誰(shuí)都知道這個(gè)機(jī)會(huì)很真實(shí)、很合理、前景令人興奮，簡(jiǎn)直不容錯(cuò)過(guò)，人們就會(huì)蜂擁而至，從而發(fā)生嚴(yán)重的踩踏事件。所有人都看好的機(jī)會(huì)，最容易發(fā)生踩踏，造成最慘烈的損失。

金輝拿地的時(shí)候也是濱河最熱鬧的時(shí)候拿的，2018年以樓面價(jià)10815元/平方米拿下土地，經(jīng)歷了調(diào)控的陣痛，最便宜的時(shí)候高層特價(jià)房只要11500元/平方，濱河也是非常有名氣的，但是沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目的交付能令人眼前一亮，凡是交付的都多多少少都有維權(quán)，主要原因是當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商拿地樓面價(jià)太高，然后房子也賣不上價(jià)格，所以做的也是很敷衍。

金輝拿地價(jià)格也不便宜，一期交房的時(shí)候就維權(quán)，二期因?yàn)楣こ踢M(jìn)度也是維權(quán)，但是現(xiàn)在面臨更大的危機(jī)了，就是中建的沖擊，直接從太空掉到地底了，本來(lái)市場(chǎng)就不好，中建低價(jià)跑量，只要12500元/平方米。

金輝的價(jià)格15000元/平方米，單套的價(jià)格從150萬(wàn)-490萬(wàn)，正在銷售的戶型都是一些大家伙96平方米、117平方米、138平方米等等，按照這個(gè)價(jià)格銷售，將來(lái)維權(quán)也是避免不了的，樓面價(jià)都是一萬(wàn)塊，高層的建安成本1800左右，不維權(quán)才怪啊。

一旦開(kāi)發(fā)商不賺錢，首先能不能按時(shí)交付是個(gè)問(wèn)題，其次交付了品質(zhì)做的也是不咋樣。(展開(kāi)全部)

金輝濱河云筑現(xiàn)在在濱河的熱度遠(yuǎn)不如中建元熙府，甚至是華發(fā)峰景灣和電建瀧悅?cè)A庭。

說(shuō)到底，還是金輝不夠爭(zhēng)氣。

金輝濱河云筑一期交房的時(shí)候就經(jīng)歷了一波維權(quán)，交付品質(zhì)一般，小區(qū)綠化一般，前段時(shí)間二期業(yè)主又因?yàn)楣こ踢M(jìn)度，表演式復(fù)工維權(quán)，這兩年房子沒(méi)有賣多少，光應(yīng)付維權(quán)了。

再有就是金輝濱河云筑現(xiàn)在性價(jià)比不高，去年最便宜的時(shí)候，11500元/平米起，都快按照樓面價(jià)往外賣了，現(xiàn)在15000元/平米的均價(jià)就顯得很貴，另一方面，華發(fā)峰景灣跟電建瀧悅?cè)A庭都是精裝修均價(jià)15000元/平米，金輝濱河云筑的毛坯跟人家精裝修一個(gè)價(jià)，嗯同樣的價(jià)格我肯定會(huì)買精裝。

目前主推9號(hào)樓，兩梯四戶設(shè)計(jì)，中間戶96㎡三室兩廳一衛(wèi)，邊戶118㎡三室兩廳兩衛(wèi)，在售價(jià)格區(qū)間為14000-16000元/平米，洋房?jī)r(jià)格更貴一些，標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)17000元/平米。

去年9月份，金輝濱河云筑簽約了經(jīng)開(kāi)區(qū)外國(guó)語(yǔ)，也算是一個(gè)加分項(xiàng)，除此之外，項(xiàng)目距離在建的地鐵線也非常近，整體來(lái)看，金輝濱河云筑的位置在濱河還算是非常不錯(cuò)的，不臨醫(yī)院，也不臨華夏大道，更不臨鐵路，沒(méi)有啥硬傷，最大的問(wèn)題在于閩系開(kāi)發(fā)商。(展開(kāi)全部)

金輝這個(gè)真是有意思，別人都停工時(shí)候，他進(jìn)度很快，一期也順利交付，別人都開(kāi)始保交樓復(fù)工，他在這里磨洋工。二期之前宣傳的是今年9月底，現(xiàn)在又預(yù)計(jì)今年11月份交付，還有8個(gè)月時(shí)間，看目前進(jìn)度有點(diǎn)懸。

項(xiàng)目的銷售情況已經(jīng)打開(kāi)局面，已交付的一期可以說(shuō)是一套不剩，比區(qū)域內(nèi)的中海天悅府優(yōu)秀的多。在售的二期房源也不多，除了幾棟樓沒(méi)加推外，之前12000起的21號(hào)樓、16號(hào)樓可選樓層已經(jīng)不多，13號(hào)樓稍微貴一些，但也不多，目前主推9號(hào)樓，總高22層，中間戶96㎡三室兩廳一衛(wèi)，邊戶118㎡三室兩廳兩衛(wèi)。目前在售高層14000-16000；洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)17000，一樓帶院均價(jià)26000。

價(jià)格屬于正常，上個(gè)月也賣了三四十套，還算不錯(cuò)。售樓部里的人氣明顯弱于其他幾個(gè)，跟信保春風(fēng)十里差不多。

濱河這個(gè)地方，降價(jià)還挺有效果，只要你敢降，那就有成交。簽約外國(guó)語(yǔ)＋降價(jià)促銷＋準(zhǔn)現(xiàn)房，基本上就是濱河在售樓盤(pán)的三把斧。也都是無(wú)奈之舉，這些個(gè)項(xiàng)目算上資金占有成本，都是賠錢賺吆喝。

這兩年中建已經(jīng)夠克制，基本沒(méi)有新供地，憋不住了供出來(lái)新地塊，還是自己上。

這個(gè)片區(qū)得虧都是央企為主，不然也可能成為像常西湖、管南那樣的問(wèn)題樓盤(pán)窩。

現(xiàn)在就希望金輝能順利交付、康橋能被解救出來(lái)，隨著地鐵3號(hào)線的開(kāi)通，加上日益崛起的經(jīng)外系，再引入幾個(gè)大型商業(yè)，也算是不辜負(fù)濱河這幾萬(wàn)個(gè)業(yè)主家庭的信任。(展開(kāi)全部)