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今年以來，樓市迎來了兩次較大的利好。
一次是517新政，降低首付比例、公積金利率下調(diào)，取消房貸利率下限等，但是在鄭州并沒有激起太大的浪花。
反而是以舊換新政策，刺激并激活了大量的換房需求，5月、6月，新房市場(chǎng)迎來一波小高潮。
我們直接來看成交數(shù)據(jù)，更為直觀：
不過小高潮之后，新房市場(chǎng)的熱度很快又下降。
另外一次就是9月底高層會(huì)議首次提出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，釋放新一輪政策寬松信號(hào)，樓市預(yù)期向好。
恰逢國慶假期，各大售樓部明顯熱鬧起來了，不少樓盤此次黃金周的成交量遠(yuǎn)超過去一個(gè)月的成交量，個(gè)別熱門樓盤甚至賣到脫銷。
但是也有一些樓盤受到地段、推盤節(jié)奏等影響，今年假期的成交量不如去年。
樓市冷熱不均，分化明顯。
現(xiàn)在的鄭州房價(jià)已經(jīng)降到了一定程度，前兩年動(dòng)輒直降兩三千、一兩千的的價(jià)格大戰(zhàn)，今年已經(jīng)很少出現(xiàn)了。
即便是特價(jià)房，很多也都是偽特價(jià)房，也就是頂?shù)讟菍樱厥鈽菍?，或者一些不好賣的小戶型，會(huì)比正常的房源便宜500左右。
假期開始前，常綠金水宸院、和諧山和府甚至還宣布要漲價(jià)。
預(yù)期轉(zhuǎn)變，最近的樓市熱度確實(shí)有了明顯提升。
但是要整體來看的話，今年國慶假期的新房成交量，相比去年還下跌4%。
鄭州樓市的復(fù)蘇與價(jià)格調(diào)整，尚且還需要時(shí)間！
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比起利好政策帶動(dòng)，土拍才是最能反應(yīng)樓市熱度的。
作為樓市的關(guān)鍵因素，土地關(guān)系著供應(yīng)，房價(jià)走向，土拍會(huì)直接影響市場(chǎng)情緒。
不過很遺憾的是，這兩天的土拍沒能延續(xù)樓市國慶假期的熱度。
樓市止跌回穩(wěn)，預(yù)期向好僅僅持續(xù)了一周，就被這兩天的土拍，潑了一盆冷水。
相比一線城市土拍的火熱，鄭州這兩天的土拍，沒有任何驚喜！
我們先來看昨天的土拍情況。
一共計(jì)劃出讓3宗住宅用地，其中北龍湖7號(hào)地在開拍前終止掛牌出讓。
不過，這次提前終止掛牌不是因?yàn)椴豢春檬袌?chǎng)，畢竟開拍前有好幾個(gè)開發(fā)商都在躍躍欲試，最終沒有拿地還是因?yàn)殚_發(fā)商們囊中羞澀，有心無力。
包括保利本來也是準(zhǔn)備拿這塊地，但因?yàn)橐胸?cái)力在廣州搶地，北龍湖7號(hào)地只能暫時(shí)擱置，多少有些遺憾。
另外已成交的兩塊地都在高新區(qū)：一塊是在雙湖科技城、一塊是在高新老城。
雙湖科技城的鄭政高出〔2024〕9號(hào)（網(wǎng)）地塊，由雙湖的一級(jí)土地方中建方程摘得。
從中建方程發(fā)布的拿地喜報(bào)來看，這將是區(qū)域內(nèi)的首個(gè)純洋房小區(qū)。
高新老城的鄭政高出〔2024〕10號(hào)（網(wǎng)）地塊，則是由正弘摘地，算是正弘青云筑的二期。
地塊位置非常優(yōu)質(zhì)，緊挨著地鐵8號(hào)線銀屏路和正弘?yún)R商業(yè)，2.5的低容積率，正弘大概率是要做大平層改善產(chǎn)品。
3
再來看今天的土拍情況。
今天原本計(jì)劃出讓6宗住宅用地，其中20號(hào)地、21號(hào)地提前終止掛牌了，16號(hào)地為惠濟(jì)花園口的安置用地，流拍了。
已成交的三宗土地中，14號(hào)地為二七區(qū)孫八砦城改項(xiàng)目的安置用地，由中鼎置業(yè)底價(jià)摘得，不用多說。
重點(diǎn)來看15號(hào)地和19號(hào)地。
鄭政出〔2024〕15號(hào)（網(wǎng)）地塊為管城區(qū)柴郭合村并城項(xiàng)目用地，由鄭州達(dá)諾置業(yè)有限公司底價(jià)摘得。
其中鄭州達(dá)諾置業(yè)有限公司，信達(dá)占股30%。
地塊位置非常不錯(cuò)，東北側(cè)是盛澳金尊府、西側(cè)是陽光城組團(tuán)，緊挨著地鐵4號(hào)線果樹所站，距離中州大道、航海路、機(jī)場(chǎng)高速距離都不遠(yuǎn)，出行便利。
鄭政出〔2024〕19號(hào)（網(wǎng)）地塊為政府儲(chǔ)備用地，由尉氏縣通達(dá)置業(yè)有限公司底價(jià)摘得。
其中尉氏縣通達(dá)置業(yè)有限公司成立于2022年，是開封尉氏縣的本土企業(yè)。
民營房企進(jìn)軍鄭州拿地，算是今天土拍最大的驚喜！
地塊位置在恒大云璽的南側(cè)，對(duì)比旁邊的新項(xiàng)目，新地塊的容積率是一大亮點(diǎn)。
以上就是這兩天的土拍情況，沒有延續(xù)黃金周的熱度，不太理想，但也在意料之中。
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從這兩天的土拍地塊能看明顯出來，當(dāng)下的土拍市場(chǎng)主要有兩個(gè)大的變化：
一個(gè)是出讓土地普遍集中在主城核心地段，一個(gè)是地塊素質(zhì)優(yōu)質(zhì)，容積率越來越低。
現(xiàn)在的土拍，都是把好地拿出來，四環(huán)外的地塊以及沉寂的千畝大盤后續(xù)地塊，也不再讓各區(qū)城投托底了。
而且對(duì)比雙湖在售的兩個(gè)項(xiàng)目，高新和錦蓮序的容積率2.49，保億豫景晨園容積率1.99，此次土拍雙湖科技城的9號(hào)地，容積率僅1.7。
還有高新主城的10號(hào)地，容積率2.5，而旁邊的正弘青云筑容積率高達(dá)5.08。
中原老城的19號(hào)地，容積率2.5，而旁邊的恒大云璽容積率高達(dá)5.09。
新拍地塊的容積率明顯降低了！
核心位置+優(yōu)質(zhì)地塊，所以現(xiàn)在有能力拿地的民營開發(fā)商，比如正弘、還有地市民營房企，又開始活躍了。
在去庫存的大基調(diào)之下，鄭州的住宅土地供應(yīng)量也在急速收縮！
以下是2020-2024年10月，鄭州的土地供應(yīng)情況：
從2021年開始，鄭州的住宅供地已經(jīng)連續(xù)三年下降！
住宅土地供應(yīng)大縮水，鄭州市場(chǎng)已經(jīng)全面進(jìn)入去庫存階段。
2022年，鄭州供應(yīng)面積約584萬㎡，全年的銷售面積約850.87萬㎡。
2023年，鄭州土地供應(yīng)繼續(xù)減少，供應(yīng)面積約504萬㎡，全年的銷售面積約1176.44萬㎡。
今年截止到目前，鄭州已經(jīng)供地建面約178萬㎡，前8個(gè)月的銷售面積約538.27萬㎡。
鄭州，是真的在盡力去庫存！
土地供應(yīng)大縮水，短期對(duì)于地方財(cái)政來說的確有些壓力，比較難熬。
從長遠(yuǎn)來看，減少土地供應(yīng)，提升土地供應(yīng)質(zhì)量，對(duì)樓市肯定是一件好事，畢竟房價(jià)是受供需影響。
所以，慢一點(diǎn)不是壞事。
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