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鄭東商業(yè)中心位于高鐵板塊住宅最為集中的區(qū)域，附近有盧浮公館、世紀(jì)東城、東方港灣、高速奧蘭等成熟社區(qū)，又有鑫苑鑫城、金臺(tái)府邸、華啟金悅府等準(zhǔn)現(xiàn)房社區(qū)，將來(lái)人口密集度高，又是在地鐵口，地段價(jià)值很高，潛力也很大。論規(guī)模，在整個(gè)鄭東新區(qū)也是名列前茅。缺點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商知名度低，后期運(yùn)營(yíng)管理能力不能保證，進(jìn)度較慢，項(xiàng)目雖然設(shè)計(jì)獨(dú)特，但個(gè)人認(rèn)為缺乏美感和，兩棟樓連接處的大型拱門(mén)看起來(lái)真的不舒服。不知道風(fēng)水大師們?cè)趺纯础１局苋枕?xiàng)目推出88套房源，70余套單一層商鋪全部售罄，說(shuō)明投資客還是很看重這邊未來(lái)的商業(yè)價(jià)值，板塊、地鐵、人口是重要支撐，另外，產(chǎn)品面積較小，總價(jià)較低也是很大原因。(展開(kāi)全部)

經(jīng)開(kāi)區(qū)在售的樓盤(pán)一直比較少，值得關(guān)注的也就是恒大綠洲、海珀蘭軒、金沙湖高爾夫和富田九鼎世家，還有新晉項(xiàng)目康橋悅城。市場(chǎng)數(shù)據(jù)也顯示經(jīng)開(kāi)區(qū)住宅呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。在老經(jīng)開(kāi)區(qū)，近幾年，富田九鼎世家算是第一個(gè)定位偏改善的，相比富田之前在主城區(qū)的項(xiàng)目，品質(zhì)還是有很大提升的。這個(gè)項(xiàng)目也讓很多人對(duì)于振興地產(chǎn)有了新的認(rèn)識(shí)，不再停留于富田太陽(yáng)城低端印象。從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，其定價(jià)一直略高于市場(chǎng)的預(yù)期，銷售也中規(guī)中矩，但結(jié)合目前經(jīng)開(kāi)區(qū)土地火熱，很多人認(rèn)為恒大綠洲12000多待裝修和富田九鼎世家10000出頭的毛坯已經(jīng)不是之前感覺(jué)得那么貴了，這就是市場(chǎng)帶來(lái)的變化。項(xiàng)目臨第五大街，算是老經(jīng)開(kāi)區(qū)核心的地段，取名：“九”鼎世家，結(jié)合第五大街，寓意九五至尊。據(jù)傳，有人非?？春迷摰貕K的風(fēng)水。風(fēng)水暫且不論，這個(gè)地段加上、層高、容積率、綠化率、配置等，目前一萬(wàn)元的價(jià)格還是值的，在經(jīng)開(kāi)區(qū)偏改善的準(zhǔn)備買(mǎi)高層的，可以在此項(xiàng)目和綠地海珀蘭軒項(xiàng)目做個(gè)比較。(展開(kāi)全部)

恒大綠洲共分為四期開(kāi)發(fā)，前三期已經(jīng)清盤(pán)，目前四期在售，戶型以80-90兩房及90-110平三房為主。恒大綠洲算是經(jīng)開(kāi)區(qū)最穩(wěn)健的一個(gè)盤(pán)。從2013年年終開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在兩年半的時(shí)間，穩(wěn)步上漲至現(xiàn)在的12000元左右，并且保持了較好的去化速度。在經(jīng)開(kāi)區(qū)較為核心的位置+恒大品牌+精裝+較好的教育配套成就了該項(xiàng)目。經(jīng)開(kāi)區(qū)的售價(jià)近兩年上漲速度在全鄭州各區(qū)中應(yīng)該是最快的之一。當(dāng)老東區(qū)普通商品住宅上漲乏力之時(shí)，與其相鄰的經(jīng)開(kāi)區(qū)成為發(fā)力者。個(gè)人原本認(rèn)為恒大綠洲的價(jià)格有點(diǎn)偏高，但最近經(jīng)開(kāi)區(qū)南三環(huán)位置地王頻出，一天被刷新三次還是多少讓我改變了一些看法。面粉與面包，經(jīng)開(kāi)區(qū)房?jī)r(jià)后市依然會(huì)走高，如果恒大綠洲保持現(xiàn)在的售價(jià)或者微張，會(huì)在市場(chǎng)上繼續(xù)保持比較強(qiáng)的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。(展開(kāi)全部)

民安北郡是民安在惠濟(jì)區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，分為6期開(kāi)發(fā)，其由洋房產(chǎn)品入市，一定程度上樹(shù)立了品質(zhì)形象。同時(shí)該項(xiàng)目也是惠濟(jì)區(qū)首個(gè)含有LOFT產(chǎn)品的項(xiàng)目獲得了較高的關(guān)注度。LOFT產(chǎn)品位于當(dāng)前開(kāi)發(fā)的第二期。在惠濟(jì)區(qū)率先推出這種產(chǎn)品的創(chuàng)新精神可嘉，鄭州需要這種敢于突破的開(kāi)發(fā)商。其層高4.8米，雖然層高沒(méi)有做足，但并沒(méi)有太大硬傷，基本上屬于鄭州目前的常規(guī)做法。戶型面積較為簡(jiǎn)單，僅有45、55兩種，其中55占比略大，56%左右。但其整層面積達(dá)1620㎡，4梯32戶，舒適度不佳。購(gòu)買(mǎi)的客戶金水區(qū)投資客戶較多。實(shí)行低首付政策，降低了購(gòu)房門(mén)檻，緩解了購(gòu)房者壓力，有力地促進(jìn)成交。無(wú)論是從定位，還是***盤(pán)都較為成功。(展開(kāi)全部)

個(gè)人認(rèn)為鴻園的洋房產(chǎn)品很具投資價(jià)值。鴻園洋房面積140-170㎡四房，成交均價(jià)10500，開(kāi)盤(pán)去化80%左右。這個(gè)片區(qū)雖然位于連霍以北，目前通過(guò)鴻園單盤(pán)也沒(méi)有真正把片區(qū)帶熱。但這個(gè)價(jià)格是具有較大大潛力的，畢竟離龍湖和東區(qū)空間距離很近。在傳統(tǒng)東區(qū)10500連剛需的高層也買(mǎi)不到，比起龍湖的洋房產(chǎn)品，其價(jià)格不到其40%，這里目前周邊大環(huán)境一般，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，還是值得期待的，107輔道快速化工程今年年底開(kāi)工，一年半左右時(shí)間通車，屆時(shí)，出入宏鴻園將更加快捷。特別是地鐵一號(hào)線遠(yuǎn)期會(huì)延伸到這里。鴻園的洋房產(chǎn)品適合中長(zhǎng)期投資，比高層產(chǎn)品稀缺，比別墅產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)低。適合的人群也更廣。(展開(kāi)全部)

暉達(dá)新天地項(xiàng)目位于東區(qū)107輔道以東片區(qū)，周邊有高鐵站、汽車東站和瀚海晴宇。要說(shuō)居住環(huán)境，這邊肯定算不上宜居，畢竟周邊有汽車站高鐵站，這些目前看起來(lái)高大上新的建筑，若干年后也就是普通車站，人員畢竟會(huì)比較嘈雜。鄭州老火車站若干年前也是高大上的。但是該項(xiàng)目有幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，目前東區(qū)推出的地比較少，這個(gè)項(xiàng)目算也是非常稀缺的“東區(qū)剛需”項(xiàng)目。最近消息，鄭州東三環(huán)（107輔道）快速化工程年底開(kāi)工，施工周期一年半，全線采用“高架+隧道”的方式進(jìn)行快速化，其中金水東路南側(cè)至商鼎路北側(cè)為地下段。該項(xiàng)工程對(duì)于項(xiàng)目是一個(gè)利好，雖然是高架，但金水路南一段是地下，建成之后，107輔道形象會(huì)有很大提升，最主要的是出行將非常方便。(展開(kāi)全部)

綠都瀾灣今年9月27日首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化近80%，延續(xù)了其兄弟項(xiàng)目綠都紫荊華庭的熱銷態(tài)勢(shì)。在南區(qū)表現(xiàn)考前。相比紫荊華庭，綠都瀾灣120以上戶型占比大一些，定位偏改善，綠都此舉也是為了讓自己的兩個(gè)項(xiàng)目盡量差異化。但從開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的去化看，其100平以下戶型去化90%以上，而120平以上戶型僅去化一半左右。說(shuō)明其雖然定位偏改善，但客戶還是以剛需為主，這是南區(qū)的區(qū)域特征決定的。綠都這兩年發(fā)展迅猛，有點(diǎn)小建業(yè)之感，其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)比價(jià)靠譜，但也沒(méi)有像永威康橋那樣追求極致。綠都瀾灣引進(jìn)的是公立創(chuàng)新街小學(xué)分校。該小學(xué)在管城片區(qū)算很不錯(cuò)了。有相對(duì)較好的學(xué)區(qū)，對(duì)于項(xiàng)目銷售有一定的促進(jìn)作用。(展開(kāi)全部)

名門(mén)郡景是名門(mén)地產(chǎn)在港區(qū)布局的品質(zhì)樓盤(pán)，從產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)到質(zhì)量把控都用心了，由于洋房比例較大，又采用較為純正的褐石風(fēng)格，加上層層退臺(tái)，呈現(xiàn)出的效果還是較為純粹的。但由于港區(qū)整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，名門(mén)資金鏈的壓力等，好產(chǎn)品卻沒(méi)有在市場(chǎng)上成為明星項(xiàng)目，說(shuō)白了就是跑的太快了，大量房源以內(nèi)購(gòu)、TG的形式，以低于市場(chǎng)正常售價(jià)1500元的價(jià)格大甩賣。在港區(qū)還沒(méi)綻放就撤退了。目前項(xiàng)目房源已經(jīng)所剩無(wú)幾，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)核心也已經(jīng)儲(chǔ)備到其他項(xiàng)目。除了名門(mén)紫園的別墅產(chǎn)品之外，名門(mén)今年在各地市的項(xiàng)目均以低價(jià)格大量出貨回籠資金，公司在全省的銷售額已經(jīng)接近60億。漂亮的數(shù)字背后更多的是無(wú)奈。布局鄭州市主城區(qū)的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目名門(mén)橙邦（孫八寨）和名門(mén)翠園（二十里鋪）由于種種原因直到現(xiàn)在也未達(dá)到預(yù)期的開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)。(展開(kāi)全部)

建業(yè)海馬九如府，建業(yè)在中原刷新存在感的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，但是開(kāi)盤(pán)22000元起的價(jià)格還是低于市場(chǎng)預(yù)期，賠錢(qián)賣房子成為建業(yè)今年的一種常態(tài)，從地市普通項(xiàng)目到鄭州的建業(yè)天筑，本來(lái)最為厚重和穩(wěn)健的建業(yè)迫于市場(chǎng)的壓力，在市場(chǎng)浪潮的洗禮下頻頻尷尬地走極端。安陽(yáng)高鐵站附近的建業(yè)桂園曾買(mǎi)到了3000左右一平。建業(yè)天筑一萬(wàn)四的特價(jià)房離成本價(jià)還有一大截吧。一方面地級(jí)市項(xiàng)目太多，市場(chǎng)惡劣，建業(yè)陷得太深，一方面建業(yè)又在鄭州頻頻刷新超高端豪宅的記錄，可以說(shuō)是一面跌得太深，一面又爬的太高，說(shuō)句心里話，建業(yè)真應(yīng)該向正商學(xué)習(xí)一點(diǎn)東西，取其精華，去其糟粕，多在主城區(qū)做點(diǎn)接地氣的百姓住得起的好房子，即便是略高于市場(chǎng)售價(jià)，老百姓還是很愿意買(mǎi)建業(yè)的。(展開(kāi)全部)

濱河國(guó)際新城中建是開(kāi)拓者和獲益者，康橋和綠地是區(qū)域價(jià)值實(shí)實(shí)在在的抬高者。濱河國(guó)際新城的規(guī)劃幾年前已經(jīng)公布，但鄭州多數(shù)人對(duì)于其并不了解，這些年規(guī)劃新區(qū)較多，港區(qū)、白沙象湖片區(qū)、中牟雁鳴湖片區(qū)、二七濱河新區(qū)、洞林湖片區(qū)等，甚至很多地產(chǎn)人士還會(huì)將濱湖國(guó)際新城和二七濱河新區(qū)混淆。但今年以來(lái)，由于中建觀湖國(guó)際的入市、蝶湖的注水、宣傳力度的增大，以及康橋的強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)，讓經(jīng)開(kāi)區(qū)濱河國(guó)際新城引發(fā)關(guān)注。有些同行將其僅與北龍湖副CBD片區(qū)并列，這顯然有些過(guò)度抬高和夸張。但從區(qū)域方位和規(guī)劃完整性上還是很不錯(cuò)的。以中建的售價(jià)來(lái)看，有較大投資價(jià)值，以康橋悅城的價(jià)格看，已經(jīng)有些偏高。那么最近綠地以714萬(wàn)每畝拿36號(hào)地確實(shí)是大多數(shù)人想象不到的。以目前市場(chǎng)行情看，500多萬(wàn)已屬于高位，那么每畝多出近200萬(wàn)元拿下該地，底氣何在，一方面是對(duì)于區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的看好，一方面也有其“無(wú)奈”之處，綠地中原事業(yè)部明年的任務(wù)（含山西區(qū)域公司）在200億左右，那么在年底之前拿下一些能夠支撐明年快速開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)“面粉”就很重要，雖然是硬著頭皮。(展開(kāi)全部)