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讓我來(lái)給大家說(shuō)一說(shuō)奧蘭和園把，剛從那出來(lái)！
優(yōu)點(diǎn):1.地理位置沒(méi)什么問(wèn)題，要優(yōu)于知園，未來(lái)路太寬，車(chē)太多，個(gè)人不喜歡，住的話，還是城東路合適，不大不??！安安靜靜！不早說(shuō)周邊鄰居，你家對(duì)門(mén)鄰居都不一定認(rèn)識(shí)，還周邊鄰居，小區(qū)封閉管理做的好就很不錯(cuò)了！
2.商業(yè)配套，雖然旁邊沒(méi)什么大的商業(yè)，可是你自己開(kāi)車(chē)到附近的商業(yè)也不算太遠(yuǎn)，小區(qū)自己的配套商業(yè)也能滿足基本生活需求！這個(gè)沒(méi)什么好爭(zhēng)論的！
3.密碼鎖，子母門(mén)，新風(fēng)系統(tǒng)，一鍵照明！這都不算優(yōu)點(diǎn)，有了最好，沒(méi)有也無(wú)所謂，
4.地鐵，規(guī)劃好的都還沒(méi)沒(méi)建好，不過(guò)交房也到19年初了，到時(shí)候地鐵的利好出來(lái)和園還是不錯(cuò)的！距離也是不遠(yuǎn)不近，沒(méi)有那么多人在門(mén)口走動(dòng)，這不挺符合剛需偏改善的！
5.設(shè)計(jì)，上海聯(lián)創(chuàng)設(shè)計(jì)，聯(lián)創(chuàng)在上海設(shè)計(jì)單位里是掛的上號(hào)的，這個(gè)我對(duì)他的信心還是有的！不會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)的大問(wèn)題，所以你在顧問(wèn)在講解的時(shí)候你就發(fā)現(xiàn)他的規(guī)劃和戶(hù)型都很良心的.
6.中天建設(shè)！這個(gè)不用講了吧
缺點(diǎn);毒地！這個(gè)沒(méi)有什么隱瞞的，前些年報(bào)道的一些被污染土地周邊的村民得病這些卻有其事，不過(guò)奧蘭和園的有多毒或者到底這么個(gè)情況這個(gè)真心說(shuō)不好的，就算沒(méi)事可是將來(lái)你住進(jìn)去睡在上面想想下面這快地是毒地，就心里不舒服，在沒(méi)毒，心里這個(gè)坎也是過(guò)不去的，真要是將來(lái)有個(gè)啥事就真的后悔來(lái)不及了，(展開(kāi)全部)
現(xiàn)在鄭州的房產(chǎn)已經(jīng)要用瘋狂開(kāi)形容了。上午去和園售樓部，小小的屋子快塞滿了。在這個(gè)瘋狂時(shí)期，許多前期未關(guān)心過(guò)房產(chǎn)信息的，也按耐不住投身買(mǎi)房的行列。這幾天有兩個(gè)朋友問(wèn)我買(mǎi)房的事。一個(gè)問(wèn)你給我找個(gè)性?xún)r(jià)比高的舒適的東，北邊的房吧。我說(shuō)碧源奕園，他說(shuō)太北，我說(shuō)東潤(rùn)泰和，他說(shuō)太北，我說(shuō)管南你看看不也算東一點(diǎn)的，他說(shuō)太南。我說(shuō)你接受多少錢(qián)的房吧，他說(shuō)一萬(wàn)出點(diǎn)頭吧。我都不知道怎么回話了，您還當(dāng)三年前呢，現(xiàn)在這價(jià)位也就周邊的純剛盤(pán)了。另外一個(gè)也要換改善房，我說(shuō)了一圈，最后他說(shuō)我覺(jué)著升龍以前的大戶(hù)型都不錯(cuò)。我也不知道怎么回答了，我問(wèn)他容積率注重不，他來(lái)了個(gè)差的也不多就3點(diǎn)多和五點(diǎn)多差倆數(shù)，無(wú)所謂。我想說(shuō)的是其實(shí)買(mǎi)房子和買(mǎi)電腦買(mǎi)汽車(chē)的差不多，絕大數(shù)人其實(shí)都不懂，買(mǎi)電腦去科技市場(chǎng)還知道找個(gè)人陪著，為什么買(mǎi)房就一意孤行覺(jué)著自己的判斷是正確的呢？
每個(gè)房企都有專(zhuān)業(yè)的一群人來(lái)核算成本，確定利潤(rùn)點(diǎn)，綜合大形式，周邊樓盤(pán)對(duì)比，受眾人群承受能力等種種因素都考慮進(jìn)去了。我最煩一種人說(shuō)這樓盤(pán)哪哪不好不值這個(gè)價(jià)應(yīng)該就多錢(qián)，買(mǎi)的都是傻x。如果不是因?yàn)橛蟹N種劣勢(shì)，這個(gè)價(jià)你根本拿不下。就像綠地海珀蘭軒如果地塊不在那個(gè)犄角旮旯換到高鐵站片區(qū)提升的僅僅是地塊差價(jià)？你說(shuō)有的樓盤(pán)就是物好價(jià)低的。是有，但是那是因?yàn)榈禺a(chǎn)商有其他所圖。如果永威不缺錢(qián)他用的著低價(jià)內(nèi)購(gòu)？如果建業(yè)不是有段時(shí)間周轉(zhuǎn)不開(kāi)你能1.4萬(wàn)買(mǎi)精裝建業(yè)天筑？包括剛開(kāi)盤(pán)的招商，要不是首盤(pán)首開(kāi)為品牌照應(yīng)他會(huì)比周邊樓盤(pán)均價(jià)低？而且有的樓盤(pán)就算價(jià)格低你也看不出來(lái)，就像華潤(rùn)悅府前兩年賣(mài)一萬(wàn)出頭，包括前一段開(kāi)的207平方一層兩戶(hù)的賣(mài)13500。你覺(jué)著高嗎？其實(shí)不賺錢(qián)，有多少買(mǎi)房的人知道超高層的成本要比普通高層高多少！有誰(shuí)知道華潤(rùn)置地北京大區(qū)的投資方向自始至終首抓北京地區(qū)，鄭州自前期投資回報(bào)不好的情況下更換老總從做高端思路改為不虧少虧趕緊完事？所以我想說(shuō)的是在地產(chǎn)房定價(jià)一般是很理性的，不理性的只是自己，買(mǎi)房的都想少掏錢(qián)，但其實(shí)你所覺(jué)著樓盤(pán)的劣勢(shì)已經(jīng)在樓盤(pán)售價(jià)中有所體現(xiàn)了。
對(duì)和園這塊地來(lái)說(shuō)也是一樣，如果北邊不是農(nóng)藥廠的話，價(jià)錢(qián)都會(huì)漲多少么？
這個(gè)樓盤(pán)總體來(lái)說(shuō)是個(gè)好樓盤(pán)，只是周邊環(huán)境和配套阻礙了它的自身價(jià)值，所以怎樣取舍還是要看各自了。
再說(shuō)一下毒地，我不知道別人都是怎樣考慮的?，F(xiàn)在的建筑方式已經(jīng)與以前是根本性的不同。尤其是整體地下車(chē)庫(kù)的普及，基本都是整塊地下挖十多米，整體挖空土外運(yùn)，主體成型后買(mǎi)覆土進(jìn)行景觀綠地的。所以我覺(jué)著對(duì)地塊的毒土大可不必提綱上線的。退一萬(wàn)步來(lái)說(shuō)，毒土的污染擴(kuò)散也不是直上直下，周邊家屬院也跑不了。
北側(cè)的農(nóng)藥廠我也沒(méi)查出來(lái)是否停工，但那個(gè)歷經(jīng)兩次改制現(xiàn)在叫什么科技公司的聯(lián)系地址依然在此。
在其他道路沒(méi)有成型的現(xiàn)在，南側(cè)現(xiàn)狀道路我就呵呵了。在路南各個(gè)老小區(qū)車(chē)位不夠，路口北正商小戶(hù)型把持住的情況下，不容樂(lè)觀。
戶(hù)型大家也都心里有所了解我也不想多說(shuō)了。
總體現(xiàn)在是不管什么檔次的，什么問(wèn)題的樓盤(pán)，也沒(méi)見(jiàn)哪個(gè)就真的沒(méi)人買(mǎi)的。所以我想大家理性考慮，早日買(mǎi)到適合自己的房子。(展開(kāi)全部)
奧蘭和園的定位還是偏改善的，和康橋知園的定位類(lèi)似，金地鉑悅則稍有些偏剛需。
最大的劣勢(shì)就是：緊鄰農(nóng)藥廠老廠區(qū)，這是一個(gè)令人非常沮喪和糾結(jié)的因素。按置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)法，深挖10米基坑，晾曬一年，回填土從外面運(yùn)過(guò)來(lái)，環(huán)評(píng)也完全合格。但估計(jì)大多數(shù)人還是會(huì)有所顧慮的。
從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，與康橋知園、金地鉑悅相比，處于下風(fēng)。
拋開(kāi)這一因素，22層、24層、27層的高低搭配樓棟布局、4.5米首層架空、無(wú)底商設(shè)計(jì)、五星級(jí)精裝入戶(hù)大堂、1:1車(chē)位配比、人車(chē)分流、底部三層外墻干掛石材、新風(fēng)系統(tǒng)、指紋密碼鎖、分離式核心筒設(shè)計(jì)等等，已經(jīng)賦予了項(xiàng)目相對(duì)高端、偏改善的定位，開(kāi)發(fā)商為國(guó)企，靠譜度較高，品質(zhì)可能不如建業(yè)、永威那么專(zhuān)業(yè)、精致，但也會(huì)中規(guī)中矩，不會(huì)掉到地上。
再說(shuō)說(shuō)地鐵，步行到地鐵2號(hào)線二里崗站和地鐵5號(hào)線弓莊站的距離均為930米左右，稍有些遠(yuǎn)，但基本還能接受。
也許，奧蘭和園將為自己的磨磨蹭蹭付出代價(jià)，
第一、康橋知園、金地鉑悅快馬加鞭，已經(jīng)趕上來(lái)了，還都是相當(dāng)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
第二、前段時(shí)間“常州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校環(huán)境事件”紛紛揚(yáng)揚(yáng)，相當(dāng)于給民眾上了一堂環(huán)境保護(hù)課，對(duì)環(huán)境的關(guān)注，是購(gòu)房者首先考慮的重要因素之一，環(huán)境畢竟和健康息息相關(guān)。在此背景下，奧蘭和園難免會(huì)受到影響，如何向購(gòu)房者解釋?zhuān)咳绾闻c其他兩家競(jìng)爭(zhēng)？如何定價(jià)？這都是和園要面臨的問(wèn)題，這個(gè)軟肋太明顯了，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手豈會(huì)放過(guò)這個(gè)？康橋、金地一定會(huì)直搗軟肋的。
目前尚未開(kāi)盤(pán)，有0元入會(huì)活動(dòng)，首批釋放房源5號(hào)樓、7號(hào)樓、9號(hào)樓，最大戶(hù)型為129平方米的4房，143平方米的4房還需等下一批房源。給我的感覺(jué)就是開(kāi)發(fā)商也不急于快速去化，估計(jì)會(huì)慢慢地賣(mài)。(展開(kāi)全部)
奧蘭和園，二環(huán)內(nèi)目前為數(shù)不多的容積率低于3.5的項(xiàng)目，同時(shí)也是片區(qū)內(nèi)唯一的二星級(jí)綠色標(biāo)識(shí)項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目比較稀缺。項(xiàng)目基本情況樓上已經(jīng)介紹很詳細(xì)了，說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)。
項(xiàng)目的亮點(diǎn)：
1、500平精裝入戶(hù)大堂，4.5米首層架空，整個(gè)小區(qū)無(wú)底商，商業(yè)是獨(dú)立，共四層，一二層為社區(qū)便利商業(yè)配套，三層為健身會(huì)所，四層為恒溫游泳池。1：1停車(chē)位配置，社區(qū)內(nèi)3000平九班制幼兒園。周邊教育、醫(yī)療、休息娛樂(lè)設(shè)施完善。
2、在產(chǎn)品設(shè)置上，有較為高端，底部為干掛石材，樓體真石漆、鋁板和玻璃幕墻相結(jié)合，看著檔次比較高。還配置有可過(guò)濾PM2.5的新風(fēng)系統(tǒng)，三合一的指紋密碼鎖、子母門(mén)
3、戶(hù)型空中連廊，分離式核心筒設(shè)計(jì)，戶(hù)型方正，南北通透舒適性高。
項(xiàng)目的不足：
1、 項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，老舊小區(qū)太多，與項(xiàng)目定位差距大，旁邊沒(méi)有一個(gè)好鄰居，怎么能顯現(xiàn)自己的高品質(zhì)，而且道路通達(dá)性較差。
2、 開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是不缺錢(qián)的，但是開(kāi)發(fā)進(jìn)度太慢，14年拿的地，到現(xiàn)在還沒(méi)有出地面，瞅瞅同期的正商佳仕閣，馬上都清盤(pán)了，搞不懂這個(gè)開(kāi)發(fā)商在磨蹭什么，在鄭州市場(chǎng)也就聽(tīng)說(shuō)過(guò)高速奧蘭花園，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)還是欠佳。
目前同區(qū)域四個(gè)項(xiàng)目將會(huì)激烈競(jìng)爭(zhēng)，金地鉑悅、東方鼎盛花樣城、康橋知園、奧蘭和園，論位置，金地鉑悅和奧蘭和園較好，地塊更純粹一些；論服務(wù)金地鉑悅和康橋的物業(yè)服務(wù)，肯定最好；論產(chǎn)品東方鼎盛的產(chǎn)品最差，其他幾個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品會(huì)好很多。個(gè)人認(rèn)為本區(qū)域購(gòu)房金地鉑悅是首選，其次康橋知園，再次奧蘭和園。如果考慮到價(jià)格因素，那就根據(jù)自己實(shí)力了。(展開(kāi)全部)
個(gè)人非常反感高速，軌道，民航這些特權(quán)壟斷機(jī)構(gòu)，拿著人民給的專(zhuān)項(xiàng)資金進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不僅違規(guī)，也不專(zhuān)業(yè)。我承認(rèn)他們資金實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)品質(zhì)也舍得下本，但整體來(lái)看，他們的市場(chǎng)表現(xiàn)不如專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商，還是賺快錢(qián)的一種心理。吐槽完畢。
此處拿奧蘭和園和康橋知園對(duì)比，看看他們優(yōu)劣。
1.地理位置，和園北邊農(nóng)藥廠，東邊物流倉(cāng)儲(chǔ)，環(huán)境比較惡劣，北東南均為規(guī)劃路，出行不方便，而知園西臨未來(lái)路，出行很便利，周邊沒(méi)有明顯不利因素。所以，單看位置，知園優(yōu)與和園。
2.地塊屬性，和園占地4萬(wàn)方，總建面20萬(wàn)方，綠化31%，容積率3.5，地塊完整。知園占地4.3萬(wàn)方，總建面23萬(wàn)方，綠化35%，容積率3.5，地塊被道路分為東西兩塊，完整性被破壞，不利于景觀打造。單看地塊，和園優(yōu)于知園。
3.規(guī)劃排布，和園無(wú)底商，把商業(yè)集中到西北角做成獨(dú)棟3層，社區(qū)氛圍純粹靜謐，但有一棟公租房。知園是一圈底商設(shè)計(jì)，稍微遜色。和園人車(chē)分流，純地下停車(chē)，康橋未知，但應(yīng)該也不會(huì)差。
4.戶(hù)型設(shè)計(jì)，和園分離式核心筒，87兩房，100-115的小三房三開(kāi)間朝南，120多的大三房南北通透，140左右的四房，整體來(lái)看戶(hù)型都不錯(cuò)?？禈?9的2+1，100-130的三房，155的四房。由于戶(hù)型圖還沒(méi)有，不好說(shuō)，但個(gè)人估計(jì)康橋89的應(yīng)該會(huì)優(yōu)于和園，剛需客戶(hù)更注重功能多樣性，155的四房也比和園舒適得多。個(gè)人認(rèn)為康橋戶(hù)型市場(chǎng)接受度更高。
5.產(chǎn)品附加，和園主打二星綠色建筑，有新風(fēng)，羽毛球場(chǎng)，乒乓球場(chǎng)，精裝入戶(hù)大堂，10號(hào)樓底層架空泛會(huì)所?？禈蛭粗?
所以，總得來(lái)看，選和園還是知園是個(gè)糾結(jié)的事，這種情況下，最好選擇專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商，后期有保障。高速地產(chǎn)畢竟經(jīng)驗(yàn)少，畫(huà)餅不錯(cuò)，但實(shí)際居住起來(lái)誰(shuí)知道呢？(展開(kāi)全部)
奧蘭和園的出現(xiàn)可以說(shuō)是東南片區(qū)的攪局者，按照大家的印象，這一區(qū)域基本都是在正商的田間地頭，即便不是正商也都是些檔次不高，剛需盤(pán)，但奧蘭和園的出現(xiàn)，給這一區(qū)域帶來(lái)了一股新風(fēng)，項(xiàng)目位置在航海路城東路向北700米路東，也就是正商佳仕閣背后，項(xiàng)目從地理上來(lái)說(shuō)雖然環(huán)境一般，但優(yōu)在幾乎沒(méi)有噪音污染，西邊有佳仕閣阻擋，南邊是老家屬院，北邊是工廠，東邊雖然是鐵路，但這條鐵路近年來(lái)使用頻率非常低，幾乎不會(huì)受到影響，相比航海路沿線的項(xiàng)目，在安靜度方面還是比較有看點(diǎn)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部也算偏向改善，3.49容積率，30%綠化，因?yàn)闁|西向地塊，樓間距做的也比較寬，采光非常優(yōu)秀，干掛石材加真石漆，精裝大堂新風(fēng)系統(tǒng)，戶(hù)型方正通透，離2,5號(hào)線地鐵口都不足1000米，怎么看在這個(gè)片區(qū)都能稱(chēng)得上是改善了，推薦關(guān)注。
另外，多人提到的北側(cè)農(nóng)藥廠——鄭州農(nóng)藥廠，經(jīng)過(guò)發(fā)展改制現(xiàn)為鄭州蘭博爾科技有限公司，2013年已經(jīng)選址開(kāi)封，奠基、建設(shè)，離搬遷的日子已經(jīng)不遠(yuǎn)了，不必過(guò)于擔(dān)心。(展開(kāi)全部)
先說(shuō)說(shuō)地塊信息，地塊是在2014年7月掛牌成交，拿地企業(yè)是高速地產(chǎn)，國(guó)企，實(shí)力雄厚，總價(jià)44096萬(wàn)元，容積率大于1小于3.5，詳見(jiàn)附圖；
再說(shuō)說(shuō)周邊情況：項(xiàng)目處于管城老城區(qū)內(nèi)，北側(cè)為藥廠，南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和玻璃廠家屬院，西側(cè)為正商佳仕閣公寓，東側(cè)為貨運(yùn)鐵路（主要為通往中儲(chǔ)糧倉(cāng)庫(kù)等），東側(cè)未來(lái)規(guī)劃有鐵軍路；項(xiàng)目對(duì)外交通較為封閉，城東路較為擁堵，因此交通亟待解決。
其實(shí)，以我的觀點(diǎn)，該小區(qū)并不是居住的最佳的選擇，畢竟再如此多的老舊小區(qū)、廠房的包圍下，總感覺(jué)會(huì)憋屈，再加上不知道“狗年馬月”才會(huì)停止運(yùn)營(yíng)的貨運(yùn)線，環(huán)境不容樂(lè)觀。
奧蘭和園11月24日開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)
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