“再等等”是毒藥，害了多少買(mǎi)房人
買(mǎi)房，最忌諱2點(diǎn)：
1、挑三揀四
2、猶豫不決
挑三揀四倒還可以理解，眼看著全款變首付、首付變車(chē)位，手里的資金縮水一半，只能精打細(xì)算，能省一點(diǎn)是一點(diǎn)。
猶豫不決卻是買(mǎi)房首要大忌，最讓人痛心的話就是——再等等。
很多時(shí)候，首付不是問(wèn)題，產(chǎn)品不是問(wèn)題，哪怕位置也不是問(wèn)題，問(wèn)題出在買(mǎi)房心態(tài)上。
再等等吧，8000的時(shí)候嫌遠(yuǎn)，9000的時(shí)候嫌貴，現(xiàn)在13000了，終于不說(shuō)話了，為啥？急著湊錢(qián)去了。
朝著20公里外奔去
近幾年，拿地遠(yuǎn)郊化、新盤(pán)遠(yuǎn)郊化成為市場(chǎng)主流。
以紫荊山為鄭州核心的話，10公里已經(jīng)容納不了市場(chǎng)的野心，15公里、20公里外拿地開(kāi)發(fā)商大有人在。
不信，我給你盤(pán)點(diǎn)一下，鄭州新盤(pán)都有哪些？
高新區(qū)：大正鯤府、萬(wàn)錦熙岸、華潤(rùn)悅景灣、東原歡河村、康橋美景地塊、融信朗悅學(xué)院府、朗悅公園府等。
中原區(qū)：匯泉景悅灣、名門(mén)西崗、康橋九溪云樾、裕華鐵爐、融信奧體世紀(jì)、恒大址劉、中晟柒號(hào)院等。
二七區(qū)：鑫苑德潤(rùn)珺園、盛潤(rùn)運(yùn)河城等。
南龍湖：正商蘭庭華府、城南正榮府、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、碧桂園雙湖城、雅居樂(lè)天域花園、龍湖地塊等。
滎陽(yáng)：融信江灣城、綠城明月江南、融僑地塊、永威地塊、碧源地塊等。
惠濟(jì)區(qū)：碧桂園天瀾、融創(chuàng)中原宸院等。
經(jīng)開(kāi)區(qū)：金地名悅、萬(wàn)科溪望、碧桂園峯景等。
金水區(qū)：康橋東麓園、綠城鳳棲梧桐、美盛北龍臺(tái)等。
以上，2個(gè)結(jié)論：
1、拿地遠(yuǎn)郊化。主城區(qū)逐漸被填滿，空地集中在新區(qū)、遠(yuǎn)郊，并且主城區(qū)幾乎全是城改地、棚戶區(qū)，開(kāi)發(fā)難度太大、進(jìn)度太慢、回款太慢，越來(lái)越被大房企所拋棄。
2、大房企拿地。能夠鼓起勇氣到新區(qū)、到遠(yuǎn)郊拿地的，全部都是實(shí)力房企，并且主要集中在全國(guó)30強(qiáng)，以及河南本土房企。
如果僅有一個(gè)房企去遠(yuǎn)郊拿地，你可以罵他腦子進(jìn)水，去充當(dāng)炮灰。
但是實(shí)際上，幾十個(gè)大房企，排著隊(duì)進(jìn)駐新區(qū)，幾十億的資金沖進(jìn)去，圈地為王、樹(shù)立山頭，那就十分可怕。
現(xiàn)金流很重要，但是信心比現(xiàn)金流更重要。
對(duì)他們而言，產(chǎn)品不是問(wèn)題，客戶不是問(wèn)題，營(yíng)銷(xiāo)更不是問(wèn)題，最大的問(wèn)題在于沒(méi)地，在于城市的外溢能力。
只要鄭州持有強(qiáng)勁的擴(kuò)張能力，只要鄭州保持強(qiáng)勁的虹吸能力，那么，郊區(qū)遲早要變成主城，更會(huì)有源源不斷的人群涌入，這才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。
遠(yuǎn)郊拿地，開(kāi)發(fā)商眉頭都不會(huì)皺一下。
新入市的有那些？
首開(kāi)大正鯤府·水晶森林，一期占地約132畝，總建面約42萬(wàn)方，規(guī)劃15棟樓，總戶數(shù)2848戶，容積率3.49，綠化率40%以上，車(chē)位配比1:1。原來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃為高層+洋房，目前新的規(guī)劃是高層+小高層。
談不上驚艷，但是給人很大的驚喜——玻璃幕墻、下沉生活廣場(chǎng)、森林公園、兒童公園、空中會(huì)客廳，再加上須水河，小區(qū)內(nèi)部比較宜居。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：產(chǎn)品靠譜、臨河，性價(jià)比高；項(xiàng)目周邊環(huán)境一般；與萬(wàn)科、金科、中海、華潤(rùn)相比，品牌影響力較弱，預(yù)計(jì)首開(kāi)會(huì)有價(jià)格讓利，剛需可以關(guān)注。
兩個(gè)項(xiàng)目都位于雙湖科技城，萬(wàn)錦熙岸主打剛低配（高層+小高層+洋房），華潤(rùn)悅景灣比較純粹，全部高層。
目前萬(wàn)錦熙岸釋放均價(jià)13500，華潤(rùn)悅景灣釋放均價(jià)10000-12000（主力成交價(jià)11000）。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：央企打造，產(chǎn)品靠譜；雙湖科技城片區(qū)靠譜，但是周邊環(huán)境一般；四環(huán)外，距離高新主城較遠(yuǎn)。
秦莊城改項(xiàng)目，一期規(guī)劃9棟樓，戶型面積76兩房、89小三房，110、135、160平的三房四房，偏剛需、剛改，預(yù)計(jì)價(jià)格15500。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：朗悅系血統(tǒng)，公園道一號(hào)交房效果較好，整體靠譜；生活氣氛濃厚，但是周邊藥廠、工廠較多，環(huán)境一般。
融信朗悅學(xué)院府
高新區(qū)張五砦城改項(xiàng)目，目前售樓部在建，項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)計(jì)9月份面市。據(jù)官方宣稱，致力打造新公園主義街區(qū)，項(xiàng)目?jī)?nèi)主打賣(mài)點(diǎn)為教育，計(jì)劃打造多所幼小中名校，以教育資源取勝。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：雖然產(chǎn)品未出，但是融信朗悅品牌靠譜，產(chǎn)品不會(huì)差；最大的還是距離，快到繞城，比萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海還要遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離主城區(qū)，未來(lái)交通成本、時(shí)間成本會(huì)很大。
東原歡河村城改、康橋美景地塊尚未面世。不過(guò)一旦康橋進(jìn)駐高新區(qū)，片區(qū)溢價(jià)能力會(huì)再次拉高，片區(qū)價(jià)格也會(huì)隨之拉高。
想要在高新置業(yè)，趁著康橋沒(méi)有面世，趕緊買(mǎi)，優(yōu)先考慮主城區(qū)。
匯泉景悅灣
中原區(qū)西石羊寺村的城改項(xiàng)目，一期首開(kāi)地塊位于項(xiàng)目最南側(cè)地塊，緊鄰西三環(huán)，位置不錯(cuò)，容積率高達(dá)5.5。目前很多規(guī)劃尚未確定，一期規(guī)劃7棟高層、1所幼兒園、1棟公寓，戶型為60多平到120平，整體偏剛。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目與匯泉西悅城一母同胞，同為閩系；位置好，緊鄰西三環(huán)、南水北調(diào)運(yùn)河；和昌灣景國(guó)際毛坯13000-13700，陽(yáng)光城麗景公館16000，預(yù)計(jì)首開(kāi)價(jià)格較低，精裝15000左右吧；不介意閩系，不介意品質(zhì)，剛需可以關(guān)注。
二期即將開(kāi)盤(pán)，容積率7.17，價(jià)格預(yù)計(jì)1萬(wàn)6—1萬(wàn)7（精裝），一期驗(yàn)房品質(zhì)很好。但是這么高的容積率，誰(shuí)愛(ài)買(mǎi)誰(shuí)買(mǎi)，反正我不買(mǎi)。
二期即將開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)超過(guò)15000，地塊方正、永威品質(zhì)，如果不綁定車(chē)位，還是值得關(guān)注的。
除此以外，康橋九溪云樾、名門(mén)西崗、融信奧體世紀(jì)、恒大址劉、裕華鐵爐等項(xiàng)目尚未面世。一旦這些大房企入市，再加上目前常西湖進(jìn)度神速，片區(qū)溢價(jià)會(huì)再次提升。
自從南龍湖5塊地王面世，各大項(xiàng)目就像打雞血一樣，嗷嗷叫抬升價(jià)格，永豐樂(lè)城11300，龍湖錦藝城尾盤(pán)12000，再加上雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、碧桂園、龍湖地產(chǎn)進(jìn)駐，又一波雞血打在路上。
正榮府
正榮地產(chǎn)進(jìn)鄭首個(gè)項(xiàng)目——旭輝正榮首府，產(chǎn)品可以，無(wú)奈位置太差，銷(xiāo)售一般。第二塊地位置更差，直接甩到南龍湖了，還是在南龍湖的邊緣地塊。
一期北地塊由10棟27-34層的高層，9棟6層的疊墅組成。二期南地塊由15棟高層、11棟疊墅組成。毛坯精裝未定，精裝9500，毛坯8500，目前2個(gè)證件，預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán)。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：剛需走量，疊墅溢價(jià)；正榮產(chǎn)品靠譜，但也看落地；位置太遠(yuǎn)，配套很差。
規(guī)劃7棟34層高層，戶型88-99-115-124，人車(chē)不分流。預(yù)計(jì)首開(kāi)3#、6#、9#、8#/11#，預(yù)計(jì)精裝價(jià)9000+。
項(xiàng)目整體以純高層，并采用了中央圍合布局，中央地塊打造綠地景觀和中央休閑區(qū)。不過(guò)項(xiàng)目整體還是偏剛需、剛改一點(diǎn)，畢竟位置在那里放著，高端項(xiàng)目也無(wú)法落地。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：央企遠(yuǎn)洋，產(chǎn)品靠譜；項(xiàng)目整體偏剛需；不同于兵營(yíng)式排布，7棟樓圍合排布，有利于打造中央景觀；如果不嫌遠(yuǎn)，剛需可以關(guān)注。
沒(méi)啥說(shuō)的，一貫的高低配，高層+洋房，一期首開(kāi)價(jià)格高層10500-12000（精裝），洋房標(biāo)準(zhǔn)層13500（精裝）。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：二號(hào)線雙湖大道站、京廣快速路，交通便利；周邊全是物流園、安置房，大貨車(chē)川流不息，未來(lái)居住環(huán)境堪憂；碧桂園品牌就不多說(shuō)了，誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)知道，不推薦；多說(shuō)一句，售樓部還沒(méi)蓋好，銷(xiāo)售支攤招攬客戶，一期地塊還在挖坑，下個(gè)月就會(huì)開(kāi)盤(pán)，這速度杠杠的，給你一個(gè)五星期的家。
碧桂園真牛呀，也許售樓部還沒(méi)蓋好，項(xiàng)目都已經(jīng)清盤(pán)了。上午喝雞血、下午打雞血，行業(yè)一哥真不是蓋的。
正商依舊是跑的最快的那個(gè)。雅居樂(lè)地塊案名剛出，龍湖地塊案名未出，正商不僅案名確定，已經(jīng)開(kāi)張營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)下個(gè)月開(kāi)盤(pán)。
規(guī)劃高低配，北側(cè)4棟高層（2T4/3T6）+南側(cè)8棟洋房，115-126平米高層，126-182平米洋房，戶型剛改、改善。價(jià)格未出，但是5塊地王6500-7500的地價(jià)成本，再加上精裝，預(yù)計(jì)高層起步1萬(wàn)3。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：正商品牌，產(chǎn)品靠譜；精裝修標(biāo)準(zhǔn)較高（鋼木復(fù)合門(mén)、指紋密碼鎖、新風(fēng)、地暖、智能馬桶）；位置較好，靠近主城區(qū)；要是價(jià)格開(kāi)到1萬(wàn)3，為什么不考慮綠地公園城、綠都瀾灣等主城區(qū)樓盤(pán)。
7月26日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布會(huì)姍姍來(lái)遲，南龍湖地塊案名終于敲定——天宸原著，三地王終于聚齊，兩大豪門(mén)同樣定名“天字系”，后期產(chǎn)品肯定主打改善無(wú)疑。雅居樂(lè)天域產(chǎn)品高層+洋房，龍湖天宸原著很有可能是是高層+別墅（或者洋房）。至于價(jià)格，未來(lái)肯定是龍湖稱雄片區(qū)無(wú)疑。
如果想在南龍湖置業(yè)，趁著雅居樂(lè)、龍湖尚未開(kāi)盤(pán)，不要猶豫趕緊上車(chē)；如果猶豫南龍湖和主城區(qū)，還是優(yōu)選主城區(qū)，哪怕面積小點(diǎn)。
一期規(guī)劃7棟高層，6棟洋房，1所幼兒園。戶型面積段為78-127平高層、123-143平洋房。預(yù)計(jì)價(jià)格1萬(wàn)4（精裝）。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：二七新區(qū)核心，地鐵口，交通便利；戶型整體不錯(cuò)，南北通透；前期9000-11000的內(nèi)購(gòu)價(jià)，后期銷(xiāo)售混亂；能不能買(mǎi)？最大的問(wèn)題在開(kāi)發(fā)商——盛潤(rùn)身上，從盛潤(rùn)小城之春、盛潤(rùn)錦繡城兩個(gè)案例來(lái)看，交房維權(quán)、槽點(diǎn)多多，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
項(xiàng)目分為2塊，總占地68畝，容積率為3.8，總建面27萬(wàn)方。西地塊員工內(nèi)購(gòu)?fù)戤?，東地塊的2棟樓面向市場(chǎng)銷(xiāo)售。
東地塊占地約25畝，總共是412戶，1棟25層的2T4、一棟是27層的2T6，面積區(qū)間從77-155㎡，90㎡以下的戶型占比55%，整體產(chǎn)品偏剛、戶型真的很差。
項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：三環(huán)內(nèi)、配套全；產(chǎn)品偏剛、戶型很差；現(xiàn)在鑫苑口碑一般，德潤(rùn)更不要提了，交付產(chǎn)品一般，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，不買(mǎi)最好。
富田九鼎公館已經(jīng)入市，融創(chuàng)大王莊項(xiàng)目即將入市。
永威五期瀾溪庭
純高層設(shè)計(jì)，89-130平，位置較偏，但是臨十八里河，預(yù)計(jì)價(jià)格1萬(wàn)4。
綠都五期樾園
8月份開(kāi)盤(pán)6#、8#、9#，預(yù)計(jì)價(jià)格1.35萬(wàn)。
目前在售2號(hào)樓（無(wú)預(yù)售證）、3號(hào)樓、4號(hào)樓的125平尾房，可分期，均價(jià)13200。
考慮性價(jià)比，建議正商中州城；買(mǎi)房需求比較平衡，更在意學(xué)校、位置，建議綠都瀾灣；在意品質(zhì)，就選永威城。
南龍湖的正商、雅居樂(lè)、龍湖幾個(gè)地王，突破1萬(wàn)3是大概率事件；
康橋、融信首次入駐高新區(qū)，尤其是康橋，能進(jìn)一步帶動(dòng)片區(qū)溢價(jià)能力；
永威、碧源已在滎陽(yáng)拿地，如果你對(duì)永威不陌生的話，就知道品牌即溢價(jià)；
二七新區(qū)四環(huán)外的昌建、旭輝已經(jīng)牢牢守住價(jià)格底線，穩(wěn)定在13500；
楊金片區(qū)康橋東麓園開(kāi)盤(pán)，一口氣把片區(qū)價(jià)格干到2萬(wàn)2的高價(jià)，美盛北龍臺(tái)、泰禾院子、瀚海爾灣后期開(kāi)盤(pán)，會(huì)再次隨行就市；
看到?jīng)]，你所期望的價(jià)格暴跌并沒(méi)有出現(xiàn)，反而是每一個(gè)片區(qū)，都在突破價(jià)格底線，哪怕是一點(diǎn)點(diǎn)，哪怕只有三五百，這樣的趨勢(shì)依舊很可怕。
你覺(jué)得房?jī)r(jià)高、風(fēng)險(xiǎn)大，但實(shí)際上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，高地價(jià)也就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，一旦擠破泡沫，破產(chǎn)跳樓的不會(huì)是購(gòu)房者，只能是開(kāi)發(fā)商。
也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)高的風(fēng)險(xiǎn)不止在購(gòu)房者身上，更在開(kāi)發(fā)商身上，他們會(huì)為你墊背。
?擴(kuò)展閱讀：
1、房?jī)r(jià)扁平化的鄭州，正確購(gòu)房so easy！
2、鄭州43片區(qū)房?jī)r(jià)地圖（2018年6月版）！
7.29，巨變時(shí)代！
活動(dòng)主題：巨變時(shí)代：從高處看透被重構(gòu)的財(cái)富邏輯，從底層實(shí)操改變被裹挾的個(gè)體命運(yùn)
主講嘉賓：嚴(yán)九元（財(cái)經(jīng)頭部平臺(tái)，智谷趨勢(shì)創(chuàng)始人）、熊輝（ 投資實(shí)操專家，億元資產(chǎn)持有者）。
活動(dòng)地點(diǎn): 中國(guó)·鄭州·鄭東新區(qū)
活動(dòng)時(shí)間：2018年7月29日下午14:00
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