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華潤(rùn)幸福里住宅板塊完全進(jìn)入尾盤階段，賣了很久的5A/5B/5C三棟樓剩余房源也不多。

5A/5C兩棟樓全部售完，5B號(hào)樓還有幾套房，主要是8-11樓，真的是無房可售。

優(yōu)質(zhì)樓盤是真硬氣，即使下面有萬象城這個(gè)龐然大物，依然可以賣的瀟瀟灑灑。

南苑二手房自去年底交房以來，二手房市場(chǎng)聲音挺像響亮，但成交并不活躍，全部加起來有套左右。一方面，業(yè)主比較膨脹，要價(jià)偏高，尤其臨河三棟樓，都能喊到4萬一平；另一方面，過去所有房源契稅都不滿兩年，即使交的早的業(yè)主，也需要協(xié)商幾個(gè)月后過戶事宜。

從現(xiàn)在開始，幸福里南苑二手應(yīng)該會(huì)活躍起來。一方面，業(yè)主經(jīng)過市場(chǎng)半年的洗禮已經(jīng)冷靜，回歸現(xiàn)實(shí)，過去的高價(jià)只是有價(jià)無市，屁用沒有。已經(jīng)開始紛紛下調(diào)價(jià)格，降價(jià)上百萬的大有人在；另一方面，部分業(yè)主房本已經(jīng)到手，契稅基本滿兩年，交易障礙解除。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近一周的成交已經(jīng)有3套，還是不錯(cuò)的。

目前總掛牌量50套左右，誠(chéng)信賣的并不多。

根據(jù)目前二手房成交價(jià)，1/2/3三棟樓業(yè)主很難有盈利，甚至還有虧利息的。5/6/7/8四棟樓大部分是可以盈利的，9號(hào)樓雖然位置不錯(cuò)，但買入價(jià)也高，整體持平狀態(tài)。如果其中也業(yè)主之前沒交契稅，最近又著急賣的就比較麻煩，大概率要貼稅費(fèi)。

不管怎么說，這個(gè)盤過去兩年的表現(xiàn)還是很OK的，相當(dāng)穩(wěn)。(展開全部)

幸福里南苑上個(gè)月提前11個(gè)月交付，再次讓它成為鄭州的網(wǎng)紅樓盤。

業(yè)主們收房積極性也很高，第一天就收了100多戶，大部分還是比較滿意的。現(xiàn)場(chǎng)也沒見到維權(quán)的，這在近幾年的鄭州樓市還是比較稀罕的。

一方面，整體確實(shí)不錯(cuò)，公建化外立面落地的美感超越周邊鄰居小區(qū)，社區(qū)大堂、單元大堂也很大氣。最主要的是位置不僅有萬象城商業(yè)的加持，還多了正弘坊。雖然綠化和室內(nèi)精裝有些地方不是很到位，部分業(yè)主也不太滿意，但也在溝通解決。

另一方面，這個(gè)小區(qū)沒有讓業(yè)主賠錢，部分還能掙到錢，業(yè)主心里爽啊。

加上媒體的渲染，大家情緒都很高漲。二手房報(bào)價(jià)也都很夸張，但凡是臨河的房源，都朝著＋100萬往上報(bào)。不臨河的也躍躍欲試，最低的也是把車位原價(jià)、資金成本利息、稅費(fèi)加上去。

說實(shí)話，目前的報(bào)價(jià)虛高。房子是不錯(cuò)，但當(dāng)初開發(fā)商的售價(jià)已經(jīng)不低，有限價(jià)優(yōu)勢(shì)在，但綁定完車位后的溢價(jià)還蠻高的。并且，當(dāng)時(shí)的幾次開盤也都不像外界營(yíng)造的秒清，每次都有10%左右的房源沒有賣掉，只是人家沒說而已，開發(fā)商是懂得營(yíng)銷的。

目前看，也就7號(hào)樓中高層業(yè)主最掙錢，相比9號(hào)樓購(gòu)買成本價(jià)低了將近2千一平，然后是8號(hào)樓和5號(hào)樓，其他樓棟想掙太多錢很難。5/6兩棟樓雖然都是270大平層，5號(hào)樓購(gòu)買成本價(jià)相比低了將近2千一平，并且車位更少。

這個(gè)盤肯定是有一部分業(yè)主能掙到錢的，但大部分最多顧住成本，并且很多眼下還無法交易，涉及幾十萬的增值稅，比較麻煩。

北苑可售房源也不多，大概20套左右，全部是242平的，樓層一般，快的話預(yù)計(jì)今年底就能交付。
這個(gè)項(xiàng)目接下來的主戰(zhàn)場(chǎng)就是公寓，2024年也能賣個(gè)七七八八，挺猛的。(展開全部)

11月17日，與鄭東萬象城一路之隔的兩宗“絕版地塊”掛牌，總用地面積126.39畝，總投資不低于68.5億元。其中，土地性質(zhì)涉及到零售商業(yè)、餐飲、商務(wù)金融、旅館。也是新聞報(bào)道中正弘展示的項(xiàng)目，土地出讓有嚴(yán)格的定向要求，該項(xiàng)目100%自持，總投資不低于68.5億元，打造高端街區(qū)商業(yè)、高端酒店、5A甲級(jí)寫字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體。這也能看出鄭東新區(qū)對(duì)于打造商業(yè)中心是很重視的，從新聞報(bào)道到土地出讓，進(jìn)展很快。
1.商業(yè)。 土地出讓對(duì)鄭東萬象城也是好事，出讓的地塊不包含住宅，這讓鄭東萬象城的住宅更稀缺。鄭東萬象城和正弘合力打造一個(gè)鄭東新區(qū)的商業(yè)中心也是有前景的。公開報(bào)道顯示，鄭州市主要領(lǐng)導(dǎo)在河南正弘置業(yè)有限公司調(diào)研時(shí)，聽取了正弘城鄭東新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目概念方案匯報(bào)，并指出，建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，需要國(guó)際一流的空間載體集中展示鄭州現(xiàn)代城市氣質(zhì)和國(guó)際化水平。希望企業(yè)對(duì)標(biāo)國(guó)際一流，營(yíng)造中原文化與國(guó)際時(shí)尚文化交相輝映的沉浸式、強(qiáng)體驗(yàn)的國(guó)際化消費(fèi)環(huán)境，努力把項(xiàng)目建設(shè)成為高端化、國(guó)際化、特色化有機(jī)融合的商業(yè)空間。
2.東站。 東站是交通樞紐，也是對(duì)外展示鄭州的窗口，很多人來到鄭州，出來站口就看到綠地雙塔和周邊的寫字樓，確實(shí)有現(xiàn)代化的感受。這邊鄭東萬象城和正弘的商業(yè)項(xiàng)目建成之后，也是很吸引人的。畢竟東站附近有很大的人流量，周邊的高收入群體也多。地市的人來鄭州購(gòu)物也是方便很多，高鐵+購(gòu)物一站式服務(wù)。(展開全部)

網(wǎng)紅盤幸福里的節(jié)奏最近也慢了下來，兩棟超高層公寓最近已經(jīng)推出來，從60平到300多平應(yīng)有盡有，小網(wǎng)紅可賣，大老板也可賣。單價(jià)2萬多，跟正弘麗汀公寓開始的價(jià)格相當(dāng)，但麗汀公寓早已跌破兩萬。早期買的已賠慘，其實(shí)現(xiàn)在商業(yè)住宅交易稅費(fèi)并沒那么高，不像外界傳的動(dòng)輒30%，前一段親歷一套盧森堡商住的交易，也沒比住宅多多少，只是公寓不能買，商鋪不能買這種言論已經(jīng)深入人心。

住宅在售5A/5B/5C三棟樓。也就是萬象城上面的，從8樓開始，下面都是商業(yè)部分。

5A上面110㎡兩房、188㎡四房、212㎡四房賣的還不錯(cuò)，所剩不多，243㎡四房還有很多房源，也是目前最難賣的。

5B上面全是243㎡四房，可售房源也是最多的，單價(jià)也比5A/5B稍微貴些。

5A上面110㎡兩房、188㎡四房、212㎡四房賣的比5A稍差點(diǎn)，但也不多，243㎡四房還有很多房源。

整體來看，110㎡兩房還是很好賣的，在綁定一個(gè)44萬車位的前提下還能去化這么好，說明認(rèn)可度是不錯(cuò)的，近期建業(yè)天筑兩房二手的成交價(jià)在3.2萬左右，幸福里車位溢價(jià)折合進(jìn)去，單價(jià)方面對(duì)標(biāo)天筑90㎡兩房也是相當(dāng)?shù)摹?br/>
戶型方面，幸福里還更好一些，天筑下面也是底商，只不過規(guī)模沒有萬象城大，顯得沒那么明顯。

綜合來看，鄭東萬象城這個(gè)大項(xiàng)目已經(jīng)沒多少優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，真是喜歡的話，不如等等二手房，看目前的工程進(jìn)度，明年大概率就能上市交易。(展開全部)

隨著萬象城住宅的銷售進(jìn)入尾聲，華潤(rùn)開始推商業(yè)部分的公寓了。華潤(rùn)萬象城的核心就是商業(yè)組團(tuán)，分為兩大塊。

第一大塊在北苑，是包含寫字樓和酒店的5D座以及18萬方的8層購(gòu)物中心，這是整個(gè)萬象城的靈魂部分，可以視為萬象城的招牌產(chǎn)品，沒有購(gòu)物中心和酒店，就稱不上萬象城。

第二大塊在南苑，主要是臨東風(fēng)南路的兩棟超高層和商業(yè)街區(qū)部分。這是萬象城的肉身部分，可以視為現(xiàn)金流產(chǎn)品，沒有這大量可售的公寓和底商，也撐不起自持的購(gòu)物中心和酒店。

5層的商業(yè)街區(qū)不用多說，和深圳萬象天地的商業(yè)街區(qū)，龍湖天街類似，但終歸是購(gòu)物中心的配角，其實(shí)質(zhì)和萬達(dá)金街一樣，都是三代養(yǎng)一鋪的投資品。

下一階段主推的就是兩棟超高公寓，這么大體量的商業(yè)做成公寓，就是為了替代住宅，源源不斷產(chǎn)生銷售額。
其中南塔50層，高度200多米，定位空中別墅，和寶能蓮湖一品類似，主打三梯兩戶（是的，兩家用三個(gè)電梯，公攤應(yīng)該很大）的行政大平層，只有297平和328平四房。

西塔48層，高度195米，定位精品公寓，10梯15戶的回形結(jié)構(gòu)，戶型有61平一室一廳，84平一室兩廳，120平兩室兩廳，154平兩室兩廳，個(gè)人感覺是對(duì)標(biāo)正弘麗汀公寓的，主打一個(gè)二代玩具。

可以看出，這兩棟公寓已經(jīng)完全舍棄了投資屬性，完全朝著自住的方向設(shè)計(jì)，但這種自住定位可能不是住宅那種日常居住，更像是周末轟趴的第二居所，就看鄭州的客群認(rèn)不認(rèn)了，個(gè)人感覺還是挺難賣的。

由此，鄭州的高端公寓已經(jīng)有東廣場(chǎng)的寶能、金融島的翡云、省府的華潤(rùn)，形成三足鼎立的局面。(展開全部)

在售的北1、北2、北3這三棟樓剩余房源不多，尤其是179㎡四室兩廳兩衛(wèi)已經(jīng)個(gè)位數(shù)，230㎡四室兩廳兩衛(wèi)相對(duì)多一些，部分樓層可選。于是，割韭菜根行動(dòng)正式開始，綁定三個(gè)車位。

先算筆賬：
中高樓層價(jià)格在3.1萬左右，負(fù)一層車位44.8萬，負(fù)二層車位40.8萬，負(fù)三層車位37.8萬。這3個(gè)車位，120萬左右。依據(jù)周邊車位行情以及幸福里高配比，車位真是價(jià)值20萬一個(gè)，3個(gè)相當(dāng)于多付出溢價(jià)60萬，折合到179㎡房子里，大概3300左右，折合到230㎡房子里，大概2600左右，取個(gè)中間數(shù)3000，相當(dāng)于入手價(jià)3.4萬左右。

預(yù)計(jì)交付時(shí)間是2025年4月，還有2年多時(shí)間。按照目前3.8%利率，綜合首付和車位資金成本，交房后最低也要3.7萬才能保本。真要再交易的話，考慮到限售、契稅滿二、中介費(fèi)等，成本直接看到4萬，這個(gè)可能性有多大？

再說自住，179㎡，總價(jià)＋車位650萬左右，230㎡，總價(jià)＋車位810萬左右。

相比南苑，價(jià)格更貴，條件更苛刻，地塊位置更差，只能被對(duì)面鄰居稱為冤大頭。

所以說，目前的房源真是不適合購(gòu)買，如果不買車位或者1個(gè)車位，還算是正常價(jià)位，可以考慮。

快的話下個(gè)月還要加推5A/5B,都在商場(chǎng)上面，5A，兩個(gè)單元，邊戶為228㎡四室兩廳三衛(wèi)，中間戶為110㎡兩房，據(jù)說還要綁定車位。這個(gè)面積段做成兩房本就尷尬，還要賣出稀缺感，屬實(shí)牛逼。你們可以看看建業(yè)天筑87㎡一房和二房的差價(jià)，就懂了。買房切忌不要想當(dāng)然，不要有小資情懷。

5B也是兩個(gè)單元，228㎡四室兩廳三衛(wèi)，單價(jià)肯定3萬以內(nèi)。這個(gè)總價(jià)段買這種房源總感覺食之無味，棄之也不可惜。(展開全部)

幸福里還會(huì)繼續(xù)熱銷嗎？

過去的一年，華潤(rùn)幸福里就像一朵寒梅怒放在樓市的寒冬里，取得了近60億的銷售業(yè)績(jī)。
其實(shí)真沒啥值得炫耀的，賤賣而已，本質(zhì)還是降價(jià)。

一方面，不到3萬的稀缺大平層，跟鄭州市其他大平層相比，價(jià)格并不貴，紫荊山那種落伍地段，只有三棟樓的雅頌居，還賣到3萬呢，而未來天奕呢，目前釋放的價(jià)格也31000靠上了。

另一方面，東區(qū)核心省府3公里全成熟配套，這種地段是可以媲美目前較慌的北龍湖的，下行期間，大家更相信眼見為實(shí)，況且北龍湖全是宿舍樓般的規(guī)劃，審美膩了，現(xiàn)在東區(qū)冒出來都市大平層華潤(rùn)，還配套無敵，自然爭(zhēng)搶。

那么，在后續(xù)，幸福里還會(huì)繼續(xù)熱銷嗎？個(gè)人覺得不會(huì)了。

第一， 華潤(rùn)幸福里的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，典型的崽賣爺田不心疼，為了業(yè)績(jī)先把最好的南面臨河位置純住宅組團(tuán)便宜推了，現(xiàn)在剩下的北地塊，遠(yuǎn)不如南地塊宜居，臨商業(yè)寫字樓，而且有3棟樓在萬象城商場(chǎng)上面，部分為商業(yè)，部分樓層為住宅，你如果是土豪，五六百萬都花了，你會(huì)住這嗎？
第二， 配置錯(cuò)位，北地塊臨金水路反而規(guī)劃了200多平的大平層，眾所周知，臨大路的房子普遍比小區(qū)中心的房子跌價(jià)，你會(huì)買個(gè)臨大路吵鬧的大平層吃灰嗎？

大概率，華潤(rùn)幸福里會(huì)高開低走，北苑位置差的樓棟會(huì)啟動(dòng)降價(jià)策略，像商業(yè)上的房子估計(jì)會(huì)降個(gè)2000元一平，但我個(gè)人預(yù)判，即使降價(jià)，這種房源也會(huì)滯銷，因?yàn)橥梁啦畹牟皇悄屈c(diǎn)降價(jià)，差的是合心意的好房子。

總之，華潤(rùn)幸福里靠崽賣爺田換來的高光時(shí)刻已經(jīng)結(jié)束，就看2023年華潤(rùn)會(huì)不會(huì)降價(jià)促銷了。(展開全部)