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這個項目2.5的容積率，感覺有點坑，應(yīng)該是算上三層幼兒園了，小區(qū)實際綠地面積很小，沒有什么小區(qū)環(huán)境，很擁擠啊?。?！
是不是這樣的，求解答？

中原主城改善再次迎來井噴模式，在售的有二砂中海時光之境，后續(xù)二砂原規(guī)劃的商業(yè)地塊也將更改為住宅，浩浩蕩蕩的華潤電廠項目，先從工業(yè)用地啟動，后續(xù)陸續(xù)安排住宅，但以上位置在中原路文化宮路這一帶多少顯得有點遜色，每個區(qū)都有屬于自己的心臟位置，中原區(qū)的心臟位置依舊在中原區(qū)綠城廣場這一帶，曾經(jīng)爆火 的恒大云璽完美詮釋了這一切。

由龍湖代建的地塊即將啟動，關(guān)注度非常高，規(guī)劃3棟26層、1棟18層高層住宅，只有276套房源，其中套型建筑面積小于130平的為125戶，套型建筑面積大于130平的為151戶，全部為一梯一戶設(shè)計，雖然不及北側(cè)云璽主流大平層設(shè)計，但龍湖的改善屬性同樣非常明顯，這個定位也更迎合周邊地緣改善，據(jù)悉這將是中原區(qū)的首個第四代住宅，高得房率高贈送，顏值非常高，龍湖中原主城的首個項目非常值得期待。

本來云璽南北兩個地塊全是恒大開發(fā)，恒大暴雷導(dǎo)致一直處于擱置的狀態(tài)，南側(cè)啟動之后北側(cè)也正式啟動招拍掛，計劃2025年1月開拍，占地27.941畝，中原路南、文化宮路東，容積率2.5，建筑高度80米，地塊指標(biāo)條件同樣非常優(yōu)質(zhì)，緊鄰中原路主干道，周邊綠城廣場、地鐵1號線和10號線，城市界面還不錯，位置上明顯比龍湖代建這個地塊更有優(yōu)勢，除了地塊有點小，堪稱完美了。

入市要明年上半年了，已提前鎖定銷冠。(展開全部)

北地塊下月土拍

睿璽苑，文化宮路東、洛河路南。

龍湖代建的項目，速度是真的快，肯定是想趁著行情不錯，趕緊賣！

19號地塊占地面積是24畝，容積率2.5，建筑高度80米，建筑密度20%，綠地率30%，拿地之前通達(dá)置業(yè)已經(jīng)想好了和龍湖合作，兩家在龍湖雅寶天鉅就有所合作，位置是真的沒的說，通達(dá)置業(yè)想走一個小而美的路線，短平快的路線，選擇龍湖看中了龍湖的產(chǎn)品力和銷售實力。

看看產(chǎn)品是如何規(guī)劃的？24畝土地，2.5的容積率，屬性還是蠻優(yōu)秀的，規(guī)劃3棟26層高層，1棟18層高層，總共276套房，其中125套的面積是小于130平方米，占比約45%，151套建筑面積是大于130平方米，占比約55%，再看看旁邊的恒大項目，起步就是110平方米，最大的是250平方米，龍湖還是一個字“穩(wěn)”，主打一個“小面積、低總價”，快速銷售、快速回款，另外就是該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過18000元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過3600元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

項目優(yōu)勢也是非常明顯，位置真的是沒的說，真的是賣一套少一套，看看當(dāng)時恒大云璽的銷售情況就知道，周邊基本沒有啥新項目，再加上龍湖的品牌，總價控制得也不錯，有很多人喜歡哪個位置，估計到時候“老鄭州”抱團清盤。(展開全部)

5號樓128/143兩個戶型，據(jù)說實際得房率120%

這個項目從摘地到龍湖官宣以代建的形式參與該項目，都引起了不小的波動，民企勇于摘的這么優(yōu)質(zhì)的地塊，原來是背后早與龍湖有了合作，龍湖對于鄭州市場并不陌生，早期開發(fā)過高新景粼玖序，雙湖的龍湖天境以及管城金岱的項目，品質(zhì)和口碑一直都比較在線，代建模式盛行，此次進(jìn)軍中原主城區(qū)還是讓人多少有了不少的期待，進(jìn)展非?？?，10月份拍地，11月底規(guī)劃公示，項目已經(jīng)開始施工，只是沒想到在這個項目上龍湖選擇了“保守”，完全沒有北側(cè)恒大云璽純改善大平層的豪氣，而是選擇了主城最好去化的剛改+改善梯隊。

規(guī)劃3棟26層、1棟18層高層住宅及1棟幼兒園，容積率2.49,總戶數(shù)276戶，其中套型建筑面積小于130平的125戶，套型建筑面積大于130平的為151戶，部分首層為架空層，一梯一戶設(shè)計，龍湖出品的產(chǎn)品還是非?？勾虻?，最快明年上半年入市。

看完規(guī)劃再去現(xiàn)場，只能說這個樓盤是自帶網(wǎng)紅流量。

首先是龍湖品牌，其次是自帶流量的位置，實地探盤，北側(cè)為爛尾已經(jīng)被拯救的恒大云璽，140平起步，當(dāng)初買這里的真的是非富即貴，西側(cè)文化宮路，向北可達(dá)中原路，周邊有地鐵5號線和10號線以及中原區(qū)的地標(biāo)綠城廣場和曾經(jīng)紅極一時的裕達(dá)國貿(mào)，確實是核心中的心臟位置，周邊也是一水的各種機關(guān)單位家屬院，次新房都很少，能出讓的土地幾乎沒有，所以物以稀為貴，非常稀缺。

買這里的客戶群體非常單一，就是純地緣，可以重點關(guān)注。(展開全部)

睿璽苑——

2024年10月10號，尉氏縣通達(dá)置業(yè)有限公司以底價24341萬元摘得鄭政出〔2024〕19號（網(wǎng)）地塊。

剛拿地的時候，就已經(jīng)官宣由龍湖龍智造代建，最近項目的規(guī)劃也已經(jīng)公示了，備案名睿璽苑。

整個項目建設(shè)用地面積16084.69平方米，總建筑面積58208.89㎡，容積率2.49，建筑密度19.99%，綠地率30.01%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有3棟26層高層，1棟18層高層，規(guī)劃總戶數(shù)276戶，規(guī)劃機動車停車位423，社區(qū)內(nèi)還配建有一所幼兒園和社區(qū)便民店。

戶型面積段規(guī)劃上，一共276套房源，其中130平以上戶型有151套，130平以下戶型有125套，中海時光之境項目起步面積段148平，龍湖這個面積段也算是避免成為中海的直接競品。

睿璽苑具體位于中原區(qū)文化宮路東、洛河路南，緊挨地鐵5號線、10號線，地鐵出行便利，中原主城的核心地段，各種配套已經(jīng)成熟。(展開全部)

大致應(yīng)該也是露臺式高贈送，類似林嶼境143那樣的，期待。

龍湖龍智造的速度還是挺快的，剛接手恒大后續(xù)地塊代建業(yè)務(wù)不久，已經(jīng)出來產(chǎn)品規(guī)劃了，備案名睿璽苑。
對于這個占地24畝容積率2.5的地塊，龍湖還是求穩(wěn)的，規(guī)劃3棟26層高層，1棟18層高層，總共276套房，130平以下的125戶，130平以上的151戶，，反觀恒大云璽，只有有一棟樓是110-146平，其他都是190-250的。這也反映出龍湖和恒大兩種風(fēng)格，一個求穩(wěn)，一個激進(jìn)。
龍湖應(yīng)該是盯著中海時光之境差異化競爭的，中海是起步148平大戶型，179平以上戶型占比70%以上，龍湖應(yīng)該是做的中海的起步線以下，避免了競爭。項目的戶型還不錯，但景觀受限于地塊規(guī)模，估計很難發(fā)揮出龍湖的水準(zhǔn)。
其實這種小地塊，還真得用恒大的規(guī)劃思路，中心大湖景，樓棟擺邊上，才能擺脫地塊狹小逼仄的感覺。
與中海相比，睿璽苑的位置稍好，戶型也小，絕對會非常搶手，重點就看龍湖怎么多提升點亮點。中海二期也是30來畝小地塊，容積率一樣，高層售價18000-21000元一平，龍湖大概率也是這價位了。
還是比較期待龍湖龍智造的，畢竟龍湖地產(chǎn)在鄭州的表現(xiàn)也就還好，沒發(fā)揮龍湖在本土的那種產(chǎn)品力，龍智造這兩年發(fā)展比較猛，今年前三季度，龍湖龍智造在管代建項目累計銷售達(dá)到65億元，新增代建項目41個，代建銷售額位列行業(yè)前列，成為綠色建筑領(lǐng)域的重要力量。(展開全部)

規(guī)劃低于市場預(yù)期，龍湖這還是太保守了，主要還是地塊太小了