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2024年的鄭州軌道交通出盡了風頭，先后摘得了四個TOD地塊，除此以外今年6/7/8三條地鐵線路相繼開通，所以年終總結(jié)軌道交通憑實力占據(jù)頭版頭條。

鄭軌云麓作為第一個TOD項目，也是地鐵8號線上加蓋的住宅項目，隨著地鐵8號線的通車再次成了焦點，地鐵多條線路顯示屏正大光明打起了自家樓盤的廣告，果然親生的就是好使，項目已全部封頂，毛坯交付，計劃交房時間為2026年9月底。

所謂的地鐵上的TOD項目，出了地鐵可以說就到家了，三環(huán)內(nèi)交通什么時候輸過，桐柏路、五龍口南路、農(nóng)業(yè)路、西三環(huán)等條條大路通羅馬，交通這塊就不用懷疑了。

五龍口板塊一個存在感很低的板塊，但是正兒八經(jīng)的三環(huán)內(nèi)，只是先天條件很一般，環(huán)境和城市界面一般，距離北編組站較近，又是兩區(qū)交匯處，俗稱是兩不管地帶，所以這里明明是三環(huán)內(nèi)卻有一種三環(huán)外的既視感，好在價格比較親民，最大的競品是高新城開松云縵，但二者好像又沒有什么可以直接競爭的地方，松云縵太過于剛需，云麓面積段101-144平，規(guī)劃各方面都比松云縵更上一個臺階。

樓市的急劇內(nèi)卷是 從2024年 初才正式開始，云麓2023年的設(shè)計跟現(xiàn)在對比就少了高贈送超高 得房率的優(yōu)勢，但價格優(yōu)勢是有的，最小面積段12000起步，總價120萬左右，三環(huán)內(nèi)的位置對于剛需而言性價比還是很高的。

到處在卷提前交房時間，難道沒有人覺得這個交房時間有點晚嗎？好在背景是國企，其他都還好，可以關(guān)注。(展開全部)

備案價上調(diào)的不少。

鄭軌云麓賣的真是不錯，在售樓部簡單了解了下，9號樓全部售完，13號樓基本售完，15號樓1單元基本售完，2單元剩余不多，高層主要在售18號樓，100㎡戶型均價12000左右，110㎡的戶型均價13000左右。小高層主要在售7/8兩棟樓，133㎡/143㎡，均價14000左右。

地塊整體做了抬高處理，畢竟下面是要?？康罔F5號線的車輛的，這將來說出去也很有談資，你們家停車場再好的車無非是賓利/法拉利，勞斯萊斯，這下面停的比這些都貴，哈哈。
地鐵經(jīng)過的地方還是會有聲音的，只不過這個即將到站車速會放緩，整體會好很多。附近可以乘坐的地鐵是8號線，站點直接入戶小區(qū)，試運行馬上結(jié)束，即將開通，也會方便一些。

總共2343套房，目前賣了1000套左右，數(shù)據(jù)也很真實，在剛需盤里總是榜上有名。硬傷大家也都知道，周邊城市界面也一般，也有很多人吐槽，但畢竟是三環(huán)內(nèi)國企開發(fā)，價格在這放著，總有能接受的客群，銷量也是最好的證明。但凡好一點，稍微一包裝，開發(fā)商直接15000＋，甚至18000＋的改善，一分價錢一分貨，總是沒有錯。

首開到現(xiàn)在也就是一年時間，按這個去化速度，交房前能賣個七七八八，對于這么大體量的新盤還是很難得的。最近很多剛需盤被房票消化了一波，如果沒有這個加持，很多項目賣房收入支付工程款都難。(展開全部)

鄭軌云麓選聘的物業(yè)為河南軌道悅生活物業(yè)管理有限公司，這是康橋悅生活和鄭州軌道交通置業(yè)有限公司合資的公司，康橋悅生活占比 51%，鄭州地鐵占比 49%。高層收費 2.9 元每平米，在新樓盤來說也算是正常水平。 作為鄭州地鐵開發(fā)的小區(qū)，選擇自身的軌道悅生活也是常理。河南軌道悅生活也有地鐵線路的物業(yè)服務(wù)。
1.康橋?？禈蛴欣Ь?，沒有新增地產(chǎn)項目，物業(yè)公司也發(fā)展受阻， 由于房地產(chǎn)整體新投資規(guī)模持續(xù)下降，康橋悅生活發(fā)布2023年年度業(yè)績公告，報告期內(nèi)實現(xiàn)收入約9.34億元，同比增長17.8%；毛利約2.21億元，同比增長15.5%。
2023年康橋悅生活來源于關(guān)聯(lián)方康橋地產(chǎn)集團的新訂合約建筑面積沒有增加，康橋也只能拓展非住宅區(qū)的業(yè)務(wù)，年報稱，集團重點拓展三個方向為城市深耕、業(yè)態(tài)深耕及在管項目周邊區(qū)域深耕，重點江浙區(qū)域及近期準備交付項目。
2.地鐵。 除了發(fā)力住宅業(yè)態(tài)外，康橋悅生活在產(chǎn)業(yè)園、大學、商業(yè)、寫字樓等非住宅業(yè)態(tài)及軌道交通、環(huán)衛(wèi)等城市服務(wù)方面也有所進展，例如：青島地鐵11號線、南京元宇宙大廈、鄭州市二七環(huán)衛(wèi)項目、鄭州市軌道交通12號線等。鄭州地鐵的線路物業(yè)公司招標，河南軌道悅生活中標很多次，畢竟是鄭州地鐵出資的公司。比如鄭州地鐵招標的鄭州市軌道交通12號線一期工程2023-2026年正線車站保潔服務(wù)項目比選公告，河南軌道悅生活中標了，中標金額 1683 萬元。這也是很穩(wěn)定的收入了。(展開全部)

今天看到一個數(shù)據(jù)，鄭軌云麓6月份認購已經(jīng)破百套，還是很吃驚的，這個數(shù)據(jù)在整個鄭州都是名列前茅。當然，以舊換新客戶群體比較多，近兩個月賣的比較好的幾個樓盤都是受此影響，比如越秀天悅江灣、萬科云河錦上、中原華曦府等。

地塊挺大的，144畝，容積率2.99，包含有7棟高層、11棟小高層，總共2343套，還算靠譜，沒整點洋房出來。
這個樓盤對于周邊有購房需求的還是不錯的，鐵打的三環(huán)內(nèi)，開發(fā)商也安全，外立面采用現(xiàn)代典雅風格，各戶型的設(shè)計也算用心，地鐵8號線已經(jīng)開始試運行，年底開通問題不大，并且無縫銜接，之前打這個概念的是富田九鼎公館，哈哈。

劣勢就是很多人提到的貨運編組站、污水處理廠這兩個，但買房終歸是一分價錢一分貨，周邊環(huán)境也很一般，發(fā)展前景也不如東區(qū)。但便宜啊，當劣勢都不存在，價格也不是現(xiàn)在的，買房哪有十全十美的，當房子十全十美，最不美的就是價格。

每次來到這個片區(qū)，記憶最憂心的就是碧桂園天悅灣，2021年一波送上了階段性高點。沒記錯的話，應(yīng)該是近幾年單次推售數(shù)量最多的一個，去化率也很是驚人。如果放在現(xiàn)在，那就難了。。。

開盤到現(xiàn)在半年時間，賣了近500套房，還是很不錯的，跟濱河的中建元熙府有一拼，流量盤，不算優(yōu)質(zhì)，但也差不到哪去。(展開全部)

鄭軌云麓 也是近半年來長居銷售排行榜的項目

項目由鄭州地鐵地鐵子公司鄭州西匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022年6月22號以底價115944.0萬元（折合樓面價4025元/㎡）摘得

鄭軌云麓位于高新區(qū)東風路南、冉屯西路東，屬于高新區(qū)在三環(huán)內(nèi)的五龍口片區(qū)；項目建設(shè)用地面積96024.98㎡，（約144.037畝），規(guī)劃總建筑面積372248.31㎡，容積率2.99，綠地30.01%，建筑密度19.83%，規(guī)劃7棟33層高層，2棟9-10層小高層，9棟18-19層小高層，配套商業(yè)及一所9班制幼兒園。

高層101㎡、112㎡、118㎡三房產(chǎn)品，小高層133㎡、143㎡四房產(chǎn)品，戶型的設(shè)計可圈可點或是大面寬朝南或是觀景橫廳，以133㎡四房（3+1）為例，橫廳產(chǎn)品的客廳觀景視覺效果極佳而且客廳三面窗采光，三臥朝南北側(cè)臥室贈送改造而來，整個空間格局沒有浪費，個人感覺屬于不錯的二胎家庭戶型，美中不足就是不像143㎡戶型那樣一梯一戶的私享電梯廳。

地塊毛坯交付，交付標準很普通和簡單，贈送的陽臺改造也要自己做，看來開發(fā)商秉著多一事不如少一事，做的多錯的多的原則，所以整個項目的內(nèi)部亮點也沒什么。售樓部區(qū)域做的市政公園還不錯，各個娛樂體育設(shè)施到位，而且后期還會擴建，家門口的公園還是加分項的。

原以為鄭州地鐵會選擇代建合作，畢竟之前和亞新打的熱火朝天，現(xiàn)如今亞新都快銷聲匿跡了，地鐵集團選擇獨自開發(fā)也是為了練兵和發(fā)展，畢竟市場后續(xù)還有不少地鐵口的征收拆遷地塊需要地鐵集團去做。

項目亮點就是在建的地鐵8號線五龍口站點與社區(qū)無縫接駁，直通社區(qū)地下大堂，是鄭州三環(huán)內(nèi)，首個軌道交通站上蓋TOD項目。

至于所謂的軌道交通上蓋就是5號線的停車場在整個地塊的下方，如沙盤展示圖所顯示，地塊最下方是5號線的地鐵停車場，停車場上方是地塊的車庫，此時的車庫不能稱之為地下車庫了，通風采光的地上車庫，車庫上方是小區(qū)的地面，小區(qū)地面比市政道路高出約10米；至于地鐵進場的噪音應(yīng)該是影響不大的，置業(yè)顧問甚至提出可以晚上地鐵進站的時候來售樓部感受下，講道理我要是掏上百萬買這里，肯定是要大半夜來感受一下到底有沒有影響的。
高出地面這么高的小區(qū)少見，帶來的也有不便吧，進入小區(qū)人行要經(jīng)過大堂后扶梯或者樓梯才能到達小區(qū)地面層，而機動車也是要經(jīng)過南側(cè)室外旋轉(zhuǎn)車道或者東側(cè)的車庫，感覺起來挺新穎的，實際是否有所不便有待驗證。


地塊周邊配套要往西蹭華強廣場的，一個路口的步行距離也不算遠，四周的市政道路均在施工中，周邊的小配套畢竟缺，以后要靠地塊本身的底商來支撐了，教育配套上還是華強廣場附近的科創(chuàng)小學和初中，這一點比較弱勢；通行上8號線的便利性還是可以的，往西三站到高新區(qū)正弘?yún)R商圈，往東四站到正弘城商圈。

目前高層12500左右，小高層14500左右，價格不算特別便宜，周邊五龍新城精裝二手房也大概這個價位。需要注意的是項目合同約定是2026年9月，但是置業(yè)顧問口頭說是國企比較保守，工期排布2025年底可以正常交付，這一點就別迷了，畢竟白紙黑字的日期才是真的，所以不要期盼著會提前，提前屬于意外收獲~(展開全部)

《鄭州市十四五規(guī)劃和2035年遠景目標建議》中，總規(guī)劃籌建的TOD項目一共有17個，現(xiàn)期開發(fā)的有5個，分別是風尚西苑站點，鄭軌云麓站點，頤嘉經(jīng)緯站點，黃河路安置房站點，東站西廣場站點。市場化的項目似乎只有鄭軌云麓。

但地鐵只是地鐵，地鐵8號線五龍口站點與社區(qū)地下大堂直通，是利也是弊，最終還得看項目本身打造的咋樣。就跟高鐵東廣場一樣，高鐵站只是其中一點，還是得看咋建設(shè)。

不算地鐵，云麓打造的特別之處在于以下幾點
一是3000平米的精靈樂園，這是國內(nèi)知名景觀機構(gòu)奧雅操刀設(shè)計，搖搖樂、旋轉(zhuǎn)碗和蹺蹺板等設(shè)施選用全球游樂行業(yè)鼻祖KOMPAN（康攀）以及國內(nèi)一線非標定制品牌，樂園核心區(qū)設(shè)計行星墻、太空艙，還有籃球場和器械運動健身區(qū)，這個游樂園深受孩子和家長的喜愛。
二是1.1萬平米的社區(qū)商業(yè)，打造的是一條新潮商業(yè)街，魔力盒子商鋪和藝術(shù)館街區(qū)互為補充。
這個項目還是值得期待的，就是交房的時間晚，到2026年9月30日了，目前只有8號樓9號樓封頂，其他都是10幾層左右，預(yù)計今年年底所有樓棟結(jié)構(gòu)封頂。
云麓現(xiàn)在高層毛坯12500元，個人認為還有降低的空間，畢竟樓面價4023元，而現(xiàn)在西三環(huán)附近的房價已經(jīng)9000多了，不過云麓似乎賣的還不錯，倒是還沒大降的趨勢，鄭軌置業(yè)也不差錢，沒啥降的沖動。(展開全部)

鄭軌云麓北邊這兩塊地預(yù)計哪個地產(chǎn)公司開發(fā)，該不會又是五龍新城后續(xù)？容積率2.5，限高80米

鄭軌云麓，高新區(qū)東風路南、冉屯西路東。

鄭軌云麓也開始上貝殼了，不上分銷壓根賣不動，上分銷就猶如毒品一樣會上癮，而且分銷的傭金越來越高，不高根本沒有人給你帶客戶，現(xiàn)在的傭金是2.3%，一套100萬的房子，就需要2.3萬的傭金，目前正在銷售的是8號樓和13號樓，8號樓小高層132-133平方米，均價14500元/平方米，9號樓小高層144平，均價14500元/平方米，13號樓高層101平方米、112平方米、118平方米，成交均價12400元/平方米，15號樓高層101-119平方米，成交均價12800元/平方米.

該項目占地是144畝，容積率3，住宅建筑面積是27萬平方米，其中有公園景觀5.7萬平方米，社區(qū)景觀8.2萬平方米，規(guī)劃2棟小高層，16棟18-23層高層住宅，戶型面積從101-144平方米，這個項目是鄭州地體集團的首個TOD綜合體。

什么事TOD綜合體？TOD綜合體是一種以公共交通為導向的城市發(fā)展模式。其核心特點是以城市中的公共交通站點（如火車站、機場、地鐵、輕軌等）為中心，建立一個以400至800米（約5至10分鐘步行路程）為半徑的生活服務(wù)圈。

地鐵8號線五龍口站點與小區(qū)無縫接駁，項目以地鐵社區(qū)為樞紐，同時連接住宅、商業(yè)、公園三位一體，開發(fā)商也是根正苗紅，是鄭州地鐵集團，之前開發(fā)過鄭軌風尚西苑，做的水平真的是一般，另外就是他這個地方在中原區(qū)、高新區(qū)、金水區(qū)三個區(qū)域的交匯處，有點屬于三不管的意思，一般處于交界處，發(fā)展都比較慢。(展開全部)

鄭軌置業(yè)在昨天2億小刀拿下金水區(qū)紅旗路南、文化路東的15畝迷你地塊，而這一邊呢，鄭軌云麓瘋狂降價促銷，高層15號樓100平和118平，特價房12000出頭，小高層9號樓143平，樓王位置，不到14000，比正常房源價格每平便宜800元左右。但是，我注意到有中介發(fā)出9000多的價格，這暗降的幅度到底有多大？

五龍口這里一向是三環(huán)的黑洞，從綠園富力五龍新城開始，這里就喜歡猛降，檔次怎么也提不上去。想來想去還是區(qū)域劣勢太多吧。
一是亞洲最大的貨運編組站的搬遷雖說已經(jīng)提上日程，但那是個433億的大工程，還不知道啥時能徹底挪走，就算挪走了，剩下的空地勢必還有一個建設(shè)期，一晃五六七八年過去了，這期間的受罪咋說。
二是南側(cè)的五龍口污水處理廠，個人對于污水的氣味倒是很有信心，現(xiàn)在科技發(fā)達不會有大的影響，但一個大水廠在這，勢必會阻礙其他配套的發(fā)展，這和編組站一個道理，存在本身就是罪過。

云麓的TOD理念確實比較新，上海虹橋借助TOD城市一體化開發(fā)的理念，日本六本木新城以軌道為節(jié)點，通過開發(fā)超高層塔樓和地下空間，形成“垂直都市”。但人家強調(diào)的是基于地鐵的城市發(fā)展，是城市規(guī)劃的大概念。你云麓單憑一個地鐵上蓋樓盤，其實很難有啥大的改變，板塊該咋樣還咋樣。

仔細一想，云麓所倚仗的其實還是鄭軌的國企品牌、高贈送附加值這些很老套的賣點，而不是假大空的TOD。(展開全部)