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站在2023年3月中旬，鄭州樓市出現(xiàn)了極大變化 :
② 嗷嗷漲價(jià)的二手房東懵了；
③ 嗷嗷漲價(jià)的開發(fā)商很尷尬，現(xiàn)在不上不下；
之前反復(fù)強(qiáng)調(diào)，二月市場(chǎng)的大熱是基于2022年下半年購買力被壓制，恢復(fù)正常之后集中釋放在2023年初而已。
有趣的是2023年2月賣的好，很多人表示[我讀書少，你別騙我，都是假象，我不信我不信]，2023年3月熱度降低，很多人又表示[我就說吧，涼了吧、涼了吧]。
事實(shí)上2023年3月前三周的數(shù)據(jù)來看，只是比2023年2月有所下滑，但整體仍然是高于2022年的。
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關(guān)鍵是讓全鄭州的買房人也清醒清醒！
在《3月樓市又涼了？鄭州樓市2023年市場(chǎng)展望》當(dāng)中筆者詳細(xì)的列出了各個(gè)熱門樓盤的銷量數(shù)據(jù)，這次直接清清楚楚的告訴大家現(xiàn)在的鄭州到底是一個(gè)什么樣的牌局？
1、現(xiàn)在的鄭州市場(chǎng)已經(jīng)沒有投資客，就像上圖的銷量一樣，一瀉千里的行情早已滅殺所有投資信心。
2、現(xiàn)在的鄭州市場(chǎng)剩下的都是1000%的剛性購房需求！
什么是剛性購房需求？簡(jiǎn)單來說就是基于自住，不得不買的需求。
典型的如龍湖熙上、萬科大都會(huì)、華潤(rùn)琨瑜府&潤(rùn)園、謙祥萬華城、保利和光嶼湖、大正水晶森林等等。
典型的如華潤(rùn)幸福里、保利璞悅、華潤(rùn)瑞府等等；
典型如謙祥云棲、美盛教育港灣、越秀金悅文華等等；
現(xiàn)在的鄭州市場(chǎng)就是以上三種購房者在買房，而且一點(diǎn)泡沫都沒有。
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① 聽說3月樓市又降溫了，我好慌啊！會(huì)不會(huì)又站崗了？買什么項(xiàng)目能夠100%保證我買了不會(huì)再跌?。?/span>
② 我要買XXX樓盤，但是周邊還有很多地，還有很多項(xiàng)目，我現(xiàn)在買到底合不合適？
③ 我也知道現(xiàn)在投資暴擊不現(xiàn)實(shí)，買什么樓盤能夠讓我穩(wěn)穩(wěn)的保值？
邏輯很簡(jiǎn)單：
1、剛需、改善、學(xué)區(qū)房這三類剛性購房需求當(dāng)中，哪一種最最剛需？
毫無疑問，學(xué)區(qū)房。
你可以因?yàn)橘Y金的問題不改善，你也可以因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)下跌，暫時(shí)不買房，但是孩子上學(xué)耽誤不起，今年上學(xué)，哪怕你明知道房?jī)r(jià)高，你也必須買！
請(qǐng)問鄭州缺改善房子嗎？其實(shí)也不缺，比如北龍湖華潤(rùn)瑞府尾盤了，還有一堆小高層等著賣。
請(qǐng)問鄭州缺剛需房子嗎？其實(shí)也不缺，二七、管南、常西湖、高新新城到處都是可以開發(fā)的土地。
土地是可以批量土拍的，每年幾千畝沒有問題。但優(yōu)質(zhì)教育資源、頂級(jí)學(xué)校必須長(zhǎng)時(shí)間沉淀、養(yǎng)成，5年時(shí)間都不夠闖出一所好學(xué)校。
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問題又來了，宋詞老師以上你說的我全部同意，但：
① 老破學(xué)區(qū)房實(shí)在辣眼睛，住不進(jìn)去。
② 現(xiàn)在教育政策這么高的不確定性，買什么項(xiàng)目能夠100%保證孩子上學(xué)？
以上有一種解決方案，把學(xué)校簽到合同里的新房學(xué)區(qū)房。政策不破合同是全國(guó)通用的準(zhǔn)則，再也沒有比這更靠譜了。
但是鄭州新房學(xué)區(qū)房現(xiàn)在最大的問題是魚龍混雜，托管、聯(lián)合辦學(xué)、掛牌、假分校層出不窮。關(guān)鍵是[橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳]，即便是所謂的名?！胺中！币?yàn)樯床煌?，同樣的配方最后成?jī)行不行也是一個(gè)大大的問號(hào)？
何以解？
但是因?yàn)槌鞘邪l(fā)展的錯(cuò)位問題，學(xué)校成熟了，周邊房子都已經(jīng)老了是客觀現(xiàn)實(shí)，鄭州想買[新房、老學(xué)區(qū)]的學(xué)區(qū)房非常非常難，一只手都數(shù)的過來。
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第一個(gè)：鄭州中學(xué)學(xué)區(qū)房-謙祥云棲。
也是因?yàn)檫@樣炸裂的成績(jī)，鄭州中學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一路水漲船高，典型如金科城一期的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了冠絕鄭州的100%漲幅。
除了鄭州中學(xué)學(xué)區(qū)房原因之外，謙祥云棲爆火的另一個(gè)原因是與周邊二手房典型如金科城的房?jī)r(jià)倒掛。
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金水北的越秀金悅文華匹配的是文化路一小教育集團(tuán)+龍門實(shí)驗(yàn)（初中部）。
在金水北，越秀金悅文華正是因?yàn)閷W(xué)校、開發(fā)商、產(chǎn)品、容積率等均好性，開盤即爆火！
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以上兩個(gè)是當(dāng)下鄭州最典型的[新房-老學(xué)區(qū)] 學(xué)區(qū)房，無論是高新區(qū)的謙祥云棲、還是金水北的越秀金悅文華，米宅都有團(tuán)購，保證最低價(jià)的同時(shí)，還有額外的補(bǔ)貼。
② 如果你當(dāng)下考慮買新房；
③ 如果你當(dāng)下考慮鄭州買一套房子保值；
一定要考慮以上兩個(gè)項(xiàng)目，一定要跟著米宅團(tuán)購。
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