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購(gòu)房筆記（二）在網(wǎng)上找到了謙祥云棲的環(huán)評(píng)報(bào)告。
里面詳細(xì)的說明了，謙祥云棲項(xiàng)目東180m為京廣-隴海鐵路連接線，該鐵路噪聲對(duì)本項(xiàng)目存在一定的影響。
為確保交通噪聲對(duì)住宅區(qū)住戶的影響降到最小，建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)采取有效的隔聲降噪措施，一般可通過在項(xiàng)目區(qū)邊界及項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部多種樹木綠化來減輕污染，樹木宜選擇枝葉茂密，對(duì)凈化空氣、吸音滯塵等都有一定作用的樹種。另外，設(shè)計(jì)方已在設(shè)計(jì)時(shí)考慮在建筑物與道路邊界預(yù)留一定距離的退縮空間，同時(shí)在建筑物室內(nèi)布局設(shè)計(jì)方面考慮緊鄰將對(duì)聲環(huán)境不太敏感的房間面向道路一側(cè)。臨街的住宅樓體外窗通過建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)一步采取有效的隔聲降噪措施，如選用密閉性好的塑鋼窗，并鑲嵌雙層中空玻璃。通過以上措施可降噪 30-40dB（A）。
看來，交房以后封陽(yáng)臺(tái)玻璃還是要選擇好一點(diǎn)的隔音中空玻璃。(展開全部)

購(gòu)房筆記（一）四月初，買下了謙祥云棲。認(rèn)真的了解了樓盤周邊的情況?？戳嗣鹘环康臉?biāo)準(zhǔn)。整體上感覺挺好。唯一需要吐槽的就是，地下車庫(kù)地面材質(zhì)和裝修都沒有問題，（1）問題是畫的車位寬度非常緊張（親身體驗(yàn)），在車位上的車稍微停偏一點(diǎn)，就有可能出現(xiàn)下車打不開門的情況。（2）單元的入戶門雖然是用了人臉識(shí)別門禁，但是沒有用平移門，如果兩個(gè)手都提著東西，還需要把東西放下再開門。

現(xiàn)在的新房都這樣的標(biāo)準(zhǔn)？

看看他們的之前樓盤地庫(kù)質(zhì)量再?zèng)Q定。b區(qū)負(fù)二層，去看看吧，太可怕了。

從謙祥云棲售樓部出來，我就陷入了一陣思考，鄭州樓市是真的差呀。

這個(gè)項(xiàng)目從去年底入市，到現(xiàn)在一年時(shí)間。前期主要推售1、7兩棟樓，1號(hào)樓兩個(gè)單元，兩梯四戶，中間戶97平米三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶是108平米三室兩廳兩衛(wèi)和118平米三室兩廳兩衛(wèi)。這棟樓總共200多套房，現(xiàn)在賣出去的還不到100套，97平占比還稍微大一些。7號(hào)樓，一個(gè)單元，兩梯四戶，中間戶97平米三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶是118平米三室兩廳兩衛(wèi)和143平米四室兩廳兩衛(wèi)?？偣?00多套，現(xiàn)在賣出去的有五六十套。最近還要推出5號(hào)樓，沒怎么賣。

一年時(shí)間，100多套，平均每個(gè)月十幾套。這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于其他垃圾項(xiàng)目也就不說了，這個(gè)樓盤產(chǎn)品和位置雖然一般，但頭頂可是懸著學(xué)區(qū)房三個(gè)字。鄭州中學(xué)附屬小學(xué)玉蘭街校區(qū)和鄭州中學(xué)雖不敵文一?省實(shí)驗(yàn)這種頂級(jí)組合，但對(duì)于大多數(shù)家庭也是夠用。

如若不堪的話，金科城何德何能在去年高峰時(shí)期摸到2萬大關(guān)，品質(zhì)？物業(yè)？

目前價(jià)格雖在18000左右，精裝修連1000也達(dá)不到，位置稍好一些，再貴1000，那合理價(jià)格就是16000多，也就是謙祥云棲的毛坯價(jià)格。

現(xiàn)實(shí)的打擊就是賣不動(dòng)，同比另一個(gè)主打教育的明星樓盤美盛教育港灣可謂差了十萬八千里，其緯五路一小普慶校區(qū)跟金水外國(guó)語充其量是一個(gè)分校，這邊鄭州中學(xué)則是正兒八經(jīng)總校。那又差在哪里？位置？營(yíng)銷？

目前地塊周邊的形象確實(shí)差了點(diǎn)，北側(cè)有爛尾樓，東側(cè)有鐵路，西側(cè)斷頭路，現(xiàn)在去售樓部都有些困難。

謙祥也提前做了些實(shí)景呈現(xiàn)，單元大堂、地下停車場(chǎng)看著挺有質(zhì)感，超出剛需盤的固有印象。按照現(xiàn)在這去化速度，還是好好做產(chǎn)品吧，后期把口碑做上去，大家也能看得到，自然愿意花錢去買單，良性循環(huán)。(展開全部)

謙祥云棲作為目前少有的活躍盤，其最大的利器莫過于學(xué)區(qū)，這個(gè)學(xué)區(qū)純度很高，鄭州中學(xué)附小和鄭州中學(xué)，還是總校，以至于置業(yè)顧問總是不吝于把金科城二期一塊拍進(jìn)去，因?yàn)榻鹂瞥强胺Q鄭州中學(xué)的代名盤，二期已經(jīng)被劃入鄭州中學(xué)招生劃片范圍。
其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為，如果云棲真的入住滿了，以后幾年的劃片還真不一定能每次都劃云棲，因?yàn)樵茥?700多戶，一下多這么多學(xué)生，這兩學(xué)校能裝得下嗎？劃片也是根據(jù)學(xué)位數(shù)來的，不可能硬塞。

大概看了下，圍繞著鄭州中學(xué)的幾個(gè)盤價(jià)格都給堅(jiān)挺，金科城目前2萬出頭，美景菩提1.9萬，帝苑學(xué)府1.8萬，尤記得當(dāng)年金科城拼多多大門事件，誰能想到它野雞變鳳凰呢？

謙祥云棲屬于那種除了地塊不行，其他外在條件都不錯(cuò)的樓盤。

東邊是8000多畝的西流湖公園，北面不遠(yuǎn)是已經(jīng)成熟的高新萬達(dá)，西邊是兩所學(xué)校，西北是解放軍信息工程大學(xué)，身邊是成熟小區(qū)金科城，算是精華薈萃，15分鐘都市生活圈。

但它的缺點(diǎn)一是出行不便，周邊沒地鐵，地鐵8號(hào)線在修，也不近，有個(gè)近的的13號(hào)線，但太遠(yuǎn)期了，東側(cè)還有鐵路線，這種地塊環(huán)境讓我想起了中原區(qū)的保利百合，也是交通閉塞，交房幾年了小區(qū)還是深藏不為人知。

缺點(diǎn)二是地塊太奇葩，本身就是三角地，還被金科城削掉一塊，建了4棟樓，挨這么近，但兩遍風(fēng)格卻完全不同，以后小區(qū)都建成后，外觀肯定不美觀，謙祥的采光也會(huì)受到一定影響。

但有一說一，謙祥這次戶型做的很到位，97平雙衛(wèi)小三房，還做了6米的大陽(yáng)臺(tái)，算是剛需戶型的極致了，16000左右的單價(jià)相比周邊二手房確實(shí)很有優(yōu)勢(shì)，能籠絡(luò)一大批對(duì)想買金科城但買不起的。(展開全部)

學(xué)區(qū)房，顧名思義就是指在幼升小、小升初時(shí)在學(xué)校所規(guī)劃的招生入學(xué)的區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)。學(xué)區(qū)房這個(gè)概念歸根到底起源于“就近入學(xué)”這個(gè)政策，本意是為了均衡分配教育資源，跟現(xiàn)在的狀況相去甚遠(yuǎn)。

謙祥云棲就是占盡了學(xué)區(qū)的紅利，鄭州中學(xué)附屬小學(xué)玉蘭街校區(qū)和鄭州中學(xué)，在無數(shù)內(nèi)卷的家長(zhǎng)心目中，含金量是相當(dāng)高的。雖說期房沒有學(xué)區(qū)這個(gè)概念，畢竟交了房才能開始劃片，但是宣傳中已經(jīng)將學(xué)校簽進(jìn)了合同里，并且緊挨著的金科城已經(jīng)交房好幾年了，是妥妥的學(xué)區(qū)房，對(duì)于云棲來說，劃片概率是極大的，而金科城也因?yàn)閷W(xué)區(qū)，二手房?jī)r(jià)位能夠高達(dá)兩萬，比最后尾盤的價(jià)格漲了幾千。

當(dāng)然，項(xiàng)目好壞還是要了解清楚的，作為高新老城的門面，一進(jìn)科學(xué)大道就能看到謙祥的項(xiàng)目和高新萬達(dá)，謙祥云棲的位置也不錯(cuò)，配套相對(duì)來說是比較成熟的，云棲本質(zhì)上屬于謙祥萬華城的六期地塊，只是單獨(dú)拿出來開發(fā)了，價(jià)格因?yàn)閷W(xué)區(qū)比萬華城略高一點(diǎn)，正常售價(jià)16000-16500元/㎡左右，有特價(jià)房，15700元/㎡左右，目前在售的是1號(hào)樓和7號(hào)樓，中秋節(jié)的時(shí)候加推了5號(hào)樓。就萬華城已經(jīng)交付的品質(zhì)來看，對(duì)于云棲的品質(zhì)期待值也要放低一點(diǎn)，不過項(xiàng)目專心蓋蓋蓋，前面幾棟樓主體基本都起來了，交付應(yīng)該是問題不大，說是2024年12月交房，按目前工程進(jìn)度來看，置業(yè)顧問說有可能會(huì)提前交房。(展開全部)

謙祥云棲臨近高新區(qū)主干道科學(xué)大道，位于高新區(qū)郁香路九號(hào)，北側(cè)是科學(xué)大道、萬達(dá)廣場(chǎng)，西側(cè)是金科城，東側(cè)有條鐵路，整個(gè)項(xiàng)目屬于瓦屋里城中村改造，也是萬華城的六期地塊，由謙祥集團(tuán)獨(dú)立操作開發(fā)，有在建的地鐵8號(hào)線-冬青街站，周邊學(xué)校有鄭州中學(xué)和鄭州附屬中學(xué)，醫(yī)院有瑞達(dá)路西側(cè)有鄭州高新區(qū)婦幼保健院、鄭州市第二人民醫(yī)院（高新區(qū)分院），商業(yè)有科學(xué)大道北側(cè)的萬達(dá)廣場(chǎng)。
整個(gè)小區(qū)占地面積83畝，容積率是3.5，總建筑面積是25萬平方米，規(guī)劃9棟29-34層高層住宅，配建有商業(yè)及1所9班制幼兒園，戶型面積有98-118平方米的三室，143平方米的四室，目前主要在售1號(hào)樓和7號(hào)樓，均價(jià)15700元/平方米左右，小三房的首付在45萬元左右，面積越大價(jià)格越高，物業(yè)公司為鄭州謙博昱盛物業(yè)服務(wù)有限公司，物業(yè)費(fèi)高層住宅2.98元/月/平米，預(yù)計(jì)2024年12月份毛坯交付。
謙祥云棲位置不錯(cuò)，屬于高新老城核心區(qū)域，西邊是金科城，臨近石佛藝術(shù)公社和萬達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)，距離即將開業(yè)的正弘?yún)R商業(yè)也非常近，交通出行比較便利，加上鄭州中學(xué)的加持，整體在高新老城區(qū)還算可以，其中97平方米的三室做了三開間朝南，客廳和次臥聯(lián)通式陽(yáng)臺(tái)，主臥飄窗套房設(shè)計(jì)，對(duì)于剛需比較實(shí)用，但是作為閩系的開發(fā)商，對(duì)于房子品質(zhì)不要有過高期待，買房子幾乎沒有十全十美的。(展開全部)

房子速度蓋的很快，馬上就要封頂了?，F(xiàn)在這種情況還能有這種速度，不錯(cuò)不錯(cuò)

謙祥云棲目前在售1號(hào)樓跟7號(hào)樓，均價(jià)15700元/平米，項(xiàng)目的實(shí)景示范區(qū)做的確實(shí)不錯(cuò)，地下停車場(chǎng)也已經(jīng)做好了，去看房車可以直接停到地下，但是工程進(jìn)度并不算特別快，除了目前在售的兩棟樓，進(jìn)度很快，其他的樓棟基本上沒有進(jìn)度。

謙祥目前在售的項(xiàng)目有三個(gè)，謙祥萬華城、謙祥云棲、謙祥時(shí)光序，這三個(gè)項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)都是學(xué)校。

謙祥萬華城：前三期宣傳的是華中師范附小、附中，五期又重新簽了鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，不再是之前宣傳的華中師范附小了，現(xiàn)在還沒開始建，預(yù)計(jì)24年開始招生，說是五期的學(xué)校，但五期明年年底交房，明顯趕不上學(xué)校招生，不能否認(rèn)的是學(xué)校都還可以。

謙祥云棲：鄭州中學(xué)附屬小學(xué)和鄭州中學(xué)，學(xué)區(qū)房，是簽到合同里邊的，現(xiàn)在買新房開發(fā)商只管承諾，能真正簽到合同里還是少見。

謙祥時(shí)光序：項(xiàng)目西側(cè)的中學(xué)跟北側(cè)的小學(xué)原來是創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)系學(xué)校，創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)小學(xué)和創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)中學(xué)，現(xiàn)在小學(xué)換成了東風(fēng)路小學(xué)興隆校區(qū)，初中換成了鄭州一中教育集團(tuán)興隆校區(qū)，學(xué)校由惠濟(jì)區(qū)zf引進(jìn)，參與劃片，小學(xué)已經(jīng)招生了，初中也已經(jīng)蓋好了，招生在即。

雖然謙祥宣傳的學(xué)校都還不錯(cuò)，打著學(xué)區(qū)的名義，但是賣的并不算好，開發(fā)商的口碑、謙祥已交付項(xiàng)目的品質(zhì)都非常一般。(展開全部)