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房產(chǎn)評(píng)論師常綠入鄭帶來(lái)宸院系，案名起的非常簡(jiǎn)單易懂，毗鄰東風(fēng)路為東風(fēng)宸苑，地處金水北干脆直接來(lái)個(gè)金水宸苑。
關(guān)于項(xiàng)目的最新消息，產(chǎn)品可參照東風(fēng)宸苑，小三房、三房和四房，定位剛需和剛改略帶改善，預(yù)計(jì)明年上半年入市。
先說(shuō)位置，沒(méi)啥毛病，金水北，地鐵7號(hào)線開(kāi)通時(shí)間早于交房時(shí)間，生活配套和煙火氣優(yōu)于未售先紅的越秀一帶。
再說(shuō)開(kāi)發(fā)商，常綠集團(tuán)入鄭的首個(gè)項(xiàng)目東風(fēng)宸苑，先是因地塊與金水法院的多年糾紛得以完美解決，再是提前半年交付，都充分彰顯了其實(shí)力，鄭州眼中的小開(kāi)發(fā)商出的大驚喜不少，比如大正和益通，常綠的品質(zhì)也將在東風(fēng)宸苑交房之際揭曉答案。
金水北從來(lái)不缺流量盤(pán)，走了一個(gè)又一個(gè)，沒(méi)有點(diǎn)特色真的很難立足，目前熱銷的盤(pán)有美盛教育港灣、保利大都匯、待入市的越秀，教育港灣主打?qū)W校，但容積率太高一直在搞特價(jià)，三期的學(xué)校優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱；保利大都匯的賣點(diǎn)只有央企的穩(wěn)定，配套非常一般；對(duì)比之下越秀優(yōu)勢(shì)就比較大了，學(xué)校+國(guó)企+生態(tài)資源，必將成為金水北的銷冠，所以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)個(gè)強(qiáng)大，常綠在沒(méi)有特別之處的情況下，加上現(xiàn)在的行情，真的很難。
據(jù)悉最大的殺手锏在于項(xiàng)目正在積極與隔壁的龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校洽談，準(zhǔn)備以學(xué)區(qū)房或者學(xué)位房的方式入市，這是周邊非常有名的學(xué)校，軟件和硬件都非常優(yōu)質(zhì)，劃片進(jìn)去該學(xué)校的漢語(yǔ)天悅城房?jī)r(jià)也一直是周邊的佼佼者，如果能成功簽約，這個(gè)盤(pán)的優(yōu)勢(shì)蹭一下的就上來(lái)了。
這樣看來(lái)，明年的金水北將會(huì)更熱鬧。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師6.22土拍總結(jié)起來(lái)就是波瀾不驚，央企拿地，zf托底，但常綠國(guó)瑞底價(jià)聯(lián)合摘得金水北地塊卻是出乎意料，底價(jià)摘得應(yīng)該是前期已經(jīng)做了不少工作了。
位于索凌路東、魏河北路北，31.224畝，容積率3.5，建筑密度20%，建筑高度100米，為金水區(qū)大鋪城中村及連片改造項(xiàng)目一期安開(kāi)混合用地，其中開(kāi)發(fā)商品房建筑總面積67050平方米，安置房面積5800平方米（此類房屋不得進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)銷售），位置不錯(cuò)，西臨索凌路，東有文化北路，在建地鐵7號(hào)線，南側(cè)緊鄰魏河，所以這是標(biāo)準(zhǔn)的地鐵房+河景房，周邊有瀚宇天悅和錦藝金水灣、龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，想當(dāng)初瀚宇天悅橫空出世之時(shí)，還沒(méi)有金水北這個(gè)概念，所以這里也算是金水北早期發(fā)展的一個(gè)新區(qū)域，配套齊全，交通便利，居住氛圍還是比較濃郁的。
金水北的區(qū)位價(jià)值本身就是一張王牌，適用于金水北的角角落落，在這里也沒(méi)有例外。
關(guān)于常綠and國(guó)瑞的組合，鄭州國(guó)瑞地產(chǎn)成立于2001年，曾開(kāi)發(fā)過(guò)幾個(gè)小的地產(chǎn)項(xiàng)目，名氣不大，而常綠作為后起之秀，項(xiàng)目主要遍布地市，在鄭州的代表作只有東風(fēng)路上的東風(fēng)宸院，曾因解決法院TG項(xiàng)目而一戰(zhàn)成名，實(shí)力還是有的，但二者聯(lián)合放在大牌云集競(jìng)爭(zhēng)激烈的金水北，注定平平。
北側(cè)為人才公寓，該項(xiàng)目與其同一個(gè)院，應(yīng)該為后續(xù)開(kāi)發(fā)地塊，人才公寓項(xiàng)目申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)條件還是不低的，所以一般人還是散了吧，考慮在魏河沿線置業(yè)可以移步至越秀路砦項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師常綠金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。
來(lái)得早，不如來(lái)得巧，碰上房票大軍，隔壁的藍(lán)城接手爛尾項(xiàng)目已經(jīng)清的七七八八了。這個(gè)項(xiàng)目也在九月份宣傳了調(diào)價(jià)，大致意思如下：常綠現(xiàn)已全期封頂、二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房銷售條件，且項(xiàng)目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定；我們項(xiàng)目從2024年9月30日24:00起，在售房源售價(jià)上漲2%，一平大概是上漲300塊。
“調(diào)完價(jià)”之后現(xiàn)在價(jià)格如何？1號(hào)樓108平方米的大概是15200，125平方米大概價(jià)位是17000；2號(hào)樓，143平方米，毛坯價(jià)位是16500-17500，精裝修還是需要加上一千塊錢，6號(hào)樓，125平方米，均價(jià)16500-17500，目前正在加推的3號(hào)樓，大概的價(jià)位是16500左右。
這個(gè)項(xiàng)目在金水北基本是底子最弱的一個(gè)，論品牌實(shí)力這個(gè)項(xiàng)目是常綠+藍(lán)城+興濤，三家合作，這可不是三個(gè)臭皮匠能抵得上一個(gè)諸葛亮，三家合作一個(gè)項(xiàng)目，說(shuō)明實(shí)力弱，友商要么是央企大哥，要么就是根正苗紅的國(guó)企，要么就是本土的開(kāi)發(fā)商，完全占不到便宜；論學(xué)校常綠是龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，其他的開(kāi)發(fā)商也不錯(cuò)，越秀天悅江灣是文化路一小翰林校區(qū)+龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，美盛教育港灣是緯五路一小和鄭州外國(guó)語(yǔ)……常綠的很多優(yōu)勢(shì)都被抹平了！
剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目也是感受到了壓力，高層108平方米原價(jià)16800左右，后來(lái)調(diào)整到150XX起步；高層124平方米原價(jià)17500左右，后來(lái)調(diào)整到159XX起步；小高層143平方米原價(jià)18500左右，后來(lái)調(diào)整到168XX起步。
相對(duì)來(lái)說(shuō)小開(kāi)發(fā)商抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力弱很多！(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師金水北這么多樓盤(pán)，常綠金水宸院的存在感一直都是默默無(wú)聞，這次成功出圈，居然是因?yàn)槁氏瓤钙鹆藵q價(jià)這桿大旗。
理由很簡(jiǎn)單，項(xiàng)目建設(shè)工作有序推進(jìn)，現(xiàn)已全部封頂，二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房銷售條件，且項(xiàng)目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定，經(jīng)集團(tuán)多方考察研判，該項(xiàng)目品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)尤為凸顯，決定自2024年9月30日24:00起。在售房源售價(jià)上漲2%（約300元/平方米），最近政策確實(shí)密集了一些，而且各項(xiàng)政策都是歷史最佳，止跌回穩(wěn)的信號(hào)確實(shí)非常明顯，但常綠如果僅僅以準(zhǔn)現(xiàn)房這個(gè)理由似乎就有點(diǎn)牽強(qiáng)了，樓市現(xiàn)在最不缺的就是所謂的準(zhǔn)現(xiàn)房了，不少項(xiàng)目交房了還在賣。
項(xiàng)目三個(gè)戶型108平、124平和143平，售價(jià)16000起步，面積越大越貴，偏向于剛改多一些，平心而論這個(gè)價(jià)格在金水北相對(duì)其他樓盤(pán)已經(jīng)算是比較優(yōu)惠的了，跟項(xiàng)目初期的定價(jià)本身就有差別，現(xiàn)在漲上去算是變相取消了所謂的特價(jià)房?jī)r(jià)格。
最大競(jìng)品還是越秀，位置上現(xiàn)在來(lái)看比越秀還要好，鄰居是瀚宇天悅城，周邊生活配套齊全，煙火氣十足，城市界面還不錯(cuò)，這些也都要優(yōu)于越秀，地鐵7號(hào)線年底前開(kāi)通，距離上倒是越秀更近一些，拿合同可以上隔壁的龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，位置在金水北眾盤(pán)中一點(diǎn)也不拉跨，唯一不足的就是常綠為民企，品牌力太弱，買房?jī)?yōu)先國(guó)企央企，要么就是準(zhǔn)現(xiàn)房，這些已是買房置業(yè)人盡皆知的事情，也是越秀價(jià)格高反而賣的比常綠好的一大原因。
這么多政策密集而來(lái)要的是止跌回穩(wěn)，常綠倉(cāng)促了些，金水宸院的庫(kù)存還有很多，搞不好直接就要賣到交房。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師自首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，市場(chǎng)上關(guān)于保價(jià)、漲價(jià)的聲音不斷,央企保利帶頭推出“保價(jià)協(xié)議”。
無(wú)獨(dú)有偶，但誰(shuí)也沒(méi)想到，鄭州第一個(gè)敢于漲價(jià)營(yíng)銷的反而是名不見(jiàn)經(jīng)傳的常綠。9月28日，河南本土房企河南卓凱置業(yè)有限公司發(fā)文稱，自9月30日24時(shí)起，對(duì)旗下常綠·金水宸苑項(xiàng)目在售房源售價(jià)上調(diào)2%（約300元/平方米）。
我看了下，金水宸苑的拿地價(jià)為5400元一平，現(xiàn)在賣15000-16000左右，雖然品質(zhì)投入較大，但利潤(rùn)空間應(yīng)該還可以，可能是560套房源也不多，所以漲就漲了。
常綠漲價(jià)的底氣有兩點(diǎn)
一是不差錢可以任性作，項(xiàng)目已全期封頂、二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房銷售條件，且項(xiàng)目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定。這一點(diǎn)個(gè)人還是贊同的，因?yàn)槌＞G之前就搞過(guò)保交付協(xié)議，延期交付可退房。
二是覺(jué)得自身品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)尤為凸顯，這一點(diǎn)個(gè)人不太贊同，區(qū)域內(nèi)越秀、信達(dá)，哪個(gè)體量不比常綠大，哪個(gè)打造不比常綠用心，就算常綠貼金子，也就巴掌大的地施展不了啥。
當(dāng)然，漲歸漲，后期還可能找個(gè)啥借口優(yōu)惠回來(lái)。但話又說(shuō)回來(lái)，老百姓就是買漲不買跌，房?jī)r(jià)貴的時(shí)候嫌貴，房?jī)r(jià)真降了反而不買了，人性如此。
事實(shí)也證明，房?jī)r(jià)下行的這些年，大家的日子并沒(méi)有變好，反而是房?jī)r(jià)上漲的那些年，除了罵房?jī)r(jià)高，似乎也沒(méi)啥不好。(展開(kāi)全部)