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華潤萬象城終于來了，從63土拍落錘之后，這個項目就注定是萬眾矚目。

不管你認(rèn)不認(rèn)可，它就是鄭州樓市2022年最靚的仔。

前天的效果圖果不其然刮起了一陣旋風(fēng)，高窗墻比玻璃幕的高顏值外立面，瞬間引起各個沉悶的群活躍起來。
早在8月份，產(chǎn)品信息本人就寫過點評。

后來，流出來的戶型被許多人不能接受，149的2房，179的3房，讓改善群體掏500萬買單總是不甘心，因為這臥室的數(shù)量根本匹配不了實際的居住需求啊。

好在，最終華潤調(diào)整了設(shè)計，三房起步，這就好多了。

至于戶型結(jié)構(gòu)被很多人說垃圾，我左看右看上看下看，并無覺得有啥不妥。

好戶型爛戶型我都見過很多，但我們評判戶型的前提，要看土地的前置條件呀，根據(jù)控規(guī)5.49的容積率，應(yīng)該是包含東側(cè)的公寓地塊的，土地被壓縮的情況下，又有容積率限制，到底什么人能設(shè)計出來非常特別牛逼驚艷的戶型呢？

再看華潤所有戶型，我想說，已經(jīng)很不錯了好嗎，說是雞蛋里挑骨頭也不過分，反正我是覺得挺好。

房子也要看綜合力，戶型的重要性占比肯定不如地段、配套等硬核無法彌補的元素。

華潤?quán)崠|萬象城，就單單一個地段+商業(yè)，在鄭州也是絕對稀缺的。

限價3萬精裝修，單單這個價格的性價比，也是挑不出來毛病，對比新房的雅頌居、未來天奕，均價還比華潤高，地段比不上金水東路吧，另外海馬公園二期的大戶型，也是將近3萬。

對比周邊二手房，中豪匯景灣、雅寶東方國際花園的大戶型成交價也是3萬附近、建業(yè)如意家園那家屬院成交價都2.5萬…

對于鄭州新房3萬價位，華潤?quán)崠|萬象城是最佳選擇。

市場是最真實的，500萬起步的購房者也都不是傻子，知道如何選擇。

149/179注定是熱門搶手，269的大戶型總價因素，肯定會銷售慢一些。

我們也不要低估也鄭州的購買力，能買得起的人太多了，不用擔(dān)心。(展開全部)

鄭東萬象城，金水東路與東風(fēng)路交匯處。

“千呼萬喚始出來，猶抱琵琶半遮面。轉(zhuǎn)軸撥弦三兩聲，未成曲調(diào)先有情”這兩句詩用來形容鄭東萬象城，一點也不為過，鄭東萬象城慢慢解開了神秘的面紗！

今年6月份華潤經(jīng)過與銀泰、正弘幾十輪的拉鋸戰(zhàn)，最終以總價67.8億元，溢價率超過50%，拿下金水東路這宗土地。不得不說華潤真的是財大氣粗，一般的開發(fā)商還真的沒有這么多錢，舉一個簡單的例子，綠都瀾灣巔峰的時候一年銷售35億，它得賣兩年才能買這塊地。

華潤作為央企，融資利率是真低，大概在3-4%，可以簡單的做一個算術(shù)題，67.8*0.5*0.04=1.36億元，半年的時間過去了，光利息就已經(jīng)掏了一個多億，時間就是金錢，效率就是生命。

萬象城分為南苑和北苑，南苑北臨祥盛街、南臨七里河北路；北苑北臨金水東路、南臨祥盛街規(guī)劃200米超高建筑5A寫字樓、萬象城商業(yè)及高層住宅。

南苑規(guī)劃5棟32層、1棟26層、2棟27層住宅、1棟6班幼兒園，容積率是5.49，總共是784戶，130㎡≤建筑面積≤150㎡——184戶，150㎡≤建筑面積≤180㎡——240戶，大于180㎡——360戶，標(biāo)準(zhǔn)的改善、改善項目，最小的戶型是149平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，正在想土豪們招手！

大部分的商品價格是供需關(guān)系決定的，但是有一種商品叫凡勃侖商品，簡單的說就是商品的商品需求的程度因其標(biāo)價增高而增加，這種現(xiàn)象在奢侈品和豪宅當(dāng)中比比皆是！

推薦土豪可以關(guān)注，鄭州從來不缺房子，但缺獨一無二的房子，也缺好房子！(展開全部)

東站西廣場片區(qū)2022年最受關(guān)注盤—華潤萬象府南苑終于姍姍來遲，東風(fēng)南路西、祥盛街南，規(guī)劃5棟32層、1棟26層、2棟27層高層住宅及一棟6班幼兒園，總784戶，層高3.1米，130≤套型建筑面積≤150平為184戶，150≤套型建筑面積≤180平為240戶，大于180平為360戶，標(biāo)準(zhǔn)純改善樓盤，精裝修交付，外立面依然是高顏值現(xiàn)代簡約風(fēng)格大面積玻璃幕及超高窗墻比，加之超高層建筑及高端公寓，萬象府打造的是西廣場片區(qū)地標(biāo)綜合體項目，對標(biāo)建業(yè)天筑。
最大賣點永恒不變依然還是獨特的地址位置、東站西廣場成熟的區(qū)位價值以及超高建筑和商業(yè)的完美組合，正弘藍(lán)堡灣房價一直高居不下對于這種綜合體就是一個典型的成功案例。
產(chǎn)品本身為保證采光最大化樓棟之間呈錯落分布，保證超大樓間距且南側(cè)即為十七里河，又多了一個河景房的標(biāo)簽，全兩梯兩戶（但遺憾的是沒有做到一梯一戶電梯直接入戶設(shè)計），四個面積段149平、179平、229平和269平，自然是越大越貴，僅184戶的149平作為點綴戶型在這個位置注定只能靠搶了，東站西廣場片區(qū)經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展凈地已屈指可數(shù)，看看海馬公園的熱銷就知道了，更不用說萬象府這個寶藏位置了。
限價3萬，總房款450萬起步，華潤作為央企還是穩(wěn)，關(guān)于其豪宅精裝水平一直褒貶不一，終將在該盤發(fā)揮的淋漓盡致，這必將成為2022年最耀眼的樓盤，地緣改善和土豪們可以重點關(guān)注。(展開全部)

華潤金水東路的戶型已然展露，少量150平的2+1房，主力180平大三房和230平四房，樓王270-280平四房撐臉面，整體不差，但又有些矜持。

首先，這塊地是毋庸置疑的王者地塊，不輸北龍湖任何地塊，再加上牛X哄哄的華潤萬象商業(yè)，注定是以后東區(qū)的中心，甚至可以打個堵，這里商業(yè)一旦起來，像建業(yè)天筑、瀚海晴宇、雅頌居都黯然失色。

王者地塊當(dāng)配王者產(chǎn)品，縱觀鄭州北龍湖豪宅第一梯隊，170-180平、200-230平很常見，夸張點的像萬科拾謐森語，直接200平起步，所以說華潤這個戶型還是比較合理的。

不過，作為一個紅籌央企，華潤是保守中透著一點一點HW的開放氣息。

比如150平的兩房（可以改成3房），有點和華潤二七悅府項目90平一房的呼應(yīng)，看來華潤還是很任性的，堅持做這種超舒適性產(chǎn)品，華潤二七當(dāng)時戶型確實有點超前了，鄭州購房者還是偏務(wù)實的，90平一房過于享受。這種大面積的一房兩房扔到北上廣估計沒啥問題，但在鄭州還是要弄個+1房的噱頭來體現(xiàn)實用。

保守還體現(xiàn)在，與建業(yè)天筑、瀚海晴宇等民企比，華潤還是有點放不開，天筑也有86平，但那是受限于政策原因，天筑主力的戶型是160、230、280-330三三開，撐面子的則是600平的超大平層，晴宇則是180、230、330三三開，還有少量680平空中墅。華潤則是掐頭去尾，面積段很平滑，稍微靠下點，好賣。

雖然驚喜不多，但沒啥問題，依然是東區(qū)改善必看的項目。但有兩點小小的遺憾。

一是都兩梯兩戶了，但大多戶型都沒實現(xiàn)電梯入戶，這種非私家入戶的電梯廳很寬敞，氣派是氣派，但公攤也不小，后期也不好隔成電梯入戶，個人感覺鄭州購房者對電梯入戶還是很感冒的。

二是臥室偏小，這也是現(xiàn)在豪宅戶型的通病，都200多平的房子了，臥室還是3米或者3米多點的開間，也不知道這面積都浪費在哪了。(展開全部)

華潤地塊案名確定為鄭東萬象城，分南苑和北苑。
南苑北臨祥盛街、南臨七里河北路、西臨眾望路、東臨東風(fēng)南路，規(guī)劃8棟高層住宅及200米的公寓和酒店；北苑北臨金水東路、南臨祥盛街、西臨眾望路、東臨東風(fēng)南路，規(guī)劃200米超高建筑5A寫字樓、萬象城商業(yè)及高層住宅。
三棟200米超高建筑、地上+地下商業(yè)共20萬㎡且為總部直管項目+高端住宅149平起步但179平和228平占比最大，商業(yè)計劃2024年開業(yè)，住宅明年入市，商業(yè)、住宅、高端住宅、5A寫字樓分開管理，但又相輔相成目的都是一樣主打高端品質(zhì)，未來一年這必將是東站板塊最受矚目的項目。
商業(yè)：東區(qū)發(fā)展至今，能拿的出手的商業(yè)是少之又少，CBD丹尼斯1-7天地早已回歸大眾，目前來說勉強算的上好的有新田360廣場和熙地港，所以鄭東萬象城的誕生對東區(qū)商業(yè)的重要性自然是不言而喻，這個級別定位將直接碾壓一路之隔的新田360廣場。
公寓：200米超高建筑的高端公寓，自然與普通人無緣，是高端人士的菜也是身份的象征。
住宅：相比高端商業(yè)和公寓還有寫字樓，住宅才是最受關(guān)注的，東站板塊住宅有多稀缺，從海馬公園前段時間的熱銷就能感受，鄭東萬象城住宅從位置到品質(zhì)自然都是超越海馬的，位置配以大面積玻璃幕超大窗戶比，顏值加品質(zhì)，絕對再造經(jīng)典，東站第二個建業(yè)天筑，據(jù)悉還為精裝，且面積段更加親民，周邊地緣土豪客戶應(yīng)該就消化差不多了。
央企加市場冷靜期，應(yīng)該會嚴(yán)格按照限價精裝30000一平，土豪可以準(zhǔn)備錢袋子等待入場了。(展開全部)

鄭東新區(qū)發(fā)展的很好，但商業(yè)發(fā)展的不好，有的人也會認(rèn)為生活氛圍不好。華潤的商業(yè)能不能改善鄭東新區(qū)的商業(yè)。
1*互動性少。比如北龍湖太大了，距離居民區(qū)也比較遠(yuǎn)，去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)需要開車或者騎電車，有的還會帶吃的，因為周邊也沒有居民區(qū)，飯館也沒有。
其他區(qū)的公園都是盡量建在居民區(qū)周邊，而且不用太大，方便居民活動，比如碧沙崗公園，高新區(qū)的中心廣場，人也比較多。當(dāng)然北龍湖項目的業(yè)主房子夠大，小區(qū)住戶也不多，不會沒有活動休息的地方。
2*商業(yè)商務(wù)濃厚。鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇多，就業(yè)機會多，收入水平也高，是工作的好地方。不過下了班人都走了，也忙著趕時間回家，中州大道容易交通擁堵，地鐵也容易有晚高峰。即使周邊有丹尼斯的商業(yè)、永威的商業(yè)又有多少人會有時間去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。而且鄭東新區(qū)的商業(yè)也沒什么特別之處，服裝品牌、餐飲品牌也沒什么獨特的地方，這不能讓人專門留下時間去逛。永威木色因為造型設(shè)計成了網(wǎng)紅打卡地，不過這也是一時的，重復(fù)性消費也很低。
現(xiàn)在就看華潤的項目能不能規(guī)劃好，發(fā)展好了。華潤的商業(yè)距離鄭州東站比較近，人流量也大，周邊也有一些居民區(qū)，公交地鐵也方便，還是有一些優(yōu)勢的。不過鄭東新區(qū)的商業(yè)項目整體都不好過，華潤能不能做的出色也要觀察。
鄭東新區(qū)整體規(guī)劃就是這樣，區(qū)域劃分比較明顯，大學(xué)城、商務(wù)樓宇、居民區(qū)、公園綠地劃分的比較明顯，割裂感也比較強。商業(yè)不好發(fā)展也是自然。人員結(jié)構(gòu)比較單一，如果商業(yè)建在大學(xué)城附近，學(xué)生的作息時間又比較統(tǒng)一，也難以興旺。商業(yè)還是在居民區(qū)周邊能發(fā)展的更好。比如高新區(qū)和惠濟區(qū)的商業(yè)，也是因為有大學(xué)生、有居民區(qū)。(展開全部)

一紙招標(biāo)文件，萬眾矚目的華潤東站地塊商業(yè)等級確定。
招標(biāo)范圍：本次招標(biāo)范圍為商業(yè)綜合體(不含住宅塔樓及辦公)，完成地上計容面積18萬㎡地上購物中心、2萬㎡地下商業(yè)概念方案至擴初設(shè)計，12萬㎡商業(yè)地下車庫概念方案，及購物中心整體項目施工圖配合及開業(yè)后服務(wù)等內(nèi)容，并對涉及與購物中心連接的南北地塊商業(yè)及連廊（含地上、地下）、地下車庫、住宅、寫字樓等提出建設(shè)性意見和指導(dǎo)方向；購物中心暫定為M1檔項目，2024年計劃開業(yè)，華潤有四個商業(yè)等級，其中M1為萬象系的最高級別，究竟是萬象天地還是定于二七的又一萬象城還有待確定，但華潤?quán)嵵荻紝⒄叫纬伞皟沙且粎R”的商業(yè)格局。
這個位置硬傷不多加上稀缺依然會是地標(biāo)建筑，有需求的地緣改善客戶依然 不少，絕對不愁賣，但市場持續(xù)低迷，限價毛坯25000元/平，成品房交付，裝修價格不得超過5000元/平，這個限價只會發(fā)揮的淋漓盡致，說不定就有驚喜，畢竟央企也需要現(xiàn)金流，希望華潤不負(fù)我鄭州人民期望。
南地塊8棟住宅，四個戶型，149平、179平、228平和269平，戶型亮點不多，注定鋁板+玻璃幕設(shè)計有望超越建業(yè)天筑，定位純改善，借鑒恒大云璽等主城區(qū)豪宅的經(jīng)驗，149和179依然最搶手，一般人應(yīng)該全款也搶不到，228和269需要真正實力派,但總價不低，畢竟北龍湖的光芒無法阻擋，應(yīng)該銷售壓力也不小。
公寓產(chǎn)品不用想，一般人不會買，也根本買不起。
進展緩慢，首開要等到明年上半年了，華潤也在等這個超長寒冬過去，位置稀缺，可以參照長沙萬象城綜合體項目，地緣依然可以重點關(guān)注。(展開全部)

2021年東站片區(qū)最受關(guān)注樓盤非華潤金水東路地塊莫屬，涵蓋5A寫字樓、高端商業(yè)（臨金水路）、高檔公寓及五星級酒店（臨東風(fēng)南路祥盛街），這個位置注定是地標(biāo)。
同樣備受關(guān)注的還有神秘改善住宅地塊，目前東風(fēng)南路祥盛街西南角地塊信息透露，規(guī)劃8棟高層住宅及1棟幼兒園，面積分別為149平、179平、228平和269平，其中149平（2+1房）186套、179平（3+1房）242套、228平（4房）256套、269平104套，全為2梯兩戶電梯直接入戶設(shè)計，層高3.15米，6.5一平的物業(yè)費，4000一平的裝修標(biāo)準(zhǔn)，對標(biāo)建業(yè)天筑，雖已奠基但項目暫未開工，預(yù)計最快明年上半年入市，這個組合像極了花園路正弘城+麗汀公寓+藍(lán)堡灣有沒有？
實地探盤，金水東路、東風(fēng)南路、眾旺路、祥盛街環(huán)繞，標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤，東為綠地原盛國際和建業(yè)如意家園，東北為綠地新都會，西為楷林中心，南地塊緊鄰七里河，確實是東站核心區(qū)域的最好地塊。
賣點：
1、華潤品牌。
2、區(qū)位價值+位置，東站核心區(qū)域，配套成熟，地鐵盤，位置方面幾乎沒有什么硬傷。
3、稀缺，東站片區(qū)西廣場的開發(fā)已接近尾聲，住宅更是寥寥無幾，該項目在周邊更是稱得上是“孤盤”，物以稀為貴，主城區(qū)價值凸顯，這也是該盤備受關(guān)注的最大特點。
劣勢在于教育，東區(qū)20年歷史教育相比金水和中原，算是起步階段，能排得上名次的有聚源路小學(xué)、鄭東外國語學(xué)校、康平小學(xué)、眾意路小學(xué)、96中等，均與該項目無緣。
均價30000,400萬起步，精裝修，不綁定車位和儲藏室，最小戶型的熱度應(yīng)該不亞于恒大云璽，東區(qū)土豪地緣改善可以重點關(guān)注。(展開全部)

華潤金水東路項目，流出最新信息。

根據(jù)流出的設(shè)計圖來看，華潤南地塊住宅，祥盛街、眾旺路、東風(fēng)南路、七里河北路合圍地塊。

規(guī)劃8棟樓+1幼兒園，面積最終定149、179、228、269。

其中149㎡只有一棟樓，三個單元，31F，共計186套；

179㎡三棟樓，兩棟獨單元，一棟雙單元，27F/31F/32F，共242套左右；

228㎡兩棟樓，都是雙單元設(shè)計，32F，共256套；

園區(qū)核心位置兩棟269㎡樓王，獨單元，26F+1架空層，共104套。

算下來，整個南地塊約788戶。

149㎡占比23%
179㎡占比31%
228㎡占比33%
269㎡占比13%；

和7月底點評時的戶型基本一樣，原來說140-260㎡的面積區(qū)間，具體設(shè)計優(yōu)化后略有調(diào)整，但大方向沒變。

150㎡起步，只有4個戶型，相當(dāng)純粹，絕版地段純改善沒毛病吧。

地塊限價3萬，總價區(qū)間450-810萬，就算不綁定車位銷售，首付150萬起，前提是正常首付能買到的情況下，畢竟這塊地實在稀缺，改善人群盯著的肯定不少。

能承受這個房價的購房者，大部分多少都能找到點關(guān)系，內(nèi)定肯定有，就看比例有多少。

還有一些細(xì)節(jié)。

比如兩棟樓王設(shè)計了架空層、最大樓間距84米、層高3.15米、社區(qū)大堂在北側(cè)祥盛街、全戶型都是大陽臺；

整體都不錯，但也有遺憾。

比如限高，驚喜還是沒有等來，100M的限高實在太可惜了；從樓棟擺布與地塊大小判斷，容積率不會太低，應(yīng)該在3.5以上；

更多的產(chǎn)品信息還沒了解到，但從目前來看，整體對華潤金水東路地塊雖然有所準(zhǔn)備，但真的看到圖紙后還是有一點點失望，畢竟地塊太稀缺，弄個超高層高顏值的產(chǎn)品才是道靚麗的風(fēng)景線。

另外，地價整體太高，限價嚴(yán)格3萬的話，華潤央企大概率不會捆綁，那么住宅的利潤肯定受限，高標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)恐怕會有所折扣，畢竟開發(fā)商是要賺錢的。

總之，項目還是很不錯的，改善很值得關(guān)注，價格對比周邊性價比也很高，缺點也有，交房周期較長，成本較高。(展開全部)

從拍地到奠基，華潤用了不到40天，華潤金水東路地塊進展可謂相當(dāng)神速。

既然開工奠基，規(guī)劃已經(jīng)八九不離十，而以目前官方釋放的消息來看，應(yīng)該是萬象城，級別肯定高于二七萬象城。

商業(yè)及寫字樓的品質(zhì)肯定無須擔(dān)心，這點要相信華潤的實力；引進的企業(yè)、超五星酒店也是一個期待點。

購房者最關(guān)心的還是住宅產(chǎn)品，至于公寓，這個地段的公寓，注定也與普通人無緣，富人的玩具。

住宅地塊與商業(yè)肯定是分割開來，目前得到的消息，地塊整體容積率5.5，但住宅地塊容積率貌似是3.0，限高100米。

華潤方面曾努力協(xié)調(diào)申請住宅限高，但最終沒有成功，不得不說這是個相當(dāng)大的遺憾，畢竟這塊土地在鄭州實在是太適合打造超高層住宅了，再配以頂級的商業(yè)，簡直完美。

具體到住宅戶型方面，現(xiàn)在已基本確定最終戶型方案。

戶型區(qū)間140-260㎡，140、180、210、260㎡，最開始設(shè)計的300㎡戶型被最終否定。

最關(guān)心的價格方面，此地塊跟進拍地時的要求，毛坯限價25000元/㎡，精裝限價5000元/㎡，綜合限價30000元/㎡，

另一方面，雖然鄭州很多高價樓盤限價形同虛設(shè)，其中北龍湖片區(qū)尤甚，拆分合同情況泛濫。

但根據(jù)房管局官方文件，這些陰陽合同是明令禁止的，任何樓盤不得拆分合同，不得綁定車位儲藏室銷售。

限價這個事，可以說是周瑜打黃蓋，一個愿打一個愿挨，購房者本人沒有吱聲，作為旁觀者也沒啥說的。

不過，但凡購房者購房時存在陰陽合同的情況，后續(xù)各種原因反悔或心理不爽，可舉報，大概率贏。

回到華潤金水東路項目，目前了解，華潤方面已基本確定按照備案價銷售，不拆分合同，精裝修交付，不綁定車位及儲藏室。

央企在政策這方面的覺悟還是有的，回看鄭州華潤的幾個項目，都沒有做出政策上的越界行為。

30000元/㎡，精裝修，絕版地段，1+5號線地鐵，可能是鄭州最牛逼的商業(yè)，鄭州目前商務(wù)最好的片區(qū)……

品牌+地段+商業(yè)+地鐵+商務(wù)，唯一的短板就是教育，心怡路小學(xué)在東區(qū)一般，中學(xué)的話可能是九十六中？，如果是96中，近兩年的口碑還不錯，在東區(qū)能排的上號。

再對比周邊及市區(qū)的大平層改善產(chǎn)品，只能說華潤3萬/㎡，很值。

準(zhǔn)備好錢吧，有需求的改善者。(展開全部)