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近日，龍湖龍智造發(fā)布公告，攜手通派地產(chǎn)，代建代銷鄭州市中原區(qū)鄭政出【2024】19號地塊。

19號地就是恒大云璽后期地塊，具體位置在文化宮路東、洛河路南，約24.13畝，容積率2.5，建筑限高80米。10月10日，鄭政出〔2024〕19號地塊被尉氏縣通達置業(yè)有限公司以底價摘得，成交總價為24341萬，其中樓面價6053元一平，畝單價1009萬元一畝，溢價率0%。

通達置業(yè)就是通派地產(chǎn)，是個出身于南陽的老房企了，創(chuàng)立于2001年，累計開發(fā)面積100余萬平方米，連續(xù)被評為“南陽市優(yōu)秀企業(yè)”，和昌建在新鄉(xiāng)合作開發(fā)有通派昌建牧云臺，但低調(diào)潛行，鮮有很知名的項目，本次能一舉拿下云璽后期地塊，也可能是因為地塊不大，總價不高，但位置很好，風險比較低吧。

目前周邊競品項目有中海時光之境和電建中原華曦府，都是大拿，通派靠自己肯定不行，所以選擇了龍湖代建。
隨著開發(fā)業(yè)務下滑，各知名房企都布局代建，2022年8月，龍湖集團正式對外發(fā)布了全新智慧營造品牌——“龍湖龍智造”，之后便快速發(fā)展，僅僅今年上半年，新簽代建項目26個，已經(jīng)是全國代建行業(yè)4強。

但有一說一，龍湖地產(chǎn)在鄭州的項目品質(zhì)都一般，像龍湖熙上，龍湖天鉅，龍湖天宸原著等等，都只能說中等，不符合龍湖的高水準。但龍湖的溢價還不錯，應該都挺掙錢的。(展開全部)

恒大云璽，中原區(qū)中原路南、文化宮路東。

見金陵玉殿鶯啼曉，秦淮水榭花開早，誰知道容易冰消。眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了！

遙想當年，也就是4年之前，恒大云璽也是風頭正盛，當時推出1、2、3、5號樓，390套房子，單價2.1萬-2.5萬，去化約338套，去化率87%，總銷售額約13.8億元，那個時候小戶型，如果不是全款客戶，壓根都不讓你認籌。

現(xiàn)在呢，也是悄無聲息了。

不過最近又有新消息了，鄭州是規(guī)劃局對119地塊的土地性質(zhì)進行了修改了。原來是商務用地兼商業(yè)地塊，是恒大的300米的超高層，現(xiàn)在直接改成二類居住用地，這也是直接一舉多得事情，地塊可以直接盤活，另外也是穩(wěn)妥的地標項目。

雖然說具體的數(shù)據(jù)沒有出來，但是可以參考恒大云璽，容積率是5.1，限高是120米，戶型也都是大家伙，其中有一棟樓是110-146，其他幾棟樓是190-250的。

這位置，這配套應該是沒啥說的，也是寸土寸金，大概率也是一個大平層項目，中原區(qū)都是“old money”，從來不缺有錢人，缺的是好的改善的房子，中原區(qū)人民的購買力，真的不是一般的厲害。

接手的可能以央企/國企為主吧，央企有中海、華潤等，不過看陣勢，可能華潤更激進一些，而中海更保守一些；國企方面鄭州燃氣可能是一個備選，總體來說只要是有利潤就會有開發(fā)商嘗試，畢竟位置是真的好！(展開全部)

恒大已經(jīng)沒落，云璽該何去何從？答案只有一個，面對現(xiàn)實，實事求是。

近日，鄭州市規(guī)劃局對119街坊（文化宮路東、工人路西、中原路南、伊河路北）控制性詳細規(guī)劃119-1地塊進行變更批前公示，擬將該用地性質(zhì)修改。
這塊地位于就是恒大云璽的300米超高經(jīng)貿(mào)中心，是商務用地兼商業(yè)地塊，位于中原區(qū)中原路南、文化宮路東，用地面積18899平方米，原來規(guī)劃的是一個集購物、休閑、娛樂、美食于一體的商業(yè)中心，這次用地修改直接改為二類居住用地，突出一個字“賣”。

雖然說超高是中原老城區(qū)的野望，但個人認為，中原老城區(qū)真的不配超高，根本就不搭，你想想是不是？中原老城區(qū)的特色是老廠房，家屬院，主打一個懷舊情懷熱鬧氛圍人家煙火氣，你弄個大都市摩天大廈算什么回事？
實在想搞摩天大樓可以，三環(huán)以外的大片空地可以蓋，比如中原科創(chuàng)綠谷的350米雙塔以及280米的鄭州CCD傳媒中心等等。

中原老城區(qū)的商業(yè)夠多了，缺的是好的改善住宅，所以當初云璽北苑區(qū)區(qū)四棟住宅樓就敢說豪宅，390套當年開盤一搶而空，銷售額高達13.6億元。
這次改成住宅真的合適，地塊盤活了，恒大云璽就不怕爛尾了，個人感覺這塊地還得是國央企接盤，比如中海，剛操盤時光之境，比如鄭州燃氣，昆侖望岳堪稱中原改善一哥。

期待這個新地塊入市。(展開全部)

恒大云璽賣的都很好，稀缺性、地段、購買力等等很多因素。
項目稀缺，周邊新房比較少，又是主打改善，地標性建筑，改善型的住房在老城區(qū)還是有很大的溢價的。以前中原路上也有保利心語，不過有點面向剛需階層。
然后是購買力，就是區(qū)域的有實力的人了，全款二三百萬的一部分人還是有的。
不只是鄭州的好地段的房子賣的好，其他的城市也有這樣的現(xiàn)象。雖然深圳不斷加大樓市調(diào)控政策，但樓市依舊很火爆。最近的華潤城四期就成了財經(jīng)新聞中的熱點。
據(jù)報道華潤城四期僅僅一天就收到了13000多個買家的保證金共計450億，11月16日該項目獲批預售，共有1171套可售住宅房源，買房的中簽率在十分之一。住宅戶型建面約96.3~207.8平方米，均價13.1萬元/平方米，總價在1184萬~2983萬元/套。最引人關(guān)注的是，華潤城前期項目二手房掛牌均價在17萬~18萬元/平方米。
該樓盤位于深圳目前最大的科技商務區(qū)，南山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)東部，行業(yè)巨頭云集，學區(qū)條件優(yōu)越，商超配套成熟。但之所以全城關(guān)注、蜂擁打新，是其與周圍二手房每套少200萬~500萬元的差價。
不過不同于深圳，鄭州的新區(qū)面積大，房子也多。恒大云璽賣的好，說明主城區(qū)確實缺少這類產(chǎn)品，而鄭州目前就是新區(qū)住房供大于求，老城區(qū)新盤很少但需求旺盛，尤其是改善的需求更大。(展開全部)

西晉的時候，有一個很有意思的故事石崇和王愷比富。

當時的洛陽，有三大土豪一個是掌管禁衛(wèi)軍的中護軍羊琇，一個是晉武帝的舅舅后將軍王愷，還有一個是散騎常侍石崇。

石崇到洛陽聽說王愷很有錢，聽說王愷家洗鍋都用糖水，就命令他們家用蠟燭當柴火。

王愷一聽，在他們家夾道四十里，用紫絲編成屏障，誰要上自己家，就得走這條路。

石崇一聽，直接用更加貴重的彩緞，搞了五十里，壓過王愷一頭。

后來王愷找他外甥晉武帝幫忙，晉武帝直接給他了一個兩尺多高的珊瑚樹，誰知道石崇家有這樣的珊瑚樹幾十棵。

而咱們中原區(qū)的人民的財富深藏不漏，跟其他區(qū)域不太一樣，中原區(qū)的老同志看著很樸素，喜歡吃四廠的燴面，一言一行仿佛藏著“事了拂衣去，深藏身與名”，這一次恒大云璽開盤，老同志們用實際行動給我們上了一課，什么叫財不外漏。

數(shù)據(jù)顯示，今天推出約1、2、3、5號樓，390套房子，去化約338套，去化率87%，總銷售額約13.8億元。

這個盤十分火熱，小戶型，不是全款，都不讓認籌，開盤選房的時候“1、2、3”，沒幾秒，3號樓和5號樓就沒啥房子了，有錢真是太多了，大概的價位從2.1-2.5萬/平方米。(展開全部)

老西郊的改善盤，這兩年越來越多，可以看出各大房企要重新定位西郊改善了，康橋玖璽園、昆侖望岳二期、萬科山河道、還有今天的主角恒大云璽。這幾個改善盤定位各不相同，但是論改善標準，恒大秒殺其他三個。

恒大云璽位于中原路南、文化宮路東 ，一公里內(nèi)市委市zf大院，屬于中原老城二環(huán)核心板塊。
項目占地24.63畝，總建面約8.08萬方，容積率5.09，綠地率30.24%，建筑密度18.53%。
規(guī)劃整體由4棟住宅和一座會所組成，為市區(qū)內(nèi)少有的超高層建筑，其中1#、2#樓37層，3#樓36層，5#樓32層。外立面為石材+鋁板的超現(xiàn)代輕奢風格，園林景觀為新中式；恒大對湖的執(zhí)念真的大，這20多畝的樓盤依舊要造湖！牛皮恒大的戶型設計以大戶型為主，附以很少的110和140小戶型（在這里，這倆竟然成為小戶型了，哈哈），戶型設計上做的并不完美，相比昆侖望月和其他區(qū)的純改善產(chǎn)品，戶型上恒大必須承認不足，而且戶型一直不是恒大的強項。

核心位置的好，說都說不完，只要在西郊住過，恒大所處區(qū)域的交通、生活、教育、醫(yī)療配套都一目了然，當然是雄踞西區(qū)。
至于大家都十分關(guān)心的究竟是伊河路還是互助路學區(qū)配套，三少可以很負責任的說，你們想上什么學校完全由恒大決定，看恒大給誰砸錢以及砸錢的力度了，如果恒大誰都不掏錢，那么準業(yè)主們大概率要劃到一個不出名而且遠的小學，信不信由你們，一路之隔都劃不到，結(jié)果劃到2公里外的劃片政策在鄭州市又不是沒出現(xiàn)過，所以就看恒大教育配套費的繳納情況咯。不過看恒大如此看重這個樓盤，又是大改善盤，應該不會那么應付了事。

西郊的改善盤目前開盤一個比一個囂張，價格都紛紛打破周邊的天花板，有了幾個兄弟樓盤的帶頭，只有390套房源的恒大云璽必然要破2的開頭，至于110的小戶型，大概率是搶不到的額，只是最近釋放的24年交房有點拖節(jié)奏，不過還是挺期待恒大在鄭州的終極改善產(chǎn)品會呈現(xiàn)出什么樣子(展開全部)

中原區(qū)大咖級別樓盤—恒大云璽姍姍來遲。
位于中原西路和文化宮路的西南角，總占地面積53畝，其中北苑住宅地塊約24.64畝，規(guī)劃4棟32-37層高層住宅，容積率5.094，總戶數(shù)390套，1#、2#、3#全為一梯一戶大平層設計，戶型區(qū)間為170-350平，主力戶型為191平、230平、245平的四房；5#為兩梯四戶設計，戶型區(qū)間110-146平，共120套，邊戶為110平和146平，中間戶為134平；所有戶型全為方正且南北通透設計，定位高端改善，毛坯交付，預計下月底開盤，對外釋放價格20000+。
產(chǎn)品自身設計特點：鋁板+石材外立面，3.05米的層高，地庫及公共區(qū)域全為精裝修設計。
因其所處的位置，加之定位不同，關(guān)注度一直居高不下，地鐵1號線、5號線、10號線三條地鐵線路保駕護航，臨綠城廣場及市委，名副其實的中原區(qū)心臟位置，教育資源同樣優(yōu)越，相鄰為西斯達私立學校，周邊距離較近的還有互助路小學及伊河路小學，但具體以劃片為主。
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中優(yōu)時代的來臨，心臟位置更是寸土寸金，周邊已數(shù)年無新盤，這種高端改善盤更是屈指可數(shù)，所以足以彰顯恒大云璽的珍貴，縱使一些瑕疵也其被位置的光芒所覆蓋。
390套全部首開，土豪的天下。(展開全部)

恒大云璽，中原區(qū)洛河路與文化宮路。

這個項目最早是2012年和中原區(qū)zf簽約，一直猶豫各種各樣的原拖拉到現(xiàn)在，18年年底的時候才進行了土地出讓，144號土地位于中原區(qū)洛河路北、文化宮路東，占地面積約25畝，容積率5.1，限高120米，145號土地中原路南、文化宮路東，占地面積約28畝，容積率為1.7，限高是300米。

這條件這屬性毫無疑問的地標，臨中原路的是地標，南側(cè)是住宅，今天主要說說這個住宅。25畝的地塊規(guī)劃了4棟32-37的超高層，其中2棟是37層、1棟是36層、1董事32層，總戶數(shù)是390戶，車位數(shù)量1400個，大概是1：3，平均每一戶配置3個車位。

從規(guī)劃的戶型來看，戶型面積區(qū)間從110平方米-250平方米，1號樓1個單元，兩梯兩戶，全部都是250平方米左右的四室兩廳三衛(wèi)，2號樓也是兩梯兩戶，全部是230/240平方米四室兩梯三衛(wèi)，3號樓是190平方米，5號樓是兩梯四戶，基本都是小戶型110平方米、135平方米。

目前市中心出現(xiàn)有幾個豪宅，一個是嘉里中心、另一個是恒大云璽、再有一個就是常綠東風宸苑、再有就是昆侖望岳二期。

昆侖望岳二期位于華山路與穎河路附近，容積率2.5，規(guī)劃的只有3棟樓，戶型設計的也非常純粹140-160平方米，外立面3層以下使用的是石材、鋁板等材質(zhì)，3層以上運用的是真石漆。

各位看官到底應該怎么選？(展開全部)

——恒大云璽——
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云璽千呼萬喚始出來，對外開始推廣了，也意味著快要開盤了。
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云璽首推的北苑地塊位于中原區(qū)洛河路北、文化宮路東。占地僅僅只有25畝，但容積率高達5.094，位置太好，但又太小，要做高端，怎么辦？

恒大的答案是，四角建樓，整塊地讓渡給景觀。這很恒大，從效果圖來看，幾乎有20畝的地做了中心湖景，這讓小地塊不顯小了，四棟樓也拉開距離，顯得沒那么密了。
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高達8.6萬方的地上面積，規(guī)劃成了2棟37層高層，1棟36層高層，1棟32層高層，總戶數(shù)：390戶，停車位：1433個。其中：

一號樓37層，應該是毋庸置疑的樓王，1個單元，兩梯兩戶，全部是250平左右的四房兩廳三衛(wèi)。

二號樓37層，次樓王，2個單元，兩梯兩戶，全部是230/240平左右的四室兩廳三衛(wèi)。

三號樓36層，是1個單元，兩梯兩戶，全部是190平四室兩廳兩衛(wèi)。

五號樓32層，是最差的，1個單元，兩梯四戶，分別是110平，135平，146平。
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高容積率做豪宅，恒大的取巧之處在于三點：

1、做極致大面積。一般大家會想，做140-160-180差不多了，但這樣戶型肯定不好，恒大干脆干到200以上，這樣戶型就好做了。

2、做豎排反向電梯廳。豪宅肯定要一梯一戶，但并排太費面寬，所以還是豎著排，但一個朝東開，一個朝西開，還能保持電梯入戶。

3、拉長廚房，為了做滿容積率，恒大把廚房做的很長，這樣保證了客廳臥室的大面寬。
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除了大面積，對于云璽這樣的豪宅來說，鋁板+石材外立面是標配了，層高也達到了3.15米，地上/地下帶裝修雙入戶大堂，舒適度沒得說。
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至于精裝還是毛坯，之前說是精裝，預計賣25000，后來可能是考慮到市場變差，又說毛坯，估計賣20000靠上，還得看最后開盤的說法吧。
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中原區(qū)終極改善當數(shù)恒大云璽，這是恒大進入鄭州市場較早的樓盤。
首期住宅位于洛河路北、文化宮路東，規(guī)劃4棟32-37層高層住宅，以一梯一戶的大平層四房為起步戶型，產(chǎn)品定位與未來天奕、雅頌居類似，主打豪宅大平層、純改善。
拋開5.1的高容積率及產(chǎn)品自身不可預知的品質(zhì)外，位置是其最大的亮點：
地處中原老城的心臟位置，周邊有市委、市zf、裕達國貿(mào)等，屬于無可挑剔的市中心絕佳位置，
中原路、桐柏路、伊河路，條條大路通羅馬。
中原路上有在建地鐵10號線，已開通的地鐵5號線，標準的地鐵盤。
學校主要有伊河路小學、鄭州第十九中學等。
還有綠城廣場、碧沙崗等休閑生態(tài)公園。
周邊全為看的見摸的著的已沉淀數(shù)年的各種生活配套，濃郁的煙火生活氣息。
除了位置，北側(cè)300米的超高建筑也確實足夠吸睛，鄭州能與這個高度媲美的目前也只有大玉米了，建成后將替代裕達國貿(mào)成為中原區(qū)的地標性建筑物，名副其實的面子工程。
目前各種資料暫未對外公布，但據(jù)說價格絕對是區(qū)域之最，土豪改善可以重點關(guān)注。(展開全部)