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常綠金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

來得早，不如來得巧，碰上房票大軍，隔壁的藍城接手爛尾項目已經(jīng)清的七七八八了。這個項目也在九月份宣傳了調(diào)價，大致意思如下：常綠現(xiàn)已全期封頂、二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達到準現(xiàn)房銷售條件，且項目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定；我們項目從2024年9月30日24:00起，在售房源售價上漲2%，一平大概是上漲300塊。

“調(diào)完價”之后現(xiàn)在價格如何？1號樓108平方米的大概是15200，125平方米大概價位是17000；2號樓，143平方米，毛坯價位是16500-17500，精裝修還是需要加上一千塊錢，6號樓，125平方米，均價16500-17500，目前正在加推的3號樓，大概的價位是16500左右。

這個項目在金水北基本是底子最弱的一個，論品牌實力這個項目是常綠+藍城+興濤，三家合作，這可不是三個臭皮匠能抵得上一個諸葛亮，三家合作一個項目，說明實力弱，友商要么是央企大哥，要么就是根正苗紅的國企，要么就是本土的開發(fā)商，完全占不到便宜；論學(xué)校常綠是龍門實驗學(xué)校，其他的開發(fā)商也不錯，越秀天悅江灣是文化路一小翰林校區(qū)+龍門實驗學(xué)校，美盛教育港灣是緯五路一小和鄭州外國語……常綠的很多優(yōu)勢都被抹平了！

剛開盤的時候，這個項目也是感受到了壓力，高層108平方米原價16800左右，后來調(diào)整到150XX起步；高層124平方米原價17500左右，后來調(diào)整到159XX起步；小高層143平方米原價18500左右，后來調(diào)整到168XX起步。

相對來說小開發(fā)商抵御風(fēng)險的能力弱很多！(展開全部)

金水北這么多樓盤，常綠金水宸院的存在感一直都是默默無聞，這次成功出圈，居然是因為率先扛起了漲價這桿大旗。

理由很簡單，項目建設(shè)工作有序推進，現(xiàn)已全部封頂，二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達到準現(xiàn)房銷售條件，且項目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定，經(jīng)集團多方考察研判，該項目品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)尤為凸顯，決定自2024年9月30日24:00起。在售房源售價上漲2%（約300元/平方米），最近政策確實密集了一些，而且各項政策都是歷史最佳，止跌回穩(wěn)的信號確實非常明顯，但常綠如果僅僅以準現(xiàn)房這個理由似乎就有點牽強了，樓市現(xiàn)在最不缺的就是所謂的準現(xiàn)房了，不少項目交房了還在賣。

項目三個戶型108平、124平和143平，售價16000起步，面積越大越貴，偏向于剛改多一些，平心而論這個價格在金水北相對其他樓盤已經(jīng)算是比較優(yōu)惠的了，跟項目初期的定價本身就有差別，現(xiàn)在漲上去算是變相取消了所謂的特價房價格。

最大競品還是越秀，位置上現(xiàn)在來看比越秀還要好，鄰居是瀚宇天悅城，周邊生活配套齊全，煙火氣十足，城市界面還不錯，這些也都要優(yōu)于越秀，地鐵7號線年底前開通，距離上倒是越秀更近一些，拿合同可以上隔壁的龍門實驗學(xué)校，位置在金水北眾盤中一點也不拉跨，唯一不足的就是常綠為民企，品牌力太弱，買房優(yōu)先國企央企，要么就是準現(xiàn)房，這些已是買房置業(yè)人盡皆知的事情，也是越秀價格高反而賣的比常綠好的一大原因。

這么多政策密集而來要的是止跌回穩(wěn)，常綠倉促了些，金水宸院的庫存還有很多，搞不好直接就要賣到交房。(展開全部)

自首次提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，市場上關(guān)于保價、漲價的聲音不斷,央企保利帶頭推出“保價協(xié)議”。
無獨有偶，但誰也沒想到，鄭州第一個敢于漲價營銷的反而是名不見經(jīng)傳的常綠。9月28日，河南本土房企河南卓凱置業(yè)有限公司發(fā)文稱，自9月30日24時起，對旗下常綠·金水宸苑項目在售房源售價上調(diào)2%（約300元/平方米）。

我看了下，金水宸苑的拿地價為5400元一平，現(xiàn)在賣15000-16000左右，雖然品質(zhì)投入較大，但利潤空間應(yīng)該還可以，可能是560套房源也不多，所以漲就漲了。

常綠漲價的底氣有兩點
一是不差錢可以任性作，項目已全期封頂、二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達到準現(xiàn)房銷售條件，且項目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定。這一點個人還是贊同的，因為常綠之前就搞過保交付協(xié)議，延期交付可退房。
二是覺得自身品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)尤為凸顯，這一點個人不太贊同，區(qū)域內(nèi)越秀、信達，哪個體量不比常綠大，哪個打造不比常綠用心，就算常綠貼金子，也就巴掌大的地施展不了啥。

當(dāng)然，漲歸漲，后期還可能找個啥借口優(yōu)惠回來。但話又說回來，老百姓就是買漲不買跌，房價貴的時候嫌貴，房價真降了反而不買了，人性如此。
事實也證明，房價下行的這些年，大家的日子并沒有變好，反而是房價上漲的那些年，除了罵房價高，似乎也沒啥不好。(展開全部)

常綠金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

沒想到金水北的常綠吹響了“反攻”的號角，率先亮起了漲價的大旗，大致意思是這樣——常綠現(xiàn)已全期封頂、二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達到準現(xiàn)房銷售條件，且項目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定；我們項目從2024年9月30日24:00起，在售房源售價上漲2%，一平大概是上漲300塊。

確實沒想到常綠打響了漲價的第一槍。除此之外7號線年底馬上就要開了，距離最近的是琉璃寺站，一開通文化路沿線，文化路沿線的樓盤算是個利好，金水北競爭也是真的激烈常綠，還有美盛，更是有保利、信達這樣的巨無霸、越秀這樣的國企，常綠算是存在感最低的。

常綠占地31畝的土地規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110-143平方米，巴菲特說通過觀察價格行為，你可以學(xué)到很多，你可以學(xué)到很多關(guān)于企業(yè)經(jīng)濟護城河的持久性，今年2月份開盤時110平方米的16000左右，127平方米17300左右，143平方米18500左右，開盤大概是賣了個位數(shù)，到6月份的時候就開始有特價房了，150XX起步，首付只要1萬網(wǎng)簽……價格老是降不是好現(xiàn)象。

對小開發(fā)商一定要萬分小心，這個項目背后是?河南卓凱置業(yè)有限公司，河南卓凱置業(yè)背后則是河南興濤職業(yè)有限公司95%，河南興濤企業(yè)管理自選有限公司5%，背后有兩個股權(quán)出質(zhì)，加起來是2000萬，最后再說一句，對于小開發(fā)商的項目一定要小心。(展開全部)

7號線年底快開了，能蹭到7號線的樓盤還真不少，越秀天悅江灣距離琉璃寺站600米，美盛中環(huán)壹號、金水印距離7號線陳砦站都是幾百米，對于常綠金水宸苑來說則是有點遠的利好，常綠這盤位置太靠里了，離7號線琉璃寺站900米，勉強有個盼頭。
個人感覺7號線的中間轉(zhuǎn)運價值大于南北通勤價值，畢竟二七新區(qū)和金水北聯(lián)系較弱，不像2號線承載了將南龍湖龐大剛需人群進城的功能。7號線與2號線、8號線、3號線，4號線、5號線、1號線、6號線均有換乘。

金水宸院優(yōu)勢不多，本來還有個低容積率的殺器，可惜原來高密度的金水北在售項目的容積率越來越低，越秀天悅江灣3.49、保利大都匯3.19、保利縵城和頌2.89。
在金水北樓盤全面品質(zhì)提升的情況下，人家根本不拿常綠這小盤當(dāng)回事，常綠唯二能倚仗的是高層高和高贈送，層高做到了3.1米，陽臺做到了接近2米的進深。
個人感覺這項目可能相對清靜，就這560戶人家，小區(qū)不會很鬧，再加上千平架空層泛會所和業(yè)主食堂，自住應(yīng)該還是挺舒服的。

其實想想，金水北這一塊真擁擠，據(jù)說金水北的人口密度已經(jīng)達到了每平方4萬人左右，是鄭州人口密度最高的區(qū)域，也難怪胖東來永輝首改店在這，火的不要不要的。這里的人口太多，居住需求龐大，即使常綠這種小盤也不用發(fā)愁，慢慢賣就是了。(展開全部)

常綠藍城金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

估計常綠現(xiàn)在都有后悔來到金水北，金水北是一山還比一山高，沒有一個軟柿子能捏，高層108平方米原價16800左右，現(xiàn)在只要150XX起步；高層124平方米原價17500左右，現(xiàn)在只要159XX起步；小高層143平方米原價18500左右，現(xiàn)在只要168XX起步，而且現(xiàn)在已經(jīng)打出來口號延期交房可無理由退房！簽署保交付協(xié)議！

現(xiàn)在首付1萬網(wǎng)簽，剩下交房前付清！（小開發(fā)商加上這種首付只要一萬塊，一定要小心）

金水北的競爭還是非常非常激烈，金水北的最底部項目綠城沐春歌，特價房只要12500-13500元/平方米，5萬塊就能網(wǎng)簽，而且還是學(xué)區(qū)房文化路一小翰林校區(qū)+龍門實驗學(xué)校，這一平方米可是便宜不少兩三千塊，學(xué)校也不錯哦；越秀天悅江灣學(xué)校也是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實驗學(xué)校，價格要18000元，這一平方米貴了兩三千，但是品質(zhì)也上去；再往南就是美盛教育港灣，一個胖東來、一個龍湖天街，再加上學(xué)校，簡直是王炸，這還不算完，周邊還有那么多二手房康橋朗城（1號院二手房大概是1.4萬左右）、和昌悅瀾（二手房大概也是1.4萬左右），所以說客戶的選擇很多，競爭的事非常激烈。

該項目最大的優(yōu)勢是學(xué)校，但是學(xué)校的優(yōu)勢被抹平了，周邊的項目誰又沒有學(xué)校呢，再有一個優(yōu)勢就是價格，當(dāng)然價格不是最低，還有比它更低的價格，所以就卡到這了，風(fēng)險就是小開發(fā)商，能避開盡量避開。(展開全部)

常綠藍城金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

模仿是是最好的老師。

上世紀60年代，施樂公司帶著世界上第一臺商用自動經(jīng)典復(fù)印機橫空出世，顛覆了整個國家的企業(yè)辦公模式，開啟了自己的黃金時代，之后創(chuàng)建了帕克研究中心。

70年代帕克研究中心為了工作方便制作了一臺名為奧托的機器，有一個鼠標、鍵盤和顯示器，還有一個圖形化的操作界面（電腦的雛形）。

后來喬布斯被這個玩意深深的吸引了，憑借了自己的三寸不爛之舌讓人家把這東西便宜賣給自己。

比爾蓋茨說：當(dāng)然，我們并沒有侵犯施樂的知識產(chǎn)權(quán)，不過它們的研究確實給Mac和Windows指了條明路?！?

常綠這個項目在金水北也是一路模仿抄襲，金水北的學(xué)校是少不了，越秀、美盛這也都是名校扎堆，沒有肯定是輸在起跑線上，超高得房率別人有，咱們也得有……

這些套路只能保證你不輸在起跑線上，但是距離贏還差很遠。項目占地31畝，規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110-143平方米，起步是16000左右，均價是17500左右。

但是硬傷也是有的，競爭就是人無我有，人有我優(yōu)，本身金水北+惠濟就是群雄并起，輪開發(fā)商實力，常綠是最弱的一檔，周邊基本都是巨無霸，不是國企就是央企，天然就是處于劣勢，敢不敢買，買完之后會不會爛尾、停工，這都是需要畫一個問號，就這一點就讓很多人退卻，沒有安全性其他的說再多，都沒有用。(展開全部)

金水北的樓市都卷成什么樣了。

1、 卷交房時間。

2、 卷超高得房率，偷換概念，通過高贈送換取高得房率的鼻祖還是越秀，現(xiàn)在這是各個項目都在卷的一個點。

3、 卷學(xué)區(qū)，金水北沒有學(xué)區(qū)的項目真的已經(jīng)不敢上桌了，就算是有學(xué)區(qū)還要卷學(xué)校的質(zhì)量和水平，競爭真的非常激烈。

4、 卷產(chǎn)品，金水北產(chǎn)品迭代升級的速度快趕上數(shù)碼產(chǎn)品了，多少項目在等待交房的路上就已經(jīng)落后了。

對號入座，金水宸苑的流量還是可以的，目前是低首付，偷換概念式的提前交房，隔壁龍門實驗憑合同即可入學(xué)的學(xué)區(qū)房。

產(chǎn)品本身，容積率僅3.49，面積段110平起步，非常純粹的一個社區(qū)，關(guān)鍵是價格16000起步，最大競爭對手是越秀天悅江灣，戶型和規(guī)劃設(shè)計上金水宸苑確實有點遜色，但看周邊配套、煙火氣及環(huán)境又吊打了越秀，這還是一場國企和民企的較量，但別的不說，按照現(xiàn)在的情況常綠是肯定可以賣到現(xiàn)房的，賣到現(xiàn)房應(yīng)該是接下來所有樓盤都要面對的情況。

有流量但去化很一般常綠表示也很無奈：

1、 金水北的價格真心不低，遲早要來一場價格戰(zhàn)，各盤現(xiàn)在已時不時的出現(xiàn)特價房。

2、 教育集團化的鄭州教育，名校分校比比皆是，加上各種暗考及中介的暗箱操作，所謂的學(xué)區(qū)房真的沒有那么香了，典型的學(xué)區(qū)也帶不動去化了。

常綠和越秀都是龍門實驗學(xué)校，一個總校一個分校，據(jù)說買了常綠的房子部分班有可能會被分到越秀隔壁的校區(qū)，是不是也意味著買了越秀也可能會分配到常綠這個校區(qū)呢，對于有距離要求的家長存在一定的不確定性。

雖然爛尾風(fēng)險很小，但建議再等等。(展開全部)