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綠地集團(tuán)中原事業(yè)部住宅轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯，最近將有關(guān)于綠地住宅理想家體系的發(fā)布會(huì)，綠地總部對(duì)于此次活動(dòng)給予大力支持，足見(jiàn)綠地對(duì)鄭州市場(chǎng)的重視。綠地城是綠地中原第一個(gè)千畝大盤(pán)，也是第一個(gè)做精裝修的項(xiàng)目，考慮到其品牌和后續(xù)銷售，必然會(huì)用心做。從目前來(lái)看，其戶型不錯(cuò)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)層確實(shí)也高于萬(wàn)科和恒大的剛需產(chǎn)品系，第一次在中原做精裝還是有誠(chéng)意的，比如客廳餐廳的疊級(jí)吊頂，比如進(jìn)口品牌指紋密碼鎖，比如集成浴霸，還有地暖鋪設(shè)包括廚房衛(wèi)生間，這些都是多數(shù)精裝修沒(méi)有的。該項(xiàng)目目前成交均價(jià)9700左右，在片區(qū)內(nèi)屬于價(jià)格高地，但綜合其內(nèi)部配套和精裝修標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)價(jià)格還算可以，但短期內(nèi)大幅漲價(jià)可能性較小，因?yàn)?0000是個(gè)坎，這個(gè)片區(qū)客戶對(duì)于價(jià)格敏感度很高。項(xiàng)目周邊目前配套匱乏，但距離漸崗水庫(kù)較近也是其優(yōu)勢(shì)所在。戶型沒(méi)有140以上的限制了改善人群，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目具備吸納趨于改善客群的條件。綜合來(lái)看，區(qū)域內(nèi)精裝修的偏品質(zhì)的樓盤(pán)也只有這一個(gè)，南區(qū)特別是二七區(qū)剛需和首改客戶可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目是惠濟(jì)區(qū)最核心的位置，也是惠濟(jì)區(qū)規(guī)劃最高大上的區(qū)域，萬(wàn)達(dá)落地今年開(kāi)業(yè)，地鐵二號(hào)線上蓋，這三點(diǎn)是確定的。所以說(shuō)，早期以較實(shí)惠的價(jià)格買(mǎi)到這里住宅產(chǎn)品的應(yīng)該沒(méi)啥問(wèn)題，對(duì)于居住，這些已經(jīng)足夠了。對(duì)于現(xiàn)在和不久前買(mǎi)這里公寓的客戶，投資也基本是安全的，因?yàn)閮r(jià)格不高，至少緊靠萬(wàn)達(dá)和地鐵口。但不得不提醒大家的是，對(duì)于沙盤(pán)上那些后期那些設(shè)計(jì)炫目，概念超前的大體量商業(yè)，不要報(bào)太高期望。開(kāi)發(fā)商首先是要賺錢(qián)的，該項(xiàng)目商業(yè)體量占比很高，商業(yè)靠自持運(yùn)營(yíng)周期太長(zhǎng)，根本無(wú)法滿足現(xiàn)金流需要，靠出售，現(xiàn)在的商業(yè)市場(chǎng)大家也清楚，不必贅言。正如實(shí)力雄厚的綠地在全國(guó)規(guī)劃的幾十個(gè)超高層項(xiàng)目現(xiàn)在處于緩建或暫停中，為什么，因?yàn)楦緹o(wú)法盈利。別說(shuō)是本土的缺乏經(jīng)驗(yàn)的碧源控股，就是換做一線開(kāi)發(fā)商，做這么攤子大的商業(yè)也難度很大。綜合說(shuō)來(lái)，這邊住宅可以，公寓基本可以，商業(yè)一定要謹(jǐn)慎，后期不確定性太大，周期也太長(zhǎng)。住宅及公寓客戶也不可入夢(mèng)太深，建議忘掉那些“大餅”。(展開(kāi)全部)

從目前來(lái)看，公寓的整體投資價(jià)值不如住宅，主要是首付比例、貸款年限以及轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高、無(wú)法落戶等。但不代表所有公寓項(xiàng)目都不值得關(guān)注，對(duì)于那些資金相對(duì)寬裕、準(zhǔn)備長(zhǎng)期收租的投資客，遇到在地鐵后或者核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目還是可以關(guān)注的。近來(lái)出現(xiàn)的瀚海海尚、碧源月湖、海亮?xí)r代one就是這樣的項(xiàng)目，熱銷也證明了其價(jià)值相對(duì)較高。海亮項(xiàng)目離開(kāi)通在即的地鐵二號(hào)線不遠(yuǎn)，面積控制較好，也有一定比例的自持商業(yè)，加上有一定的品牌影響力，在定價(jià)不高的情況下，出現(xiàn)熱銷在情理之中。該項(xiàng)目日后出租不成問(wèn)題，北區(qū)人口基數(shù)大，交通便利，對(duì)于在柳林劉莊住慣的租客有很強(qiáng)的情感附著力。租金增長(zhǎng)幅度必然高于全市平均水平。由于該項(xiàng)目的商業(yè)僅是底商，商業(yè)輻射范圍不會(huì)太大。(展開(kāi)全部)

憑借多年的品質(zhì)積累，以及近兩年在土地布局上的快準(zhǔn)狠，康橋成為鄭州本土房企中崛起最快的企業(yè)。品質(zhì)管理做得到位加上加上拿地策略正確兩把斧子讓康橋開(kāi)了掛。同樣是做品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，永威在拿地方面顯然比康橋略遜?？禈蛟诒饼埡](méi)有拿到地，但6號(hào)地讓康橋在經(jīng)開(kāi)區(qū)扳回一局，并成為片區(qū)之王，以康橋的品質(zhì)，其深耕該片區(qū)對(duì)于經(jīng)開(kāi)區(qū)政府和中建都是樂(lè)以看到的。對(duì)于后期產(chǎn)品溢價(jià)能力也是有的，如果說(shuō)康橋悅城是品質(zhì)剛需，那新地王必然做豪宅了，康橋如何發(fā)揮，我們拭目以待。(展開(kāi)全部)

在6號(hào)地競(jìng)價(jià)過(guò)程中，綠地瀾庭已決定封盤(pán)，我們無(wú)法過(guò)多指責(zé)綠地的做法，因?yàn)椴还苁卿N售策略還是真的坐地起價(jià)，這畢竟是一種不違法的市場(chǎng)行為，并且近段時(shí)間在瘋狂的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種例子并不少見(jiàn)。貨真價(jià)實(shí)的地王給了該項(xiàng)目重大利好，如果按照地價(jià)推算未來(lái)房?jī)r(jià)，地王未來(lái)房?jī)r(jià)必然超過(guò)一萬(wàn)六了，綠地瀾庭貌似有很大上漲空間，但理智分析，如果高層產(chǎn)品真的馬上上漲1000，客戶接受度必將大大降低，濱河新區(qū)規(guī)劃得再好，周邊配套不成熟離核心城區(qū)遠(yuǎn)的事實(shí)改變不了，上漲過(guò)快必然將客戶擠到其他區(qū)域。所以，個(gè)人認(rèn)為綠地為保證快速去化，不會(huì)上漲太多，200到300是有可能的。漲幅不大并不意味著客戶可以觀望，畢竟?jié)q價(jià)大勢(shì)已定，有意在此片區(qū)購(gòu)房的客戶還是早買(mǎi)為好。(展開(kāi)全部)

永和龍子湖廣場(chǎng)7月23日部分寫(xiě)字樓+公寓開(kāi)盤(pán)，推出121套，銷售80套左右，這在目前商辦市場(chǎng)整體低谷的期表現(xiàn)算是相當(dāng)優(yōu)異了。說(shuō)明客戶對(duì)于龍子湖的信心，地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)線年底試運(yùn)行更加強(qiáng)了這種信心，軌道交通對(duì)于辦公物業(yè)的影響很大，加上作為區(qū)域地標(biāo)以及永和之前的口碑，成交較好。寫(xiě)字樓均價(jià)12000元/㎡；公寓均價(jià)11000元/㎡，受大環(huán)境影響，永和也是不得已把價(jià)格壓低。這對(duì)于自用客戶和投資客都是機(jī)會(huì)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)雖然現(xiàn)在低迷，長(zhǎng)遠(yuǎn)看也會(huì)有抬頭的一天，特別是這種地段較為稀缺品質(zhì)較好理念也相對(duì)先進(jìn)的項(xiàng)目，尤其是對(duì)于自用客戶，這是一個(gè)性價(jià)比較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，推薦關(guān)注。(展開(kāi)全部)

雖然說(shuō)水之郡周邊有不少安置區(qū)，但地段無(wú)疑非常稀缺，試想，如果這塊地現(xiàn)在招拍掛，超越白沙亞新地王應(yīng)該是大概率事件，即將通車(chē)的地鐵一號(hào)線、龍子湖這兩個(gè)因素就夠了。這么好的地段是這樣一個(gè)小開(kāi)發(fā)商來(lái)做確實(shí)不太匹配。并不是我們對(duì)于小開(kāi)發(fā)商都要一刀切的認(rèn)為不好，正如永威第一盤(pán)入市時(shí)也是小開(kāi)發(fā)商，但越是小，越要更用心才能贏得市場(chǎng)，至少我們從水之郡的現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)開(kāi)沒(méi)有看到做品質(zhì)的決心。項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)13000，這個(gè)價(jià)格相比周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格要低，這也是項(xiàng)目的相對(duì)賣(mài)點(diǎn)所在。但這個(gè)價(jià)格買(mǎi)小開(kāi)發(fā)商的期房，還是加2000元買(mǎi)周邊永威或者新芒果和郡的二手房真的是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。水之郡首次開(kāi)盤(pán)去化一半，相比其品質(zhì)，賣(mài)得算是不錯(cuò)了，這與市場(chǎng)行情好和周邊供需有很大關(guān)系。(展開(kāi)全部)

美景東望在鄭州目前所有的別墅項(xiàng)目中，綜合優(yōu)勢(shì)可以說(shuō)是出類拔萃的。一是地段，二是產(chǎn)品，三是情懷。放眼鄭州，目前最適合終極置業(yè)的片區(qū)第一是北龍湖，第二個(gè)片區(qū)個(gè)人認(rèn)為是白沙綠博的核心片區(qū)。當(dāng)然有人也會(huì)說(shuō)北區(qū)迎賓館周邊也算。但畢竟不屬于最主力的發(fā)展方向，宜居性有，但相比白沙綠博片區(qū)少了一些政治和經(jīng)濟(jì)的硬支撐，最多只能算是終極置業(yè)的次一線或二線片區(qū)。而美景東望別墅項(xiàng)目能占據(jù)白沙組團(tuán)的較為核心的位置實(shí)屬難得，位于萬(wàn)三公路以西，屬于鄭東新區(qū)，這是相比同樣屬于高端項(xiàng)目的紫園和蘭喬圣菲所不能比的。想想鄭東新區(qū)范圍內(nèi)且靠近鄭開(kāi)大道的較純粹的別墅社區(qū)能有誰(shuí)。大概只有東望。這一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)已極為明顯，試想如果有一天省委真的搬到了象湖，這個(gè)別墅社區(qū)的將價(jià)值幾何？產(chǎn)品和情懷方面，以前說(shuō)美景有情懷，主要是堅(jiān)持做中式建筑，但還不夠極致，但從美景素心園到美景美景的售樓部開(kāi)始，我們真的看到了美景在產(chǎn)品和情懷的用心、極致和完美融合，可以說(shuō)是情懷開(kāi)掛。東望可以說(shuō)是美景此階段的最為重要的作品。從建筑設(shè)計(jì)到選材用料非?？量?，售樓部和正在裝修的樣板間已經(jīng)可見(jiàn)一斑，灰色石材質(zhì)感很強(qiáng)，且干掛拼貼方式也很講究。包括院子的圍墻也全部用石材，素雅長(zhǎng)久。小區(qū)入戶低調(diào)卻不失儀式感。面積及總價(jià)也不算太大，綜合來(lái)說(shuō)，雖然周邊配套需要一定時(shí)日，但對(duì)于終極置業(yè)客戶，個(gè)人非常推薦該項(xiàng)目，如果有人問(wèn)在北龍湖地王窩選洋房還是來(lái)東望選別墅，兩邊各有優(yōu)勢(shì)，要看個(gè)人需求和追求，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，個(gè)人更偏向于推薦這個(gè)項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

永威遇上白沙，這樣一個(gè)組合，項(xiàng)目雖未落地，已能吸引萬(wàn)千期待，對(duì)于鄭州地產(chǎn)稍有了解的人都能判斷其以后成為明星項(xiàng)目的幾乎是板上釘釘?shù)氖隆Ｕ缃I(yè)遇上北龍湖，規(guī)劃不出也知道其成就經(jīng)典是幾乎是必然。永威地塊在白沙片區(qū)并不是絕佳的位置，離正開(kāi)大道稍遠(yuǎn)，且離未來(lái)107國(guó)道很近，將來(lái)難免有一定粉塵和噪音影響，但畢竟瑕不掩瑜，永威的鄰居有融創(chuàng)和美景，這個(gè)小組團(tuán)較為強(qiáng)大，并且以永威的企業(yè)個(gè)性，一定會(huì)將不利因素降到最低。項(xiàng)目整體容積率2.7，這意味著能出一部分洋房產(chǎn)品，同時(shí)，由于限高，其洋房的量會(huì)相當(dāng)有限，由于融創(chuàng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)在先，對(duì)于區(qū)域價(jià)格有較大提升，結(jié)合周邊亞新地王因素，如果今年低入市，個(gè)人判斷其高層產(chǎn)品價(jià)格會(huì)以11000左右入市洋房產(chǎn)品均價(jià)可能要在17000左右，純屬個(gè)人判斷。此外，匠心永威的洋房產(chǎn)品還是很值得期待的，準(zhǔn)備在白沙購(gòu)房或投資的客戶，特別是永威老業(yè)主，這個(gè)項(xiàng)目值得等待。(展開(kāi)全部)