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瀚海晴宇無(wú)疑是片區(qū)內(nèi)的頂級(jí)豪宅，目前在售毛坯均價(jià)接近兩萬(wàn)，如果沒(méi)有北龍湖那些超豪項(xiàng)目?jī)r(jià)格的引領(lǐng)，瀚海晴宇這個(gè)價(jià)格恐怕定不了這么高。但如果正商在平安大道新的地王項(xiàng)目出來(lái)后高層也賣(mài)這個(gè)價(jià)，那個(gè)人認(rèn)為，從地段、和環(huán)境來(lái)看還是瀚海晴宇更值一點(diǎn)，事實(shí)上瀚海晴宇去化并不理想。由此看來(lái)，鄭州東區(qū)特別是豪宅市場(chǎng)在將來(lái)還會(huì)面臨更嚴(yán)峻的有價(jià)無(wú)市的情況。晴雨項(xiàng)目的獨(dú)特的外立面、太空鋁板、超大露臺(tái)、層高、架空泛會(huì)所、大堂精裝標(biāo)還有物業(yè)都顯示著其豪宅屬性，但項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的景觀展示、入口都沒(méi)有做到位，甚至有些簡(jiǎn)陋。對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，景觀展示，入口儀式感都很重要，此外，其超大露臺(tái)將來(lái)無(wú)法封閉，且護(hù)欄主要為透明玻璃，高區(qū)住戶將來(lái)在陽(yáng)臺(tái)上還是會(huì)有些不適應(yīng)。(展開(kāi)全部)

奧蘭和園為南二環(huán)內(nèi)新項(xiàng)目，靠近城東路，位于傳統(tǒng)中心城區(qū)偏南位置。區(qū)位不錯(cuò)，但周邊環(huán)境一般，多為舊城小路、老家屬院還有工廠，電動(dòng)車(chē)、三輪車(chē)隨處可見(jiàn)。開(kāi)發(fā)商奧蘭置業(yè)屬于河南高速旗下公司，屬于高速旗下，但也是專做地產(chǎn)的，在高鐵片區(qū)、地市、海南都有項(xiàng)目，所以也不能說(shuō)不專業(yè)，只是品牌力相對(duì)弱一點(diǎn)。和園項(xiàng)目占地60畝，屬于中小規(guī)模，但定位偏改善，主力戶型為101-129㎡三房，占比71%。配有子母門(mén)、指紋密碼鎖、新風(fēng)系統(tǒng)等。目前屬于入會(huì)階段，預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)正在打地基，2018年底交房。區(qū)域內(nèi)改善客戶可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

瀚海海尚也是瀚海旗下高顏值商業(yè)項(xiàng)目，思念旗下瀚海地產(chǎn)可以說(shuō)主要靠“形象”和“地段”兩把刷子刷出了品牌。海尚項(xiàng)目位于東風(fēng)路和豐慶路黃金地段?？傉嫉?5畝，由兩棟LOFT公寓和一棟soho公寓，LOFT5.05米層高、平層公寓3.2米層高在市場(chǎng)上具有優(yōu)勢(shì)，并且?guī)в信瘹?。另有大?棟集中商業(yè)?！按蠛凶印?萬(wàn)㎡全部自持，這對(duì)于該項(xiàng)目后期的價(jià)值至關(guān)重要，顯示了瀚海地產(chǎn)涉足商業(yè)運(yùn)營(yíng)的決心和魄力，項(xiàng)目配套有影院、超市、健身房、酒吧街等，將來(lái)會(huì)成為類似于國(guó)貿(mào)360的時(shí)尚領(lǐng)地。預(yù)計(jì)3月中旬開(kāi)盤(pán)，首批房源為兩種公寓產(chǎn)品共計(jì)200套。價(jià)格預(yù)計(jì)11000到13500.從品牌、項(xiàng)目地段、形象，業(yè)態(tài)配置、自持比例等方面綜合考慮，項(xiàng)目成為片區(qū)商業(yè)的價(jià)值標(biāo)桿是大概率事件。(展開(kāi)全部)

美景麟起城住宅部分還未銷(xiāo)售，今年入市也會(huì)面臨建業(yè)、錦藝等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，美景在本地品牌不如建業(yè)，但不輸錦藝，此外其文化北路英才街的地段優(yōu)勢(shì)明顯。南面賈魯河今年將得到治理，后期優(yōu)美水景可期。還有其最大的差異化精裝交房。相信美景和萬(wàn)科聯(lián)姻這幾年也積累了精裝的經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)于成本控制肯定不如萬(wàn)科，也就是同樣成本的話，美景精裝標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)高于萬(wàn)科。對(duì)于其精裝還是不能抱有太大期待。美景的建筑外立面堅(jiān)持中式，且效果不錯(cuò)，個(gè)人對(duì)于這一點(diǎn)一直對(duì)于美景持贊賞態(tài)度。住宅戶型方面，有不少2T6產(chǎn)品，對(duì)于剛需客戶來(lái)說(shuō)，2T6其實(shí)并沒(méi)有太大抗性，但不得不吐槽的是其東北、西北戶89平戶型設(shè)計(jì)舒適度低，且套數(shù)占比不低。暗客廳、陽(yáng)臺(tái)尺度小且非南向，次臥純北向，日照不足對(duì)于北方居民來(lái)會(huì)很難受。這一戶型如果是從萬(wàn)科南方城市學(xué)來(lái)的，那只能說(shuō)將來(lái)會(huì)有水土不服。(展開(kāi)全部)

民安北郡品質(zhì)洋房產(chǎn)品和LOFT讓其在北區(qū)刷出了存在感。目前洋房已售罄，但兩年半前以一萬(wàn)一左右的價(jià)錢(qián)買(mǎi)到的客戶是很有眼光也是幸運(yùn)的。萬(wàn)達(dá)離項(xiàng)目步行10分鐘之內(nèi)可達(dá)到，萬(wàn)達(dá)預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)業(yè)，想象一下，在萬(wàn)達(dá)旁住稀缺洋房的感覺(jué)應(yīng)該是極好的，況且周邊環(huán)境較好且將來(lái)有地鐵口，價(jià)值不言而喻。LOFT產(chǎn)品法式外立面感覺(jué)不錯(cuò)，雖然只有一棟，但定位精準(zhǔn)，也會(huì)因?yàn)槿f(wàn)達(dá)而沾光不少，去化良好，目前少量尾房源在售。適合過(guò)渡性自住和投資。其高層住宅產(chǎn)品目前將推出新房源，北區(qū)剛需和首改型客戶可以關(guān)注，地段、配套在北區(qū)還是有一定競(jìng)爭(zhēng)力的，是否值得購(gòu)買(mǎi)要看價(jià)格并結(jié)合自己上班的交通距離和交通動(dòng)線。(展開(kāi)全部)

從售樓部疊水墻上“花園深處，仁居學(xué)府”可以看出項(xiàng)目的定位偏學(xué)區(qū)房，建業(yè)品牌+學(xué)區(qū)這樣的優(yōu)勢(shì)組合對(duì)于鄭州人來(lái)說(shuō)吸引力不容小覷，加上處于北區(qū)較好的地段，只要定價(jià)不離譜，成功幾乎是板上釘釘?shù)?。一期有一所是省重點(diǎn)民辦中學(xué)河南實(shí)驗(yàn)中學(xué)英才分校， 小學(xué)名字雖然未定，但引入惠濟(jì)區(qū)重點(diǎn)小學(xué)對(duì)于建業(yè)來(lái)說(shuō)不成問(wèn)題，畢竟是建業(yè)的目前土地儲(chǔ)備中離城市中心最近的千畝大盤(pán)，在教育方面，建業(yè)應(yīng)該會(huì)舍得下本。鄭州地價(jià)、房?jī)r(jià)“北貴南賤”的事實(shí)主要是因?yàn)楸眳^(qū)環(huán)境適宜居住，且離東區(qū)較近。交通方面離城市主干道花園路、文化路、北三環(huán)以及未來(lái)的新龍快速路較近，去往主城區(qū)比較便捷，南側(cè)的濱河路將打通直通龍湖副CBD。綜合考慮，對(duì)于城市首改特別是北區(qū)剛需，該盤(pán)還是值得關(guān)注和期待的。(展開(kāi)全部)

美景麟起城商業(yè)地塊的最大價(jià)值在于為整個(gè)項(xiàng)目注入了活力，也為后期的住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售增加了發(fā)光點(diǎn)。“小而美”的公寓和大型集中商業(yè)萬(wàn)科生活中心增加了項(xiàng)目時(shí)尚感，也提供了吃喝玩樂(lè)購(gòu)的生活配套，一定程度上會(huì)形成區(qū)域中心，加上文化北路和英才街交匯處的地段優(yōu)勢(shì)，為整體物業(yè)的后期增值加了分。兩棟公寓產(chǎn)品面積控制較好，平層公寓面積全部控制在40平以內(nèi)，總價(jià)低，18平公寓客觀說(shuō)不好用，可以說(shuō)只是睡覺(jué)小窩，但降低了商業(yè)性質(zhì)首付比例和貸款年限短的抗性。成功實(shí)現(xiàn)了快銷(xiāo)和溢價(jià)，也算是比較成功的。但其公寓產(chǎn)品層高低于市場(chǎng)平均水平。舒適度收到一定影響。(展開(kāi)全部)

名門(mén)翠園預(yù)計(jì)2016年上半年入市，屆時(shí)，在鄭州主城區(qū)沉寂多年的名門(mén)地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)“顏色系”多盤(pán)聯(lián)動(dòng)的局面，包括紫園、橙邦和翠園等，從地段、品牌包括預(yù)期價(jià)格來(lái)看，名門(mén)翠園在片區(qū)內(nèi)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，雖然片區(qū)內(nèi)有康橋、錦藝、和昌、瀚宇等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，但綜合體量、內(nèi)部配套等來(lái)看，翠園競(jìng)爭(zhēng)力不弱。近日，翠園周邊的城中村改造再掀波瀾，劉莊、柳林、高皇寨、廟里等改造提速，多數(shù)要求在3月底前搬空。有的局部以停水停電。看情況要?jiǎng)诱娓窳?。約40萬(wàn)人居住人口要另尋住地。很多媒體憂慮很多承受不起高房租的人將撤離鄭州。個(gè)人認(rèn)為不能低估這些購(gòu)買(mǎi)力，一部分人將加速購(gòu)房，這也為翠園等項(xiàng)目帶來(lái)一定利好，雖然城改項(xiàng)目入市也帶來(lái)了一定的競(jìng)爭(zhēng)，但由于入市時(shí)機(jī)不同，對(duì)于翠園來(lái)說(shuō)，更多的應(yīng)該是機(jī)遇，特別是很多人長(zhǎng)期居住再附近城中村，有一定區(qū)域情結(jié)，預(yù)計(jì)面積偏小，總價(jià)適中的剛需戶型會(huì)比較暢銷(xiāo)。(展開(kāi)全部)

正商書(shū)香華府南臨北三環(huán)東延（姚橋路），北靠賈魯河，姚橋路兩側(cè)綠化已基本成型，但賈魯河目前還是一條臭水溝的形象。鄭州市生態(tài)建設(shè)和環(huán)境治理工作動(dòng)員會(huì)近日召開(kāi)，今年將增加500萬(wàn)平方米綠地，主要包括生態(tài)廊道和公園。其中包括北三環(huán)東延生態(tài)廊道（107輔道—東四環(huán)）工程，年底前將完成，目前該段道路綠化基本完成，但還不完整，經(jīng)過(guò)整治后，屆時(shí)綠化將進(jìn)一步細(xì)化。關(guān)于賈魯河的綠化，今年，賈魯河將進(jìn)行擴(kuò)挖整治，將恢復(fù)水清河美的景觀。這些對(duì)于北三環(huán)東延的“龍子湖三盤(pán)：正商書(shū)香華府、永威五月花城廣電天韻都是極大的利好，特別是對(duì)于已經(jīng)交房入住或者即將交房的五月花城和書(shū)香華府意義深遠(yuǎn)。對(duì)于屬相華府尾盤(pán)的成交和溢價(jià)有助力作用。(展開(kāi)全部)

不否認(rèn)名門(mén)旗下的萬(wàn)千世紀(jì)城出現(xiàn)過(guò)維權(quán)，但客觀說(shuō)，名門(mén)作為鄭州的老牌房企，綜合品質(zhì)還是可以的。其名門(mén)盛世、名門(mén)世家、浦發(fā)國(guó)際金融中心幾個(gè)個(gè)早期項(xiàng)目目前物業(yè)不算差。其新開(kāi)發(fā)的名門(mén)紫園產(chǎn)品下了很大功夫，品質(zhì)有目共睹。名門(mén)郡景的洋房產(chǎn)品在港北有很有代表性。其目前在推進(jìn)的名門(mén)翠園、名門(mén)橙邦更是占據(jù)了城市優(yōu)勢(shì)地段。這兩個(gè)項(xiàng)目本來(lái)是準(zhǔn)備2015年下半年入市，并承擔(dān)了很大銷(xiāo)售額使命。但進(jìn)展緩慢并推遲到16年上半年，這兩個(gè)項(xiàng)目一旦入市，考慮到名門(mén)的現(xiàn)金流壓力，價(jià)格不會(huì)太高，成為熱銷(xiāo)樓盤(pán)會(huì)是大概率事件。從居住價(jià)值看，名門(mén)翠園潛力更大一些，后期環(huán)境、容積率都優(yōu)于橙邦。(展開(kāi)全部)