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房產(chǎn)評(píng)論師碧桂園開(kāi)年降價(jià)促銷(xiāo)的活動(dòng)很快，碧桂園好多樓盤(pán)都在做活動(dòng)。鄭州碧桂園鳳凰城降價(jià)了，定位高新區(qū)改善盤(pán)的碧桂園云頂也降價(jià)了。
1*回款。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是不要心存幻想，比如等等小陽(yáng)春，比如等等監(jiān)管放松，或者房地產(chǎn)救市。就像評(píng)價(jià)恒大的問(wèn)題是恒大自身的經(jīng)營(yíng)造成的，不是行業(yè)監(jiān)管造成的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要做的是適應(yīng)行業(yè)發(fā)展和監(jiān)管，而不是行業(yè)監(jiān)管去適應(yīng)開(kāi)發(fā)商。比如適應(yīng)三道紅線(xiàn)下的發(fā)展。
2*同行。最近萬(wàn)科郁亮的講話(huà)也是出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上，首先萬(wàn)科是在背水一戰(zhàn)的情況下開(kāi)展工作，一切工作都圍繞打仗進(jìn)行，圍繞止跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長(zhǎng)肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開(kāi)，與之無(wú)關(guān)的工作都放在次要位置。第二，要強(qiáng)績(jī)效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊(duì)伍里選拔干部。第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒。第四，在文化方面一定要紀(jì)律嚴(yán)明。紀(jì)律嚴(yán)明不只是令行禁止的問(wèn)題，包括投資紀(jì)律、各項(xiàng)底線(xiàn)紀(jì)律都要牢牢堅(jiān)守。第五，省吃?xún)€用、減少浪費(fèi)、營(yíng)造節(jié)表縮食的戰(zhàn)時(shí)氛圍。
當(dāng)然碧桂園不如萬(wàn)科那么有影響力，萬(wàn)科經(jīng)常出現(xiàn)一些新名詞，碧桂園則是不管市場(chǎng)環(huán)境好還是壞，都把銷(xiāo)量和回款看的很重。
像萬(wàn)科這樣的企業(yè)都開(kāi)始準(zhǔn)備改變起來(lái)，碧桂園這樣的企業(yè)也會(huì)有更多改變。碧桂園能降價(jià)促銷(xiāo)，積極回款，比那些還幻想小陽(yáng)春的開(kāi)發(fā)商要好些。就像現(xiàn)在鄭州樓市也在有一些利好消息，但這些消息會(huì)有多大效果，什么時(shí)候又能變成購(gòu)買(mǎi)力，也是問(wèn)題。
碧桂園連續(xù)降價(jià)，定位改善、品質(zhì)的碧桂園云頂也是讓人擔(dān)心交付品質(zhì)能不能如宣傳的那樣。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師碧桂園云頂，稱(chēng)得上是碧桂園鄭州最好的大平層產(chǎn)品之一。
能與之想媲美的唯有高鐵東廣場(chǎng)的碧桂園天琴灣，西苑最西側(cè)的瞰景大平層，一覽東廣場(chǎng)，即使在東廣場(chǎng)尚未建設(shè)完畢的工地狀態(tài)，效果也依然超級(jí)棒。
觀景效果上，云頂遜于天琴灣，畢竟湖沒(méi)了，如果湖還在，甚至比天琴灣的效果更好。
當(dāng)然了，刨除產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，云頂是全方位遜于天琴灣的，區(qū)域、配套、商業(yè)、商務(wù)等資源，西區(qū)與東廣場(chǎng)還是無(wú)法較量的。
碧桂園云頂屬于西湖的整體，但西流湖西側(cè)地塊與西湖項(xiàng)目分開(kāi)來(lái)操盤(pán)，未來(lái)地塊還很多。
云頂占地50.3畝，容積率3.6，規(guī)劃7棟高層、1棟配套樓及1棟幼兒園，總戶(hù)數(shù)僅有660戶(hù)。
面積140起步，最大244㎡，沒(méi)有碧桂園傳統(tǒng)的精裝修交付，云頂選擇毛坯。
東側(cè)四棟樓因?yàn)榫o鄰西流湖，規(guī)劃大面積產(chǎn)品充分享受景觀資源，西側(cè)小面積，層高3.15米，空間闊綽。外立面也采用了鋁板+玻璃幕的搭配，從示范區(qū)來(lái)看，質(zhì)感非常棒。
244㎡的樣板間明顯是特別用心設(shè)計(jì)并嚴(yán)格執(zhí)行，從硬裝到軟裝讓你無(wú)法想象到這是印象中碧桂園的裝修風(fēng)格。
東側(cè)北側(cè)的超大270°觀景陽(yáng)臺(tái)+落地窗，視野效果爆棚。
無(wú)奈，西流湖湖面被填改為綠地公園，實(shí)在是太可惜了，對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)可惜，對(duì)于云頂來(lái)說(shuō)可能就是致命打擊。
草地與湖面的觀景效果能比嗎？這里要心疼云頂三秒鐘。
國(guó)慶節(jié)期間在大劇院搞了場(chǎng)大活動(dòng)，隨后算是低調(diào)開(kāi)盤(pán)。
15500-20000的價(jià)格區(qū)間，越大越貴。
前期有內(nèi)購(gòu)或者提前選房落位的情況，具體的真實(shí)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不知，有兩種版本，一種大戶(hù)型賣(mài)的很好，一種大戶(hù)型去化很一般，單價(jià)總價(jià)太高。
我們也不用糾結(jié)到底賣(mài)了多少，產(chǎn)品肯定是沒(méi)問(wèn)題的。
市場(chǎng)下行，觀望情緒嚴(yán)重，對(duì)于改善客群來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)不好的大環(huán)境下，不缺房子住，其實(shí)是可買(mǎi)可不買(mǎi)的。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師碧桂園現(xiàn)在也是大寫(xiě)的尷尬，“碧掛園要躺平”“大小楊出國(guó)”“畢馬威對(duì)其資產(chǎn)和負(fù)債盡調(diào)”各種謠言滿(mǎn)天飛，一邊辟謠一邊簽各種融資協(xié)議，想當(dāng)初建業(yè)和恒大也是屢次辟謠，最終官宣躺平，所以碧桂園的現(xiàn)狀還是一個(gè)謎，目前各個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有出現(xiàn)停工情況，但多是磨洋工的狀態(tài)，進(jìn)度十分緩慢。
西區(qū)改善大平層項(xiàng)目云頂也是這樣，從摘地到現(xiàn)在已兩年多時(shí)間，也僅僅是剛封頂而已，對(duì)外宣傳是24年10月份交房，按照這個(gè)磨洋工的速度有點(diǎn)懸，均價(jià)14500起步，面積越大越貴，去化很一般。
西流湖周邊還是一個(gè)大工地，緊鄰西流湖公園的這一圈目前的出行并沒(méi)有多方便，云頂?shù)膬r(jià)值主要還是西流湖生態(tài)資源和面積段，143平起步，185平為主，保證了業(yè)主群體的純粹性，西區(qū)這樣純粹的社區(qū)還真的是屈指可數(shù)，東區(qū)不缺高顏值的改善，但西區(qū)真的缺，云頂包括待入市的云湖天境占據(jù)以上幾點(diǎn)，未來(lái)幾年是要壟斷西區(qū)的改善市場(chǎng)了。
目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是自家兄弟云湖天境，環(huán)繞西流湖公園核心的也就那么幾個(gè)地塊而已，云湖天境的面世可能會(huì)分散云頂一部分客源，但剛?cè)胧泻鸵逊忭斪鰧?duì)比，還是云頂更占優(yōu)勢(shì)一些。
樓盤(pán)的最大問(wèn)題就是明明很完美，挑不出來(lái)什么大問(wèn)題，但就是賣(mài)不動(dòng)，除了大環(huán)境影響外，最大的問(wèn)題還是碧桂園本身，碧桂園到底安全不安全也是個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，誰(shuí)不知買(mǎi)房買(mǎi)央企和現(xiàn)房更安全更香呢。
云頂和云湖天境都是可以入手的稀缺資源，但建議再等等。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師隨著云湖天境的問(wèn)世，先出來(lái)的云頂顯得有點(diǎn)手足無(wú)措，不過(guò)碧桂園一向喜歡兄弟樓盤(pán)互相背刺。
雖然都是四五十畝的體量，都是3.59的容積率，都是大平層設(shè)計(jì)，但云頂7棟樓顯得更局促，平白多出了180多戶(hù)人家，體驗(yàn)自然不如天境。
從湖景來(lái)說(shuō)，云頂只有東邊戶(hù)能看到西流湖湖景，而云境整個(gè)小區(qū)都直面湖景，顯然景觀價(jià)值更高。
從位置來(lái)看，云境雖然靠北，但離湖水更近，且是西流湖分叉口，而云頂東側(cè)則是公園，離大片湖水還有段距離，雖然環(huán)境都很不錯(cuò)，但明顯云境更好。距離地鐵倒是都不算近。
從周邊規(guī)劃來(lái)看，云頂處于邊緣，離大路近，沒(méi)啥像樣的小區(qū)，而云境北側(cè)就是大片的住宅地塊和教育用地，未來(lái)更有居住氛圍。
從戶(hù)型來(lái)看，云境受益于地塊方正，都是三到四個(gè)面寬朝南，而云頂則是270度側(cè)廳設(shè)計(jì)，視野雖然廣闊，也夠創(chuàng)新，但論采光和通風(fēng)，顯然不如天境。
像類(lèi)似這種大平層，碧桂園的打造重點(diǎn)往往都是外立面和戶(hù)型，相比東區(qū)、金水區(qū)的大平層如萬(wàn)科古翠隱秀、未來(lái)天奕等項(xiàng)目，碧桂園對(duì)小區(qū)景觀、配套、商業(yè)，生活理念等明顯沒(méi)有想太多，成本投入應(yīng)該不少，實(shí)際效果應(yīng)該也不差，但不像萬(wàn)科、未來(lái)天奕那樣會(huì)給人耳目一新的感覺(jué)。
可能中原區(qū)就是這樣，即使終極改善的購(gòu)房者，也圖一個(gè)實(shí)在，不會(huì)為花里胡哨支付高昂溢價(jià)，所以碧桂園這大平層主流也就16000多的價(jià)格，小的140平還搞過(guò)13500的價(jià)格。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師過(guò)去的一切像夢(mèng)一樣美好，有西流湖擴(kuò)建的1300畝湖面，有“一湖、三區(qū)、四核、六園、九島、十六景”的城市中央公園帶。有碧桂園西湖、鳳凰城兩大明星流量盤(pán)，高峰期也懟到過(guò)15000的價(jià)格，市場(chǎng)火熱，全城關(guān)注，所以當(dāng)時(shí)云頂是存在可以高端的基礎(chǔ)的。
但現(xiàn)在呢，夢(mèng)碎了，沒(méi)有寬廣的湖面了，周邊流量盤(pán)達(dá)到9000多的價(jià)格，云頂顯得有點(diǎn)突兀了，旁邊9000多的剛需盤(pán)，你硬扯自己是20000的頂豪，不合適吧。
雖然目前是毛坯銷(xiāo)售，140平的還做了特價(jià)14500，180-200平的18000左右，244平的18500-20000左右，但碧桂園云頂，越來(lái)越像剛需板塊的大房子了，而不是一個(gè)改善盤(pán)了。
類(lèi)似的項(xiàng)目可以參考二七新區(qū)的亞星觀邸，也是剛需區(qū)域的超大戶(hù)型，但市場(chǎng)認(rèn)可度太低，交房好久了還在賣(mài)。
說(shuō)白了，改善是全方位的改善，成熟的老區(qū)才配改善，新區(qū)一超140都難了，盡管你可以做270度的寬景陽(yáng)臺(tái)，可以做挑高精奢入戶(hù)大堂，可以配置鋁板系統(tǒng)窗，可以請(qǐng)山水比德來(lái)做景觀提升，但從目前形勢(shì)看，地段優(yōu)于產(chǎn)品，華潤(rùn)萬(wàn)象城就是一個(gè)很好的例子，盡管大家對(duì)戶(hù)型不是很滿(mǎn)意，但不妨礙熱銷(xiāo)。
我個(gè)人感覺(jué)這盤(pán)要么慢慢賣(mài)，要么搞特價(jià)促銷(xiāo)，現(xiàn)在碧桂園缺錢(qián)，不可能一直容忍云頂滯銷(xiāo)，如果搞特價(jià)，則有減配風(fēng)險(xiǎn)，到時(shí)除了戶(hù)型大真的啥也沒(méi)了。
其實(shí)目前來(lái)看，東升西落是一個(gè)必然，雖然鄭州市在西區(qū)做了四大中心，改造了西流湖公園，但對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯的提升作用，目前西區(qū)相比2016的漲幅，還是平均漲幅，并有因?yàn)橥顿Y基建就有額外升值了。(展開(kāi)全部)