國(guó)慶回來(lái)后沒(méi)幾天，中原區(qū)悄摸辦了大事。恒大云璽南側(cè)的24.127畝小地塊，被成功拍出。看到這里，很多人肯定會(huì)很懵，拿到恒大云璽后期地塊的通達(dá)置業(yè)到底是何方神圣？就在大家還心里犯嘀咕，這么好的位置，這個(gè)小開(kāi)發(fā)商能拿出什么樣的產(chǎn)品應(yīng)對(duì)市場(chǎng)時(shí)，就在昨天，一張龍湖的官宣海報(bào)，又再次引人注目。
簡(jiǎn)而概之，龍湖作為代建代銷的角色出現(xiàn)，成為了這塊地的護(hù)花使者。
在此之前，這個(gè)地塊是恒大的協(xié)議地塊，身世十分坎坷。但隨著恒大的暴雷和恒大云璽的波折，這個(gè)地塊隨后也沒(méi)了下文。所以它的拍賣本身就聚集了很大一批人的目光，畢竟當(dāng)年的恒大云璽熱銷，似乎還在眼前。2020年11月14日，恒大云璽首開(kāi)，主打大平層的純改善高端住宅。雖然恒大云璽當(dāng)年的容積率在5.1，但高容積率也絲毫沒(méi)有影響恒大將他打造成改善項(xiàng)目。3.15米層高，1#、2#、3#均為兩梯兩戶設(shè)計(jì)，建筑面積191-254㎡，5#為兩梯4戶設(shè)計(jì)，建筑面積110-142㎡，毛坯交付。彼時(shí)的房地產(chǎn)尚有余熱，盡管容積率如此之高，中原區(qū)的改善人群仍舊十分買賬。搶房火爆程度非比尋常，4棟樓390套房源，成交338套。戰(zhàn)績(jī)十分輝煌，開(kāi)盤(pán)時(shí)銷13.8億，這個(gè)時(shí)銷就很有感情。更驚人的是，全款第一波購(gòu)房客，創(chuàng)造了1秒鐘，搶空兩棟樓的傳奇！恒大云璽的開(kāi)盤(pán)，也讓不少鄭州人見(jiàn)識(shí)到了中原老城土豪們真正的鈔能力，也一度被稱為中原區(qū)的神盤(pán)。當(dāng)然，恒大云璽的神話可能不會(huì)再有，但是傳說(shuō)一直都在，這也是這塊地備受關(guān)注的原因之一。
回顧完相鄰地塊的往事，再來(lái)看看這個(gè)傳說(shuō)中的后續(xù)塊地的基本信息。一是低容積率，容積率＜2.5，綠地率大于30%，中原老城的又一改善項(xiàng)目。二是恒大云璽地塊被一個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小地方開(kāi)發(fā)商拍下。三是被小開(kāi)發(fā)商拍下后，由龍湖代銷代建。我們一個(gè)一個(gè)來(lái)說(shuō)。低容積率是今年以來(lái)土拍的主旋律，幾乎所有地塊都往都容積率、舒適改善上面靠攏。這塊地的容積率同樣小于2.5，不僅如此，建筑高度＜80米，建筑密度<20%，綠化率＞30%。所以也奠定了它后期必定是改善項(xiàng)目的一個(gè)主基調(diào)。其次，將來(lái)的售價(jià)我們也可以在這次的出讓條件意見(jiàn)書(shū)中看個(gè)大概。在土地出讓條件意見(jiàn)書(shū)中，商品住宅（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過(guò)18000元/㎡。如若采用精裝修的方式交付，那么裝修價(jià)格每平米不得超過(guò)3600元/㎡。也就是說(shuō)，精裝后的價(jià)格最高在21600元/㎡。土地周邊的配套自不用說(shuō)，毗鄰?fù)┌芈贰⒅性穬纱蟪鞘兄鞲傻?，中原主城核心地段，最頂?jí)的區(qū)域之內(nèi)。三地鐵，交通沒(méi)有問(wèn)題，被1號(hào)線、5號(hào)線、10號(hào)線環(huán)繞，距離5號(hào)線、10號(hào)線換乘站不到500米。同時(shí)，地塊距離伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)、中原區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、桐柏一中、鄭州16中、鄭州19中都很近。老城成熟生活與教育的雙重BUFF的疊加，算是利好疊滿，畢竟主城的地塊，拍一塊，少一塊。再說(shuō)一下大家都好奇的拿地的開(kāi)發(fā)商。在掛拍之時(shí)便有不少消息流傳出來(lái)，傳來(lái)傳去，都是浮云，最終被名不經(jīng)傳的尉氏縣通達(dá)置業(yè)有限公司拍得。尉氏縣通達(dá)置業(yè)有限公司為河南本土民營(yíng)房企，背后是通派地產(chǎn)，在河南也開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目，但都不太出名。所以在中原區(qū)的首個(gè)改善地塊，19號(hào)地塊，找來(lái)了龍湖龍智造代建代銷。有意思的是，這其實(shí)并不是通派地產(chǎn)和龍湖的第一次合作。管南的龍湖熙上，已經(jīng)有了通派地產(chǎn)的參與。龍湖熙上的摘地單位原本是龍湖的全資子公司鄭州龍興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。但是在摘地后，又成立了新的項(xiàng)目公司，也就是鄭州通瑞置業(yè)進(jìn)行地塊開(kāi)發(fā)。通瑞置業(yè)背后的股東之一是龍之瑞置業(yè)，股份占比30%，而龍之瑞置業(yè)的背后便是摘下19號(hào)地塊的河南通派地產(chǎn)。關(guān)系有些繞，不過(guò)沒(méi)關(guān)系，總之一句話：龍湖的加持，讓大眾對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的期待值再次拉滿。
但此時(shí)的中原老城已經(jīng)不是當(dāng)年無(wú)改善可選的中原老城了。當(dāng)年恒大云璽的熱銷與中原主城的改善項(xiàng)目十分稀缺，有著密不可分的關(guān)系。中原老城周邊以家屬院、廠房為主，所以新盤(pán)較少，改善需求量比較大，所以恒大云璽的誕生，可謂是打到了中原地緣的土豪們的痛點(diǎn)上了。當(dāng)年與恒大云璽前后相繼入市的項(xiàng)目，已經(jīng)進(jìn)入了二手房時(shí)代：萬(wàn)科山河道一期，容積率4.98，規(guī)劃7棟高層產(chǎn)品，戶型包含121㎡、125㎡、142㎡三種，精裝修交付，價(jià)格在18000-20000之間，整體定位偏改善。昆侖望岳二期，容積率2.49，當(dāng)年老城區(qū)不可多得的低容積率項(xiàng)目，規(guī)劃3棟樓，包含140㎡、160㎡、180㎡三個(gè)戶型，定位純改善，毛坯交付。況且，如今的中原老城與之前的改善稀缺的境遇大相徑庭。中海時(shí)光之境，容積率是2.5，高低配設(shè)計(jì)，北側(cè)就是二砂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，周邊多是已交付的成熟社區(qū)，各種相關(guān)配套也已經(jīng)完善。
教育資源方面，距離最近的是伊河路小學(xué)山河道校區(qū)。目前主推的是二期，高層17500-20000元/㎡，洋房?jī)r(jià)格在23000-28000元/㎡，戶型不同，價(jià)格不同。電建中原華曦府，同樣是中原老城的純改善項(xiàng)目，距離地鐵5號(hào)線月季公園站很近，但周邊的城市界面比較一般。占地116畝，容積率為3.8，16棟15-33層高層住宅，只有三個(gè)面積段143㎡、168㎡和192㎡，其中143㎡占比最大，目前成交均價(jià)在17000元/㎡左右。中原老城正是改善扎堆之時(shí)，在二手房與新房的雙重夾擊下，龍湖接下了這個(gè)重任，是一場(chǎng)不太好打的仗。龍湖是否能憑借產(chǎn)品、性價(jià)比，在未來(lái)脫穎而出，還是一個(gè)問(wèn)號(hào)，但仍舊值得期待。不過(guò)這對(duì)中原老城的改善人群來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一項(xiàng)利好，畢竟開(kāi)發(fā)商越卷，產(chǎn)品才更能打！
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