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北龍湖正商5個樓盤，綜合位置和產(chǎn)品，禎瑞上境算是最高的，同時也是剩余庫存最多。

善水上境和瓏湖上鏡已經(jīng)完全二手房市場，瓏水上境也有二手房，但因新房還有庫存，所以售樓部、工抵房、二手房同時在售，風華上境和禎瑞上境都是準現(xiàn)房，風華上境價位稍低些。

禎瑞上境也算是北龍湖為數(shù)不多的讓早期業(yè)主實現(xiàn)賬面盈利的樓盤，早期店家43000-46000之間，現(xiàn)在基本穩(wěn)定在48000上下。

總共23棟6層洋房，有177㎡四房、190㎡四房、240㎡五房三種戶型。建筑設計師上海柏濤，室內(nèi)設計師梁志天，景觀設計是孫虎，也算是大師團隊。

目前190㎡四房和240㎡五房剩余庫存較多，190㎡四房主要集中在2/5/7/8/12/19/20/23/25號樓上，240㎡五房主要集中在6/9/10/13/17/18/21這幾棟樓上，15號樓 剩余房源最多，三個單元還有30來套，有177和190四房。
預估整體還有200來套，目前已是準現(xiàn)房，不出意外的話，馬上就會有工抵大軍襲來?？偣?40套房，賣了3年，著實是賣不動啊。

但以后應該會越來越好，一是現(xiàn)房可走經(jīng)營貸，二是南岸供應量越來越少，目前僅有三五個新盤在售，還都是歪瓜裂棗。

禎瑞周邊還是比較純粹的，有最貴的青風院子以及有品質(zhì)的永威上和琚、正弘臻做鄰居，一路之隔就是公立小學龍騰小學，地塊也不臨大路，絕對是北龍湖南岸上乘之選。

等這個樓盤賣完，我估計南岸已經(jīng)基本上二手房市場。(展開全部)

2017年的6月，和昌水岸花城一期高調(diào)首開，單價10000-11000之間。
當時覺得挺有性價比，如果身邊朋友意向這個區(qū)域也會推薦購買，畢竟周邊的萬科天倫紫臺高層精裝已經(jīng)轟到16000，能差到哪去？

1.99的容積率，小高層，周邊環(huán)境雖顯荒涼但并不雜亂。
然鵝，五年過去了，一期延期后也已交付，房子還是那個價，中間更是不乏七八千一平的出現(xiàn)。

雖然有黃河戰(zhàn)略和花博會的加持，依然帶不動啊。。。

目前項目已經(jīng)開到了五期，二期桂熙里占地約91.7畝，目前已經(jīng)是現(xiàn)房，還有少量下疊和中疊在售，上疊已經(jīng)售完。下疊均價21000，中疊均價15000；三期香熙里占地約117畝，目前在售13-14層小高層，有一梯兩戶和兩梯兩戶，戶型面積有95㎡三室兩廳一衛(wèi)、102㎡三室兩廳兩衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、136㎡四室兩廳兩衛(wèi)等，均價11500-13500，預計2023年6月交房；四期是商業(yè)；五期花熙里占地約77畝，在售13-14層小高層，有一梯兩戶和兩梯兩戶，面積段也和三期差不多，單價便宜些，10000-12000之間，特價房9600多一平，預計2024年5月交房。

項目除了安置房還有幾塊商品房用地待開發(fā)，短期應該不會動。
周邊隨著碧桂園天瀾和之前融創(chuàng)大河宸院。建業(yè)運河上院的交付也逐漸成熟起來，和昌一期經(jīng)過整改后，看著也還行。

只是整個片區(qū)還都位于四環(huán)外，接近北五環(huán)，想要大的翻身只能依靠黃河戰(zhàn)略。眼下經(jīng)濟這么緊張，怎么投入大手筆？所以，挺難的。(展開全部)

和潤林湖美景也是好多年的樓盤，位于建設路與西三環(huán)向北200米路東，整體分三期開發(fā)，一期五年前已經(jīng)交房，目前二手房可以直接買，隱約記得2015年一期售8000左右。二期位于一期東側(cè)，2016年就開始宣傳，一直拖到2019年首次開盤，到現(xiàn)在還沒賣完，但是精裝修15000左右。受益于一期交房呈現(xiàn)不錯，開始賣的還不錯。

二期定位同樣是偏剛需，總共4棟31-33層高層，客戶也是以周邊地緣性客戶為主，最小戶型70多㎡兩房，最大140㎡四房，總計1155套，包含209套公租房。

??目前10號樓兩梯四戶，剩余房源較多，大概還有五六十套，110㎡三房、113㎡三房、116㎡三房、140㎡四房可選，7號樓5梯12戶，剩余82㎡兩房和89㎡小三房，9號樓西單元3梯5戶，東單元2梯4戶，剩余20多套，主要是116㎡三房和個別99㎡小三房，其他樓棟基本售完，個別頂?shù)讟菍印?br/>
戶型都比較差，跟現(xiàn)在很多新樓盤沒法比。目前整體單價在14500-16500之間，精裝修，也算是正常價位。

雖然是小開發(fā)商，周邊有不利因素，但是三環(huán)內(nèi)、地鐵口（距離西三環(huán)站約400米）、精裝修這幾個因素加起來還是撐得起這個價。
??另外距離錦藝城、中原萬達廣場也都不遠，很適中的距離，也都比較有煙火氣。

現(xiàn)在三環(huán)內(nèi)跟多新房對于剛需確實挺友好，很多不超過15000，還有小戶型，周邊配套也夠用，并且很多準現(xiàn)房。但也側(cè)面說明這些盤不夠優(yōu)質(zhì)，不然早已賣完。(展開全部)

宏江溢彩年華雖在三環(huán)內(nèi)，但一直存在感挺低的。主要是開發(fā)商不行，再加上項目也比較一般，比較適合西三環(huán)建設路周邊地緣客戶。

開發(fā)商宏江房地產(chǎn)之前在南陽，三門峽，漯河等地開發(fā)有項目，鄭州比較知名的事宏江中央廣場，借助互助路小學分校和四中分校優(yōu)勢，大戶型二手房賣到了2萬多的價格，在西區(qū)還是比較罕見的。

過去知名的也就是錦藝城和康橋系在西區(qū)突破2萬的單價，再到后來的恒大云璽。

溢彩年華目前有58平小戶型住宅，2梯5戶，東南戶，現(xiàn)房可售，一口價12000

也有準現(xiàn)房，主要是洋房126-141㎡，1梯2戶，成交均價17000左右，主要是平層在售，1樓、頂樓已經(jīng)售完，目前在安裝電梯和外墻保溫，預計明年6月交付。

這個項目很牛逼，整體地塊不大，產(chǎn)品很是豐富，有高層、小高層、洋房、公寓、商鋪。保障房等等，洋房還有3層的，戶型更是從50多到300多，簡直無敵。

地塊周邊有1號線西三環(huán)站，正常乘坐地鐵范圍，步行10分鐘左右。在桐柏路五一公園站可實現(xiàn)與5號線無縫換乘，在紫荊山站可與地鐵2號線實現(xiàn)換乘。

商業(yè)的話，距離錦藝城商圈、西元國際廣場、中原萬達直線距離都在1.5公里范圍內(nèi)，生活配套很是成熟。

環(huán)境方面，距離西流湖公園大概1公里左右，也算適中。
教育方面，就是鄭上路小學和鄭州市第七十中學。(展開全部)

金地建海峯范也堅守不住，特價房出爐，14XXX起，相比開盤價17000-18000，也算是降了不少，但畢竟是特價房，主流房源還是在16000-18000之間。另外還有平層公寓和LOFT公寓在售。

這次應該是開發(fā)商統(tǒng)一行動，南龍湖金地和樾春曉今年首開時8000出頭，現(xiàn)在特價房6000多。幸虧金地實力不凡，不然的話，讓人感覺又是跑路的節(jié)奏。

說回建海峯范，地塊比較小，占地約15.6畝，只有一棟住宅，分東西單元，另外還有一棟公寓，L型拐角設計。容積率6.82，很高，讓我想起了之前的保利心語，但金地對外宣稱住宅部分容積率不到5。

置業(yè)顧問宣傳的挺高端，對標一線城市豪宅，外立面上大面積玻璃幕+石材+鋁板的組合，確實有那么一丟丟意思。

精裝修里也有高儀、西門子這些大牌，但這些集采價其實挺便宜的，也都是入門款，謹防忽悠。

三個面積段——97㎡三室兩廳兩衛(wèi)，有贈送面積，還是不錯的；109㎡三室兩廳兩衛(wèi)，長條形戶型；137㎡四室兩廳兩衛(wèi)，也有贈送面積。

距離二七萬達約600米，周邊還有丹尼斯大賣場、新象城、大潤發(fā)等。
軌道交通方面，目前主要是5號線，約500米。
醫(yī)療方面，周邊有鄭州市第二人民醫(yī)院，比較近。

教育方面，周邊學校是不少，但劃片的學校應該一般。
對這個盤不是很看好，推測賣的也不咋的，雖然只有一棟樓，估計也要賣到準現(xiàn)房甚至現(xiàn)房。(展開全部)

裕華城因為一期學校位置變更，最近挺上頭。很多購房者都是沖著學校來的，結(jié)果跑的老遠，小學上起來接送很不方便，后期劃片再不受控制豈不是要崩潰一把。

伊河路小學西校區(qū)，很響亮的招牌，我沒有過多了解，如果是正宗分校的話，絕對比合作辦學和托管要強的多。

這個事情裕華肯定也不想出現(xiàn)，但出現(xiàn)之后也不太受控制，只是裕華的處理方式和態(tài)度不行，更加拱火老業(yè)主。

這個事也給我們敲醒警鐘，學校只要沒開建或沒招生，開發(fā)商的宣傳真不能信。真金白銀投進去，孩子上學打水漂。

一期高層剩余房源可挑選度不大，價格也都在13500左右；洋房因為周邊競品較少，一直也都不著急賣，單價在17500左右，一樓帶院20000多一平。

目前項目主推二期，相比一期小了很多，占地約33畝，，規(guī)劃5棟高層、1棟商業(yè)和1棟幼兒園，容積率3.65，共計817套。

二期位置比一期稍好些，距離鐵路線和高架都更遠，也不是高低配。

現(xiàn)在在售均價13500，也有很多特價房，30層以上和6樓以下購房送車位，
89㎡三室兩廳一衛(wèi)總價100萬一套，首付30萬就夠，也可以首付分期。

二期的學校是伊河路教育集團建設路第六小學，一路之隔，也還不錯。另外距離地鐵1/14號線鐵爐站也很近，地鐵盤。

裕華在這個盤還是投入不少心血，一期售樓部、社區(qū)大堂和外立面呈現(xiàn)效果也不錯，工地施工進度也沒有過多負面，只不過碰到眼下的市場確實無能為力，只能苦苦掙扎。再加上時運不濟，只能先翻車為敬。(展開全部)

很多開發(fā)商都躺平的當下，已經(jīng)不熱衷于撒錢宣傳。龍居華府還在一如既往的搞宣傳，很多渠道都能刷到，說明開發(fā)商還是有錢啊，底子厚。另外，還準備提前交付，屬實牛掰。去年還是前年，還找了汪峰在會展中心辦了場千萬級活動，浪里個浪。

項目整體占地約400畝，首期66畝賣了兩三年還有很多房源，剩下地塊也分布在周邊，不是很規(guī)整。

小開發(fā)商，大作為。
1、外立面全干掛石材，目前已經(jīng)呈現(xiàn)，能看出來很有質(zhì)感；
2、贈送私家入戶大廳（其實是公攤）；
3、精裝標準較高——梵蒂斯裝甲門、科勒衛(wèi)浴、老板煙機灶具、西門子洗碗機等標配中央空調(diào)、新風系統(tǒng)；對外宣稱4000一平，其實最多2000，但也不低；

說說劣勢：
1、周邊環(huán)境比較糟糕，待拆遷比較多，尤其是交通；
2、園林景觀呈現(xiàn)一般；
3、很多細節(jié)不到位，包括但不限于精裝修。

首期1-6號樓以及11號樓準備在今年底提前交付，剩余4棟樓明年中交付。
目前主推樓棟里有今年交付也有明年交付，有精裝也有毛坯，應有盡有。

戶型很全，有89㎡兩室兩廳一衛(wèi)，122㎡三室兩廳兩衛(wèi)，135㎡三室兩廳兩衛(wèi)以及143㎡四室兩廳兩衛(wèi)。其中個人比較喜歡143㎡四室兩廳兩衛(wèi)戶型，一梯一戶，南向面寬約13米，這個面積段還有一個大陽臺設計，約12米，標準四葉草，各有優(yōu)劣。

項目最大的優(yōu)勢就是距離北龍湖近，但現(xiàn)在也沒啥卵用，就在北龍湖的華潤瑞府也要靠分銷來帶，雖然單價差近1萬，很多人還是不愿意多跑這坎坷的2公里。(展開全部)

濱河春曉這個項目拿地已經(jīng)兩年半時間，產(chǎn)品入市也有兩年時間，但市場聲音一直不大，銷量也一般，剩余庫存也大。

一方面，開發(fā)商是中交&中建，央企，實力雄厚，資金成本也低，為了保證利潤率也不會大幅降價，不像周邊金輝濱河云著、青風公園二期那樣直接不考慮成本；
另一方面，兩個開發(fā)商也不像保利、華潤、金茂這些央企追求規(guī)模，不著急，慢慢熬。

最重要的一方面，濱河市場太差了，近兩年明顯感覺濱河和楊金是一丘之貉。漲的時候猛力干，照著翻倍行情走，跌的時候也一點不拖泥帶水。楊金確實供應量也大，濱河也就剩下四五個項目主體在售，好長時間也沒有新地塊土拍，但就是賣不動，區(qū)域銷量可憐人。

項目總共11棟樓，被分隔為兩個地塊，據(jù)置業(yè)顧問講中間是個市政公園。

東地塊—曉月苑，1號樓33層，2號樓29層，5號樓23層，3/4/6號樓17層；
目前主要在售2、3、5三棟樓，2/5兩棟樓主推112㎡三室兩廳兩衛(wèi)，均價17500；
3號樓為兩梯兩戶小高層，128㎡四室兩廳兩衛(wèi)，均價19500；
6號樓基本沒有房源在售。

西地塊—春熙苑，1/3號樓34層，2號樓17層，4/5號樓15層。
目前主要在售1、3、5三棟樓，1/3兩棟樓主推116㎡三室兩廳兩衛(wèi)，均價17500；
5號樓主推96㎡三室兩廳一衛(wèi)和134㎡四室兩廳兩衛(wèi)，18000-20000之間。

戶型都很不錯，同等面積段上乘。
精裝修交付，標配地暖，新風，凈水系統(tǒng)，

距離地鐵地鐵3號線司趙站約1公里，經(jīng)南十二路一路之隔是濱河二小，上學出行還是比較方便的。

只是目前價格性價比不高，考慮這個區(qū)域的話，周邊便宜的貨確實多。(展開全部)

萬科未來時光絕對是楊金片區(qū)的頂流，買楊金繞不過萬科看一看。

容積率2.79，在區(qū)域?qū)儆谝话悖驗?.99/2.49的樓盤也不少，更不乏鴻園那種低密。

總共15棟小高層，還有很多樓棟沒有開，過去售的主要是2/3/5/6/7/8/9/10/13這幾棟樓。

兩個面積四個戶型，蘿卜白菜各有所愛。131平兩開間的價格更低，也就是之前推出的特價房，明顯更難賣。143平樣板間做的有一個交付標準，客廳朝東，大落地窗挺有感覺。只不過往東只能看到高鐵線，不是很美。

部分樓棟外立面、單元大堂、景觀示范區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)，看得出來，還是不錯的。

室內(nèi)精裝配備有大金中央空調(diào)、松下全屋新風和能率熱水循環(huán)熱水器等，廚房配備西門子的油煙機和燃氣灶洗碗機等，衛(wèi)生間的配備杜拉維特的面盆馬桶、漢斯格雅的花灑龍頭等。裝標不低，大概值2000元左右。

項目規(guī)劃一個約1400?㎡的下沉式會所，內(nèi)部涵蓋泳池、健身房等配套，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出來，跑步機、臺球桌也已經(jīng)擺上。會所這玩意還是理性看待比較好，萬科這個是物業(yè)費里包含了會所費用，也就是也只都可使用。免費的運營不長久，收費的業(yè)主又嫌貴，但商業(yè)化運營總歸更長久，比荒廢著強。

目前在售房源18000-21000之間，算是正常價吧，雖然和華潤瑞府距離不遠，但單平10000的差價確實是一道不可逾越的鴻溝，至于以后這道溝更深還是更淺我們不得而知，反正我是看不透，但感覺楊金還是有點被低估。

但目前區(qū)域的配套確實令人欲言又止。以未來時光為例，周邊商業(yè)極度缺乏，小學還在康橋東麓園南邊，中學還停留在規(guī)劃圖中。(展開全部)

永豐樂城的品質(zhì)在南龍湖還是可圈可點，雖沒有萬科星圖來的穩(wěn)當，但在區(qū)域也是名列前茅。

借助2016年、2017年那一波大勢，將7000的價格一度拉升至11000，現(xiàn)在基本又回到原點。

一期前兩年已交付，內(nèi)部維護的也不錯，現(xiàn)在二期陽光里也有現(xiàn)房在售，高層8600左右，贈送家電大禮包，洋房10800左右，有132㎡三室兩廳兩衛(wèi)和142㎡四室兩廳兩衛(wèi)，贈送車位和家電大禮包，網(wǎng)簽貸款下來交鑰匙。

西北角還有一棟樓，31號樓，有88㎡三室兩廳一衛(wèi)和108㎡三室兩廳一衛(wèi)，均價7200一平，與計明年底交付，可首付分期。

三期公園里主推13/14/15幾棟樓，準現(xiàn)房，高層8000左右，預計明年4月底交付，有88㎡三室兩廳一衛(wèi)、108㎡三室兩廳一衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)，108㎡做一個衛(wèi)生間挺坑的，現(xiàn)在很多90多平都是兩個衛(wèi)生間。如果兩代人同住，一個衛(wèi)生間是真的不方便。

另外還有7/11兩棟樓，預計明年底交付，有88㎡三室兩廳一衛(wèi)、99㎡三室兩廳一衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)，高層8100左右，也可首付分期。

地塊位置還是不錯的，屬于南龍湖的門戶，未來南五環(huán)開通后，也可以說自己是五環(huán)內(nèi)，哈哈。
周邊有城郊線沙窩李站，距離超過1公里。?項目宣傳后期為業(yè)主專配擺渡車。

項目總占地約583畝，后期還有地塊，但短期應該不會拿出來開發(fā)，南龍湖這市場，即使沒有增量，庫存也夠買個三五年。(展開全部)