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西流湖公園北區(qū)方案已經(jīng)審批通過，現(xiàn)在正在進(jìn)行批后公示。一方面西流湖湖心島水域面積縮小，改為地面濕地公園，對碧桂園云頂大不利。另外一方面北側(cè)西流湖公園面積向西擴(kuò)大，云棲去西流湖公園更加方便。同時(shí)新增加了地鐵13號線途徑高新萬達(dá) 郁香路 西流湖北區(qū)，云棲距離13號線也更近一些。

項(xiàng)目位于鄭州市高新區(qū)高新老城板塊，臨近高新區(qū)主干道科學(xué)大道，為萬華城六期地塊，脫離與世茂的合作，由謙詳集團(tuán)獨(dú)自開發(fā)，簽約鄭州中學(xué)及其附屬小學(xué)，主打?qū)W區(qū)房，容積率3.5，客群以剛改為主，項(xiàng)目為石佛村城改，于2021年6月3日拿地，占地83畝，總建面22萬方，容積率3.5，溢價(jià)率0%。

項(xiàng)目處于高新區(qū)老城區(qū)，3公里內(nèi)教育，距離最近的一條地鐵線8號線冬青街站1.1km，距離鄭州中學(xué)僅0.6km，教育資源豐富，交通通達(dá)度高，坐擁高新老城成熟配套，居住較為舒適。

項(xiàng)目以現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格為基調(diào)，建筑主體采用米白色真石漆與深灰色真石漆，局部深灰色鋁板和石材，輔以大面積玻璃幕墻。項(xiàng)目規(guī)劃9棟29-34層高層住宅，共計(jì)1752套，面積涵蓋69-143㎡三/四房，主力戶型為97㎡三房，占比38%，客群以剛改為主，97㎡三房為三開間朝南設(shè)計(jì)，通透性較好。

項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)就是學(xué)區(qū)優(yōu)勢，雖然房子2024年底交房現(xiàn)在說學(xué)區(qū)為時(shí)尚早，但一墻之隔金科城二手房因?qū)W區(qū)溢價(jià)已達(dá)到18000起，學(xué)校已被售樓處寫進(jìn)合同約定中，具體的要等到交房之后再見分曉了。目前項(xiàng)目主力在售1號樓和7號樓，均價(jià)在16000左右。

總體來講，
優(yōu)勢——
競爭優(yōu)勢：位于主城區(qū)南三環(huán)內(nèi)，周邊住宅新房項(xiàng)目少，競品少；
項(xiàng)目區(qū)位：地塊緊鄰鄭州中學(xué)及其附屬小學(xué)，位于劃片區(qū)域，學(xué)校簽進(jìn)合同里；
項(xiàng)目配套：臨近科學(xué)大道以及高新萬達(dá)商圈，靠近西流湖公園，出行便利，生活配套成熟。
劣勢——
區(qū)位地塊：東側(cè)臨近鐵路，周邊工廠較多，噪音較大，生活環(huán)境不佳。
品質(zhì)交付：謙詳萬華城一期交付品質(zhì)較差，爭議比較大

因此，單純考慮學(xué)區(qū)和位置的可以入手，追求品質(zhì)的就再對比看看。(展開全部)

這幾行字，價(jià)值多少呢？

謙祥云棲對于追求孩子上學(xué)的剛需還是比較推薦的，前提是對接受高新區(qū)這個位置，但通過這幾年來看高新區(qū)還是不錯的，后勁也有。

小學(xué)——鄭州中學(xué)附屬小學(xué)玉蘭街校區(qū)雖然屬于鄭中附小幾個分校之一，但在高新區(qū)也是不錯的，跟緯五路一小、伊河路小學(xué)、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)這種傳統(tǒng)名校比不了，但對于普通家庭來講是不錯的選擇。

中學(xué)——鄭州中學(xué)在高新區(qū)是不折不扣的第一梯隊(duì)，劃片這個學(xué)校稱之為學(xué)區(qū)房也不為過。

目前還是主推1/7兩棟樓，1號樓兩梯四戶，兩個單元，中間戶97㎡三室兩廳兩衛(wèi)（三開間朝南，主臥套房設(shè)計(jì)），內(nèi)邊戶為108㎡三室兩廳兩衛(wèi)（兩開間朝南，南北雙陽臺），外邊戶為118㎡三室兩廳兩衛(wèi)（兩開間朝南，側(cè)向觀景陽臺）；7號樓兩梯四戶，中間戶97㎡三室兩廳兩衛(wèi)（三開間朝南，主臥套房設(shè)計(jì)），邊戶為118㎡三室兩廳兩衛(wèi)（兩開間朝南，側(cè)向觀景陽臺）和143㎡四室兩廳兩衛(wèi)（三陽臺設(shè)計(jì)，有贈送面積）。

97㎡、108㎡價(jià)格在15800-16500之間，118㎡、143㎡價(jià)格在16300-16800之間。
這個價(jià)格還算正常，但項(xiàng)目一直去化一般，銷量跟不上。
開發(fā)商謙祥雖然不咋地，但在售項(xiàng)目都正常，也沒出現(xiàn)爛尾停工情況。社區(qū)里一部分實(shí)景已經(jīng)呈現(xiàn)，比對面萬華城有一定升級。

另外，周邊還有高新萬達(dá)廣場和地鐵8號線，綜合素質(zhì)不錯，值得考慮，但也不要對交房品質(zhì)有多大希望。(展開全部)

謙祥云棲現(xiàn)在小區(qū)實(shí)體樣板間、地下車庫以及小區(qū)實(shí)景景觀示范區(qū)都已經(jīng)開放了，單從已經(jīng)呈現(xiàn)出來的小區(qū)景觀來看，效果還是非常不錯的。

目前在售的還是1號樓跟7號樓，兩梯四戶設(shè)計(jì)，其中1號樓兩個單元，中間戶為97平米三房兩衛(wèi)，邊戶為108平米、118平米三房兩衛(wèi)；7號樓獨(dú)棟獨(dú)單元，中間為97平米三房兩衛(wèi)，邊戶為118平米三房兩衛(wèi)和143平米三房兩衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)都還不錯，中規(guī)中矩。
目前在售均價(jià)15700元/平米，相比首開16500元/平米的均價(jià)，價(jià)格也降了不少，從年初首開到現(xiàn)在，將近半年時(shí)間，兩棟樓還沒有去化完，雖然自比金科城，可能謙祥也知道光有學(xué)區(qū)也是不行的吧。

項(xiàng)目本身也存在不少不利因素，比如說開發(fā)商的口碑，已交付的小區(qū)品質(zhì)都一般，惠濟(jì)區(qū)的興隆城、高新區(qū)的萬華城，賣到現(xiàn)房也不是沒有原因；除此之外，項(xiàng)目所處的小區(qū)位環(huán)境一般，北邊石佛藝術(shù)公社旁邊就是爛尾樓，影響觀感，西邊臨近鐵路，噪音影響也難以避免。

如果是認(rèn)定了鄭州中學(xué)附屬小學(xué)跟鄭州中學(xué)并且不著急入住上學(xué)，手上錢上車金科城有壓力，謙祥云棲也不是不能賭一賭。如果不是非這倆學(xué)校不可，朗悅公園府也是可以重點(diǎn)關(guān)注的，畢竟人家朗悅的口碑?dāng)R這放著。(展開全部)

謙祥云棲目前在售的是1#、7#樓，其中1#樓的產(chǎn)品面積為118㎡-97㎡-97㎡-108㎡-108㎡-97㎡-97㎡--118㎡，共有兩單元，兩梯四戶，7#樓產(chǎn)品面積為143㎡-97㎡-97㎡-118㎡，獨(dú)棟獨(dú)單元，2梯四戶。

1號樓臨著歡河路，正前方是石佛藝術(shù)中心的爛尾樓，售樓部外面是被圍擋著的，只留下一條窄小的道路，西側(cè)相鄰金科城三期；7號樓相鄰郁香路，再東側(cè)有綠化帶和鐵路，也就是說，7號樓受鐵路噪音的影響更大，但由于獨(dú)棟獨(dú)單元，而且有大面積產(chǎn)品，價(jià)格反而會高于1號樓，現(xiàn)在1號樓好樓層價(jià)格16000元以內(nèi)就可以買到，7號樓好樓層在16500元/平米左右。

云棲現(xiàn)在的學(xué)校說辭還是會簽約進(jìn)合同里，合同上寫是小區(qū)位置處于鄭州中學(xué)的劃片范圍內(nèi)，要等到交房之后才可以劃片入學(xué)，幾年之后不知道這個劃片有沒有變化。

施工方面，謙祥一直在施工，現(xiàn)在小區(qū)里面做的有實(shí)景水系、有實(shí)體樣板間，外立面呈現(xiàn)米白色，看著品質(zhì)和顏值要比萬華城好很多。但是周邊有爛尾樓、有鐵路、道路沒修好，小環(huán)境確實(shí)不好，能賣到16500的價(jià)格也是因?yàn)楹徒鹂瞥峭瑯拥膶W(xué)校，如果真的如期劃片，那這個價(jià)格可以考慮，如果不能劃進(jìn)去，就不劃算了。(展開全部)

不介意高新老城這個區(qū)域，近幾年有上學(xué)需求，對品質(zhì)要求不高，還是建議考慮下謙祥云棲這個項(xiàng)目。
開發(fā)商品牌力度是不行，交房也很可能撲街，這都是明牌，房價(jià)上也沒賣出溢價(jià)不是，想想斜對面的XXXX西棠。

交房后劃片鄭州中學(xué)附屬小學(xué)玉蘭街校區(qū)和鄭州中學(xué)是大概率事件，著急的話可以拿合同現(xiàn)在入學(xué)華師附小和鄭州中學(xué)（有名額可提前入學(xué)）。
玉蘭街校區(qū)雖不是總校，但整體差別不大，尤其是小學(xué)，很多公立名校也主要依靠家長。

鄭州中學(xué)在鄭州初中圈絕對數(shù)的來，雖整體不如鄭外、省實(shí)驗(yàn)這種，但其小超班名聲可謂赫赫在外，曾在2019屆畢業(yè)生有7名同學(xué)被西安交大本碩連讀少年班錄取，位居全國各中學(xué)第一名。

但小超班并不好進(jìn)，也基本與劃片無緣，所以也建議不要過度追逐名校。名校的一半都得歸功于生源，之前最牛逼的楓楊外國語也是因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)全省優(yōu)秀生源，從民辦搖號之后已經(jīng)走弱，如果再民轉(zhuǎn)公落定，那就是普通學(xué)校一所。

并且，很多名校的普通班還不如進(jìn)一所普通學(xué)校的重點(diǎn)班，畢竟分配生名額有限，降五十分多香。
但這些依然阻擋不住家長對名校的追逐，交房爛盤金科城也是依靠學(xué)校一飛沖天，從14000--15000一躍至18000-19000。這要碰到好行情，25000不是夢。

猶記得初交房時(shí)去金科城，看到刷漆跑道、臨時(shí)大門、廉價(jià)游樂設(shè)施、丑爆外立面的現(xiàn)狀，
但依然不耽誤人家房子漲價(jià)，所以我說謙祥品質(zhì)高低不重要。

因?yàn)槭蔷b修交付，再有學(xué)校加持，金科城入住率增速極快，目前周邊完全成熟。

謙祥項(xiàng)目占地面積約82.7畝，容積率3.49，共規(guī)劃有2棟28-29層高層住宅、7棟34層高層住宅，總計(jì)1752套，物業(yè)費(fèi)2.98元/㎡。

四個戶型：97㎡三室兩廳兩衛(wèi)（中間戶）、108㎡三室兩廳兩衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)。

整體單價(jià)在15500-17000之間，戶型越大越貴。偶爾也有特價(jià)房，低于15000元/㎡。

與金科城三期共用一大塊地，東側(cè)有鐵路線，自住建議選擇西側(cè)樓棟。
距離地鐵8號線冬青街站點(diǎn)較遠(yuǎn)，1.5公里左右，不如金科城一期二期地塊。周邊有正弘生活廣場、萬達(dá)廣場，生活配套也很充足。(展開全部)

我就發(fā)表了一下個人看法，不知道怎么就變成競品變成噴子去黑。
別著急洗白白，首先去幼兒園學(xué)習(xí)一下貌似怎么讀，什么意思。最后價(jià)格方面疑問我用的也是？，不明白就去學(xué)習(xí)，別瞎叫喚說這個黑你們那個黑你們。
其次，房子交房才劃片，謙詳能100%保證入學(xué)？
1.65真的很便宜？金科城大戶型有帶裝修不過1.8/9，差價(jià)2500換來的是現(xiàn)房，鐵路噪音小，帶裝修，學(xué)區(qū)更靠譜，還有3年房租。
再者，什么叫開發(fā)商交房前把學(xué)校和商業(yè)做好了，這不是扯淡嘛?，F(xiàn)成的東西就叫做好了？
那金橋西堂，保利，正弘，朗悅不是也可以說交房前商業(yè)學(xué)校都有了？

謙祥云棲宣傳的鄭州中學(xué)學(xué)區(qū)房翻車了?學(xué)區(qū)變學(xué)位？朋友圈的一張截圖可讓競品抓住了吐槽謙祥云棲的機(jī)會，但其實(shí)謙祥還真的挺冤枉。

中介朋友圈說的是拿合同可上鄭州中學(xué)和華師附小，中學(xué)每套房源限一個名額，總額限30個名額，小學(xué)不限，另外贈送車位，不要贈送車位的可以選擇總房款減7萬優(yōu)惠。
被不少別有用心的人拿來說的就是謙祥云棲鄭州中學(xué)學(xué)區(qū)變學(xué)位，鄭州中學(xué)附屬小學(xué)變?nèi)A師附小。
實(shí)際情況是謙祥云棲仍然是鄭州中學(xué)跟鄭州中學(xué)附屬小學(xué)學(xué)區(qū)房，交房之后拿房本上學(xué)；如果沒交房前要上學(xué)的話，可以上鄭州中學(xué)和華師附小，其中謙祥跟鄭州中學(xué)協(xié)調(diào)了30個名額（24年交房前每年30個），鄭州中學(xué)附屬小學(xué)沒有協(xié)調(diào)下來，所以換成了華師附小，這個是不用等項(xiàng)目交房，直接拿合同就可以上的。
造謠一張嘴，辟謠跑斷腿，置業(yè)顧問有的解釋了。

學(xué)校方面，不僅雙學(xué)區(qū)不變，謙祥還為著急上學(xué)的業(yè)主考慮的更周全了，替業(yè)主談妥了鄭州中學(xué)的30個名額和華師附小，但是謙祥在價(jià)格方面卻有所讓步，頂?shù)讟菍?48000元/㎡，96㎡正常樓層價(jià)格16000元/㎡左右，相比之前16500元/㎡的均價(jià)，不漲價(jià)反而降價(jià)。謙祥是真?zhèn)ゴ螅岬米尷?？還是這中間有什么貓膩？(展開全部)

原來項(xiàng)目和貝殼盲目宣傳的鄭州中學(xué)、附屬小學(xué)雙學(xué)區(qū)房貌似翻車了。
目前為華師附小+鄭州中學(xué)一個名額(學(xué)位)
價(jià)格好像也下調(diào)了？