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求教下16000買萬科天倫紫臺高層的朋友。

調(diào)研北區(qū)后發(fā)現(xiàn)看不懂的現(xiàn)象，求答疑解惑。

拿紫臺二期和正商林語溪岸對比。

紫臺二期：位于文化路北四環(huán)西北角，容積率2.99，建筑形態(tài)8層洋房和26層高層高低配，高層主要是兩梯四戶，戶型88-128㎡，精裝成交價16000元/㎡。

林語溪岸：位于花園路北四環(huán)西北角，容積率1.99，建筑形態(tài)全部全部8層洋房，均為一梯兩戶，戶型120-140㎡，標準層成交價12800元/㎡。

我自己測算了下，萬科89㎡高層，首付42.7萬，月供5290元，林溪117㎡洋房，首付44.9萬，月供5563元。到這里，我不是很懂，為啥要花那么多錢買個萬科高層而不買林溪的洋房。

論品牌物業(yè)，正商是不如萬科，但我覺得正商雖沒萬物業(yè)那么到位，但該有的也都有。

論地段，同為北四環(huán)北，花園路會比文化路差?兩盤直線距離不超過1.5公里吧，紫臺能享受到的，正商難道享受不到？

論項目，1.99純洋房社區(qū)和2.99高低配，1梯2的多層，2梯4的高層，哪個更舒適呢？

論戶型，正商的都算中規(guī)中矩，比萬科那89的凸戶型，純北戶型可要好不少，二七洋房85%的得房率PK萬科75%的得房率，哪個更舒服呢？

論景觀，高低配本來景觀施展空間較小，還被洋房圈走那么多，有**景觀，林語溪岸留給綠化的尺度可不小，雖然一層也送院，但送的少，沒萬科送那么大沒底線。

論精裝，萬科的精裝什么標準大家心理有數(shù)，800頂天了，15200-12800，有多出來的2400，可以豪裝了吧？

除此之外，林語溪岸還可以首付分期，首付一半，剩余的分兩年四次還清，不計利息。

所以，真心不明白16000買萬科高層的客戶，是否有什么我沒注意到的致命缺陷導致大家不買林語溪岸的賬？(展開全部)

目前林語溪岸在售的2房已經(jīng)沒有了，最小也是119的三房了，均價在7900左右，并且有首付分期的活動。探盤回來的路上我跟朋友一直在討論：林語溪岸目標客戶到底是哪些！討論了半天也沒有結(jié)果。下面看看售樓人員口中的林語溪岸和我眼中的林語溪岸吧。
1 售樓人員：小高層，容積率2.0，緊鄰黃河濕地公園，生態(tài)宜居；我：好吧，確實夠生態(tài)的，容積率夠低的，我總不能一輩子不出門吧？
2 售樓人員：緊鄰花園路互通式立交，交通四通八達，方便快捷；我：來的路上各種過路車呼嘯而過，長途車整隊往市區(qū)外面蹭，再加上私家車，這還方便？你確定不是在逗我？走路去小區(qū)對面連個人行通道都沒有，還要繞行。公交數(shù)來數(shù)去一共也就只有275、263和155三路公交，這三路公交的運營時間最晚是7:30左右，而且班次較少。項目最近的地鐵口是2號線延長線的銀通路站大概也要有2公里，這還便捷？
3 售樓人員：雖然目前配套不行，不過以后會好起來的，附近還有惠濟萬達。我：通過導航我發(fā)現(xiàn)這里距離萬達3.3公里，這也能叫附近？說完了購物，再看醫(yī)療。林語溪岸周邊稍微大點的醫(yī)院幾乎沒有，看病走花園路去市區(qū)能堵死你。唯一能值得一提的惠濟區(qū)人民醫(yī)院從這里去還要開車！項目聲稱自己有幼兒園和小學，可惜配套的小學竟然是個安置小學，實在讓人不敢恭維。

綜上所述，如果你就要買便宜的房子，覺得7600買個小高層住著就是美，反正買個110的就能省出一輛車開開，那你就下手吧。(展開全部)

正商林語溪岸位于惠濟區(qū)花園路和大河路交匯處西北角，總占地480畝，分四個地塊，每個地塊都算比較方正，首期容積率2.0由11層和13層的小高層組成，樓間距較寬采光較好，7600左右的價格不算貴，密度低、小高層、地塊方正居住就比較舒服。但是大家都知道花園路和大河路交匯處車流非常大，噪音、粉塵、出行動線對整個項目就會有較大的影響，南側(cè)的大河路后期將全程高架，整個地塊相當于兩面高架，開車出行比較方便但居住環(huán)境就要大打折扣了。目前周邊比較荒涼，配套缺乏，項目自身有部分集中商業(yè)，但是對于集中商業(yè)開發(fā)商是自持還是怎樣做還沒有具體規(guī)劃，項目距離萬科紫臺的商業(yè)配套大概2公里，距離黃河迎賓館大概有3公里，距離惠濟區(qū)萬達廣場就要5公里了，著實有些遠。項目自身配套有幼兒園和小學，但是距離中學就比較遠最近的鄭州市4中大概2公里后期中間還隔著高架。總之這個項目位置算一般，雖然周邊快速路較多開車出行很方便，但是被兩個高架隔離出市區(qū)之外，總不可能次次都開車出門的。周邊配套目前也比較缺乏，大河路高架還沒有確定什么時候動工，動工之后還是需要2年的建設(shè)周期，就要忍受兩年的高架施工。但是另外一點一分價錢一分貨，價格便宜，購買成本低，首次置業(yè)可根據(jù)自己情況做出判斷，改善略過。(展開全部)

只聽名字林語溪岸，估計大多數(shù)人都會以為項目應(yīng)該在一個有林有水、蟲鳴鳥叫的地方，可這個項目不偏不倚，恰巧在花園口立交這個幾乎是鄭州最大的立交西北角，也就是說，東側(cè)花園路中州大道大量車流交匯向北過黃河，南測各類大貨車，私家車呼嘯而過，之前我們討論的離三環(huán)近的樓盤，與其相比真的是小巫見大巫了。對于這么一個揚塵大，噪音大的項目，跟誰都不挨，再往北一點就是黃河橋的孤零零的項目，你賣7900，你說北區(qū)整體貴，好，我們認了，可你連正商中州城那種房子都可以用斷橋鋁三層窗，為啥在這個洋房小高層社區(qū)里還用淘汰的塑鋼窗？
最近好多沒有在鄭州，準備提前買房以后回鄭州的朋友，咨詢我林語溪岸，我問他們?yōu)槭裁纯催@個房子，他們的答案一致的統(tǒng)一：聽說北區(qū)宜居 + 林語溪岸挺便宜的。在此我再給持這兩個觀點看房子的朋友闡述一下我的答案：
第一北區(qū)宜居，指的是賈魯河以北，北四環(huán)以南，圍繞三所和惠濟區(qū)政府的兩個區(qū)域，四環(huán)以北和花園路兩側(cè)并沒有多么宜居。
第二房子便宜，我并不認為這個價格很有合適，以四環(huán)以北的行情，添不了幾個錢就可以買到與森林湖作伴的建業(yè)，或者直接買到森林湖的高層，再或者加1000多塊錢就可以買到，挨著金水區(qū)邊兒的正弘蘭亭敘，更何況距離市中心十幾公里的距離，假如是向東十幾公里，能到哪？差不多到了雅居樂，雅居樂才多少錢？哪個都比正商強
第三，交通看似方便其實并不方便，自駕車進市區(qū)花園路文化路堵車都是家常便飯了，可選的路線就只有中州大道和京廣路北延，地鐵沒有，公交一共兩個線路，人多車少，行駛龜速，跟沒有差不多，甚至出租車都不好攔到，生活起來各種不便。
總之，槽點很多，真的不推薦購買。(展開全部)

個人還是不推薦這個項目，別看價格著實很有優(yōu)勢。
1.配套太匱乏，惠濟板塊生活配套的匱乏已經(jīng)眾所周知，未來配套成熟雖說也是有預期，但是畢竟還在未來，更何況，大河路北四環(huán)還并非配套成熟的大北板塊核心——三四環(huán)中間區(qū)位，而是在四環(huán)外，等于處于未來成熟的大北板塊的外延輻射地帶。
2.孤盤難立，獨木難支，北四環(huán)沿線尚處城市發(fā)展末端，尚未形成成片的居住生活區(qū)，生活氛圍太薄弱，即便有些項目入市，但都是點狀孤盤，規(guī)模效應(yīng)實在有限。
3.對于剛需客戶來講，公共交通和生活配套太重要了，可以想象下，交房后幾年，基本上買菜上學就醫(yī)都需要跑幾公里，上班可能需要換成幾趟公交車，等城市發(fā)展到區(qū)域內(nèi)了，又是叮叮當當?shù)墓さ厥┕?cite style="display:none">噪音，等于7-8年要不就是一片死寂，要不就是機器轟鳴，在這樣的環(huán)境下，個人建議哪怕多掏點錢，折合成首付也沒多少，還不如向南看看，(展開全部)

這個盤給我第一印象就是太偏，過去北四環(huán)了都，雖然現(xiàn)在是說鄭州外闊要開始建五環(huán)，但發(fā)展還是沒那么快。配套交通都是跟不上的狀態(tài)，環(huán)境吧，我覺著綠化高，不代表環(huán)境就是好，還要看周邊，此區(qū)域像是被鄭州孤立的一座城。正因如此，樓盤才走價格路線，面對外部的不健全的配套，假如選擇在此置業(yè)，就應(yīng)該耐著心等其發(fā)展，在此不得不說一下，正商出資3000萬建的香山路小學，現(xiàn)在是交由教育局統(tǒng)一管理，就在社區(qū)旁邊，后期學校門口的香山路是跟英才街那邊直接打通的，到也方便了周邊樓盤的孩子上學，這里要為其點個贊，另外，據(jù)說正商已經(jīng)更換了承建商，從此我們可以看出，開發(fā)商還是積極的主動去改變以前在人民的那種剛需地段樓盤的形象的。再多吐槽一下，這都什么年代了，竟然還有D1那種刀把戶型，大概是為了讓北側(cè)的主樓能順利通過日照審核，而故意縮短戶型的開間，導致只有一間臥室朝南。(展開全部)

正商林雨溪岸，中州大道、花園路、大河路立交交匯處西北，小區(qū)整體以11層、13層小高層為主。北區(qū)花園路沿線連霍以北由于受到軍用機場的影響，基本都是低密度小高層、低容積率，高綠化率，居住環(huán)境非常好，整體大環(huán)境也很好。林雨溪岸的名字很美，位置可沒有那么美。項目北邊就是黃河大橋了，經(jīng)常會有大貨車跑來跑去，大立交橋上車流量也是嗖嗖的多，尾氣和噪音更不用說了，北四環(huán)車流量也很大，加上未來的高架，想回個家開車都得繞一繞。而且這個區(qū)域太不成熟，出門需要配一輛車，要不然只有一路公交520。正商的品質(zhì)也比不過同區(qū)域的幾家，價格是一如既往的便宜，但是還是建議慎重考慮，多加點錢往南考慮考慮，畢竟房子是一輩子的事情！

高架，高架，又是高架。
昨日，鄭州市規(guī)劃局公布了鄭州四環(huán)快速化工程規(guī)劃方案。全長93公里，采用高架與地面道路相接合的形式，其中高架長49公里，地面道路長44公里。
高架，就是一把雙刃劍，在帶來交通便利的同時，也會給沿線居民帶來噪音滋擾、尾氣污染，一定程度上破壞了城市景觀。
根據(jù)此次規(guī)劃，以西三環(huán)北延與北四環(huán)交叉處為起點，至花園口立交，北四環(huán)為連續(xù)高架，全長10公里。
考慮購買正商林語溪岸的朋友，盡可能去選擇靠北邊的樓棟，慎選臨北四環(huán)（大河路）的樓棟吧。

正商林語溪岸就位于北四環(huán)— 花園路— 中州大道立交的西北角。有人說交通方便，通過大立交可通東、西、南、北、東南五個方向，也稱得上是五通八達了。但是，離大立交過近卻未必方便，原因就是立交的匝道很多，想去某個方向必須上對應(yīng)的某一匝道，回家時還有匝道過長而從家門口經(jīng)過卻下不來必須繞行甚至逆行的情況。出門可能需要經(jīng)歷一番：直行— 調(diào)頭— 上匝道，回家可能經(jīng)歷：下匝道— 直行— 調(diào)頭 — 直行回家或者下匝道— 右轉(zhuǎn)— 逆行回家。
開車真有可能挺繞的。
另外，噪音以及汽車尾氣帶來的影響也不容忽視。車輛在匝道上上坡時，往往會加大油門，噪音更大，尾氣也更嚴重。
所以，離大立交太近的缺陷還是很多的。
項目離地鐵2號線2期的銀通路站有2.5公里的距離，離科達街站有2.7公里的距離。地鐵7號線在文化北路與北四環(huán)交叉口（東趙）規(guī)劃有一站，離林語溪岸還近些，不過也有2公里了。
總體來說，交通便利性一般。(展開全部)

正商林語溪岸緊鄰大河路，就位置上來說太靠北了，后面就是黃河大橋。大河路上大貨車來來往往，塵土飛揚。雖然規(guī)劃的小區(qū)路和大河路之間做綠化帶，但是不足以阻擋揚塵，所以就小區(qū)外圍環(huán)境來說：差
小區(qū)整體以11層，13層的小高層為主，容積率低，小區(qū)綠化率高，居住舒適度會好點。就小區(qū)自身及周圍生活服務(wù)配套設(shè)施來說：差。用置業(yè)顧問的話說：咱小區(qū)離南邊正在建的萬達中心都不是很遠，生活很便利?。?！無論是小區(qū)西邊規(guī)劃的公寓群下面的商業(yè)街還是大后期東南角的商業(yè)綜合體距建成使用都有點遙遠。用置業(yè)顧問的話說：咱小區(qū)離南邊正在建的萬達中心都不是很遠
小區(qū)一期已建小學和幼兒園，7800的均價在北區(qū)來說絕對有優(yōu)勢，挺符合正商的營銷方式的而且正商的物業(yè)現(xiàn)在口碑不好，雖然小區(qū)價廉，但希望未來正商不要把它管理成又一個城中村。(展開全部)