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綠城湖畔云廬也不裝了，前一句還說著宋式美學(xué)藝術(shù)園林，后一句就是北龍湖性價(jià)比top1，促銷方面更是毫不含糊，一口價(jià)房源血戰(zhàn)到底，幾套標(biāo)準(zhǔn)層的單價(jià)30000出頭，底部躍層38000左右，頂層復(fù)式31000左右，還都是精裝現(xiàn)房，扣扣大幾千的精裝成本，你算算毛坯價(jià)？

光環(huán)不再的綠城，可能礙于國資的營利壓力，降低定位，主打一個(gè)快速跑量，今年上年賣了854億，同比減少13%，別看業(yè)績下滑，但綠城是下滑幅度少的了，其他頭部房企如融創(chuàng)1-6月銷售金額約263億元，同比減少50%，金茂：1-6月銷售金額約445億元，同比減少48%，越秀1-6月銷售金額約554億元，同比減少34%。所以綠城還是很健康的，這就和人一樣，別老放不下以前輝煌歷史的思想包袱，根據(jù)現(xiàn)實(shí)調(diào)整思路重新開始就行了。

云廬作為綠城在鄭州少有的全資項(xiàng)目，雖然綠城全面操盤，但也沒顯出比別家強(qiáng)到哪，從2021年開始搞，到現(xiàn)在也就賣了400套房，劃下來一個(gè)月也就10套的樣子，北龍湖的房子銷量都那樣，高單價(jià)高總價(jià)的豪宅的不可能跟剛需流量盤一樣，看這架勢，綠城還得現(xiàn)房銷售到2025年，甚至2026年。

云廬這位置還是差點(diǎn)意思，龍尾巴這里非核心區(qū)，肯定沒法跟南邊比，跟北邊比吧，那里都是小高層，跟他們比有點(diǎn)拉低身份，但云廬又是純粹的洋房社區(qū)，所以介于南北之間吧。(展開全部)

不知不覺間，綠城湖畔云廬交房已有一年時(shí)間。
即使是現(xiàn)房，即使降價(jià)，還是賣的一般，平均每個(gè)月20套房左右的去化。

查了下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還挺心涼的。
1號(hào)樓可售17套，2號(hào)樓可售16套，10號(hào)樓可售28套，11號(hào)樓可售14套，16號(hào)樓可售25套，17號(hào)樓可售29套。
其他樓棟也有可售房源，加起來還有100多套，其中很多還是212㎡/249㎡大戶型。

高總價(jià)產(chǎn)品在這里就是老大難，總價(jià)500萬左右想買北龍湖的精裝洋房也就是中海綠城，但600以上就會(huì)很挑，光想蹦蹦南岸，讓他買北岸總覺得看不上，尷尬。

綠城目前的價(jià)格也不算貴，尤其是頂復(fù)產(chǎn)品，上面還有一些贈(zèng)送，僅比標(biāo)準(zhǔn)層貴上一點(diǎn)，但市場還是不買單。位置占很大原因，有些人覺得這個(gè)位置比華潤瑞府附近更好，距離南岸更近，還有人覺得不如華潤瑞府附近。但市場的選擇就是瑞府附近賣的更好，雖然很多人覺得瑞府更便宜，但其179㎡均價(jià)在3.1萬左右，甚至有3.2一平購入的，但四棟179早已售完，加上小高層得房率不如洋房的因素，綜合來看并不便宜。

上個(gè)月中海的一批次也完成了交付，還真是不錯(cuò)，起碼沒有大規(guī)模維權(quán)出現(xiàn)，完勝綠城。這倆項(xiàng)目也以兩己之力把對(duì)面的正商善水上境/恒大悅龍臺(tái)/亞新茉莉公館等幾個(gè)小區(qū)的價(jià)格徹底拉下來。其中悅龍臺(tái)180平價(jià)格已經(jīng)跌到420萬左右，單價(jià)2.3萬，還是很夸張的，高點(diǎn)買入的業(yè)主已經(jīng)賠了1萬一平。。。(展開全部)

北龍湖進(jìn)入價(jià)格戰(zhàn)，我看到有湖畔云廬的業(yè)主在甩賣，170平的四房530還包稅，劃下來單價(jià)也就30000元一平，而官方的特價(jià)活動(dòng)則是33000元一平還送個(gè)車位，而最開始綠城可是高高在上的37500元一平，這一來一回，怒降百萬，可是相當(dāng)刺激了。

湖畔云廬從2021年3月首開，一共522套房，高開低走，賣成現(xiàn)房了還在賣，一方面跟市場環(huán)境有關(guān)，另一方面是綠城真的打不動(dòng)了，放到幾年以前，綠城還是有一波死忠粉，綠城的產(chǎn)品當(dāng)時(shí)比較前衛(wèi)，筆挺簡約超強(qiáng)質(zhì)感的立面風(fēng)格，不錯(cuò)的戶型設(shè)計(jì)，但后浪推前浪，別人都在進(jìn)步，現(xiàn)在再看綠城，也就那么回事吧。

綠城陷入價(jià)格戰(zhàn)，除了產(chǎn)品與大家拉不開明顯差距，地段也是硬傷，這里劃分上屬于北岸，但臨近南岸，屬于北龍湖的二流地段，南邊不遠(yuǎn)的北三環(huán)快速路，東邊不遠(yuǎn)的東三環(huán)快速路，還有高鐵，這些對(duì)于豪宅項(xiàng)目來說不是啥加分項(xiàng)。

綠城也嘗試卷過，硬件方面，6月交的房，10月-12月搞過園區(qū)升級(jí)計(jì)劃，軟件方面，給小業(yè)主搞過游學(xué)活動(dòng)，海豚計(jì)劃，但這些都是毛毛雨，無法逆轉(zhuǎn)市場的頹勢。
要說還能不能降了，還真不好說，北龍湖雖然新房的量不算打了，目前就保利、華潤、電建金橋幾個(gè)盤算是新房在售，但二手房市場潛在的供應(yīng)量可不小，好多老板等著甩貨呢，北龍湖之前的價(jià)格高高在上，那真要摔起來，也是比較疼的。(展開全部)

沒想到啊，綠城成為這兩個(gè)月北龍湖銷量最好的樓盤，敢信嗎？

真是沒有不能買的房子，只有不能買的價(jià)格，3萬8的綠城，那就是位置差（高鐵、高架、墓地），減配，大草坪，裝標(biāo)差。3萬1的綠城，那就是真香。

據(jù)說前段還有三兄弟被中介帶著過去各入手一套200多平大戶型，他們覺得就是劃算，總價(jià)600多萬在南岸基本無房可買，在這里就是大平層。

目前149㎡可售房源不多，幾套房而已，這個(gè)總價(jià)雖然不高，480萬左右，但是三房，跟對(duì)面中海149㎡比起來差點(diǎn)意思，后期流通性不占優(yōu)勢，包括華潤瑞府145㎡小高層也是四房。

剩余房源多集中在東側(cè)8棟樓，西側(cè)可選不多。168平米、171平米、195平米、212平米、249平米都有不少，也都是老大難，小戶型還能依靠低總價(jià)走走量，大戶型就很挑客戶，總價(jià)800萬左右，在南岸也能有不少選擇。

接下來的銷售速度也會(huì)越來越慢，最近華潤瑞府就有點(diǎn)扛不住，價(jià)格也在下行，隔壁蘭溪府已經(jīng)傳出價(jià)格2.5萬起，毛坯交付，性價(jià)比還可以，想想前幾年2.2萬買康橋東麓園，2.3萬買美盛北龍臺(tái)的真是有些冤。

并且這種頹勢短期內(nèi)很難改變，中海還有500多套房，綠城200多套，這些房源除非碰上大行情，不然兩三年時(shí)間也賣不完。感覺北龍湖比金水北還要難，金水印雖然被吐槽高容積率和底樓間距，但房子賣的咔咔快，連樣板間都已經(jīng)被賣出去，被羨慕的對(duì)象。(展開全部)

這兩個(gè)月北龍湖最熱鬧的就是綠城湖畔雲(yún)廬
剛開始說降價(jià)到32000送車位，但需要申請(qǐng)

又說車位可以折現(xiàn)到房價(jià)里，一步到位30800
另一邊抖音上業(yè)主瘋狂賣房子，只要28000一平，瘋狂大甩賣。

目前3、5、6、7、9、13、15這些樓棟基本售完，其他大部分樓棟都有房源在售。除了中間幾棟沒交房，其他已經(jīng)交房。

現(xiàn)在只要你決定要買，網(wǎng)簽完放款就可以收房，滿足很多人想買現(xiàn)房的需求。

價(jià)格呢，基本上就是31000左右，比對(duì)面中海便宜一千塊錢左右。

過去，一直覺得買房品質(zhì)是很重要，但還是要看價(jià)格，綜合進(jìn)行對(duì)比?，F(xiàn)在，這倆放在一起，竟然感覺中海更好些。

雖然，中海過去都是利潤王的稱號(hào)，同時(shí)看完這倆樓盤感覺綠城更像利潤王。景觀方面，標(biāo)準(zhǔn)的綠城風(fēng)，能做草坪的絕不種樹。外立面更不必說，北龍湖少有的真石漆。室內(nèi)精裝比起萬科未來時(shí)光、萬科翠灣中城這種剛改盤都不可及。

比如—地磚，應(yīng)該就是白沙陶瓷城30塊錢一塊的水平，樣板間的美縫都是坑坑洼洼。關(guān)鍵是電梯間、單元大堂的美縫也都沒做，真能省。也可能是工期沒排到，關(guān)鍵是已經(jīng)交房了。

真是不怪過去業(yè)主的奮力維權(quán)，房價(jià)買到高點(diǎn)，品質(zhì)收到低點(diǎn)。剩余房子還有200套左右，慢慢賣吧，得虧是有個(gè)央企好爹。這兩天深圳對(duì)萬科的愛，令民企甚是羨慕，兜底式保護(hù)。(展開全部)

沉寂了近一年的綠城，開始行動(dòng)啦，特價(jià)房搞起來，車位送起來，單價(jià)32XXX，精裝現(xiàn)房帶回家。

挺佩服綠城的，沉得住氣，拿地已經(jīng)四年，房子也賣了三年，現(xiàn)在還有一半庫存。

賣不動(dòng)最大的原因就是價(jià)格不合適，但也沒有作調(diào)整，愣是不著急，真是背靠央企好乘涼。

過去賣出去的都是地塊西側(cè)房源，目前東側(cè)剩余較多，車位真實(shí)價(jià)值按照25-30萬一個(gè)，平均到房價(jià)里，基本上單價(jià)在31000左右，比對(duì)面中海便宜些。優(yōu)勢就是現(xiàn)房，能看到的更全面。劣勢就是品質(zhì)一般，從公區(qū)到園林景觀再到室內(nèi)精裝實(shí)在沒有什么亮點(diǎn)，也不怪業(yè)主瘋狂維權(quán)，這開發(fā)商是真不行。

過去綠城的金字招牌在鄭州有多響亮，現(xiàn)在就有多衰弱。且不說當(dāng)初綠城百合的風(fēng)光，僅綠城小老弟藍(lán)城代建的大橋石化蘭園就能形成瘋搶，而現(xiàn)在的綠城則是人人喊打，連一路之隔的利潤之王都打不過。

過去中海一個(gè)月幾十套的銷量，綠城都是個(gè)位數(shù)，售樓部門口還經(jīng)常有業(yè)主“保護(hù)”，真是應(yīng)得。

不過，考慮這個(gè)位置的真不用著急，現(xiàn)在中海還有500多套庫存，綠城近300套，夠消化幾年的。

相比龍首位置的兩個(gè)盤，簡直一個(gè)天上一個(gè)地下。萬科2021年拿地，今年初已經(jīng)清盤，保利去年拿的地，現(xiàn)在已經(jīng)是尾盤。雖然他們位置更好，但價(jià)格也更高。最大的原因是他們還算用點(diǎn)心，尤其是產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面。你說他們特別好吧，也沒有，只是對(duì)手太次了，襯托出來他們還不錯(cuò)。(展開全部)

綠城湖畔雲(yún)廬提前3個(gè)多月交付，并且舉行了交房即發(fā)證儀式，關(guān)注度沒上來。反倒是業(yè)主現(xiàn)場扯條幅的視頻在各個(gè)群里傳播，引發(fā)熱議。

有人說，還是央企靠譜，提前交付，不像其他XX到現(xiàn)在還表演式施工。
也有人說，北龍湖豪宅蓋成這個(gè)熊樣，真是不行，外立面還是真石漆。
綜合來看，還是看笑話的多，也有業(yè)主現(xiàn)身控訴，各種不滿。

這種事，在鄭州已經(jīng)司空見慣，風(fēng)頭過去，該吃吃該喝喝。我也本著看熱鬧心態(tài)，頂著36度小太陽，跑進(jìn)去瞅了瞅。

先說外立面，雖然不是北龍湖主流的干掛石材＋鋁板，但看著還行，尤其是客廳陽臺(tái)被玻璃門封起來，顯得玻璃幕占比較多。

再說園林景觀，大門處看著還行，綠化率也不低，但名貴樹種較少，并且很多草坪已經(jīng)枯黃，實(shí)在是應(yīng)付。

最后說下室內(nèi)精裝，看的160多平那個(gè)戶型，裝標(biāo)在北龍湖墊底吧，反正看著還不如對(duì)面的中海以及華潤瑞府。細(xì)節(jié)也不到位，連空調(diào)出風(fēng)口都沒做成加長的，還是很丑的那種。這能花幾個(gè)錢，設(shè)計(jì)師難道不懂嗎？最近也看了正商禎瑞上境、碧桂園豫府、正弘臻這幾個(gè)小區(qū)的精裝房，細(xì)節(jié)都差點(diǎn)意思，但也比綠城這個(gè)強(qiáng)多了。

整體而言，很一般，甚至可以說有點(diǎn)差。

在售房源價(jià)格方面，綠城也有醒悟，相比之前有降價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)層3.3萬左右，個(gè)別房源比對(duì)面中海還低。這也是應(yīng)該的，畢竟外立面和室內(nèi)精裝都略輸一些。

本來被寄予厚望的綠城蓋成這個(gè)鬼樣子，挺令人失望的。實(shí)在不行，以后別拿地了，歇歇吧。(展開全部)

猶記得2019年底，綠城初拿北龍湖這塊地時(shí)，令很多綠城粉激動(dòng)萬分，認(rèn)為北龍湖將有媲美南岸三杰（融創(chuàng)壹號(hào)院、永威上和院、金茂府）的存在。當(dāng)時(shí)，恰好在杭州見識(shí)過鳳起潮鳴和雲(yún)廬系產(chǎn)品，個(gè)人也很看好綠城。

經(jīng)過兩年風(fēng)雨一年晴，誰知，卻一步步淪為北龍湖墊底社區(qū)。連利潤王中海都比不上，從外立面到室內(nèi)精裝到性價(jià)比都在拉后腿。

去年就屢屢爆出綠城要退出鄭州房地產(chǎn)市場的小道消息，經(jīng)過這半年的觀察，完全退出倒不至于，但已無心戀戰(zhàn)。綠城明月濱河一副死豬不怕開水燙樣子，剩少部分一樓在售。綠城湖畔雲(yún)廬還有200來套庫存房源，但也看不出來著急的意思，去售樓部看房，顧問都懶洋洋。保利、中海、華潤這些央企雖然交付都有維權(quán)，但起碼要點(diǎn)臉，后邊項(xiàng)目也要新老業(yè)主的感受，綠城現(xiàn)在這個(gè)樣子還是比較令人后怕的，還是謹(jǐn)慎點(diǎn)好。

位置方面，拿地已經(jīng)三年半，也沒什么變化，除了多一個(gè)鄰居競品外，高鐵線、高架原地不動(dòng)，學(xué)校、商業(yè)一個(gè)沒來。按照就近入學(xué)的原則。交房后劃片鄭東新區(qū)外國語學(xué)校東校區(qū)（原龍翔中小學(xué)）可能性比較大，也不北側(cè)排除龍翼中小學(xué)。

距離最近的西北側(cè)是一塊教育用地，但遲遲沒有動(dòng)工跡象，估計(jì)得等到繼續(xù)賣周邊地塊時(shí)候。

總而言之，綠城這個(gè)項(xiàng)目眼下就是不推薦，除非把價(jià)格打到3萬2以內(nèi)，還有比較的意義存在。(展開全部)

綠城湖畔雲(yún)廬也扛不住了，部分房源32000-33000即可買到。只要你有意向購買，放心大膽地砍價(jià)就行，會(huì)賣給你。

這個(gè)項(xiàng)目2021年初開始內(nèi)購，價(jià)格倒是不貴，有很多33000-36000就能買到，位置不是很好，臨路和開閉所的比較多。去年和今年初銷售狀況還不錯(cuò)，今年下半年急速走低，差的一塌糊涂，個(gè)別月份成交個(gè)位數(shù)。再加上一路之隔的豬隊(duì)友中海云著湖居無底線降價(jià)，綠城很受傷。較晚入市的保利璞岸已經(jīng)開始像尾盤前進(jìn)，剩余主要以大戶型、高總價(jià)房源為主。中海最近活的也挺滋潤，每個(gè)月都能走個(gè)一二十套。

綠城總共500來套房源，目前3、5、6、7、15號(hào)這幾棟樓基本沒什么房源，可挑選余地不大。其他樓棟剩余房源較多，好幾棟樓還一套沒賣。

這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)在北龍湖挺一般的，之前效果圖看著外立面還不錯(cuò)，現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)，完敗于保利璞岸和萬科拾謐森語。景觀綠化也一般，細(xì)節(jié)不到位。室內(nèi)精裝更是令人懷疑這不是北龍湖住宅，充其量改善標(biāo)準(zhǔn)，一平米成本價(jià)估計(jì)也就2000左右。

這邊的客戶跟其他北龍湖南岸區(qū)域可以說是完全不同，過去因?yàn)橄迌r(jià)的制約，客戶首付普遍在500W以上，現(xiàn)在總價(jià)也就是五六百萬，甚至偶爾再出點(diǎn)政策，首付幾十萬硬上車的大有人在。同時(shí)，大家購房也越來越猶豫，交完訂金退房的大有人在，甚至一些小額的定金也可以不要。

還有些就在附近居住，像恒大悅龍臺(tái)、龍之夢(mèng)東苑這種，想置換一下，但手里的高層房源又很難賣出去，比較尷尬。

綠城和中海這兩個(gè)項(xiàng)目挺難得，按照目前的節(jié)奏，肯定要賣到交房時(shí)刻。(展開全部)

綠城·湖畔雲(yún)廬，龍湖中環(huán)路與南祿莊街交匯處東北角。

昨天突然看到這個(gè)湖畔雲(yún)廬賣的很生猛，這一周已經(jīng)累計(jì)銷售了13套（7套住宅、14個(gè)車位）（截止到星期二），二月份一共銷售了36套（16套住宅、37個(gè)車位），不管打折或者促銷或者延期付款，有錢人已經(jīng)開始行動(dòng)起來，他們算是風(fēng)向標(biāo)，其他的項(xiàng)目因?yàn)榇黉N也算是賣的不錯(cuò)。

我分享幾點(diǎn)我自己的看法：

1、周期

霍華德馬克思在他的書里面《周期》寫了一個(gè)鐘擺效應(yīng)：市場的情緒波動(dòng)類似于鐘擺的運(yùn)動(dòng)。雖然弧線的中點(diǎn)最能說明鐘擺的“平均”位置，但實(shí)際上鐘擺停留在那里的時(shí)間非常短暫。相反鐘擺幾乎始終在朝著或者背離弧線的端點(diǎn)擺動(dòng)。但是只要擺動(dòng)到接近端點(diǎn)時(shí)，鐘擺遲早必定會(huì)返回中點(diǎn)。事實(shí)上，正式朝向端點(diǎn)運(yùn)動(dòng)本身為回?cái)[提供了動(dòng)力。

有時(shí)候的是極度悲觀，認(rèn)為地球要爆炸；有時(shí)候又是極度樂觀，認(rèn)為會(huì)有人出更高的價(jià)格；這個(gè)鐘擺就來回在“貪婪與恐懼、樂觀與悲觀、輕信與懷疑”之間來回?cái)[動(dòng)。

咱們的道德經(jīng)也有一句類似的話：飄風(fēng)不終朝，驟雨不終日。房價(jià)也是在貪婪與恐懼；悲觀與了觀中波動(dòng)上漲。

2、自怨自艾

18世紀(jì)60年代，英國的一個(gè)城市里，其中有一家人正在吃飯，一群暴徒?jīng)_進(jìn)他們家，把他們家給燒了，而且砸了男主人辛辛苦苦發(fā)明的紡織機(jī)，之后主人公帶著老婆和孩子跑到英國的另一個(gè)城市，為了維持生計(jì)開了一家紡織廠，賺了很多錢。

這個(gè)男主人公是詹姆斯·哈格里夫斯，他可能你不知道是誰，但是他發(fā)明的“珍妮紡織機(jī)”你肯定知道。新的技術(shù)使大量的紡織工人失業(yè)，仇恨不斷在普通民眾當(dāng)中滋生，英國醞釀了一場聲勢浩大的工人運(yùn)動(dòng)，失業(yè)工人有組織、有紀(jì)律砸毀機(jī)器，讓雇主讓步。

最近我看朋友圈、公眾號(hào)感覺“天塌了”，很多悲觀的聲音說的是地產(chǎn)太難了、地產(chǎn)人太難了、地產(chǎn)何去何從等等，隨著社會(huì)的進(jìn)步，新技術(shù)出現(xiàn)、行業(yè)變革都會(huì)讓你很難，但是不要過度的悲觀，把握好當(dāng)下，繼續(xù)戰(zhàn)斗。

3、順勢而為

有一年采訪雷軍，雷軍說：我在金山的時(shí)候，同事們都非常勤奮，而且聚集了一大批最聰明的工程師，但這家創(chuàng)立了16年的高科技公司，卻整整花了八年時(shí)間才完成上市。后來我想明白了我選錯(cuò)了跑道，這個(gè)行業(yè)不可能做出很大的規(guī)模。98年騰訊創(chuàng)業(yè)，99年李彥宏創(chuàng)辦百度，99年末阿里巴巴創(chuàng)業(yè)。我們堅(jiān)持做辦公軟件，但卻錯(cuò)過了整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)。

最后雷軍總結(jié)到說：聰明的人，勤奮的人，這個(gè)世界上太多了，這只是成功的前置條件，而真正重要的是順勢而為！

北龍湖買房的人慢慢呈現(xiàn)年輕化，行業(yè)也不是傳統(tǒng)的行業(yè)，比如說醫(yī)美、醫(yī)療尤其是醫(yī)療器械，跨境電商等等，在這些風(fēng)口行業(yè)上財(cái)富積累的速度很快，賺的盆滿缽滿。

人生的第一步，把自己帶到有水的地方挖井，而非在沙漠中挖井。

A、B、C三個(gè)人，A是農(nóng)民（對(duì)農(nóng)民伯伯沒有任何歧視）、B是工人、C是白領(lǐng)，大家工作都是8個(gè)小時(shí)，但是收入肯定是C＞B＞A，所以選擇是大于努力的。

比爾·蓋茨也說過：一名優(yōu)秀車工的工資是一名普通車工的好幾倍；而一名優(yōu)秀程序員寫出來的代碼比一名普通程序員寫出來的要貴上一萬倍。(展開全部)