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金水北這么多樓盤，常綠金水宸院的存在感一直都是默默無聞，這次成功出圈，居然是因?yàn)槁氏瓤钙鹆藵q價(jià)這桿大旗。

理由很簡(jiǎn)單，項(xiàng)目建設(shè)工作有序推進(jìn)，現(xiàn)已全部封頂，二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房銷售條件，且項(xiàng)目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定，經(jīng)集團(tuán)多方考察研判，該項(xiàng)目品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)尤為凸顯，決定自2024年9月30日24:00起。在售房源售價(jià)上漲2%（約300元/平方米），最近政策確實(shí)密集了一些，而且各項(xiàng)政策都是歷史最佳，止跌回穩(wěn)的信號(hào)確實(shí)非常明顯，但常綠如果僅僅以準(zhǔn)現(xiàn)房這個(gè)理由似乎就有點(diǎn)牽強(qiáng)了，樓市現(xiàn)在最不缺的就是所謂的準(zhǔn)現(xiàn)房了，不少項(xiàng)目交房了還在賣。

項(xiàng)目三個(gè)戶型108平、124平和143平，售價(jià)16000起步，面積越大越貴，偏向于剛改多一些，平心而論這個(gè)價(jià)格在金水北相對(duì)其他樓盤已經(jīng)算是比較優(yōu)惠的了，跟項(xiàng)目初期的定價(jià)本身就有差別，現(xiàn)在漲上去算是變相取消了所謂的特價(jià)房?jī)r(jià)格。

最大競(jìng)品還是越秀，位置上現(xiàn)在來看比越秀還要好，鄰居是瀚宇天悅城，周邊生活配套齊全，煙火氣十足，城市界面還不錯(cuò)，這些也都要優(yōu)于越秀，地鐵7號(hào)線年底前開通，距離上倒是越秀更近一些，拿合同可以上隔壁的龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，位置在金水北眾盤中一點(diǎn)也不拉跨，唯一不足的就是常綠為民企，品牌力太弱，買房?jī)?yōu)先國(guó)企央企，要么就是準(zhǔn)現(xiàn)房，這些已是買房置業(yè)人盡皆知的事情，也是越秀價(jià)格高反而賣的比常綠好的一大原因。

這么多政策密集而來要的是止跌回穩(wěn)，常綠倉(cāng)促了些，金水宸院的庫(kù)存還有很多，搞不好直接就要賣到交房。(展開全部)

自首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，市場(chǎng)上關(guān)于保價(jià)、漲價(jià)的聲音不斷,央企保利帶頭推出“保價(jià)協(xié)議”。
無獨(dú)有偶，但誰也沒想到，鄭州第一個(gè)敢于漲價(jià)營(yíng)銷的反而是名不見經(jīng)傳的常綠。9月28日，河南本土房企河南卓凱置業(yè)有限公司發(fā)文稱，自9月30日24時(shí)起，對(duì)旗下常綠·金水宸苑項(xiàng)目在售房源售價(jià)上調(diào)2%（約300元/平方米）。

我看了下，金水宸苑的拿地價(jià)為5400元一平，現(xiàn)在賣15000-16000左右，雖然品質(zhì)投入較大，但利潤(rùn)空間應(yīng)該還可以，可能是560套房源也不多，所以漲就漲了。

常綠漲價(jià)的底氣有兩點(diǎn)
一是不差錢可以任性作，項(xiàng)目已全期封頂、二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房銷售條件，且項(xiàng)目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定。這一點(diǎn)個(gè)人還是贊同的，因?yàn)槌＞G之前就搞過保交付協(xié)議，延期交付可退房。
二是覺得自身品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)尤為凸顯，這一點(diǎn)個(gè)人不太贊同，區(qū)域內(nèi)越秀、信達(dá)，哪個(gè)體量不比常綠大，哪個(gè)打造不比常綠用心，就算常綠貼金子，也就巴掌大的地施展不了啥。

當(dāng)然，漲歸漲，后期還可能找個(gè)啥借口優(yōu)惠回來。但話又說回來，老百姓就是買漲不買跌，房?jī)r(jià)貴的時(shí)候嫌貴，房?jī)r(jià)真降了反而不買了，人性如此。
事實(shí)也證明，房?jī)r(jià)下行的這些年，大家的日子并沒有變好，反而是房?jī)r(jià)上漲的那些年，除了罵房?jī)r(jià)高，似乎也沒啥不好。(展開全部)

常綠金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

沒想到金水北的常綠吹響了“反攻”的號(hào)角，率先亮起了漲價(jià)的大旗，大致意思是這樣——常綠現(xiàn)已全期封頂、二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房銷售條件，且項(xiàng)目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定；我們項(xiàng)目從2024年9月30日24:00起，在售房源售價(jià)上漲2%，一平大概是上漲300塊。

確實(shí)沒想到常綠打響了漲價(jià)的第一槍。除此之外7號(hào)線年底馬上就要開了，距離最近的是琉璃寺站，一開通文化路沿線，文化路沿線的樓盤算是個(gè)利好，金水北競(jìng)爭(zhēng)也是真的激烈常綠，還有美盛，更是有保利、信達(dá)這樣的巨無霸、越秀這樣的國(guó)企，常綠算是存在感最低的。

常綠占地31畝的土地規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110-143平方米，巴菲特說通過觀察價(jià)格行為，你可以學(xué)到很多，你可以學(xué)到很多關(guān)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)護(hù)城河的持久性，今年2月份開盤時(shí)110平方米的16000左右，127平方米17300左右，143平方米18500左右，開盤大概是賣了個(gè)位數(shù)，到6月份的時(shí)候就開始有特價(jià)房了，150XX起步，首付只要1萬網(wǎng)簽……價(jià)格老是降不是好現(xiàn)象。

對(duì)小開發(fā)商一定要萬分小心，這個(gè)項(xiàng)目背后是?河南卓凱置業(yè)有限公司，河南卓凱置業(yè)背后則是河南興濤職業(yè)有限公司95%，河南興濤企業(yè)管理自選有限公司5%，背后有兩個(gè)股權(quán)出質(zhì)，加起來是2000萬，最后再說一句，對(duì)于小開發(fā)商的項(xiàng)目一定要小心。(展開全部)

7號(hào)線年底快開了，能蹭到7號(hào)線的樓盤還真不少，越秀天悅江灣距離琉璃寺站600米，美盛中環(huán)壹號(hào)、金水印距離7號(hào)線陳砦站都是幾百米，對(duì)于常綠金水宸苑來說則是有點(diǎn)遠(yuǎn)的利好，常綠這盤位置太靠里了，離7號(hào)線琉璃寺站900米，勉強(qiáng)有個(gè)盼頭。
個(gè)人感覺7號(hào)線的中間轉(zhuǎn)運(yùn)價(jià)值大于南北通勤價(jià)值，畢竟二七新區(qū)和金水北聯(lián)系較弱，不像2號(hào)線承載了將南龍湖龐大剛需人群進(jìn)城的功能。7號(hào)線與2號(hào)線、8號(hào)線、3號(hào)線，4號(hào)線、5號(hào)線、1號(hào)線、6號(hào)線均有換乘。

金水宸院優(yōu)勢(shì)不多，本來還有個(gè)低容積率的殺器，可惜原來高密度的金水北在售項(xiàng)目的容積率越來越低，越秀天悅江灣3.49、保利大都匯3.19、保利縵城和頌2.89。
在金水北樓盤全面品質(zhì)提升的情況下，人家根本不拿常綠這小盤當(dāng)回事，常綠唯二能倚仗的是高層高和高贈(zèng)送，層高做到了3.1米，陽(yáng)臺(tái)做到了接近2米的進(jìn)深。
個(gè)人感覺這項(xiàng)目可能相對(duì)清靜，就這560戶人家，小區(qū)不會(huì)很鬧，再加上千平架空層泛會(huì)所和業(yè)主食堂，自住應(yīng)該還是挺舒服的。

其實(shí)想想，金水北這一塊真擁擠，據(jù)說金水北的人口密度已經(jīng)達(dá)到了每平方4萬人左右，是鄭州人口密度最高的區(qū)域，也難怪胖東來永輝首改店在這，火的不要不要的。這里的人口太多，居住需求龐大，即使常綠這種小盤也不用發(fā)愁，慢慢賣就是了。(展開全部)

常綠藍(lán)城金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

估計(jì)常綠現(xiàn)在都有后悔來到金水北，金水北是一山還比一山高，沒有一個(gè)軟柿子能捏，高層108平方米原價(jià)16800左右，現(xiàn)在只要150XX起步；高層124平方米原價(jià)17500左右，現(xiàn)在只要159XX起步；小高層143平方米原價(jià)18500左右，現(xiàn)在只要168XX起步，而且現(xiàn)在已經(jīng)打出來口號(hào)延期交房可無理由退房！簽署保交付協(xié)議！

現(xiàn)在首付1萬網(wǎng)簽，剩下交房前付清?。ㄐ￠_發(fā)商加上這種首付只要一萬塊，一定要小心）

金水北的競(jìng)爭(zhēng)還是非常非常激烈，金水北的最底部項(xiàng)目綠城沐春歌，特價(jià)房只要12500-13500元/平方米，5萬塊就能網(wǎng)簽，而且還是學(xué)區(qū)房文化路一小翰林校區(qū)+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這一平方米可是便宜不少兩三千塊，學(xué)校也不錯(cuò)哦；越秀天悅江灣學(xué)校也是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，價(jià)格要18000元，這一平方米貴了兩三千，但是品質(zhì)也上去；再往南就是美盛教育港灣，一個(gè)胖東來、一個(gè)龍湖天街，再加上學(xué)校，簡(jiǎn)直是王炸，這還不算完，周邊還有那么多二手房康橋朗城（1號(hào)院二手房大概是1.4萬左右）、和昌悅瀾（二手房大概也是1.4萬左右），所以說客戶的選擇很多，競(jìng)爭(zhēng)的事非常激烈。

該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是學(xué)校，但是學(xué)校的優(yōu)勢(shì)被抹平了，周邊的項(xiàng)目誰又沒有學(xué)校呢，再有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格，當(dāng)然價(jià)格不是最低，還有比它更低的價(jià)格，所以就卡到這了，風(fēng)險(xiǎn)就是小開發(fā)商，能避開盡量避開。(展開全部)

常綠藍(lán)城金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

模仿是是最好的老師。

上世紀(jì)60年代，施樂公司帶著世界上第一臺(tái)商用自動(dòng)經(jīng)典復(fù)印機(jī)橫空出世，顛覆了整個(gè)國(guó)家的企業(yè)辦公模式，開啟了自己的黃金時(shí)代，之后創(chuàng)建了帕克研究中心。

70年代帕克研究中心為了工作方便制作了一臺(tái)名為奧托的機(jī)器，有一個(gè)鼠標(biāo)、鍵盤和顯示器，還有一個(gè)圖形化的操作界面（電腦的雛形）。

后來喬布斯被這個(gè)玩意深深的吸引了，憑借了自己的三寸不爛之舌讓人家把這東西便宜賣給自己。

比爾蓋茨說：當(dāng)然，我們并沒有侵犯施樂的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，不過它們的研究確實(shí)給Mac和Windows指了條明路?！?

常綠這個(gè)項(xiàng)目在金水北也是一路模仿抄襲，金水北的學(xué)校是少不了，越秀、美盛這也都是名校扎堆，沒有肯定是輸在起跑線上，超高得房率別人有，咱們也得有……

這些套路只能保證你不輸在起跑線上，但是距離贏還差很遠(yuǎn)。項(xiàng)目占地31畝，規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110-143平方米，起步是16000左右，均價(jià)是17500左右。

但是硬傷也是有的，競(jìng)爭(zhēng)就是人無我有，人有我優(yōu)，本身金水北+惠濟(jì)就是群雄并起，輪開發(fā)商實(shí)力，常綠是最弱的一檔，周邊基本都是巨無霸，不是國(guó)企就是央企，天然就是處于劣勢(shì)，敢不敢買，買完之后會(huì)不會(huì)爛尾、停工，這都是需要畫一個(gè)問號(hào)，就這一點(diǎn)就讓很多人退卻，沒有安全性其他的說再多，都沒有用。(展開全部)

金水北的樓市都卷成什么樣了。

1、 卷交房時(shí)間。

2、 卷超高得房率，偷換概念，通過高贈(zèng)送換取高得房率的鼻祖還是越秀，現(xiàn)在這是各個(gè)項(xiàng)目都在卷的一個(gè)點(diǎn)。

3、 卷學(xué)區(qū)，金水北沒有學(xué)區(qū)的項(xiàng)目真的已經(jīng)不敢上桌了，就算是有學(xué)區(qū)還要卷學(xué)校的質(zhì)量和水平，競(jìng)爭(zhēng)真的非常激烈。

4、 卷產(chǎn)品，金水北產(chǎn)品迭代升級(jí)的速度快趕上數(shù)碼產(chǎn)品了，多少項(xiàng)目在等待交房的路上就已經(jīng)落后了。

對(duì)號(hào)入座，金水宸苑的流量還是可以的，目前是低首付，偷換概念式的提前交房，隔壁龍門實(shí)驗(yàn)憑合同即可入學(xué)的學(xué)區(qū)房。

產(chǎn)品本身，容積率僅3.49，面積段110平起步，非常純粹的一個(gè)社區(qū)，關(guān)鍵是價(jià)格16000起步，最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是越秀天悅江灣，戶型和規(guī)劃設(shè)計(jì)上金水宸苑確實(shí)有點(diǎn)遜色，但看周邊配套、煙火氣及環(huán)境又吊打了越秀，這還是一場(chǎng)國(guó)企和民企的較量，但別的不說，按照現(xiàn)在的情況常綠是肯定可以賣到現(xiàn)房的，賣到現(xiàn)房應(yīng)該是接下來所有樓盤都要面對(duì)的情況。

有流量但去化很一般常綠表示也很無奈：

1、 金水北的價(jià)格真心不低，遲早要來一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)，各盤現(xiàn)在已時(shí)不時(shí)的出現(xiàn)特價(jià)房。

2、 教育集團(tuán)化的鄭州教育，名校分校比比皆是，加上各種暗考及中介的暗箱操作，所謂的學(xué)區(qū)房真的沒有那么香了，典型的學(xué)區(qū)也帶不動(dòng)去化了。

常綠和越秀都是龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，一個(gè)總校一個(gè)分校，據(jù)說買了常綠的房子部分班有可能會(huì)被分到越秀隔壁的校區(qū)，是不是也意味著買了越秀也可能會(huì)分配到常綠這個(gè)校區(qū)呢，對(duì)于有距離要求的家長(zhǎng)存在一定的不確定性。

雖然爛尾風(fēng)險(xiǎn)很小，但建議再等等。(展開全部)

這個(gè)盤在金水北挺慘的，首次開盤賣了個(gè)位數(shù)，經(jīng)過近期的不懈努力，還是不到20套房。

沒辦法，網(wǎng)紅大盤美盛教育港灣、越秀金悅文華現(xiàn)在都賣不動(dòng)了。

要說這地塊位置還可以，周邊還有地鐵7號(hào)線。無非是地塊小了點(diǎn)，31畝，還有部分安置房。

教育方面，還簽了龍門實(shí)驗(yàn)小學(xué)＋初中總校，算是不錯(cuò)的，并且拿合同都能上，跟美盛、越秀沒啥區(qū)別。名字雖然沒有美盛的緯五一＋金水外國(guó)語好聽，但實(shí)力不比他差。說到這里想到一個(gè)事，發(fā)現(xiàn)很多沒買美盛房子的都心里打鼓，這學(xué)校到底行不行啊，分校有沒有保證啊。買過美盛的業(yè)主，則是只給外人說他們劃片學(xué)校是緯五路一小和外國(guó)語，絲毫不提分校的事。

單說這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品也是不錯(cuò)的，容積率3.5在金水北新盤行列是偏低的。包含19、32/33層高層，層高做到了3.1米。110㎡三室兩廳兩衛(wèi)占比34%、127㎡三室兩廳兩衛(wèi)占比34%、145㎡四室兩廳兩衛(wèi)占比32%，基本上各占三分之一。陽(yáng)臺(tái)做到了接近2米的進(jìn)深，主打高贈(zèng)送。

但沒人買單，說明價(jià)格還是偏高。至于安全性，問題應(yīng)該不大，但該擔(dān)心還是要擔(dān)心。目前金水北主流在售樓盤價(jià)格還在16000-19000之間，但類似的二手房已經(jīng)跌倒15000左右，這個(gè)挺可怕的。接下來新房?jī)r(jià)格下行應(yīng)該不用不了多久。
考慮在這個(gè)片區(qū)買房的朋友，不要著急，沉下心來，說不定就能省出你的裝修錢。(展開全部)

常綠藍(lán)城·金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

個(gè)人感覺這個(gè)項(xiàng)目能避開就避開吧，讓人感覺到不安全和不踏實(shí)。

去年開盤的結(jié)果應(yīng)該是比較差，現(xiàn)在是各種促銷政策都來了，首付5%網(wǎng)簽，今年1月份又搞了一個(gè)噱頭0首付就入住，現(xiàn)在更夸張1萬塊錢就能入住金水北，并且傭金給到6萬一套，金水北是最高的，只能說明一個(gè)問題，兜里的錢確實(shí)、非常緊張。

兜里缺錢一種情況是使勁促銷然后熬過去了，另一種情況是緩慢瓦解、頃刻崩塌，大部分企業(yè)都屬于后者，如果想賣得好，市場(chǎng)得熱起來，目前來看概率比較低。

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是：學(xué)校。

拿著合同就能上龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校的總校（9年一貫制公辦學(xué)校，一共有102個(gè)班，小學(xué)66個(gè)班，中學(xué)36個(gè)班升學(xué)率達(dá)到80%），瀚宇天悅就是因?yàn)槟苌线@個(gè)學(xué)校，價(jià)格會(huì)比周邊貴一些。

31畝的土地規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110-143平方米，開盤的時(shí)候110平方米的16000左右，127平方米17300左右，143平方米18500左右，定價(jià)的方式是改善的定價(jià)，越大越貴，但實(shí)際上開發(fā)商撐不起這個(gè)項(xiàng)目溢價(jià)。

旁邊的越秀的大概得價(jià)格102平方米得價(jià)位約是17200元/平方米，127平方米的均價(jià)約是18200元/平方米，143平方米均價(jià)約是19000元/平方米。

最危險(xiǎn)的還是該項(xiàng)目的開發(fā)商，非常不讓人放心，三個(gè)人湊到一塊，一個(gè)買地，一個(gè)出錢，一個(gè)代建，小開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)大，優(yōu)先建議購(gòu)買二手房，其次是國(guó)企和央企的房子。(展開全部)