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鄭州房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)上一波的大漲之后，曾經(jīng)的價(jià)格洼地高新區(qū)已經(jīng)在14000以上，南三環(huán)到南四環(huán)之間也達(dá)到了13000左右，白沙也達(dá)到了13000以上，價(jià)格承受能力較弱的剛需何去何從？龍湖鎮(zhèn)大部分樓盤(pán)，對(duì)于鄭州工作的上班族太遠(yuǎn)（說(shuō)實(shí)話(huà)）。那么現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，對(duì)于正商智慧城這樣價(jià)格不高、且位于龍湖鎮(zhèn)北部邊緣的樓盤(pán)倒是一個(gè)機(jī)會(huì)。高層價(jià)格9000出頭，騎電動(dòng)車(chē)可以去鄭州市區(qū)南部區(qū)域工作。很適合現(xiàn)在的剛需外溢客戶(hù)。從近期正商的開(kāi)盤(pán)情況也可以看出來(lái)，推出1720套，當(dāng)天去化1200套以上，無(wú)論是絕對(duì)值還是去化率，都表現(xiàn)優(yōu)異。正商近一兩年品質(zhì)品牌有所提升，性?xún)r(jià)比還是不錯(cuò)的，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下能去化千套以上，說(shuō)明這也是市場(chǎng)給予的相應(yīng)回饋。綠地公園城項(xiàng)目位于正商智慧城北部2公里左右，精裝修交付，目前土地證未取得，價(jià)格不得而知，如果價(jià)格低于鄭州南三環(huán)南四環(huán)之間的大部分項(xiàng)目，將對(duì)正商智慧城形成市場(chǎng)威脅，畢竟其屬于鄭州。(展開(kāi)全部)

上周全鄭州（市內(nèi)八區(qū)+龍湖鎮(zhèn)+港區(qū)）共開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目15個(gè)。平均去化率65%左右，整體去化率相比10月之前的90%下降明顯，其中去化率最高的是康橋悅城90%，均價(jià)13800左右，去化率最低的是正弘中央公園12%，推出208套，僅賣(mài)了25套，均價(jià)10400左右。說(shuō)明對(duì)于港區(qū)目前的價(jià)格，客戶(hù)接受度是最低的。個(gè)人認(rèn)為，經(jīng)過(guò)789三個(gè)月的瘋狂，港區(qū)（北港）價(jià)格大幅上漲，按漲幅說(shuō)，個(gè)人認(rèn)為其價(jià)格是最虛的。投資客退場(chǎng)之后，如果價(jià)格不回調(diào)，港區(qū)未來(lái)市場(chǎng)令人堪憂(yōu)。正弘中央公園作為北港大盤(pán)，其價(jià)格是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。如果該片區(qū)價(jià)格依然堅(jiān)挺，那么開(kāi)發(fā)速度自然會(huì)變慢，隨著南港區(qū)和昌、綠地很多價(jià)格明顯較低的項(xiàng)目推出，港區(qū)整體價(jià)格松動(dòng)是大概率事件。不排除項(xiàng)目采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、TG等變相降價(jià)的方式促銷(xiāo)。市場(chǎng)遇冷，剛需、弱改等居住性需求回歸，港區(qū)人口導(dǎo)入速度暫時(shí)還不能支撐目前的房?jī)r(jià)。(展開(kāi)全部)

碧桂園天璽，碧桂園在經(jīng)開(kāi)區(qū)的雙料地王項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)拿地時(shí)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為碧桂園太“瘋狂”拿此地的戰(zhàn)略意義大于盈利。但市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，經(jīng)過(guò)陽(yáng)光城、華潤(rùn)等地塊之后，這個(gè)價(jià)格倒顯得真心不貴了，就如永威、正弘在北龍湖的地王現(xiàn)在看來(lái)不貴一樣。天璽這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)主要時(shí)地段和品牌。該宗地可以說(shuō)是經(jīng)開(kāi)區(qū)距離東區(qū)CBD最近的住宅新地塊.如果你在東區(qū)工作，買(mǎi)不了北龍湖、天筑，甚至買(mǎi)不了海馬，那么也許可以退而求其次買(mǎi)這個(gè)?；蛘哒f(shuō)如果想在東區(qū)買(mǎi)精裝修的房子找不到，那么這個(gè)也許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。項(xiàng)目的缺點(diǎn)是規(guī)模太小，碧桂園的景觀優(yōu)勢(shì)無(wú)法有太大發(fā)揮，狹長(zhǎng)形地塊只能南北排布一列，樓間距會(huì)有一定影響，且無(wú)法形成中心景觀，缺乏圍合感，會(huì)有一定的壓抑感。從戶(hù)型來(lái)看，定位偏向于弱改，面積集中在114-135，僅有少量85，最大135，2T4/3T5/3T7,可以看出，明顯不會(huì)是豪宅，最有可能是精品弱改住宅。項(xiàng)目進(jìn)展較慢，錯(cuò)過(guò)了今年的市場(chǎng)高峰，對(duì)于價(jià)格預(yù)期會(huì)有影響，明年第一季度開(kāi)盤(pán)，個(gè)人預(yù)估其開(kāi)盤(pán)均價(jià)應(yīng)該在20000以?xún)?nèi)。(展開(kāi)全部)

理想國(guó)項(xiàng)目不算是正宗的綠博組團(tuán)，而是介于綠博組團(tuán)和雁鳴湖組團(tuán)之間，由于其緊鄰鄭開(kāi)大道，所以比雁鳴湖組團(tuán)其他項(xiàng)目交通要便捷，并且其規(guī)模要比綠博組團(tuán)的任何項(xiàng)目都大，所以具有特殊的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上關(guān)注度也比較高。開(kāi)發(fā)商信和可以說(shuō)是鄭州最有造城經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，可以說(shuō)是鼻祖，也兌現(xiàn)力較強(qiáng)，所以該項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿艽?。從目前的?cite style="display:none">示來(lái)看，任何一個(gè)到達(dá)項(xiàng)目的人都能感受到其用心和決心，品質(zhì)，細(xì)節(jié)做得很到位如果說(shuō)其他項(xiàng)目是打造樓盤(pán)，而信和就是在打造自己的理想小鎮(zhèn)和理想生活模式，其他開(kāi)發(fā)商更多是借助城市發(fā)展的大勢(shì)，而理想國(guó)是更主動(dòng)得去打造內(nèi)部生態(tài)鏈。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，這種開(kāi)發(fā)商更受歡迎。其產(chǎn)品并不高端，更傾向于經(jīng)濟(jì)型，無(wú)論是洋房還是別墅，都算不上豪宅產(chǎn)品，可以明顯看出信和是在針對(duì)城市中產(chǎn)人群打造的一個(gè)郊區(qū)理想生活小鎮(zhèn)。迎合現(xiàn)代中產(chǎn)階級(jí)的生活需求。個(gè)人感覺(jué)其面積段稍有些大。綜合看來(lái)，如果想在大鄭東改善，此盤(pán)值得一看，個(gè)人感覺(jué)該盤(pán)會(huì)比較靠譜也更有誠(chéng)意。(展開(kāi)全部)

個(gè)人認(rèn)為這個(gè)案名起的好，國(guó)投玖棟，與其定位的國(guó)風(fēng)大宅很契合，同時(shí)九，玖在中國(guó)具有特殊的尊貴意義。政府要求龍湖片區(qū)建新中式住宅，不管是外來(lái)開(kāi)發(fā)商還是本土開(kāi)發(fā)商，在比產(chǎn)品之前大家先要比一下文化，個(gè)人認(rèn)為，玖棟，正弘瓴，九如府這些案名比起永威上和院，善水上境等要略勝一籌，永威上和院太平實(shí)和中規(guī)中矩了，善水上境多少有點(diǎn)拗口。在龍湖地王窩，大致有兩種競(jìng)爭(zhēng)方式，一是競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的極致，比如永威，正弘等，包括后期金茂等超高地價(jià)項(xiàng)目，只能拼產(chǎn)品了。還有一種是拼成本，就是憑借早期拿地的較低成本，后期銷(xiāo)售過(guò)程中靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)拼個(gè)性?xún)r(jià)比，比如軌道交通，魯能地塊等。最為尷尬的就是地價(jià)不低，又缺乏產(chǎn)品品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，很容易上不去下不來(lái)，最后銷(xiāo)售也容易陷入普普通通，榮盛地塊很可能這樣。玖棟項(xiàng)目地價(jià)不算低，目前也看不到產(chǎn)品的突出優(yōu)勢(shì)，還好之前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格相對(duì)較低內(nèi)定了一多半，但是當(dāng)后期拿到預(yù)售證，價(jià)格逼近市場(chǎng)平均水平，那些400多平大面積戶(hù)型去化難度是有的。(展開(kāi)全部)

雖然現(xiàn)在許多知名外地開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在鄭州攻城略池，但放眼全鄭州，鄭州本土開(kāi)發(fā)商康橋的項(xiàng)目無(wú)論在哪個(gè)片區(qū)，依然是最值得期待的項(xiàng)目之一。香溪郡是康橋在大鄭東的第一個(gè)項(xiàng)目，戰(zhàn)略意義很大，項(xiàng)目屬于綠博組團(tuán)，無(wú)疑其地段要優(yōu)于普羅旺世理想國(guó)等靠近雁鳴湖的項(xiàng)目，因?yàn)樘幵卩嶉_(kāi)大道附近，其地段也優(yōu)于萬(wàn)科蘭喬圣菲，但位置不如名門(mén)紫園和鄭東碧桂園。論產(chǎn)品，其定位偏改善，產(chǎn)品鄭東碧桂園相當(dāng)，但碧桂園有精裝優(yōu)勢(shì)，康橋本土口碑略有優(yōu)勢(shì)，而且本人認(rèn)為，康橋物業(yè)不比碧桂園差，康橋一定還會(huì)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。在目前限購(gòu)政策下，許多中產(chǎn)改善或投資客會(huì)關(guān)注到這個(gè)片區(qū)。(展開(kāi)全部)

城市核心稀缺地段，又與地王為鄰，配套成熟，雙地鐵，這些都是項(xiàng)目天然的優(yōu)勢(shì)，但底子好未必以后一定能成才，這需要自身的修煉。泉舜在洛陽(yáng)開(kāi)發(fā)過(guò)大型項(xiàng)目，但初來(lái)乍到，對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)自然是不知名的小開(kāi)發(fā)商，唯有加倍努力才能一鳴驚人，但可惜的是，至少現(xiàn)在還沒(méi)有讓我們看到亮點(diǎn)，超高的容積率，大體量的商業(yè)，產(chǎn)品并沒(méi)有特別的設(shè)計(jì)，配置方面也沒(méi)有亮點(diǎn)，不出意外，還是類(lèi)似升龍曼哈頓。項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，這與城改本身的難度有關(guān)，和開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也有關(guān)。此類(lèi)項(xiàng)目確實(shí)有其尷尬之處，城改項(xiàng)目需要嚴(yán)格控制成本才能盈利，但如果太降低成本又只能是剛需盤(pán)，但這樣的位置售價(jià)自然又處于高位，也就是剛需的品質(zhì)，高端的價(jià)格，去化速度就難以保證，宏光協(xié)和城邦就是個(gè)典型的例子。(展開(kāi)全部)

恒大悅龍臺(tái) 正商善水上境只能說(shuō)是北龍湖的邊緣區(qū)域，個(gè)人認(rèn)為這兩個(gè)項(xiàng)目相比瀚海晴宇，建業(yè)天筑等樓盤(pán)的位置并無(wú)太大明顯優(yōu)勢(shì)。而正弘瓴、上和院的位置才能算得上正宗的北龍湖。正弘瓴是正宗北龍湖區(qū)第一個(gè)有實(shí)景展示區(qū)和樣板間的項(xiàng)目?？梢?jiàn)李老板重回巔峰的決心之大。這一點(diǎn)，正弘占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，建業(yè)永威是靠其他項(xiàng)目積累的信譽(yù)老本去獲得客戶(hù)，而正弘認(rèn)識(shí)到了這兩年并沒(méi)有向市場(chǎng)交出代表作品，所以用事實(shí)說(shuō)話(huà)也算是明智之舉。從目前看來(lái)效果不錯(cuò)，樣板間新中式風(fēng)格，但細(xì)節(jié)做的很到位，大道至簡(jiǎn)，彰顯了品質(zhì)和品位，鑄鋁大門(mén)一個(gè)價(jià)值5萬(wàn)以上，但個(gè)人認(rèn)為公共區(qū)域有些過(guò)于簡(jiǎn)單了，品質(zhì)感不如室內(nèi)，會(huì)所也做的較為極致，功能性和品質(zhì)感以及文化屬性都兼顧的較好，總體來(lái)說(shuō)，正弘用心了，產(chǎn)品沒(méi)有讓大眾失望。預(yù)計(jì)本月中旬會(huì)開(kāi)出部分房源，估計(jì)主要目的是試探市場(chǎng)，價(jià)格肯定高出正商恒大一截，但首次開(kāi)盤(pán)，也不會(huì)太離譜，對(duì)于鐵了心要在龍湖置業(yè)的客戶(hù)，這也是一次機(jī)會(huì)。(展開(kāi)全部)

一環(huán)邊上的項(xiàng)目，位置較為稀缺，但該項(xiàng)目品質(zhì)一般偏下，所有會(huì)略顯尷尬，地段離鄭紡機(jī)地王不遠(yuǎn)，但品質(zhì)卻離地王很遠(yuǎn)。目前項(xiàng)目高層在上波瘋狂之前售罄，最后價(jià)格12000左右，目前洋房在售，由于定價(jià)太高，去化困難，顯然是高估了自己，明顯是在上一波熱潮中快速拔高的。這個(gè)地段的洋房產(chǎn)品雖然稀缺，但當(dāng)價(jià)格在18000左右的時(shí)候，鄭州可選的余地還是很大的，改善性客戶(hù)對(duì)于品質(zhì)其實(shí)更看重，加上這邊交通動(dòng)線(xiàn)的問(wèn)題，去化慢也是情理之中了。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)悅府項(xiàng)目注定是能夠進(jìn)去鄭州地產(chǎn)史的一個(gè)項(xiàng)目，雖然有些悲情的色彩，但也有其積極的意義所在，或者說(shuō)有其好的方面，比如說(shuō)，其對(duì)于火車(chē)站片區(qū)形象改造的意義，舊貌換新顏，而且樹(shù)立了標(biāo)桿，對(duì)城市有較大貢獻(xiàn)，其超高層理念也將成為一種發(fā)現(xiàn)的方向，對(duì)于人口密集度極高切外來(lái)人口凈流入的鄭州做了有意義的嘗試，比如其建筑公建化的外立面，品質(zhì)感較強(qiáng)，且每年清洗，比如其自建暖氣系統(tǒng)，為住戶(hù)供暖，比如其較好的管家式服務(wù)等，這些都對(duì)于鄭州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平有促進(jìn)的作用，綠地簽下大衛(wèi)城東側(cè)張砦改造項(xiàng)目，希望綠地能從華潤(rùn)的成敗得失中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，作出好的作品，隨著越來(lái)越多大牌房企參與舊城改造，真心希望這些企業(yè)能健康發(fā)展自己的同時(shí)，不負(fù)鄭州。(展開(kāi)全部)