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和昌瓏悅，北三環(huán)豐華路交叉口西南角。

沒想到，居然沒想到，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目還依舊在銷售，從19年銷售到現(xiàn)在，依舊沒有售罄，足矣說明鄭州的商辦市場(chǎng)的冷，還是冷到骨子里的冷，咱們看一組數(shù)據(jù)，你就懂了。鄭州市區(qū)的公寓庫存是505萬平方米，去化周期是95個(gè)月，不是5個(gè)月，也不是9個(gè)月，而是95個(gè)月；鄭州的寫字樓庫存是176萬平方米，去化周期是109個(gè)月，總而言之言而總之，絕對(duì)是過剩的。

先說說項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

1、位置。三環(huán)邊，宜家旁，坐擁繁華，出則繁華，入還是繁華。

2、現(xiàn)房。買的舒心、買的放心，現(xiàn)房項(xiàng)目不怕爛尾，另外也鄰地鐵3號(hào)線，貫通全城。

3、小面積。33-50平方米的LOFT，小面積=低總價(jià)，降低準(zhǔn)入的門檻。

4、便宜。單價(jià)只有8XXX元/平方米起步，首付3萬就能訂房，總價(jià)20萬起步，月供950起步。

這么大的餡餅，到底是買還是不買？

我的建議是不要購買，重點(diǎn)的事情說三遍，不要購買、不要購買、不要購買。主要的原因就是公寓的屬性問題，我們買一定要買資產(chǎn)，什么叫資產(chǎn)，就是睡覺也能幫你賺錢的東西，這個(gè)公寓只有居住屬性，沒有所謂的金融屬性，要是想賣二手的更是難上加難。

第一出租：出租的話，因?yàn)橛泻芏嗟墓?，不一定能租上價(jià)格，現(xiàn)在市面上很多公寓都是空的，所以出租是苦難的。

第二出售：二手公寓基本是沒有市場(chǎng)的，也就是說你想賣，沒人要，主要是稅費(fèi)太高，首先有4個(gè)點(diǎn)的契稅，其次還有一個(gè)20%的差額，把你張的空間全部吃掉了，還有5.3%一個(gè)增值稅，所以不要買。

你所賺的每一分錢，都是你對(duì)這個(gè)世界認(rèn)知的變現(xiàn)，你所虧的每一分錢，都是因?yàn)閷?duì)這個(gè)世界認(rèn)知有缺陷。

你永遠(yuǎn)賺不到超出你認(rèn)知范圍之外的錢，除非你靠運(yùn)氣，但是靠運(yùn)氣賺到的錢，最后往往又會(huì)靠實(shí)力虧掉，這是一種必然。(展開全部)

和昌瓏悅的公寓產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)是和昌在鄭州主推的項(xiàng)目了，傳單都已經(jīng)發(fā)到了各大地鐵口。

說起和昌，現(xiàn)在還真是一言難盡。

金水北的和昌優(yōu)地現(xiàn)在已經(jīng)是尾盤了，但是工程進(jìn)度慢的出奇，前不久業(yè)主還因?yàn)楹筒硌菔绞┕ざS權(quán)，四環(huán)外的水岸花城現(xiàn)在9×××元/平米起，也是千畝大盤的規(guī)劃，不過在市場(chǎng)上一直沒有啥聲音，除此之外，和昌在鄭州主城已經(jīng)沒有項(xiàng)目，也沒有土地儲(chǔ)備。

回到和昌瓏悅，宣傳的很有意思：三環(huán)內(nèi)，宜家旁，地鐵口。

三環(huán)內(nèi)：北三環(huán)與豐華路交會(huì)處，標(biāo)準(zhǔn)的三環(huán)內(nèi)，但是緊挨著北三環(huán)，噪音、粉塵影響也不可避免；
宜家旁：一路之隔就是宜家，但宜家又不是必需品，每天都要逛一逛。
地鐵口：距離地鐵3號(hào)線興隆鋪站步行大概1公里左右，對(duì)于公寓來說，后期主要用來出租，這個(gè)距離優(yōu)勢(shì)并不明顯。

非要說優(yōu)勢(shì)的話，只有一個(gè)：實(shí)景現(xiàn)房

和昌瓏悅一共4棟公寓樓，目前主要在售的是最西側(cè)的2#D座，3-21層為標(biāo)準(zhǔn)城，4梯22戶，層高4.5米，戶型建面約33-49平米的loft公寓產(chǎn)品，單價(jià)合到9000+元/平米左右，首期3萬起。

想當(dāng)初和昌瓏悅首開可是賣到一萬四五了，再看看現(xiàn)在南陽路片區(qū)的住宅才賣到一萬四五。(展開全部)

和昌瓏悅雖然是公寓，現(xiàn)在也是和昌在鄭州主推項(xiàng)目了。
和昌優(yōu)地已經(jīng)尾盤，周邊一群惡狼虎視眈眈，水岸花城近一年也沒什么聲音，工抵房也都降到1萬以下，港區(qū)和昌盛世城邦和興港和昌云著，再怎么努力也賣不出去，只能再等一股大風(fēng)，能不能等的到還未知。

記得和昌瓏悅和南側(cè)華潤(rùn)悅璽、中海錦城兩個(gè)小地塊住宅是同時(shí)期推出的，如今那二位都已在二手房市場(chǎng)上流通。
四年前和昌第一次開盤，平層精裝賣到了13500，Loft賣到了14500，收割了不少韭菜。這樣說也不地道，沒想到短短幾年時(shí)間，市場(chǎng)驟變成如此地步。雖然是公寓，但把現(xiàn)在的價(jià)格放到當(dāng)時(shí)，基坑沒挖也能被搶光，都等不到拿預(yù)售證。結(jié)果現(xiàn)在都已經(jīng)交房，還沒賣完。

現(xiàn)在平層在1#A還有少部分27㎡，4梯29戶，層高3.2米，價(jià)格在7500-8500之間，Loft在1#B 2#C、2#D 還有不少，面積有33㎡、37㎡、40㎡、50㎡，4梯22戶，層高4.5米，單價(jià)在8700-9800之間。

地塊雖然挨著北三環(huán)，但位置還算不錯(cuò)，距離地鐵3號(hào)線（興隆鋪路站）約500米左右，一路之隔就是宜家，周邊有一定的商業(yè)氛圍。

現(xiàn)在還有底商在售，一層48-188㎡，層高5.1米，單價(jià)2.2-3.5萬/㎡；二層48-316㎡，層高4.5米，單價(jià)1.5-1.6萬/㎡；三層40-385㎡，層高4.5米，單價(jià)08-1.2萬/㎡；一拖二142-267㎡，單價(jià)1.3-2.5萬/㎡。周邊租金適中，這幾年疫情把商鋪折騰的也不輕。其實(shí)有些商鋪買對(duì)了還是能掙到錢的，只不過需要很刁鉆的眼光。(展開全部)

現(xiàn)在太多公寓現(xiàn)房在售了，位置還都不錯(cuò)，和昌瓏悅算一個(gè)。

這個(gè)項(xiàng)目給我的感覺就是老是降不到位，公寓戶型27-33-37-40-50平米，之前搞的特價(jià)LOFT房源9000左右，平層7500-8000左右，目前剩的主要是LOFT，總價(jià)基本都在30萬左右。最近也在搞年終活動(dòng)，年終鉅惠額外98折，購買指定房源享受萬元家裝禮包，但總體劃下來，依然在30萬上下浮動(dòng)。

總價(jià)不高，但9000的單價(jià)與目前市場(chǎng)面六七千一大把的公寓比，還是貴了。
雖說你是三環(huán)，但緊鄰三環(huán)高架，噪音粉塵的不利影響遠(yuǎn)超三環(huán)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)。
雖說是宜家旁，但宜家已經(jīng)落地，早沒熱度了，目前也看不到宜家對(duì)板塊的帶動(dòng)作用，宜家沒啥卵用。
雖說是地鐵旁，但離地鐵口還是有一定距離的。
所以，整得看下來，除了面積小，實(shí)景現(xiàn)房，復(fù)式，這個(gè)公寓沒啥值得出手的地方。

個(gè)人是非常反感公寓極小化的，看了下最小的27平，進(jìn)去坐沙發(fā)伸腿后，過一個(gè)人都難，說白了，整個(gè)寬度就是一張床的面寬，天天居住在這樣壓抑的環(huán)境，人想不抑郁都難，33-37平的復(fù)式會(huì)好點(diǎn)，但也強(qiáng)不到哪。

除了公寓，和昌瓏悅還主推商鋪，有純一層、一拖二、純二層，面積從58-234平，托管給茶城，打造茶城商業(yè)。個(gè)人感覺這邊商業(yè)還是有點(diǎn)搞頭的，本身這一片就有很多專業(yè)市場(chǎng)，而劉莊那一塊老的茶城也破敗了，借著和昌這新商業(yè)重新打造一片茶主題商業(yè)恰逢其時(shí)。

和昌瓏悅還是再降降吧，現(xiàn)在公寓真的沒人要，一般買也都是看著實(shí)在便宜才下手，正常都不會(huì)專門去投資個(gè)公寓。(展開全部)

和昌瓏悅售樓部位于惠濟(jì)區(qū)國(guó)基路與金杯路交會(huì)處西北角，距離地鐵3號(hào)線王寨站僅500米左右的距離。項(xiàng)目則位于北三環(huán)與豐華路交會(huì)處的西南角，北三環(huán)以南，宜家正對(duì)面，三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目。
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整個(gè)項(xiàng)目占地30.4畝，總建筑面積11.2萬方，1棟平層3棟loft產(chǎn)品，外加商業(yè)組成，共計(jì)1984套，其中東側(cè)的1A座為平層公寓，產(chǎn)品以27m2為主（精裝）1B、2C、2D為33-50m2loft為主（毛坯），層高4.5米，目前1A、1B座已經(jīng)售罄，在售主要集中在2C，2D整體剩余將近600套房源。
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就項(xiàng)目本身來說，地處三環(huán)內(nèi)，占據(jù)黃金位置，距離北三環(huán)索凌路高架口很近，南北兩個(gè)們，北側(cè)就是北三環(huán)BRT站臺(tái)，多條公交線路，南邊就是地鐵3號(hào)線興隆湖站（大約900米），交通還是非常便捷。過了北三環(huán)就是宜家，距離普羅旺世商業(yè)區(qū)也不遠(yuǎn)，三公里左右的鄭大一附院惠濟(jì)區(qū)分院、金水總醫(yī)院等，配套還是比較齊全，生活起來還是非常便捷的，只可惜是公寓產(chǎn)品。
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項(xiàng)目自身的1.3萬方的商業(yè)街，依托地塊東西長(zhǎng)的地勢(shì)，4座公寓的二層直接連接整個(gè)商業(yè)街區(qū)，還是比較便捷的，只是商業(yè)部分暫時(shí)還未確定是和昌自己運(yùn)行還是對(duì)外銷售，甚至引進(jìn)招商，暫時(shí)都還未確定。
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目前在售產(chǎn)品價(jià)格在10900元/m2左右，較之前價(jià)格做了部分回調(diào)，對(duì)于北向電梯口附近的非標(biāo)準(zhǔn)戶型推出一口價(jià)房源，價(jià)格在9300元/m2左右（電梯占據(jù)部分房間入口位置）。
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項(xiàng)目將在今年年底交房，目前整個(gè)在做外墻及內(nèi)部施工。目前項(xiàng)目可以分期，但僅僅分期到交房前，而且中間還需再還款一次，優(yōu)惠確比不分期少一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，所以，基本上不太值當(dāng)；后期物業(yè)，和昌自己的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)3.85，水費(fèi)4.5，電0.82，后期服務(wù)費(fèi)還算適中。
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而且項(xiàng)目近期上了好幾家分銷公司帶客看房，傭金比例還相當(dāng)高，但銷量依然也不是特別的好。原因也有幾個(gè)點(diǎn)：第一、目前鄭州市場(chǎng)供應(yīng)量大，去化難度都比較大；第二、鄭州市場(chǎng)上公寓價(jià)格持續(xù)走低，客戶觀望大；第三、項(xiàng)目幾乎沒聲音，全靠硬賣；所以依然還有近600套房源賣成了準(zhǔn)現(xiàn)房，對(duì)比臨近的公寓，最大優(yōu)勢(shì)在于交房時(shí)間，4t22戶的梯戶比，比榮寓、瀚宇的交房要早2-3年時(shí)間，如果是辦公、投資來說，這個(gè)比其他幾個(gè)項(xiàng)目要早見到些收益。(展開全部)

位置好，配套好，戶型方正 ，過渡投資首選

1、區(qū)位很好，有成熟社區(qū)、有3號(hào)地鐵、北三環(huán)；
2、在這三個(gè)小小的地塊上，zf也是下足了心思，三家鼎立的局面里，硬是規(guī)劃了小戶住宅、大型住宅、商業(yè)，錯(cuò)位發(fā)展、不會(huì)有惡性競(jìng)爭(zhēng)，這一點(diǎn)，zf非常精明。
3、和昌瓏悅、綠地璀璨星座、名門公寓都是區(qū)位好、臨地鐵、成熟社區(qū)環(huán)繞的商業(yè)板塊，應(yīng)該說后期去化不成問題，就看價(jià)格和市場(chǎng)了。