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泉舜上城，黃河路與南陽(yáng)路交匯處向東100米路北。

泉舜上城開始銷售商鋪了，先簡(jiǎn)單的說一下泉舜上城的情況，泉舜上城項(xiàng)目，位于黃河路南陽(yáng)路交叉口東北角，總占地面積約230畝，總建筑面積約94萬方。在銷售的商鋪位于2號(hào)樓、3號(hào)樓、5號(hào)樓，銷售的面積是180-585平方米，純一層的單價(jià)是4萬/平方米，純二層是2.9萬/平方米。

咱們來算算這個(gè)帳啊，到底劃算不劃算？

假設(shè)買A平方米，月租金是B元/平方米/月，投資回報(bào)率按照5%計(jì)算，（A*B*12）/（A*40000）=5%，解答出來B是167元/平方米/月。

如果組一個(gè)100平的商鋪?zhàn)錾?，一個(gè)月的房租都的1.7萬，至少得雇傭倆人，一個(gè)人每月給3000塊，這一個(gè)月下來都得2.3萬，餐飲的凈利率咱們按照20%計(jì)算，你算算一個(gè)月賣多少錢才能抵得上成本！

另外一點(diǎn)就是商鋪只能靠租金，但是現(xiàn)在疫情反復(fù)，人也不太愿意花太多錢在吃吃喝喝上，租金大概率租不了那么高，還可能會(huì)有空租的可能，主要是掙不來那么多錢，也不舍得花錢！

商鋪和公寓寫字樓一樣，產(chǎn)權(quán)只有40年，而且基本二手的商鋪無人問津，二手商鋪的交易稅費(fèi)極其高，契稅是4%，營(yíng)業(yè)稅是5.6%，個(gè)稅是20%，增值稅是30%-60%，你可以算算稅費(fèi)吃掉了多少的利潤(rùn)！

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，不要輕易做投資，不要輕易做買賣，君不見大戶是死于商鋪，中戶是死于寫字樓，小戶是死于公寓！(展開全部)

泉舜上城，位于黃河路南陽(yáng)路交叉口東北角，總占地約230畝，總建面約94萬方，產(chǎn)品面積為68-129平，標(biāo)準(zhǔn)層高2.9m，綠化率在30%左右，容積率5.98，得房率75%，物業(yè)費(fèi)2.98~3.2元/㎡，目前主要在售18#和19#樓。

其中18#樓是公共兩單元、3梯6戶的設(shè)計(jì)，總高34層，成交價(jià)：68-78㎡兩房18500-22000元/㎡，89㎡小三房均價(jià)22000元/㎡，110㎡、129㎡三房均價(jià)21000-22000元/㎡；19#樓一個(gè)單元，5梯20戶，總高30層，交房時(shí)間在2024年9月底，價(jià)格15000-17200元/㎡，目前只開了10層以下房源，均價(jià)16500元/㎡左右。

小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了一條商業(yè)街，項(xiàng)目一期、二期不能從小區(qū)內(nèi)部不能互通；社區(qū)不是真正人車分流，地面上有機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位和機(jī)動(dòng)車道，會(huì)有安全隱患。

仔細(xì)看在售樓棟的平層圖，可以看到每一棟都不是完全朝南戶的，都有東戶、西戶、東北戶等，戶型也很差，方正又南北通透的比較少。

泉舜上城的位置很好，距地鐵口很近，地鐵3號(hào)線和5號(hào)線交匯，區(qū)域配套成熟，周邊有商業(yè)，有學(xué)校，有醫(yī)院，居住人口多，生活很方便。然而這樣的好位置開發(fā)商卻做出這么差的產(chǎn)品，可能是覺得為了位置也會(huì)有很多人買單，容積率太高，住著舒適度低，產(chǎn)品越做越差，前期有維權(quán)，但也沒什么效果，交房時(shí)大概率也會(huì)有。(展開全部)

泉舜上城真實(shí)價(jià)值是14500。
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雖然這幾天有泉舜的促銷信息，又是低首付，又是優(yōu)惠，但我看了看價(jià)格，16000-18000，還是死貴，萬科是高標(biāo)準(zhǔn)的精裝賣22000-23000，而且各方面秒殺，毛坯錯(cuò)2000一點(diǎn)問題沒有。
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很多時(shí)候，不是同一地段，就是同一價(jià)值。

比如中海錦苑和東潤(rùn)泰和，雖然肩并肩，但完全不一個(gè)檔次嘛。

比如保利心語(yǔ)和昆侖望岳，隔一個(gè)路口，也是一個(gè)天上一個(gè)地下。
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自知之明很重要，那么泉舜應(yīng)該和誰對(duì)標(biāo)呢？
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個(gè)人認(rèn)為，臺(tái)隆合園是個(gè)不錯(cuò)的參考對(duì)象。
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臺(tái)隆地段也很牛逼，南陽(yáng)路弘潤(rùn)路也是二環(huán)心，也是地鐵口，容積率也才3.5，但人家沒有因?yàn)?cite style="display:none">這個(gè)就高高掛起。

人知道自己產(chǎn)權(quán)年限縮水，不知名小開發(fā)商，賣個(gè)15000就很滿足了。
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泉舜呢，雖然地段比臺(tái)隆好那么一丟丟，但戶型奇葩，容積率高達(dá)5.98，個(gè)人感覺整體要比臺(tái)隆還次一點(diǎn)，均價(jià)14500還差不多。
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另外還可以參考旭瑞和昌花漾里，本身產(chǎn)品比較奇葩，之前看不清自身，定價(jià)15000賣不動(dòng)，后來果斷降到12000左右才算賣完。
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所以，泉舜也最好降個(gè)3000塊錢，降到15000估計(jì)能賣動(dòng)。
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綜合來看，泉舜上城的真實(shí)價(jià)值在14500-15000之間。
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那么，有沒辦法破局呢？

其實(shí)，一開始交給融創(chuàng)可能會(huì)好點(diǎn)，融創(chuàng)中原大觀，金水府的容積率也很高，但產(chǎn)品還好點(diǎn)，比較有市場(chǎng)，憑融創(chuàng)的實(shí)力，估計(jì)可以和萬科世玠對(duì)等一戰(zhàn)。(展開全部)

城改項(xiàng)目難度之大可想而知，這也是眾多一線房企不敢接收的原因。除了早年恒大名都（二期依然遙遙無期）和高價(jià)拍得地王中海錦苑之外，環(huán)內(nèi)少有一線地產(chǎn)。而作為深耕河南地產(chǎn)有著優(yōu)質(zhì)政府資源的升龍、泉舜等非一線開發(fā)商和本土開發(fā)商自然是城改熱門人選。
泉舜首次進(jìn)駐鄭州，拿下如此大體量的城改項(xiàng)目，個(gè)中滋味也必定是五味雜陳，問題頻出，所以目前項(xiàng)目推進(jìn)緩慢即是一個(gè)重要體現(xiàn)。但是大家也都知道高風(fēng)險(xiǎn)高收益，目前項(xiàng)目前期賣得雖然不貴，但待到交房之日此價(jià)位絕對(duì)還是賺了。而大家擔(dān)心的施工進(jìn)度和交房等問題，我想一定會(huì)晚，但要是爛尾還是很難的。畢竟這么大體量的城改項(xiàng)目，政府也是有一定支持的，再加上本土政府的優(yōu)質(zhì)資源，項(xiàng)目推進(jìn)一定是沒問題。作為城改的商鋪來說，其風(fēng)險(xiǎn)比房產(chǎn)還是要大些的。要知道大鄭州的商業(yè)目前是供過于求的，作為黃河路金一環(huán)的上城，其商業(yè)資源在區(qū)域內(nèi)卻屬于稀缺。
區(qū)域2公里范圍內(nèi)并無像樣的商業(yè)，區(qū)域經(jīng)營(yíng)較好的就屬類似建文新世界這類小而美的社區(qū)商業(yè)，無奈無法承接更高端更大型的商業(yè)姿態(tài)。而上城規(guī)劃的金街和商業(yè)在區(qū)域內(nèi)算是高大上了，而且也有相當(dāng)比重的自持商業(yè)這點(diǎn)也是一個(gè)收益保障。如果能有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受力，泉舜上城的商業(yè)還是具有相當(dāng)不錯(cuò)成色的。(展開全部)