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和昌瓏悅，北三環(huán)豐華路交叉口西南角。

沒想到，居然沒想到，現(xiàn)在這個項目還依舊在銷售，從19年銷售到現(xiàn)在，依舊沒有售罄，足矣說明鄭州的商辦市場的冷，還是冷到骨子里的冷，咱們看一組數(shù)據(jù)，你就懂了。鄭州市區(qū)的公寓庫存是505萬平方米，去化周期是95個月，不是5個月，也不是9個月，而是95個月；鄭州的寫字樓庫存是176萬平方米，去化周期是109個月，總而言之言而總之，絕對是過剩的。

先說說項目優(yōu)勢：

1、位置。三環(huán)邊，宜家旁，坐擁繁華，出則繁華，入還是繁華。

2、現(xiàn)房。買的舒心、買的放心，現(xiàn)房項目不怕爛尾，另外也鄰地鐵3號線，貫通全城。

3、小面積。33-50平方米的LOFT，小面積=低總價，降低準入的門檻。

4、便宜。單價只有8XXX元/平方米起步，首付3萬就能訂房，總價20萬起步，月供950起步。

這么大的餡餅，到底是買還是不買？

我的建議是不要購買，重點的事情說三遍，不要購買、不要購買、不要購買。主要的原因就是公寓的屬性問題，我們買一定要買資產(chǎn)，什么叫資產(chǎn)，就是睡覺也能幫你賺錢的東西，這個公寓只有居住屬性，沒有所謂的金融屬性，要是想賣二手的更是難上加難。

第一出租：出租的話，因為有很多的公寓，不一定能租上價格，現(xiàn)在市面上很多公寓都是空的，所以出租是苦難的。

第二出售：二手公寓基本是沒有市場的，也就是說你想賣，沒人要，主要是稅費太高，首先有4個點的契稅，其次還有一個20%的差額，把你張的空間全部吃掉了，還有5.3%一個增值稅，所以不要買。

你所賺的每一分錢，都是你對這個世界認知的變現(xiàn)，你所虧的每一分錢，都是因為對這個世界認知有缺陷。

你永遠賺不到超出你認知范圍之外的錢，除非你靠運氣，但是靠運氣賺到的錢，最后往往又會靠實力虧掉，這是一種必然。(展開全部)

和昌瓏悅雖然是公寓，現(xiàn)在也是和昌在鄭州主推項目了。
和昌優(yōu)地已經(jīng)尾盤，周邊一群惡狼虎視眈眈，水岸花城近一年也沒什么聲音，工抵房也都降到1萬以下，港區(qū)和昌盛世城邦和興港和昌云著，再怎么努力也賣不出去，只能再等一股大風(fēng)，能不能等的到還未知。

記得和昌瓏悅和南側(cè)華潤悅璽、中海錦城兩個小地塊住宅是同時期推出的，如今那二位都已在二手房市場上流通。
四年前和昌第一次開盤，平層精裝賣到了13500，Loft賣到了14500，收割了不少韭菜。這樣說也不地道，沒想到短短幾年時間，市場驟變成如此地步。雖然是公寓，但把現(xiàn)在的價格放到當(dāng)時，基坑沒挖也能被搶光，都等不到拿預(yù)售證。結(jié)果現(xiàn)在都已經(jīng)交房，還沒賣完。

現(xiàn)在平層在1#A還有少部分27㎡，4梯29戶，層高3.2米，價格在7500-8500之間，Loft在1#B 2#C、2#D 還有不少，面積有33㎡、37㎡、40㎡、50㎡，4梯22戶，層高4.5米，單價在8700-9800之間。

地塊雖然挨著北三環(huán)，但位置還算不錯，距離地鐵3號線（興隆鋪路站）約500米左右，一路之隔就是宜家，周邊有一定的商業(yè)氛圍。

現(xiàn)在還有底商在售，一層48-188㎡，層高5.1米，單價2.2-3.5萬/㎡；二層48-316㎡，層高4.5米，單價1.5-1.6萬/㎡；三層40-385㎡，層高4.5米，單價08-1.2萬/㎡；一拖二142-267㎡，單價1.3-2.5萬/㎡。周邊租金適中，這幾年疫情把商鋪折騰的也不輕。其實有些商鋪買對了還是能掙到錢的，只不過需要很刁鉆的眼光。(展開全部)

現(xiàn)在太多公寓現(xiàn)房在售了，位置還都不錯，和昌瓏悅算一個。

這個項目給我的感覺就是老是降不到位，公寓戶型27-33-37-40-50平米，之前搞的特價LOFT房源9000左右，平層7500-8000左右，目前剩的主要是LOFT，總價基本都在30萬左右。最近也在搞年終活動，年終鉅惠額外98折，購買指定房源享受萬元家裝禮包，但總體劃下來，依然在30萬上下浮動。

總價不高，但9000的單價與目前市場面六七千一大把的公寓比，還是貴了。
雖說你是三環(huán)，但緊鄰三環(huán)高架，噪音粉塵的不利影響遠超三環(huán)內(nèi)的優(yōu)勢。
雖說是宜家旁，但宜家已經(jīng)落地，早沒熱度了，目前也看不到宜家對板塊的帶動作用，宜家沒啥卵用。
雖說是地鐵旁，但離地鐵口還是有一定距離的。
所以，整得看下來，除了面積小，實景現(xiàn)房，復(fù)式，這個公寓沒啥值得出手的地方。

個人是非常反感公寓極小化的，看了下最小的27平，進去坐沙發(fā)伸腿后，過一個人都難，說白了，整個寬度就是一張床的面寬，天天居住在這樣壓抑的環(huán)境，人想不抑郁都難，33-37平的復(fù)式會好點，但也強不到哪。

除了公寓，和昌瓏悅還主推商鋪，有純一層、一拖二、純二層，面積從58-234平，托管給茶城，打造茶城商業(yè)。個人感覺這邊商業(yè)還是有點搞頭的，本身這一片就有很多專業(yè)市場，而劉莊那一塊老的茶城也破敗了，借著和昌這新商業(yè)重新打造一片茶主題商業(yè)恰逢其時。

和昌瓏悅還是再降降吧，現(xiàn)在公寓真的沒人要，一般買也都是看著實在便宜才下手，正常都不會專門去投資個公寓。(展開全部)

——和昌瓏悅——
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這項目馬上要開盤了，項目公寓共計1984套，1#A座為平層公寓共計754套（精裝修）、1#樓B、2#樓C、D全部均為LOFT（毛坯），共計1230套。1#A和1#B已開盤。

即將開盤的2#A和2#B，LOFT產(chǎn)品面積段在33-50㎡，買一層得二層，27平米的的戶型總價可能28萬即能搞定，比之前降價可不少，之前到13500。
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這個項目的缺點和優(yōu)點都很明顯。

優(yōu)點：
1、戶型很小，總價低，單價也不貴，10000左右，低于周邊樓盤公寓價格，我記得翠園的公寓至少13000以上了，瀧悅確實不貴。
2、北三環(huán)，宜家對面，鄭州宜家在今年8.29號開業(yè)后人流量第一天就達到10萬，雖然宜家對房價的提升作用不明顯，但一說我家住宜家對面，別人都會覺得地段不錯。
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缺點：
1、北側(cè)緊臨著北三環(huán)，噪音粉塵影響少不了，這點殺傷力確實很強，現(xiàn)在樓棟也蓋的不低了，建議想買的朋友去實地考察下。
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除此之外，和昌還是挺有自己的打造思路的。
項目打造的是“鄭州最宜居的BLOCK社區(qū)，BLOCK社區(qū)是國際上很先進的一種開發(fā)理念，開放式商業(yè)與居住的集中融合，既能提供居住，又有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。

值得注意的是，瓏悅是分區(qū)管理的，西側(cè)三棟LOFT均以住宅社區(qū)手法圍合社區(qū)，這樣會圍出一個小院，解決了傳統(tǒng)公寓沒有活動空間的問題。
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總得來看，BLOCK街區(qū)和公寓住宅化都是比較先進的規(guī)劃理念。

但公寓交付后的租賃價值，還是取決于物業(yè)，這種高密度住戶的公寓集群，非常考驗物業(yè)管理能力。高鐵片區(qū)的萬科譽管理的還不錯，但金水區(qū)一些公寓真的是沒法看，交付1-2年，由于人太多，糟蹋的不成樣子。(展開全部)