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幸福里南塔的精裝公寓投入使用后，北龍湖高端租賃市場(chǎng)會(huì)碰到巨大的挑戰(zhàn)

現(xiàn)代化的高顏值外立面逐漸成為主流，傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)即便是品質(zhì)高也會(huì)被市場(chǎng)淘汰，鄭州一直缺乏高顏值住宅聚集區(qū)，將來(lái)中原超級(jí)總部基地有望彌補(bǔ)這一遺憾，參考南京杭州這些走在前面的例子來(lái)看，單個(gè)樓盤(pán)自己顏值高還不行，得周?chē)佒刀几卟判?

網(wǎng)紅盤(pán)幸福里的節(jié)奏最近也慢了下來(lái)，兩棟超高層公寓最近已經(jīng)推出來(lái)，從60平到300多平應(yīng)有盡有，小網(wǎng)紅可賣(mài)，大老板也可賣(mài)。單價(jià)2萬(wàn)多，跟正弘麗汀公寓開(kāi)始的價(jià)格相當(dāng)，但麗汀公寓早已跌破兩萬(wàn)。早期買(mǎi)的已賠慘，其實(shí)現(xiàn)在商業(yè)住宅交易稅費(fèi)并沒(méi)那么高，不像外界傳的動(dòng)輒30%，前一段親歷一套盧森堡商住的交易，也沒(méi)比住宅多多少，只是公寓不能買(mǎi)，商鋪不能買(mǎi)這種言論已經(jīng)深入人心。

住宅在售5A/5B/5C三棟樓。也就是萬(wàn)象城上面的，從8樓開(kāi)始，下面都是商業(yè)部分。

5A上面110㎡兩房、188㎡四房、212㎡四房賣(mài)的還不錯(cuò)，所剩不多，243㎡四房還有很多房源，也是目前最難賣(mài)的。

5B上面全是243㎡四房，可售房源也是最多的，單價(jià)也比5A/5B稍微貴些。

5A上面110㎡兩房、188㎡四房、212㎡四房賣(mài)的比5A稍差點(diǎn)，但也不多，243㎡四房還有很多房源。

整體來(lái)看，110㎡兩房還是很好賣(mài)的，在綁定一個(gè)44萬(wàn)車(chē)位的前提下還能去化這么好，說(shuō)明認(rèn)可度是不錯(cuò)的，近期建業(yè)天筑兩房二手的成交價(jià)在3.2萬(wàn)左右，幸福里車(chē)位溢價(jià)折合進(jìn)去，單價(jià)方面對(duì)標(biāo)天筑90㎡兩房也是相當(dāng)?shù)摹?br/>
戶(hù)型方面，幸福里還更好一些，天筑下面也是底商，只不過(guò)規(guī)模沒(méi)有萬(wàn)象城大，顯得沒(méi)那么明顯。

綜合來(lái)看，鄭東萬(wàn)象城這個(gè)大項(xiàng)目已經(jīng)沒(méi)多少優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，真是喜歡的話(huà)，不如等等二手房，看目前的工程進(jìn)度，明年大概率就能上市交易。(展開(kāi)全部)

東廣場(chǎng)還有不少住宅用地，指標(biāo)更好，還有鄭東萬(wàn)象城北側(cè)的地，房子想漲價(jià)很難，何況幸福里綁定了高價(jià)車(chē)位，把未來(lái)的溢價(jià)已經(jīng)吃干吃?xún)袅?

蓋在商場(chǎng)樓上的住宅啥下場(chǎng)，可以參考武漢的萬(wàn)象城幸福里

隨著萬(wàn)象城住宅的銷(xiāo)售進(jìn)入尾聲，華潤(rùn)開(kāi)始推商業(yè)部分的公寓了。華潤(rùn)萬(wàn)象城的核心就是商業(yè)組團(tuán)，分為兩大塊。

第一大塊在北苑，是包含寫(xiě)字樓和酒店的5D座以及18萬(wàn)方的8層購(gòu)物中心，這是整個(gè)萬(wàn)象城的靈魂部分，可以視為萬(wàn)象城的招牌產(chǎn)品，沒(méi)有購(gòu)物中心和酒店，就稱(chēng)不上萬(wàn)象城。

第二大塊在南苑，主要是臨東風(fēng)南路的兩棟超高層和商業(yè)街區(qū)部分。這是萬(wàn)象城的肉身部分，可以視為現(xiàn)金流產(chǎn)品，沒(méi)有這大量可售的公寓和底商，也撐不起自持的購(gòu)物中心和酒店。

5層的商業(yè)街區(qū)不用多說(shuō)，和深圳萬(wàn)象天地的商業(yè)街區(qū)，龍湖天街類(lèi)似，但終歸是購(gòu)物中心的配角，其實(shí)質(zhì)和萬(wàn)達(dá)金街一樣，都是三代養(yǎng)一鋪的投資品。

下一階段主推的就是兩棟超高公寓，這么大體量的商業(yè)做成公寓，就是為了替代住宅，源源不斷產(chǎn)生銷(xiāo)售額。
其中南塔50層，高度200多米，定位空中別墅，和寶能蓮湖一品類(lèi)似，主打三梯兩戶(hù)（是的，兩家用三個(gè)電梯，公攤應(yīng)該很大）的行政大平層，只有297平和328平四房。

西塔48層，高度195米，定位精品公寓，10梯15戶(hù)的回形結(jié)構(gòu)，戶(hù)型有61平一室一廳，84平一室兩廳，120平兩室兩廳，154平兩室兩廳，個(gè)人感覺(jué)是對(duì)標(biāo)正弘麗汀公寓的，主打一個(gè)二代玩具。

可以看出，這兩棟公寓已經(jīng)完全舍棄了投資屬性，完全朝著自住的方向設(shè)計(jì)，但這種自住定位可能不是住宅那種日常居住，更像是周末轟趴的第二居所，就看鄭州的客群認(rèn)不認(rèn)了，個(gè)人感覺(jué)還是挺難賣(mài)的。

由此，鄭州的高端公寓已經(jīng)有東廣場(chǎng)的寶能、金融島的翡云、省府的華潤(rùn)，形成三足鼎立的局面。(展開(kāi)全部)

在售的北1、北2、北3這三棟樓剩余房源不多，尤其是179㎡四室兩廳兩衛(wèi)已經(jīng)個(gè)位數(shù)，230㎡四室兩廳兩衛(wèi)相對(duì)多一些，部分樓層可選。于是，割韭菜根行動(dòng)正式開(kāi)始，綁定三個(gè)車(chē)位。

先算筆賬：
中高樓層價(jià)格在3.1萬(wàn)左右，負(fù)一層車(chē)位44.8萬(wàn)，負(fù)二層車(chē)位40.8萬(wàn)，負(fù)三層車(chē)位37.8萬(wàn)。這3個(gè)車(chē)位，120萬(wàn)左右。依據(jù)周邊車(chē)位行情以及幸福里高配比，車(chē)位真是價(jià)值20萬(wàn)一個(gè)，3個(gè)相當(dāng)于多付出溢價(jià)60萬(wàn)，折合到179㎡房子里，大概3300左右，折合到230㎡房子里，大概2600左右，取個(gè)中間數(shù)3000，相當(dāng)于入手價(jià)3.4萬(wàn)左右。

預(yù)計(jì)交付時(shí)間是2025年4月，還有2年多時(shí)間。按照目前3.8%利率，綜合首付和車(chē)位資金成本，交房后最低也要3.7萬(wàn)才能保本。真要再交易的話(huà)，考慮到限售、契稅滿(mǎn)二、中介費(fèi)等，成本直接看到4萬(wàn)，這個(gè)可能性有多大？

再說(shuō)自住，179㎡，總價(jià)＋車(chē)位650萬(wàn)左右，230㎡，總價(jià)＋車(chē)位810萬(wàn)左右。

相比南苑，價(jià)格更貴，條件更苛刻，地塊位置更差，只能被對(duì)面鄰居稱(chēng)為冤大頭。

所以說(shuō)，目前的房源真是不適合購(gòu)買(mǎi)，如果不買(mǎi)車(chē)位或者1個(gè)車(chē)位，還算是正常價(jià)位，可以考慮。

快的話(huà)下個(gè)月還要加推5A/5B,都在商場(chǎng)上面，5A，兩個(gè)單元，邊戶(hù)為228㎡四室兩廳三衛(wèi)，中間戶(hù)為110㎡兩房，據(jù)說(shuō)還要綁定車(chē)位。這個(gè)面積段做成兩房本就尷尬，還要賣(mài)出稀缺感，屬實(shí)牛逼。你們可以看看建業(yè)天筑87㎡一房和二房的差價(jià)，就懂了。買(mǎi)房切忌不要想當(dāng)然，不要有小資情懷。

5B也是兩個(gè)單元，228㎡四室兩廳三衛(wèi)，單價(jià)肯定3萬(wàn)以?xún)?nèi)。這個(gè)總價(jià)段買(mǎi)這種房源總感覺(jué)食之無(wú)味，棄之也不可惜。(展開(kāi)全部)

順便再提一句，鄭州的低運(yùn)量軌道交通已經(jīng)獲批了，就是云巴云軌這種，其中一條從東廣場(chǎng)出發(fā)，走商鼎路前往只有河南，在商鼎路徐莊街有一站，那么這個(gè)地方有站臺(tái)，軌道必定會(huì)貼近南邊的綠化帶，這僅有的住宅用地也會(huì)受到噪音影響，雖然沒(méi)有高鐵夸張，某些人一知半解就別出來(lái)秀了

華潤(rùn)開(kāi)發(fā)的大公園—清蓮灣公園歡迎大家來(lái)買(mǎi)帳篷

今日華潤(rùn)紫云府